年度财务指标计算方法.doc

某公司战略规划项目新增成果：
年度财务指标计算方法举例说明

土地获取现金流出
-
财务
年度利润目标
业务
年竣工面积
年销售面积
年结算收入
年销售现金流入
年新增土地储备面积
净现金流
年新开工面积
年开发投资现金流出
-
1 财务测算逻辑说明
2 财务测算假设条件
2.1 利润每年以15%的速度递增
2.2 公司净利润率保持为15%
2.3 08年销售单价为5000元/㎡，以后每年增加10%
2.4 项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束
2.5 项目销售进度：第一年0%，第二年50%，第三年50%
2.6 项目开发投资进度（现金）：第一年20%，第二年40%，第三年40%
2.7 每年初的土地储备能满足随后三年新开工面积的需要，并留20%余量
2.8 单位土地成本为单位销售收入的35%
2.9 08年项目单位开发成本为单位销售价格的30%，以后每年增长5%
2.10 其他费用（包括营销费用、财务费用、税金等）占销售收入的20%

3 财务测算过程
3.1 假设利润目标（A）
假设基年（2007年）公司利润额为4亿元，利润每年以15%的速度递增
年度
2008
2009
2010
2011
2012
利润目标（亿元）
4.60
5.29
6.08
7.00
8.05

3.2 计算每年业务收入目标（B）
假设公司净利润率为15%，B=A/15%：
年度
2008
2009
2010
2011
2012
业务收入（亿元）
30.67
35.27
40.56
46.64
53.64

3.3 计算年结算的销售收入（C）
年结算的销售收入与年业务收入目标相同，C=B
年度
2008
2009
2010
2011
2012
结算的销售收入
（亿元）
30.67
35.27
40.56
46.64
53.64

3.4 计算年竣工面积（D）
假设08年销售单价为5000元/㎡，以后每年以10%速度增长
则为保证每年的结算销售收入目标完成，需要竣工的面积为：D=C*10000/每年的销售单价
年度
2008
2009
2010
2011
2012
竣工面积（万㎡）
61.33
64.12
67.04
70.08
73.27
（注：假设当年竣工的住宅当年交付，则结算面积等于竣工面积）

3.5 计算年新开工面积（E）
假设项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束。则第三年的竣工面积D=第一年的新开工面积E，由此推出每一年的新开工面积。
年度
2008
2009
2010
2011
2012
年新开工面积（万㎡）
67
70
73
77
80

3.6 计算年销售面积（F）
假设项目三年销售完毕，销售面积的进度为：第一年0%，第二年50%，第三年50%；第一年的新开工面积，将在第二年，第三年销售，由此类推，每一年的销售面积应该是前面第二年新开工面积的50%加上前面第一年新开工面积的50%
年度
2008
2009
2010
2011
2012
销售面积（万㎡）
63
66
69
72
75

3.7 计算年初土地储备（建筑面积，下同）（G）
要求每年初的土地储备能满足随后3年新开工面积的需要，并留20%余量
年度
2008
2009
2010
2011
2012
年初土地储备（万㎡）
236
247
258
270
282

3.8 计算年新增土地储备面积（H）
新增土地储备面积=年末土地储备—年初土地储备之差+年新开工面积
年度
2008
2009
2010
2011
2012
获取土地（万㎡）
78
81
85
88
93

3.9 计算年销售现金流入（销售回款）（I）
假设08销售单价为5000元/㎡，以后每年增加10%，I=销售面积F*销售单价/10000
年度
2008
2009
2010
2011
2012
销售现金流入（亿元）
31.36
36.07
41.48
47.70
54.86

3.10 计算年土地获取现金流出（J）
假设单位土地成本占单位销售收入的35%，J=新增土地储备面积H*销售单价*35%/10000
年度
2008
2009
2010
2011
2012
新增土地现金流出(亿元)
13.61
15.65
18.00
20.70
23.80

3.11 计算项目开发现金流出值（K）
项目开发周期为三年，则开发投资也分为三年完成，假设项目开发投资进度（按面积）：第一年20%，第二年40%，第三年40%；
假设2008年项目单位开发成本为单位销售价格的30%，即1500元/㎡，以后每年以5%的速度增长
以2008年为例说明每年的K值计算过程：
l 2008年的新开工面积导致的投资将在2008、2009、2010年分三年完成，每年导致的K值：
² 2008年：(67*20%)*（5000*30%）/10000=2.01亿元
² 2009年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%））/10000=4.22亿元
² 2010年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%）²）/10000=4.22亿元

l 2008年总的项目开发现金流出值=2006年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额+2007年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额+2008年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额
年度
2008
2009
2010
2011
2012
项目开发投资现金流出(亿元)
9.54
10.47
11.49
12.62
13.85

3.12 计算土地成本外的其他费用（包括营销费用、财务费用、税金等）现金流出（L）
假设其费用占销售收入的30%，L=F*20%：
年度
2008
2009
2010
2011
2012
其他成本费用现金流出(亿元)
6.27
7.21
8.30
9.54
10.97

3.13 计算净现金流（M）
M=现金流入—现金流出=销售收入（销售回款）—新增土地现金流出值—开发投资现金流出值—其他费用

年度
2008
2009
2010
2011
2012
净现金流(亿元)
1.94
2.73
3.69
4.84
6.23

附件：测算表格