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《商品房买卖合同》的主要条款说明及签订技巧

　　第十一条 交接。

　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　律师提示：根据《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，出卖人必须在交付房屋时向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上述两书亦可作为商品房买卖合同的附本。

　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

　　律师提示：该条约定的违约责任应当与《示范文本》第九条规定的违约责任对等。

　　第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

　　律师提示：该条款主要解决房屋抵押权纠纷和一房多售、一女多嫁等问题。出卖人销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理依《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

　　出卖人不得在未解除商品房买卖合同时，再行将该合同标的物(商品房)销售给他人，否则，将承担相应刑事、行政和民事责任。买受人可在此条款中要求出卖人提供担保，这对买受人的权利更有保障。

　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按下述第

　　种方式处理：

　　1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价;2、 。 3、 。

　　律师提示：房屋装饰、设备的标准直接影响房屋的品质、档次和使用功能，因此消费者对此比较重视，建议买受人对该标准进行详细的约定，不能只作笼统的表述，以免因双方理解不一致而导致纠纷。如进户门问题，宜明确品牌、生产厂家、规格等指标。

　　第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

　　律师提示：基础设施主要指与商品房及所在小区建筑相配套的供电、供水、供热、供气、通讯、绿化、道路等设施。公共配套建筑指与商品房及所在小区建设相配套的饮食、商业、教育、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套建筑影响到商品房使用功能的正常发挥，因此消费者较重视。双方应当就其交付使用之日期、条件、权益、责任等问题明确约定。

　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

　　1、 ; 2、 ; 3、 。

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按下列方式处理：

　　1、 ;2、 ;3、 。

　　第十五条 关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第

　　项处理：

　　1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。

　　2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。 3、 。

　　律师提示：该条款在履行过程中，极易发生争议，甚至给当事人造成损失。争议的焦点有：①该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料?②与上述焦点相适应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时又要向国土资源管理部门提供材料?③该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书?对此，建设主管部门、国土部门、司法部门、出卖人、买受人等有不同的解释与理解。笔者认为，该条中规定的房地产权属证书，应包括房屋所有权证书和国有土地使用权证书，两者缺一不可。

　　另根据《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，除非当事人有特殊约定，现售商品房的买受人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;预售商品房的买受人，应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人应当协助买受人办理上述手续，并提供相关证明材料。

　　该条款的不完善之处是没有明确房屋产权证和土地使用权证的办理和交付时间，建议消费者补充约定上述两证的办理和交付日期。
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