北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报市公开课一等奖百校联赛特等奖课件.pptx

破冰新城 北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报.01第1页第第 1 页页目录图示定位方向项目概况项目认知与思索基础研究深入研究定位提议推盘提议第2页第第 2 页页项目概况l用地基本情况：l项目位置：青岛高新区新城l占地面积：50.65万平l建筑面积：68.43万平l容积率：1.35l建筑密度：45%l绿化率：35%新城 中等规模 中低密度居住配套城阳区高新区管委会流亭机场青岛市区本案8km8km8km8km40km40km4km4km第3页第第 3 页页目录图示定位方向基础研究深入研究定位提议推盘提议项目认知与思索项目特征开发目标思索方向项目概况关键问题第4页第第 4 页页l新城职能：产业、生态、示范l以高新科技产业和当代服务外包产业带动城市创新中心l依靠滨海岸线和湿地、水系自然资源形成青岛北部生态旅游休闲中心l生态宜居、友好发展示范城区l政府主导：高调开启，快速发展l基础设施建设快速l招商引资高效田园属性产业新城政府保障，高品质要求项目特征1新城发展模式发展特点田园新城l环境营造，就业、居住、消费平衡发展产业新城l政府决议，引导产业聚集边缘新城l城市快速扩张与郊区化TOD新城l快速轨道驱动行政新城l政府职能主导第5页第第 5 页页l区域住宅市场处于破冰期，破冰项目决定区域调性，入市第一炮一定要打响l项目65.1万平，中等规模需要高端形象营造市场影响力破冰期、中盘强势开启，高端站位项目特征2第6页第第 6 页页本案本案世茂新城世茂新城雨润雨润项目特征3l本案南侧紧邻世茂新城与雨润项目两伴第7页第第 7 页页大盘、中高品质、高层为主l开发商：香港世茂集团l占地面积：93.16万平米l建筑面积：138.89万平米l容积率：1.49l配套：小区医疗、中小学、幼稚园、商业等 物业类型建筑面积（万平）面积配比联排别墅1.93%联排类独栋别墅11%合院别墅7.411%高层住宅57.585%项目特征3两伴：世茂新城第8页第9页第10页第第 10 页页l占地面积：30.9万平米l建筑面积：54.35万平米l容积率：1.79l配套：商业、会所、幼稚园 物业类型建筑面积（万平）户数面积配比联排别墅1.735674%花园洋房4.183809%（小）高层住宅38.95331883%酒店式公寓（高层）23804%中小盘、中等品质、高层为主项目特征3两伴：雨润第11页第第 11 页页项目特征3l世茂新城：大盘、中高品质、高层产品为主l雨润：中小盘、中等品质、高层产品为主两伴协力铸大盘，升级高品质l对于新城破冰期，世茂仍不大，世茂加上雨润也不大，本案与之协力才够大，共同撬动区域发展，主导区域调性l升级世茂高品质，整体差异化发展第12页第第 12 页页生态环境内外结合，打造生态特色项目特征4l生态大环境，本身缺乏强势资源l生态湿地网络：大沽河河口湿地公园，墨水河河口湿地公园，新城中部湿地公园l项目远离湿地公园，但紧邻两条湿地水系本案大沽河河口湿地新城中部湿地墨水河河口湿地第13页第第 13 页页开发目标北科建国企科技地产产业+配套社会责任全国战略第一个青岛项目树立品牌不论公建配套还是居住配套，北科建都是在打造高品质特区模式打造城市特区撬动新城发展大中关村：中国硅谷 中关村广场 中关村软件园 中关村广场金融中心 中关村广场购物中心 中关村广场商务中心 领秀 新硅谷 领秀 慧谷第14页第第 14 页页思索方向项目特征：政府保障，高品质要求高调入市，高端站位协力大盘，升级高品质内外结合，打造生态特色开发目标：高品质特区模式品质博位龙头，特区模式破冰新城第15页第第 15 页页关键问题产业新城中居住配套开发模式是什么？以什么样品质博位”龙头“，打造我们特区模式？怎样处理好区域内协力与竞争？用什么样产品打造我们特区？开发模式研究用地研究市场研究客群研究特区模式研究竞争关系研究产品深化研究基础研究深入研究需要我们深入研究，攻克以下关键问题：品质博位龙头，特区模式破冰新城第16页第第 16 页页目录图示定位方向深入研究定位提议推盘提议项目概况项目认知与思索基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第17页第第 17 页页开发模式研究居住配套依靠产业发展成熟，成功由低密向高密、由第二居所向第一居所转变发展周期l荒凉期破冰期l成长久繁荣期l-l-l-l以后产业发展l无规模性产业入驻l筹备新建产业区，基础设施建设投资l无实质性产业入驻l开启空港物流加工区l，注册进出口企业82家l限额以上贸易企业301家l，与183个国家和地域建立了贸易往来l空港物流加工区发展l9月，首架空客A320飞机正式投产组装l5月18日，首架津产空客A320起飞l升级为空港经济区l航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业齐头并进l产业超出400亿美元规模交通发展以自驾为主公交车、班车每半小时一趟地铁开通接轨城市交通网l客群改变市区富贵投资度假客户；品牌追随客户市区富贵人士为主；辅以产业高管、地缘企业家以产业中高管、地缘型企业主；辅以市区财富人士产业精英、地缘型成功人士度假、投资度假、投资为主；自住为辅自住为主；度假为辅自住主要产品l独栋为主；少许联排联排、洋房等洋房、联排、多层复合产品洋房、小高层、高层配套发展休闲度假配套：潜水会所、运动公园休闲度假配套：水上俱乐部、湿地公园、高端spa休闲配套：运动公园、儿童游乐、亲子空间休闲配套：休闲、娱乐设施齐全l少许生活配套l小区型生活配套：便利店、建设俱乐部、剪发店、餐馆l区域型生活配套：小学、双语幼稚园、二十四小时诊所；个性化服务城市型工作、生活配套：大而全，服务新城1、田园属性产业新城居住项目案例天津万科东丽湖第18页第第 18 页页开发模式研究产业发展滞后，无力支撑居住配套，居住配套只能以低密产品吸引外围客群分期一期二期三期四期五期时间l-产业l尝试引进物流、轻型制造等产业，因为基础较差，举步维艰l产业运行不善，难以对住宅配套形成有力支撑l客群改变l北京客群为主、少许地缘客户；北京客群主要来自朝阳、海淀和西城区等关键城区北京客户为主朝阳、海淀和西城区为主北京客户为主丰台和大兴为主北京客户为主京城西南边缘为主l休闲度假70%；自住惯用20%；投资10%l休闲度假60%；自住惯用30%；投资10%l自住惯用45%；休闲度假30%；养老15%；投资10%l自住惯用50%；休闲度假20%；养老20%；投资10%主要产品R=0.58R=0.69R=1.0R=1.0R=1.0独栋65%，联排25%，洋房10%类独栋30%，联排、叠拼、院墅各20%，洋房10%叠拼50%，联排30%，洋房15%，院墅5%，类独栋5%类独栋60%，叠拼40%台地联排70%，叠拼20%，类独栋10%配套发展l配套在规划中，还未投入使用l生活型配套投入使用：基础生活型商业、双语幼稚园、小区医院、爱心农场等爱心农场拟另选址扩建度假休闲型配套规划中：商业步行街、高尔夫球场、人工湖等2、产业区居住配套开发案例固安孔雀城第19页第第 19 页页开发模式研究田园属性产业新城居住项目发展，以高端低密定位切入，伴随产业引入、发展、成熟，由第二居所休闲度假属性逐步向第一居所宜居自住生活属性转变产业发展无规模性产业入驻 引导产业入驻规模产业发展 产业园区成熟 客群特征市区化、富贵人士市区富人为主；产业、地缘富人为辅产业、地缘富人为主市区富人为辅l泛化富人层级度假投资型度假投资兼自住以自住为主，度假投资为辅自住型l产品改变l稀缺、纯低密度精品化、以低密度为主高品质、中低密度、多层次高档、中高密度、多元化配套发展高端度假、小众型l高档、品质、l小区生活型宜居、生活化、区域型l便捷、全方面、大众化、l城市型荒凉期破冰期成长久繁荣期3、田园属性产业新城居住项目发展模型第20页第第 20 页页开发模式研究l高新区开启区当前入园项目已办理土地手续用地规模不足10%l拟办理土地手续、未申请正式条件用地规模不足15%4、区域分析：现实状况当前高新区属于带动性产业引入期，预计现有入园项目标发展成熟大约需要2-4年时间第21页第第 21 页页产业发展阶段l荒凉期破冰期破冰期l成长久繁荣期繁荣期无规模性产业带动性产业引入周期l产业孵化、l功效培育周期l产业区升级、l城市功效提升 l之前l-l-l-l-交通发展建设进度基础设施落后产业初级、规模小l11月2日，重组高新技术产业开发区l基础设施累计投资近百亿元l加紧产业引入l截至，121个项目落户l人口规模约18万l综合城市功效培育l产业提升和集聚l新区产业升级换代l城市功效更新和提升l人口规模约30万人开发模式研究4、区域分析：发展“环湾”交通项目提速打造“四纵四横”交通网环胶州湾高速改造M1号线建成M1号线通车M8、L2、L3号线新建交通欠发达区域发展与产业新城发展模式相契合，政府强劲建设力度促使区域成熟周期大大缩短第22页第第 22 页页开发策略新城发展荒凉期破冰期成长久繁荣期区域发展带动性产业引入周期l产业孵化、l功效培育周期l产业区升级、l城市功效提升-2014-客户l本土市区富人为主，少许产业及地缘富人，度假投资兼自住需求产业及地缘富人为主，市区富人为辅，自住兼度假投资需求l泛化富人自住需求产品独栋、联排、洋房联排、洋房、高层高层配套l高端小区生活配套精品区域生活配套品质城市生活配套第23页第第 23 页页目录图示定位方向深入研究定位提议推盘提议项目概况项目认知与思索基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第24页第第 24 页页1、城市魅力l东北亚经济圈、环渤海经济圈主要城市l山东半岛蓝色经济区发展规划主要增加极：较强国际竞争力当代海洋产业集聚区、世界先进水平海洋科技教育关键区、国家海洋经济改革开放先行区和全国主要海洋生态文明示范区l山东半岛“领头羊”：“品牌之都”，海尔集团、海信集团和青岛啤酒等用地研究：城市中国十佳宜居城市之首（）中国十佳旅游城市之一（年）青岛更具吸引力，引来投资、度假需求第25页第第 25 页页二线城市前列，国际化发展：国际高素质人才涌入，需求国际化2、经济产业数据起源：各市统计公报用地研究：城市l稳定增加经济态势l全国第三梯队，区域领先经济水平青岛青岛l在全国大中型城市中青岛市处于第三梯队，GDP高于沈阳、大连及济南l旅游业发达，处于区域前列l大批外企进驻，对外贸易繁荣第26页第第 26 页页3、人口消费人口、收入、消费稳步增加：本土富有阶层逐步壮大，高端需求逐步释放数据起源：青岛统计公报、市地税局 常住人口逐年增加，城市规模加大：截至，户籍人口人口数量到达763万人，其中市区人口275万人。人均可支配收入稳步增加，生活水平提升：青岛人均可支配收入到达22368元，同比增加9.3%。人均消费支出逐年增加，居民消费意愿逐年增加：青岛人均消费支出为16080元，同比增加7.21%。年收入超12万高收入人群稳步增加：青岛高收入人群达35257人，同比增加16.3%用地研究：城市第27页第第 27 页页4、规划发展城市发展主方向，高端产业聚集、生态科技新城：高端产业人群引发高端居住需求“一主三辅”城市空间布局：青岛城市总体规划（-）：构建以青岛为主、黄岛、红岛（高新技术产业园）、崂山为辅当代化城市框架，发展为海湾型城市。“环湾保护、拥湾发展”：产业升级西海岸(以二产为主)：港口、制造业新城。北海岸(主导产业为二+三产)：国际一流生态型科技新城，是青岛以及半岛城市圈高端产业聚集区。东海岸(以三产为主)：以金融、信息、商务商贸、旅游等为主当代服务业集聚地。用地研究：城市高新区生态科技新城第28页第第 28 页页用地研究：城市5、小结城市更具吸引力，引来投资、度假需求国际高端人才涌入，引发国际化需求本土富人壮大，高端需求释放高端产业人群引发高端居住需求青岛多元化高端需求外来投资度假国际化需求本土富人需求高端产业人群需求第29页第第 29 页页l级别：中国第一批国家级高新技术产业开发区之一l发展目标：l全球科技创新网络上主要节点l国家主要高新技术产业新城示范城区l山东半岛高新技术产业发展领军地域l“环湾保护、拥湾发展”主要经济增加极、创新服务平台和北部城市新地标l以高新技术产业为主体，宜业宜居生态新区l城区职能l以高新科技产业和当代服务外包产业带动城市创新中心l依靠滨海岸线和湿地、水系自然资源形成青岛北部生态旅游休闲中心l生态宜居、友好发展示范城区 1、目标与职能用地研究：区域高站位、示范性、友好发展区域定位：区域高品质要求，高端产业人群聚集区第30页第第 30 页页l区位优势显著：l高新区管委会：5kml青岛流亭国际机场：8kml青岛市区：40kml城阳城区：8kml内外交通便捷：l“三纵三横“对外交通：l三横：204国道、正阳路、环胶州湾高速公路。l三纵：潮大路、规划青威高速公路、岙东路。l“三横四纵”内部交通：l三横：春阳路、河东路、火炬大道。l四纵：南海三路、创业大道、滨河路、站前路。空港优势、便捷内外交通，为外来流感人群投资、度假需求创造条件2、区位交通青岛流亭国际机场用地研究：区域第31页第第 31 页页生态健康湿地，宜居品质3、自然环境l天然湿地环境丰富：l胶州湾，以及由大沽河、墨水河河口湿地生态保护地域，棘洪滩水库组成“品字形”生态背景。l大沽河、墨水河、桃源河、洪江河及盐田沟渠组成生态网络，为高新区发展提供了良好生态环境条件。用地研究：区域本案大沽河河口湿地新城中部湿地墨水河河口湿地第32页第第 32 页页4、区域规划产业与居住、配套共存：工作生活共融组团方式与我们特区模式相契合l提出“生态经络，湿地岛链”空间发展理念。每个组团均作为功效复合体，有机融合办公-科研-商服-居住-产业功效l空间布局：一核、两带、三岛群、多园区l一核：以中央智力岛为中心科技创新关键区。l两带：沿火炬大道、东路形成两条城市发展带。l三岛群：中央科技岛群、东部创新岛群、西部创智岛群。l产业布局：专业化产业集中、关联性产业集聚l东部创新岛群北部：新材料、先进装备制造业、新能源和高效节能产业。l东部创新岛群南部：重点发展海洋科技、生物与医药产业。l高新区关键产业聚集区：电子信息产业，海洋科技、生物与医药产业。l综合服务产业集聚集区：商务办公、金融会展等当代化综合服务业l研发中试产业聚集区：产业研发基地。l科教研发聚集区：高校研发机构，培育虚拟大学园区。本项目科教研发聚集区用地研究：区域第33页第第 33 页页5、小结用地研究：区域高端产业人群聚集区具备外来流感人群投资、度假需求空间条件生态健康湿地，宜居品质工作生活共融组团方式与我们特区模式相契合项目具备高端产业人群需求基础项目具备外来投资、度假空间条件，详细需求特征需深入研究具备特区模式发展外部条件第34页第第 34 页页1、位置产业园区中居住项目：合理利用产业带动，经过内部环境与品质打造实现与产业区隔l项目用地位于东部创新群岛南部：该区域重点发展海洋科技、生物与医药产业。l紧邻东部创新群岛北部：新材料、先进装备制造业、新能源和高效节能产业。用地研究：地块新材料、先进装备制造业新材料、先进装备制造业新能源和高效节能产业新能源和高效节能产业本案海洋科技、生物海洋科技、生物与医药行业与医药行业第35页第第 35 页页2、环境与交通无强势资源借力：内外结合，着力打造内部生态特色项目西侧水域、绿化项目北侧正阳路项目南侧与世茂新城一水相隔住宅项目东侧为配套产业园区l西侧拥有良好水域和绿化景观资源l北侧正阳路，当前对外主交通l东侧配套生物科技产业园降低项目居住品质l南侧紧邻水系用地研究：地块第36页第第 36 页页3、小结用地研究：地块合理利用产业带动，经过内部环境与品质打造实现与产业区隔内外结合，着力打造内部生态特色依靠外部生态环境，经过内外结合，打造本身内部生态特色，提升居住品质第37页第第 37 页页用地研究小结青岛多元化高端需求为项目标“龙头”发展提供需求保障。高端产业人群是项目发展基础，其它需求需深入深入研究。内外结合打造生态小区，突破自然资源瓶颈。第38页第第 38 页页目录图示定位方向深入研究定位提议推盘提议项目概况项目认知与思索基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第39页第第 39 页页市场研究：整体市场GDP增速与房地产业发展关系城市化率与房地产业发展关系人均居住面积与房地产发展关系房地产业处于快速发展阶段，久远来看呈上升态势1、发展趋势数据起源：青岛市统计局网站房地产投资：稳步增加第40页第第 40 页页市场研究：整体市场2、一级市场土地供给：跨区跳跃式北移发展08-城阳区住宅用地成交量逐年降低，但住宅用地建筑规模较增加87%土地成交价格稳步提升，住宅楼面地价达1307元/平数据起源：青岛国土资源和房屋管理局市场跳跃式北移发展，区域未来市场热点，竞争与机遇并存区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势第41页第第 41 页页市场研究：整体市场2、一级市场08-青岛住宅成交用地（建面）主要集中在容积率1.5以上08-城阳区住宅成交用地（建面）容积率1-1.3有109万平，占22%；1.3-1.5有106万平，占22%数据起源：青岛国土资源和房屋管理局青岛中低密度住宅供给日渐稀缺，且向城阳区转移；未来城阳将成为青岛中密度住宅供给主力之一第42页第第 42 页页整体市场量价齐升，区域成为热点3、二级市场市场研究：整体市场数据起源：青岛政府网第43页第第 43 页页3、二级市场市场研究：整体市场中心城区分墅供给稀缺，城阳区成为供给主力之一城阳区分墅去化速度逐年上升，区域需求逐步释放第44页第第 44 页页4、政策办法国家主要政策l04月17日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知l对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭（包含借款人、配偶及未成年儿女，下同），贷款首付款百分比不得低于30%；l对贷款购置第二套住房家庭，贷款首付款百分比不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；l对贷款购置第三套及以上住房，贷款首付款百分比和贷款利率应大幅度提升，详细由商业银行依据风险管理标准自主确定。l商品住房价格过高、上涨过快、供给担心地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；l对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款。地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性方法，在一定时期内限定购房套数。l9月29日，第二轮调控政策l对贷款购置商品住房家庭，首付款百分比调整到30%及以上；l对贷款购置第二套住房家庭，严格执行首付款百分比不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍要求。l各商业银行暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款；l对不能提供一年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购房贷款。金融政策l从1月至12月，央行6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将抵达18.5%，成为历史最高点。青岛政策l5月青岛，依据“国十条”，出台“青岛14条”，l商业银行可依据风险情况，以家庭为单位，暂停发放购置第三套及以上住房贷款。l对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民，暂停发放购置住房贷款。l严格执行青财源2号文件要求，对房地产企业开发普通商品房计税毛利率由现行15%调至20%；对房地产企业开发非普通住宅(含别墅)和非住宅土地增值税预征率由现行1%调至2%。税务部门要严格按照税法和相关政策要求，认真做好土地增值税征收管理工作，对定价过高、涨幅过快房地产开发项目进行重点清算和稽查。抑制投机、保障自用、预防过热、稳健发展，未来一段时间内政策松动可能行不大对开发商资金要求更高，本案开发商可乐观稳健发展市场研究：整体市场第45页第第 45 页页青岛市场依旧上扬，政策影响有限5、政策影响数据起源：青岛市统计局网站市场研究：整体市场l1-12月份青岛住宅量价震荡上行l12月份成交量达142万平，同比增加35%l12月份成交均价6053元/平第46页第第 46 页页6、小结市场长久向好市场跳跃式北移发展，本案竞争与机遇并存区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势市场中低密度住宅稀缺，区域未来供给主力区域未来市场热点，别墅市场需求释放短期内政策松动可能性小，影响有限，深入提升对开发商资金要求本案具备发展中低密度产品“龙头”条件，定位适当乐观市场研究：整体市场第47页第第 47 页页区域在售项目主要分布在城阳中心城区供给多为小高层、高层，别墅项目样板量少，有必要对整体别墅市场进行研究城阳南部区域:18、卓越蔚蓝群岛19、龙湖滟澜海岸20、靑特花溪地市场研究：竞争市场项目分布19183111021213456147891516171本案城阳中心城区:1、怡源居2、御景尚都3、崂山水岸枫景4、廊桥水岸5、阳光公园1号6、水榭花都7、千禧国际村8、香邑漫步9、万科城市花园10、中冶圣乔维斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、万科魅力之城尊域15、厚德森林国际16、明辉星光之城17、亿路发阳光景园二期20第48页第第 48 页页l市南及崂山区-城市别墅城市繁荣，海景充分，是青岛价格最高区域，户型面积单价总价均处于最高端水平市南及崂山区北部山区开发区高新区即墨市市场研究：别墅市场1、别墅板块l即墨温泉镇-中央别墅区纯别墅项目集中供给区，以海水温泉为卖点，是继市南崂山区后发展起来另一个相对高档别墅区l高新区-品质型别墅 当前主要以龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛为代表以产品品质、完备配套为特征品质型别墅l北部山区-经济型别墅山体景观资源，不具优势，高性价比l开发区-旅游别墅 当前出于开发阶段，还未供给，主要依靠山海等生态资源，打造集旅游、度假、休闲为一体旅游别墅第49页第第 49 页页单价：25000-45000元/平总价：-2400万/套客户特征：省外北方内陆城市 本土富豪l因为当前青岛崂山区已没有在售项目，区域待售项目石湾山庄预计开盘起价为40000元/平l当前崂山市场上二手别墅售价基本在25000元-45000元/平之间l客户起源特征：l山东省外客户占较大比重，约占60-70%，如东北、内蒙、山西、北京等北方内陆城市高收入人群；l青岛当地客户约占30-40%l客户职业特征：商人及私营企业主占多数，大致占70%l客户主体特征：多为30-50岁人群l客户消费特征：绝大多数属于自住或度假，投资客户极少l吸引客户原因：海景、稀缺、城市之中、豪宅主力户型面积区间：500-600平l未来作为崂山市场上主要别墅项目石湾山庄二期主力产品面积为500-600平米l未来作为崂山市场主要别墅供给项目石湾山庄二期主力产品总价为-2400万/套市场研究：别墅市场2、市南及崂山区分墅市场供给特征供给：有效供给少，未来高度稀缺l当前区域没有在售项目，未来潜在供给量基原来自老盘后期，主要为永盛蔚蓝海岸二期和石湾山庄二期，潜在供给量约为15.2万平米第50页第第 50 页页现有产品供给特征梳理：市场机会探测：l土地稀缺、低密度产品稀缺l凭借城市区位、滨海景观优势，产品普通，只是面积放大l“三高”产品：l单价：25000-45000元/平l面积：500-600平l总价：-2400万/套l客户主要针对岛外高收入人群市场研究：别墅市场2、市南及崂山区分墅市场供给特征稀缺、滨海、城市、豪宅、省外别墅供给稀缺，高价格实现第51页第第 51 页页3、即墨别墅市场供给特征市场研究：别墅市场物业类型项目名称开盘时间主力户型面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）独栋海尔原乡墅l.10.1626019000480-4901-3芭东小镇l.5.10600-800l21400-18001-3依泉美庐l.6.25360160005703-8海信温泉王朝l.11.8400170006802-5双拼海尔原乡墅l.10.28230150003501-2天泰圣罗尼克l.7230110002605海信温泉王朝l.11.8300135004002-3联排海尔原乡墅l.10.16180l121010-15天泰圣罗尼克l.7230110002605-10供给：供给量大，区域竞争激烈l纯别墅项目多；未来潜在供给达82.9万单价：双拼联排趋同l独栋16000-2元/平；双拼11000-15000元/平；联排11000-1元/平主力户型面积区间：度假特征l独栋350-400平；双拼230-300平；联排180-230平总价：双拼联排货值趋同l独栋500-700万；双拼260-400万；联排260-320万销售：联排最畅销，其次独栋，双拼普通l独栋3-8套/月；双拼2-5套/月；联排5-15套/月客户特征：青岛市内，度假特征l客户起源特征：以青岛市内为主，约80-90%，尤以市南市北偏多，青岛其它区域和外省约占10%l客户职业特征：商人及私营企业主大致占70%l客户主体特征：多为40-60岁人群l客户消费特征：绝大多数属于度假兼投资l吸引客户原因：温泉、别墅气氛、环境第52页第第 52 页页l温泉度假l郊区分墅l产品特点：独栋为主l青岛当地客户为主市场研究：别墅市场温泉、郊区化、度假型3、即墨别墅市场供给特征现有产品供给特征梳理：市场机会探测：郊区化已经成为主流第53页第第 53 页页4、北部山区分墅市场供给特征市场研究：别墅市场产品类型项目名称开盘时间主力户型面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）独栋百通香溪庭院l.6.4400-50016000600-7002-5双拼泰晤士河l.10.6250-30011000270-3501-3联排银盛泰德郡l.9.14200-23010000200-23020-30叠拼千禧和院l.9.18200-2306800135-1552-3供给：类别墅为主，复合小区，供给充分l后续潜在供给量约55.5万平米，主要集中在青岛爱晚中心、栖霞沟别墅，主要为联排产品单价：双拼联排趋同，叠拼最低l独栋16000 元/平 双拼11000元/平l联排10000 元/平 叠拼6800元/平主力户型面积区间：经济型特征l独栋400-500平 双拼250-300平l联排200-230 平 叠拼200-230平总价：l独栋600-700万/套 双拼270-350万/套l联排200-230万/套 叠拼135-155万/套客户特征：青岛市内，自住养老销售：联排最畅销，其次独栋，双拼、叠拼表现不佳l独栋2-5套/月 双拼1-3套/月 l联排20-30套/月 叠拼2-3套/月l客户起源特征：以青岛市内为主，约占80-90%，尤以市南市北偏多，青岛其它区域和外省约占10%l客户职业特征：贸易、加工、建材生意个体户为主，大致占70%l客户主体特征：多为40-60岁人群l客户消费特征：绝大多数属于自住养老、度假客户，少许投资客户l吸引客户原因：自然山景、交通方便、高性价比第54页第第 54 页页市场机会探测：市场研究：别墅市场4、北部山区分墅市场供给特征现有产品供给特征梳理：近郊、山景、经济型总价控制：经济型别墅热销主要确保第55页第第 55 页页均价：主力户型面积区间：总价：客户特征：市内、自住兼有投资度假l龙湖独栋：16000元/平米l卓越联排：13000元/平米l客户起源特征：l以市内四区为主，约占80%左右，尤以市南市北为主，其它为城阳和外省区域，其中有少许北京和东北客户l客户职业特征：商人及私营企业主大致占70%l客户主体特征：多为30-50岁人群l客户消费特征：自住较多，兼有投资、度假l吸引客户原因：小区品质，生态环境、相较其它区域与市区交通更为便捷l龙湖滟澜海岸独栋：200-400平米l卓越蔚蓝群岛联排：250-270平米l龙湖独栋：约290-630万/套左右l卓越联排：约325-350万/套左右销售速度：龙湖滟澜海岸6月开始蓄客，10月23日开盘至今销售400套，龙湖独栋销售速度达60-70套/月卓越蔚蓝群岛推出量较少，联排销售速度为8-10套/月市场研究：别墅市场5、高新区分墅市场供给特征供给：复合小区，别墅量小l潜在供给量约283.4万平米，均为复合小区，别墅产品有效供给量较小第56页第第 56 页页现有产品供给特征梳理：市场机会探测：市场研究：别墅市场5、高新区分墅市场供给特征近郊、生态、1-1.5居所特征、稀缺、品质型产品导向：产品品质成为吸引客户主要原因生态健康：客户愈加关注生态健康生活品质第57页第第 57 页页6、别墅市场小结市场研究：别墅市场l低密度产品市场日渐稀缺l市场更为细分：第一居所、第二居所、休闲度假、投资l重视资源占有转向重视品质与健康本案机会：低密产品、高品质、生态健康、本岛富人、第一居所与投资度假兼顾市场参考产品面积：独栋200-400平米，联排250平米左右，双拼、叠拼价格实现不高、销售情况不佳，提议本案不做或少做这类产品市场参考价格：独栋16000元/平米，联排13000元/平米l郊区化发展大趋势l本岛富人为市场主力，少许外来投资、度假第58页第第 58 页页市场研究：普通住宅市场板块划分311102121345614891516171本案城阳中心城区:1、怡源居2、御景尚都3、崂山水岸枫景4、廊桥水岸5、阳光公园1号6、水榭花都8、香邑漫步9、万科城市花园10、中冶圣乔维斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、万科魅力之城尊域15、厚德森林国际16、明辉星光之城17、亿路发阳光景园二期城阳南部区域:18、卓越蔚蓝群岛18第59页第第 59 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称产品物业类型廊桥水岸小高层万科魅力之城尊域小高层万科城市花园小高层水榭花都多层小高层中冶圣乔维斯洋房小高层明辉星光之城高层御景尚都洋房高层都霖馨苑小高层、高层怡源居高层阳光公园1号多层小高层金日紫都小高层、高层林溪美地小高层亿路发阳光景园（二期）小高层、高层香邑漫步多层小高层厚德森林国际高层崂山水岸枫景多层小高层、高层1、物业类型l物业类型以小高层、高层为主l小高层、高层占70%，l多层、洋房占30%第60页第第 60 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称产品面积区间主力户型面积（平）水榭花都90-1202居80-90中冶圣乔维斯120-1803居130-140御景尚都90-1503居120-130阳光公园1号90-1803居90-100香邑漫步80-902居90崂山水岸枫景85-1503居90-1002、多层/洋房产品l户型面积区间：以120-140平米三居为主，其次为90-100平米三居，少许90平米两居和150-180平米四居第61页第第 61 页页项目名称均价(元/平)主力户型总价(万元)备注水榭花都8500102中冶圣乔维斯9200120-130御景尚都800096-104阳光公园1号l1110-120香邑漫步660058崂山水岸枫景600054-602、多层/洋房价格l单价：多层洋房均价为8000-9000元/平l总价：多层洋房总价在100-120万/套左右市场研究：普通住宅市场城阳中心城区第62页第第 62 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称开盘时间销售速度（套/月）畅销户型户型面积水榭花都l-8/1210-152居80-90中冶圣乔维斯l-515-203居120-130御景尚都l-1120-303居110-120阳光公园1号l-1010-153居90-100香邑漫步l-1110-152居80-90崂山水岸枫景l-710-153居100-1202、多层/洋房销售l销售速度：10-30套/月l畅销户型：100-130平米三居第63页第第 63 页页项目名称l起源职业l置业目标水榭花都l城阳当地60%，市区20%，外地及周围20%l私营企业主为主,少许政府机关和企业中层管理者l二次改进自住,少许投资中冶圣乔维斯l外地户口在城阳区工作人员30%、青岛市区10%、城阳当地人60%l以贸易,加工,建材,钢铁私营老板为主,少许政府机关领导l屡次改进自住90%,投资10%御景尚都l外地户口在城阳工作60-70%；城阳当地及市区30%l个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为企业员工l屡次敢删升级自住50%,投资50%阳光公园1号l外地在城阳工作50%，市区20%，城阳及周围30%l私营企业主为主,少许政府机关和企业中层管理者l基本为屡次改进自住香邑漫步l当地工作外地户口60%、青岛四方李沧区20%、青岛市区10%，城阳当地人10%l个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为企业员工l屡次改进自住90%,投资10%崂山水岸枫景l山东省内其它区域50%（度假，养老用房为主，在城阳工作极少）；青岛四方李沧区20%；青岛市区10%；城阳当地人10%l私营企业主为主,少许政府机关和企业中层管理者l二次改进自住,少许投资2、多层/洋房客户市场研究：普通住宅市场城阳中心城区l来 源：其中在城阳区工作外来人员占50%，城阳区当地人占30%，市区10%左右，10%远郊五市及外省l职 业：以韩日企业中高层管理人员为主，其次为私营企业业主，政府公务员l置业目标：以屡次改进升级自住为主，少许投资第64页第第 64 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称产品面积区间主力户型面积（平）廊桥水岸90-1502居90万科魅力之城尊域80-2003居110万科城市花园80-1202居80-90水榭花都90-1202居90中冶圣乔维斯80-1502居80-90明辉星光之城80-1302居80-90御景尚都40-1002居84-88都霖馨苑80-1302居80-90怡源居100-1303居110-130阳光公园1号70-903居80-90金日紫都80-1303居80-90林溪美地80-1102居80-90亿路发阳光景园（二期）50-902居60-70香邑漫步80-902居86/88厚德森林国际80-1402居80-100崂山水岸枫景85-1502居80-903、小高层/高层产品l面积区间：80-90平米两居为主，其次是100-120平米左右三居，有一定数量150-180平四居第65页第第 65 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称均价(元/平)主力户型总价(万元)备注廊桥水岸730060-65万科魅力之城尊域9400103精装修1000元/平万科城市花园820067水榭花都700063中冶圣乔维斯700056-63明辉星光之城780062-70御景尚都660055-58都霖馨苑小高层5500高层6000小高层48-53高层40-45怡源居520060-70阳光公园1号820070-80金日紫都670050-60林溪美地570045-50亿路发阳光景园（二期）700040-50香邑漫步580050厚德森林国际570043-57崂山水岸枫景5200483、小高层/高层价格l单价：6000-8000元/平米l总价：50-70万/套第66页第第 66 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称开盘时间销售速度（套/月）畅销户型户型面积廊桥水岸l-1240万科魅力之城尊域l-3/9302居80万科城市花园l-5/1230-502居/3居90/120水榭花都l-8/1220-252居80-90中冶圣乔维斯l-52居70-80明辉星光之城l-840-502居90御景尚都l-1140-502居80-90都霖馨苑l-9602居80-90怡源居l-5173居118阳光公园1号l-1013-203居90-100金日紫都l-8302居80-90林溪美地l-12292居80-90亿路发阳光景园（二期）l-9362居60-70香邑漫步l-1120-252居80-90厚德森林国际l-10272居80-100崂山水岸枫景l-7152居80-903、小高层/高层销售l销售速度：30-50套/月l畅销户型：80-90平米两居第67页第第 67 页页项目名称l起源职业l置业目标廊桥水岸城阳区70-80%,市内四区20-30%企业事业单位员工自住为60-70%,投资30-40%万科魅力之城尊域l城阳当地50%，外地在城阳工作40%，市区及其它10%l以贸易,加工个体户为主,其次为企事业单位员工,少许机场l基本为屡次改进自住万科城市花园l城阳当地40%-50%，外地在城阳工作30%-40