上半年成都主城区写字楼市场分析.docx

12年上半年成都主城区写字楼市场分析
一.写字楼销售市场销售迟缓，供过于求趋势明显
　　1.市场整体特征
　　1.1供应持续放量，销售迟缓
　　图1：成都市写字楼供需情况(2006-2012年上半年)

　　2012年上半年写字楼新增供应153.90万平方米，写字楼供应持续放量。近几年商业金融用地的大规模出让，写字楼市场开发量始终保持在较高水平。2010年限购政策以来，住宅市场倍受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重，预计写字楼市场大规模放量的情形还将持续。
　　上半年写字楼成交面积62.38万平方米，同比下跌8.7%。2012年以来，国际经济形势不容乐观，国内经济增速放缓，投资、出口、消费三驾马车动力不足，实体经济下行导致写字楼投资热情降低，而住宅市场观望情绪向写字楼市场蔓延，中小投资者信心不足，逐渐撤离写字楼市场，写字楼销售进度缓慢，成交量出现较大萎缩，市场降温明显。
　　1.2供过于求趋势明显
　　2012年上半年的供需比为2.47，同比升高297.11%，出现较大攀升。一方面是市场持续大规模放量，另一方面写字楼消化能力有限，众多项目去化缓慢，库存量急剧攀升，短期内写字楼供过于求趋势明显。
　　2.供应特征
　　2.1供应高峰提前
　　图2：成都市写字楼月度供应情况(2011年1月-2012年6月)

　　2012年上半年写字楼供应153.90万平方米，其中，4月供应量达到58.69万平方米，创下单月历史供应的新高，6月供应持续保持在较高水平，上半年供应的大规模放量导致写字楼市场提前迎来供应的小高峰。预计市场的另一个高峰将于9月出现。
　　2.2乙级写字楼占比上升
　　图3：成都市写字楼供应类型(2010年上半年-2012年上半年)

　　2012年上半年销售市场新增甲级写字楼2.98万平方米，甲级写字楼项目通常倾向于在下半年入市，上半年供应相对较少。乙级写字楼新增供应97.14万平方米，供应占比为63.12%，依旧是市场的主力产品。商务公寓供应量为53.79万平方米，占比约34.95%，与去年同期25.92%的供应比例相比占比明显上升。商务公寓多规划为LOFT、SOHO等商住两用产品，凭借低总价、不限购等优势在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。
　　2.3供应外移趋势明显
　　图4：成都市写字楼供应环线分析(2010年上半年-2012年上半年)

　　2012年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到100.04万平方米，约占整体供应的65.00%。市区三环内写字楼项目的供应较少，三环外甚至绕城外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。
　　2.4城南成为写字楼供应主战场
　　图5：成都市写字楼供应方位情况(2010年-2012年上半年)

　　2012年上半年城南新增写字楼80.60万平方米，城南尤其是天府新城为写字楼的主要聚集区，其他方位的供应相对较少。城南是政府重点规划打造的商务办公区，近年来城南发展较快，新增供应项目数量多、体量大，并且未来城南还将有大规模的项目推出，成为写字楼的主战场。随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。
　　3.需求特征
　　3.1成交量
　　图6：成都市写字楼月度销售情况(2011年1月-2012年6月)

　　2012年上半年写字楼的销售情况整体波动不大，月均销售面积在10万平方米左右，3月和6月去化量出现峰值，其他月份整体趋于平稳。由于住宅市场的限购，部分投资转向商业地产，对于某些总价低，投资性强的写字楼项目表现较为浓厚的兴趣。多个中低端项目销售强劲，且保持良好的销量。
　　3.2乙级写字楼为销售主力
　　图7：成都市写字楼各等级销售情况分析(2011年上半年-2012年上半年)

　　2012年上半年甲级写字楼成交面积7.33万平方米，销售回落。甲级写字楼无论是地段还是配置均具有优势，销售价格较高，对消费者门槛明显高于其他等级写字楼，市场销售压力趋大。
　　乙级写字楼项目成交29.35万平方米，较去年同期持平。作为市场的主流产品，成交量在市场中占据主导地位。乙级写字楼主要集中在城南。随着项目开发的进度，乙级写字楼项目集中入市，项目同质化严重，竞争颇为激烈。
　　商务公寓成交面积21.73万平方米。由于商务公寓分割面积较小，总价较低，单价具有竞争力，并且没有购买套数的限制，十分契合投资者需求，未来销售或走俏。
　　3.3价格低位波动
　　图8：成都市写字楼成交均价(2011-2012年上半年)

　　2012年上半年，写字楼平均销售价格为11000元/平方米，同比下跌0.2%，基本持平，保持平稳。由于写字楼市场供远大于求，去库存压力大，较多的开发商在价格体系上做了一定的调整，加之市场中低总价，投资性强的商务公寓占据成交主力，对写字楼成交价格有较大影响。
　　3.4乙级，商务公寓价格走低
　　图9：各等级写字楼销售价格(2011-2012年上半年)

　　2012年上半年，甲级写字楼销售价格为18439元/平方米，价格继续保持平稳态势，波动幅度变窄，且有小幅下降趋势，6月由于个别优质甲级写字楼集中去化，成交价格出现小幅反弹。
　　乙级写字楼销售价格为11692元/平方米，同比下跌4.0%。在2011年明显上涨之后，2012年出现回落，且整体变动趋小。市场中的乙级写字楼项目增多，且集中入市销售，同区域同质化严重，对市场影响较大，竞争较为激烈。
　　商务公寓销售价格为8571元/平方米，同比上涨12.0%，变动幅度加大。进入2012年，精装公寓，LOFT公寓增多，价格出现明显上升，商务公寓标准出现较大的提升。
　　3.5新开盘项目
　　表1：重点项目开盘情况(2012年上半年)

　　二.写字楼租赁市场新增项目趋多，压力凸显
　　1.新增租赁项目分析
　　1.1新增租赁项目持续供应
　　图10：成都市新交付使用项目情况(2011年1月-2012年6月)

　　2012年上半年，共有83.45万平方米写字楼交付使用，尤其是二季度写字楼呈现集中交付的趋势。包括大陆国际、华宇蓉国府、时代8号、百扬大厦、保利中心等一大批优质写字楼项目相继进入租赁市场。写字楼的市场总存量上升至466.51万平方米，市场规模不断壮大。
　　1.2新增项目
　　图11：各板块新增租赁项目体量(2010年1月-2012年6月)

　　新交付使用项目主要集中在天府新城及人民南路板块，新增供应为37.50及23.34万平方米，东大街及市中心市场开发量不大，交付项目较为有限，仅有百扬大厦及时代8号。
　　2.优质写字楼分析
　　2.1各板块租金差异减小
　　图12：各板块优质写字楼租金情况(2011年上半年-2012年上半年)

　　注：优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼
　　各板块写字楼租金均保持了持续上扬的趋势，并且优质写字楼租金差异减小。市中心CBD写字楼租金保持平稳；人民南路SBD及东大街写字楼整体档次较高，租金水平较为接近；天府新城项目逐渐增多，随着市政配套设施的完善，大型企业的加速进驻，办公氛围逐步形成，优质写字楼租金出现较快增长。
　　2.2整体租金保持增长
　　图13：成都市优质写字楼租金空置率走势(2008年1月-2012年6月)

　　2012年上半年优质写字楼平均租金111.29元/平方米.月，环比上涨2.80%，租金持续上涨。主要商务板块商务氛围日趋成熟促使写字楼租金不断走高。但楼租金上涨幅度趋缓，由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空置承受能力差而降低报价情形较为普遍，尤其是天府新城新兴商务区，受到潜在供应量巨大的影响，租金水平难以达到预期水平。
　　2.3空置率攀升
　　2012年上半年优质写字楼的平均空置率为18.63%，由于2季度开始市场新增项目趋多，写字楼空置率出现较大幅度上升。销售市场供应放量的情形逐步反应到租赁市场上，项目的集中交付带来空置率的攀升。
　　3.四川中原工商铺部分租赁成交案例

　　三.总结
　　1.上半年市场总结
　　供应放量，成交量下滑
　　上半年写字楼新增供应153.90万平方米，提前迎来供应的小高峰，新增供应以乙级写字楼为主，并且主要集中在三环外及城南；成交面积62.38万平方米，投资者投资信心不足，成交量出现较大萎缩。销售价格为11000元/平方米。
　　多项目交付，空置率攀升
　　上半年共有万平方米写字楼交付使用。上半年优质写字楼平均租金达到111.29元/平方米.月，环比上涨2.80%，平均空置率18.63%，但是由于多个项目的交付使用，写字楼空置率2季度开始出现较大幅度攀升。
　　2.后市预测
　　销售市场
　　供应方面，由于写字楼潜在供应量较大，预计下半年还将出现一轮推盘的高峰。成交方面，随着项目推盘力度的加大，预计成交量将有所上升。
　　租赁市场存量增加，压力渐增
　　租赁市场方面，由于不断有写字楼项目陆续交付使用，市场总存量不断增加，租金的上涨幅将趋于平缓。而市场可供出租的项目逐渐增多，租赁市场面临压力逐渐增大。