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第四章 房地产市场及其运行规律
房地产市场的含义
房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，并就某
宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排

房地产市场分类
按地域范围划分
房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程
度很大，这决定了房地产市场是地区性市场
按地域范围划分，是房地产市场划分的主要方式
最常见的是按城市划分
按房地产的用途和等级划分
按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住
物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、
商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店
市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技
术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市
场、土地市场按物业的档次或等级划分，如甲级写字楼、乙级写字楼
按房地产交易形式划分
从土地市场的角度，包括国有土地使用权出让子市场
（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）
新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁
（含预租）和抵押等子市场
面向存量房屋的交易，则有租赁、抵押、保险等子市
场
按房地产购买者目的划分 自用型市场 投资型市场
其他划分方式
按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交
易市场 ；商品房租售市场和公有房屋租售市场
按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市
场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市
场）、三级市场（存量房地产交易市场）；增量房市
场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。

房地产市场的特性
房地产市场是房地产产权权益的交易市场
房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房
地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身
地区性市场
房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房
地产市场是一个地区性市场
要求高素质的专业顾问服务
易于出现市场的不均衡和垄断

房地产市场的功能
配置存量房地产资源和利益
显示房地产市场需求的变化
指导供给以适应需求的变化
房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平
衡的调整过程
能指导政府制订科学的土地供应计划
引导需求适应供给条件的变化

房地产市场的周期循环
定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动
现象，且此现象重复发生
（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素，以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势

第五章 房地产开发项目的可行性研究
可行性研究的工作阶段
投资机会研究 初步可行性研究，详细可行性研究，项目的评估和决策

可行性研究的内容
项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护，项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。

可行性研究的步骤
接受委托
调查研究
方案选择和优化
财务评价和国民经济评价
编制可行性研究报告

房地产市场分析的内容
宏观因素分析，市场状况分析，相关因素分析

房地产市场分析的基本方法
市场数据的收集，对原始数据的加工分析，加工信息在房地产市场分析中的应用，
房地产市场预测，定性预测定量预测

房地产开发项目成本费用构成
土地费用。包括：（1）土地使用权出让金、征地费；
（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费
前期工程费。房屋开发费。管理费。销售费用
财务费用其他费用
不可预见费用
税费

财务评价的主要技术经济指标
财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现
金流量现值累计等于零时的折现率。FIRR是评估项目赢利性的基本指标
计算公式（P16）

财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率
下，到项目寿命终了时，所有投资被完全收回。
财务内部收益率可以通过内插法求得

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利
率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面
临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的
最高利率
所求出的内部收益率与部门或行业基准收益率或目标
收益率ic比较，当前者大于后者时，则认为项目在财务
上是可以接受的

财务净现值
财务净现值是房地产开发项目财务评价中的另一个重
要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定
的目标收益率ic，将各年的净现金流量折算到开发活动
起始点的现值之和。
计算公式为：

式中：FNPV--项目在起始时间点的财务净现值
Ic—基准收益率或设定的目标收益率 如果FNPV大于或等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的

动态投资回收期
动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需
的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资
起始点算起，累计净现值等于0或出现正值的年份即为投资回收终止的年份，其计算公式为：

动态投资回收期以年表示，其计算公式为：

在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等
于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租
时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累
计之和。
项目的总开发成本一般包括土地费用、前期工程费、
房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费
用

成本收益率
成本收益率等于开发投资项目竣工后正常盈利年份的
年净经营收入与总开发成本之比
投资收益率
投资收益率是指开发 项目达到正常盈利年份时，项目
年净收益与项目投资的资本价值之比。

例题
（5-1）某房地产开发商以5000万元的价格获得了一
宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容
积率为5.5。建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层
建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），
建造成本为3500元/平方米，行政性收费等其他费用
为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人
员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代
理费和销售税费分别为0.5%、3.0%和6.5%，预计建
成后售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建
造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专
业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投
入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷
款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑
面积和开发商成本利润率分别是多少
解：
1. 项目总开发价值
（1）项目总建筑面积：4000×5.5=22000平方米
（2）标准层每层建筑面积（22000－
4000×60%×4）/10=1240平方米
（3）项目总销售收入：22000×12000=26400万元
（4）销售税费：26400×6.5%=1716万元
（5）项目总开发价值：26400－1716=24600万元
2. 项目总开发成本
（1）土地成本：5000万元
（2）建造成本：22000×3500=7700万元
（3）专业人员费用：7700×8%=616万元
（4）其他费用：460万元
（5）管理费（5000＋7700＋616＋460）
×3.5%=482.16万元
（6）财务费用：

（5-2）某开发商在一个中等城市以425万元的价格购
买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许
建筑面积4500平方米。开发商通过市场研究了解到当
前该地区中档写字楼的年租金收入为450元/平方米，
银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个
百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价
工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方
米，专业人员费用为建造费用的12.5%，行政性收费
等其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费用为
年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为
9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可
出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率
对该项目进行初步评估。

（5-3）某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋
建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投
资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买
价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费和
0.3%的其他费用。其中，相当于楼价70%的购买投资
来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的
商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租率分别为
65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%且
在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营
期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资
发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款
还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48个
月，投资者的目标收益率为14%。试从投资者角度，
计算该项投资自有资金的财务净现值和财务内部收益
率，并判断该项目的可行性。

可行性研究报告的基本构成
封面（名称、出具报告的单位、时间）
摘要
目录
正文（项目的总说明、项目概况、投资环境研究、市
场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、
规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估
算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项
目经济效益评价、风险分析和结论与建议等）
附表（项目工程进度计划表、项目投资估算表、财务
现金流量表）
可行性研究报告正文的写作要点
项目总说明
项目概况
投资环境研究
市场研究
项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
规划方案及建设条件
建设方式与进度安排
投资估算及资金筹措
项目评估基础数据的预测和选定
项目经济效益评价
风险分析
可行性研究的结论

第六章 房地产开发的建设过程
招标方式
公开招标，邀请招标，议标

招标程序
申请招标
编制招标文件（工程综合说明；招标方式及对发包单
位的要求；钢材、木材、水泥以及其他主要材料与设
备的供应；工程款支付方式及预付款的百分比；合同
条件和合同文本；投标须知；招标人认为应向投标人
明确的问题；招标文件附件）
编制招标工程标底
确定招标方式
投标人资格审查
招标工程交底及答疑
开标、评标和决标
签订合同

合同通用条款

项目管理的概念
项目管理就是将有关知识、技能、工具和技术等综合
应用于项目活动，以成功地实行项目预期目标的活动
项目管理的目标就是寻求项目成本、时间、资源和质
量四要素的最优均衡控制
项目管理的特征：目标明确；项目经理个人负责制；
充分的授权保证系统

项目管理的基本职能
计划职能
组织职能
协调职能
控制职能

项目管理的主要内容有
开发建设用地
开发建设的法定手续
合同文件的准备
承包商的选择
现场监督
施工阶段
项目竣工验收阶段
开发项目管理队伍的管理

质量控制
质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标
或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动
工程施工阶段的工程质量控制：
（1）对原材料的检验
（2）对工程中的配套设备进行检验
（3）确立施工中控制质量的具体措施
（4）确立有关质量文件的档案制度
进度控制
工程进度计划的编制
进度管理及计划调整
其他配套进度计划
进度控制中应关注的因素
成本控制
编制成本计划
审查施工组织设计和施工方案
控制工程款的动态结算
控制工程变更
实践中控制成本的主要做法：
（1）强化成本意识，加强全面管理
（2）确定成本控制的对象
（3）完善成本控制制度
（4）制定有效的奖励措施

第七章 房地产开发的建设过程

房地产项目融资的资金来源
股本金，银行贷款，社会集资，其他融资渠道，承包商垫资承建，合作开发，房地产抵押贷款，在建工程的抵押，个人住房抵押贷款

房地产项目融资的步骤

委托物业代理
房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理
物业代理的作用：
通过市场调查，了解潜在的市场需求，进行准确的市场定位
对潜在的投资置业人士有效引导
协助开发商最终实现投资收益目标
提供完善的购楼手续
帮助买卖双方进行融资安排
提高市场运行效率

促销组合的含义
促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、销售促
进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当
选择和综合编配，
市场促销组合主要由广告、直销、销售促进、公关与
宣传、人员推销等五种工具组成
请列举上述五种工具的具体形式

房地产定价方法
成本导向定价
成本加成定价法。是指开发商按照所开发物业的成本
加上一定百分比来制定房地产的销售价格
目标定价法。是指根据估计的总销售收入和估计的销
售量来制定价格的一种方法
购买者导向定价
认识价值定价法。是指开发商根据购买者对物业的认
识价值来制定价格的一种方法
价值定价法。要求价格对消费者来说，代表着物美价
廉
竞争导向定价
领导定价法
挑战定价法
随行就市定价法

房地产定价技巧
价格折扣与折让
期房折扣，现金折扣，数量折扣，职能折扣，季节折扣
折让
心理定价
期望定价，尾数定价，吉祥数字定价，招徕定价
差别定价
顾客差别定价，形式差别定价，地点差别定价，时间差别定价，产品组合定价，产品线定价，选择品定价，补充品定价，产品束定价

第九章 物业管理
房地产资产管理内容：物业管理、设施管理、资产管理和投资组合管理

写字楼物业的分类
甲级写字楼
乙级写字楼
丙级写字楼

零售商业物业的分类
市级购物中心
地区购物商场
居住区商场
邻里服务性商店
特色商店