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关于怡璟湾项目精装修住房的定价方式涉及的税务问题

一、精装修住房涉及的税务问题主要与精装住房的定价方式有关，一般情况下企业在定价时存在以下两种不同的方案：
方案一：合并定价，住房的销售价格包括精装修的价格。公司与购房业主统一签订房屋销售合同。
方案二：分别定价，住房的销售价格不包括精装修的价格。公司按毛坏房的价格与购房业主签订房屋销售合同，同时再按精装修的价格与购房业主签订房屋装修合同。
二、合并定价与分别定价两种方案的纳税比较。
合并定价方案，公司纳税应按总的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税。虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，但土地增值税实行预征制度，装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴（普通住宅1%，非普通住宅3%，车位4%，商铺5%）；精装修价格与房价一并按5.65%的税率缴纳营业税及附加。
分别定价方案，公司按毛坯房的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。只是由装饰公司按3.43的税率缴纳装饰工程收入营业税及附加。
从以上分析可以看，采用分别定价方案可以有效规避装修部分的土地增值税和营业税，给公司带来节税收益。
三、具体的操作方法如下：
1、购房时签订两份合同，一份是开发商的房屋销售合同，合同附件说明必须用公司指定的装饰公司，一份是与指定的装饰公司签订装修合同。（指定的装饰公司与开发商不得有法律上的关联关系）
2、公司收取房款，开具不动产发票；装饰公司收取装修费，并向业主开具装饰发票。
3、精装修工程款由装饰公司投入。
四、以一套100平米住宅为例说明两税方案的纳税比较。
合并定价方案：6000元/平对外销售，并作为合同成交价，含精装成本500元/平方米。
分别定价方案：5500元/平对外销售，作为合同成交价，另外，让业主与装饰公司签订房屋装修合同，装修价格500元/平。
相关税率：营业税及附加税率5.65%，普通住宅土地增值税预征率1%（7月后由0.5%上调至1%）
以上两种方案的纳税测算如下：
1、合并定价方案
应交营业税及附加：100 X 6000 X 5.65% = 33900元
预缴土地增值税：100 X 6000 X 1% =6 000元
应纳税金=33900元+6000元 = 39900元
2、分别定价方案
应交营业税及附加：100 X5500 X 5.65% = 31075元
预缴土地增值税：100 X 5500 X 1% = 5500元
应纳税金=31075元+5500元 = 36575元
方案二比方案一减少纳税3325元（39900-36575）。

五、分别定价方案对购房者意愿的影响
1、不利影响
（1）对按揭购房的业主，因装饰部分无法计入房价参与银行按揭，等于提高了购房首付，从而降低购房者的购买意愿。
（2）假设购房业主有进行二次交易的计划，将因购房成本小而增加二次交易中财产转让所得税赋。
2、有利影响：减少购房者负担的契税