上海包装城房屋买卖合同.doc

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代 理 词
审判长：
浙江红大律师事务所依法接受本案胡加正、张雪芬等4人的委托，今天指派我担任其诉讼代理人，通过刚才的庭审和证据的质证，发表如下几点代理意见，供法庭参考：
一、 被告不具备房屋买卖的主体资格。
根据《中华人民共和国房地产管理法》第30条之规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。被告上海包装城有限公司不具备上述条件，同时我们向法庭出示的被告在工商局的登记材料看，被告的经营范围为：营业房、店面房租赁、物业管理等，并没有涉及到房屋及商铺的销售，到目前为止，被告也不具备房屋或者是商铺的销售资格。所以在2003年元月和四原告人签订的商铺买卖合同时并不具有相应的售房资格。
二、被告上海包装城有限公司在与四原告签订商铺买卖合同时不符合《中华人民共和国房地产管理法》45条的规定，商品房的预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。四原告和被告签订买卖合同是在2003年的元月，故被告当时出售涉案商铺是一个预售行为，但当时被告对该项目并没有破土动工，并且也没有取得45条规定的相关文件及证书，所以其预售行为是无效行为。在今天的庭审过程中，我们发现被告仍然没有取得上述证书。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条第一项的规定，可认定该买卖合同无效。受人可以请求返还已付购房款及利息等。
三、本案所涉商铺所占土地的性质仍为集体土地，被告上海包装城有限公司仍然没有取得上述土地的使用权。《中华人民共和国房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。被告当庭提交的建设用地许可证及房屋产权证等一系列证据来看，原被告所涉案的商铺的土地性质很明确，仍然为集体性质。根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条之规定，该商铺不得转让。
四、被告提出答辩，认为本案所涉商铺不是所有权的转让，而是使用权的转让，原告认为这不符合事实，也不符合一般的日常思维判断。在2003年1月签订的买卖合同来看，从被告的宣传到实际签订合同，被告告知原告的是商铺的产权，从日常买卖的角度来讲，原告也不会去购买一个被告所称的一个虚无飘渺的使用权。从合同的本身的角度来讲，在胡加正的合同来看，有一个补充条款，就是办理相关的产权证书，从这条来看，原告所买的就是商铺的产权，虽然张雪芬和应菊香的合同中没有涉及该条款，但合同的其他的条款都是一样的，同时我们向法院调取了贵院（2007）嘉民三（民）初字第374、375号案件材料，该两个案件争讼的标的及所涉及的合同是和张雪芬、应菊香的合同一模一样，同时在该两个案件的审理过程中，被告是明确承认系产权的买卖关系。同时，原告提交的证据中有一份2007年1月4日的会议纪要，该会议纪要中也明确的说明了原被告所买卖的是商铺的产权，而非被告所称的使用权的买卖。
综上所述，原被告2003年1月所签订的商铺买卖合同应认定无效，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等其他法律规定，被告应当返还四原告已付购房款及利息，并承担相应的诉讼费用。

代理律师：朱圣勇
二〇〇八年七月二日
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