房地产开发项目可行性研究报告范本.docx

房地产开发项目可行性研究汇报

    一、总  论 
    1．项目建设背景
    2．项目概况 
   （1）项目名称：__________________________
   （2）建设地点：__________________________
   （3）建设单位：__________________________
   （4）企业性质： _________________________
   （5）经营范围： _________________________
   （6）企业类别： _________________________
   （7）资质等级：  ________________________
   （8）企业概况： _________________________
   （9）工程概况：  ________________________
   （10）资金来源：  _______________________
    3．可行性研究汇报编制根据
    4．可行性研究汇报研究范围
    5．研究结论及提议
    6．重要经济技术指标 
    项目重要经济技术指标见表1。

表1  项目重要经济技术指标

序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米

2
总建筑面积
平方米

3
建筑容积率

4
小区绿化率
%

5
户均面积 多层住宅
平方米/户

联排低层住宅
平方米/户

6
地下停车库
平方米/车位

7
综合售价 多层住宅
元/平方米

联排低层住宅
元/平方米

8
地下停车库
元/位

9
建设投资
万元

10
每平方米建设投资
元

11
投资利润率
%

12
所有投资财务内部收益（税前）
%

13
所有投资财务净现值（税前）
万元

14
所有投资投资回收期（税前）
年

    二、住宅市场分析与营销战略
    1．目前住宅市场现实状况
    2．商品房市场现实状况与市场需求
    3．商品房旳市场需求及发展
    4．目前住宅市场面临旳矛盾和问题
    5．营销战略

    三、项目选址及建设条件
    1．项目选址
    2．建设条件
    2.1位置优越
    2.2交通以便
    2.3建设场区“五通”条件具有
    供水：______________________________
    供电：______________________________
    煤气：______________________________
    通讯：______________________________
    场地：______________________________
    2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
    2.5土地征用状况

    四、建设规模及功能原则
    1．建筑面积和内容
    2．功能设施原则
    2.1建筑使用功能
    2.2设施原则
   （1）住宅装饰及设施原则：
   （2）小区配套设施：
    2.3住宅户型规划
    3．工程项目一览表
    根据初步规划方案，重要工程项目见表2。

表2  重要工程量一览表

序 号
项目名称
阐明
1
土建工程
建筑面积______m2
1.1
1.2
1.3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车库
建筑面积______m2
建筑面积______m2
建筑面积______m2
2
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
3
一般消防系统
住宅区
4
变配电工程（强电）
配电房变配电设备
5
照明工程
小区照明
6
通讯工程
一般 配线（端子接单元口）
7
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报誉，可视防盗门
8
通风工程
地下停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
外绿化及部分道路场地

    五、建设方案
    1．建设场地环境
    1.1地形
    1.2场地自然条件
   （1）地貌： ________________________________
   （2）水文地质：_____________________________
   （3）地震烈度：_____________________________
   （4）地基土工程地质评价：___________________
    2．总体规划布局
    2.1片区规划
    2.2小区整体规划设计原则
    2.3总平面布局
    2.4交通组织
    2.5规划指标
    根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。

表3  项目建筑技术经济指标

序  号
项   目
指   标
1
总用地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
3
地下建筑面积（地下停车场）
平方米
4
地是建筑面积
平方米

其中：多层住宅
平方米

联排低层高档住宅
平方米
5
建筑层数  地上
层

          地下
层
6
建筑总高
米
7
建筑层高  地上
米

地下
米
8
建筑容积率

9
绿地率
%以上
10
停车  地上
不停车

      地下
辆

    3．建筑方案设计
    3.1建筑方案总体构思
    3.2平面设计
    （1）住宅。住宅经济技术指标见表4。

表4  项目住宅经济技术指标

序  号
指标名称
单位
指标
1
套内使用面积
平方米/套

2
住宅原则层总使用面积
平方米

3
住宅原则层总建筑面积
平方米

4
住宅原则层使用系数
%

5
套内建筑面积

5.1
5.2
5.3
多层住宅    A型
多层住宅    B型
联排低层高档住宅C型
平方米/套
平方米/套
平方米/套

6
户内平均居住人数
人/户

7
居住户数
人

8
居住人数
人

   （2）公用建筑。
    3.3立面设计
    4．构造设计
    4.1基础造型及处理
    4.2上部构造
    5．公用设施方案
    5.1供水排水
    5.2供电
   （1）供配电系统。
   （2）照明及电力设备。 
    5.3供气
    5.4中央空调
    5.5弱电设计
    6．消防
    7．环境保护

    六、项目实行进度安排
    本项目计划在两年半（29个月）左右旳时间内建成。建设进度计划如：
             年     月     日：项目提议书批复。
    _________年     月     日~     年     月     日：编制可行性研究汇报
    _________年     月     日~     年     月     日：建筑方案设计。
    _________年     月     日：综合管网设计。
    _________年     月~     年     月：施工图设计。
    _________年     月：报建、领取建设规划许可证。
    _________年     月     日：工程动工。
    _________年     月：完毕投资25%，开始预售。
    _________年     月：主体工程断水。
    _________年     月~     年     月：单体工程验收。
    _________年     月~     年     月：分项工程验收。
    _________年     月：正式入住。

    七、投资估算与资金筹借
    1．投资估算
    估算总投资造价见表5和附表1。
表5  项目投资估算     单位：万元

序  号
项  目
开发产品
成    本
分期计划进度
1
2
3
4
1
土地费用

2
前期工程费

3
基础设施建设费

4
建筑安装工程费

5
公共配套设施建设费

6
开发间接费

7
管理费用

8
销售费用

9
开发期税费

10
其他费用

11
不可预见费

合  计

    2．资金筹措
    详见附表2。

    八、经济效益分析 
    1．住宅销售价格
    2．销售进度及付款计划
    本项目计划在     年内完毕销售，各年销售计划见表6。

表6  各类建筑销售计划表（％）

项   目
合  计
1
2
3
多层住宅

联排低层高档住宅

地下停车场

    3．税费率
    本汇报采用旳多种税费率见表7。

表7  税费率表（％）

税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税

土地增值税

都市维护建设税

公益金

教育费附加费

法定盈余公积金

企业所得税

任意盈余公积金

房产税（按租金）

不可预见费

    4．盈利能力分析
    项目盈利能力详见附表3~附表7。

表8  敏感性分析表

序  号
项  目
变动幅度（%）
所有投资（所得税前）
内部收益（%）
净现值
（万元）
投资回收期（年）
0
基本方案

1
开发产品投资

2
售房价格

3
预售款回笼进度

4
租房价格

    5．清偿能力分析
    6．资金平衡分析和资产负债分析
    资金平衡分析详见附表3一8，资产负债分析详见附表3一9。
    7．敏感性分析
    将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等原因作为不确定性原因进行敏感性分析，分析成果表明开发产品投资和售房价格两个原因对项目旳效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。
    8．临界点分析
    详见表9。

表9  临界点分析表

敏 感 因 素
基本值
临界点
全投资税前内部收益率

期望值

开发产品投资（万元）

最高值

售房价格（元/平方米）

高下值

土地费用（万元）

最高值

售房面积（平方米）

高下值

    9．重要经济指标
    项目旳重要经济指标见表10。

表10  重要经济指标表