养护部品质服务标准.doc

养护部服务品质标准方案

序号
工作界面
工作目标
衡量标准
关键流程节点
一、形象
1
办公环境（办公设备、桌椅、档案柜、上墙制度、报刊栏等）
办公环境整洁、干净、整体视觉良好
每日由品质专员对办公环境进行检查，符合公司标准

2
员工仪容仪表
整洁大方的仪容仪表，给客户留下良好的形象
每日由内勤专员对办公室工作人员进行检查，符合公司（着装、精神风貌）”标准
二、内部工作服务质量
1
公共设备运行、维保

电梯
2.1.1
电梯运行巡查
确保电梯不带故障、安全运行
1. 每周对直梯机房巡视1次（室内温度、卫生、室内各电器动作情况，曳引机运行情况）。
2. 每日巡视电梯运行状态2次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）。
3. 每月查看直梯底坑1次。
1. 巡视时发现问题能及时解决的,及时解决；不能及时解决的，通知维保方并作好记录。
2. 养护主管每周抽检1次。3.巡视人员做好《电梯运行日巡查记录表》和《自动扶梯运行日巡查记录表》填写内容。
2.1.2
电梯维保、检修
确保电梯不带故障、安全运行
1.外包单位每半个月进行1次周期维保，相邻两次维保不少于15天，电梯维修技工必须现场跟踪；2.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌；3. 检修完成后搞好现场卫生。
1. 外包单位工作人员工作前须到养护组值班室签到。
2. 《维修工作单》须得到养护主管签字确认。
3. 发现违规维修保养时,报养护经理对其下发整改通知。
4. 扶梯的一般性维保工作须在闭店后进行；垂直电梯的一般性维保可在不影响客户使用的情况下进行。5.维保单位提供维修记录，由养护主管确认维修效果。
2.1.3
电梯紧急故障处理
确保电梯紧急故障处理时措施得当，无任何再生性安全事件发生
1.电梯技工发现紧急故障须立即通知养护主管，同时上报养护经理；2. 养护主管立即通知维保单位进行检查。
1. 扶梯停机由电梯技工进行重新启动；
2. 重启失败时，汇报养护主管并通知维保单位；
3. 直梯停机先停止直梯电源；
4. 启动直梯困人解救预案。 注意事项：维保单位进入检修程序并完成后，电梯技工及养护主管检查、确认，并填写《特别事件报告》上报养护经理。
2.给排水系统
2.2.1
给水系统设备巡查
确保给水系统不带故障、运行正常，满足客户使用功能
1.每天对水泵、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次。2.每日对浮球阀检查1次。3.每月抄录水表数据时，对主要的管道及阀门进行检查。4.对上述检查形成记录。
养护经理每周抽查一次水泵房并检查记录表单。
2.2.2
给水系统维保、检修
确保给水系统不带故障、运行正常，满足客户使用功能
1. 每周对水泵房卫生清洁1次。
2. 每年对电机轴承加油1次。
3. 给水系统发生故障时，由工程主管组织相关人员现场查看故障情况、制定维修计划并组织维修。

养护经理每周抽查一次水泵房并检查记录表单，维修记录必须填写完整，与其维修计划、采购文件、维修照片等一起存档、保存。
2.2.3
排水系统巡查
确保排水系统正常，避免因无法排水而造成次生灾害发生（漏水、损坏电梯等）
1. 每天对污水泵、污水坑巡视1次。
2. 特殊天气（暴雨、台风）时每小时对地下室出口排水情况进行检查。3.查看现场的巡查记录。
养护经理每周抽查一次污水泵。
2.2.4
排水系统维保、检修
确保排水系统正常，避免因无法排水而造成次生灾害发生（漏水、损坏电梯等）
1.每季度对止回阀进行检查并清理周围杂物；2.排水系统发生故障时，由养护主管组织相关人员现场查看故障情况、制定维修计划并组织维修。
养护经理每季度抽查一次污水泵维保效果及对应的记录。
2.2.5
雨排系统巡查
确保雨排系统正常，避免因积水造成渗漏影响业户及用电安全
1. 每周对屋面雨排口巡视检查1次。
2. 特殊天气时每2小时对天面雨排排水情况检查。
1. 养护经理每周抽查并检查对应的记录表格1次。
2.特殊天气时养护经理必须安排专人对雨排系统情况随时跟踪。
2.2.6
雨排系统维保
确保雨排系统正常，避免因积水造成渗漏影响业户及用电安全
1. 每月对天面雨排口清理杂物1次。
2. 每次大雨过后须对天面雨排口清理
3.供配电系统
2.3.1
供配电系统巡查
确保供配电设备设施安全正常运行
1. 每隔4小时(9:00-18:00)抄录各变电所高压、低压运行数据在《高低压变配电运行巡查记录表》上。
3. 特殊情况下，每小时巡视各配电房1次。
4. 养护主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时向养护经理报告。
5. 每月末日对所辖区域的各个电表数据进行抄录。
6. 每月对对各楼层的强电井进行抽查。
1. 按照时间规定巡查高低压供配电房，并填写《高低压变配电运行巡查记录表》。
2. 养护经理每周检查抄录数据及运行情况内容。
3. 养护经理每周对地下室照明情况检查1次。

2.3.2
供配电运行操作
操作规范、正确，确保操作人员安全及设备设施安全
1. 运行人员获得养护主管及以上领导授权后，10KV配电室倒闸操作按《倒闸操作指导书》进行。
2. 对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌。

1. 在指定时间内，并填写《供配电运行巡查记录表》。
2. 养护高压技术员每天检查抄录数据。
3. 养护主管每周检查抄录数据及值班记录表。
4. 养护经理每月检查抄录数据及值班记录表。
5
2.3.3
供配电系统维保（高压柜）
确保供配电设备设施安全正常运行
1. 每月对电柜外观清洁1次。
2. 每半年对直流屏紧固除尘1次。
3. 每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次。
4. 每年对配电柜进行高压试验1次。
1. 养护主管检查配电柜外观清洁情况。
2. 养护主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程。
2.3.4
供配电系统维保（低压柜）
确保供配电设备设施安全正常运行
1. 每月对配电柜外观清洁1次。
2. 每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次。
2.3.5
供配电系统维保（干式变压器）
确保供配电设备设施安全正常运行
1. 每月对变压器外观清洁1次。
2. 每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次。
3. 每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次。
4.弱电系统
2.4.1
停车场收费系统

2.4.2
监控系统

2.4.3
消防系统

2.4.4
背景音乐系统

5
房屋建筑及附属物管理

2.5.1
公共区域设施巡查、检修
确保公共区域设施的完好率达到90%以上
1.泛光照明开启后，养护员工确定照明情况，并记录；关闭后，安管员巡查照明关闭情况，并记录。2.每周1次全面巡查各配电间、电梯机房等设备间；2.每周巡视1次夜间区域公共照明情况；3.每两个月全面对楼层内各个强电井、弱电井、空调机房设施进行巡查一次。
1.养护主管每周检查1次。
2.养护经理每月检查1次执行情况。
2.5.2
二次装修管理
确保二次装修符合我司的管理要求
1.养护部负责装修材料的审核， 2.装修现场须每日巡查1次，发现问题立即制止并反馈至运营开具《整改通知单》；3.装修的验收必须仔细查验，特别是对于防水要求的查验必须做闭水试验不低于48小时。
1.安管、养护每日巡查一次；2安管、养护发现的问题统一报送运营发放整改通知单给相关责任方。

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