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南通在全省率先启用新版商品房买卖协议 权责更明确
本月起，如皋正式启用新版《商品房买卖协议》。我市市区早在去年初就在省内率先启用国家新版协议。新版协议进一步细化了条款，明确了买卖双方权责，一定限度上减少了商品房交易的后顾之忧。昨天，记者就新版协议使用情况走访了相关部门和开发公司。
  老协议“落伍” 容易引发纠纷
  去年7月，市区一家开发商与业主因交房问题闹得不可开交。
  “开 发商告知办理交房手续，到了现场一看，与承诺达成的交房效果大相径庭，并且拿不出房屋竣工验收备案表。”业主秦先生认为，不具有交房条件却催办交房手续， 开发商显然是为了规避责任。他向记者提供了一份当时的购房协议，双方约定的房屋交付期限为“2023年4月20日之前”，而补充协议中对于逾期交房也作了 规定，“逾期交房超过90日后，乙方有权选择退房”。
  房产开发商表达房子已通过了相关单位的验收，按照协议规定，具有了交房条件；业主则认为开发商不能提供建设部门出具的综合验收备案证明，按照协议规定，不具有交房条件。双方各执一词，但问题的核心都直指购房协议。商品房买卖协议中是如何界定交房条件的？
  记者查看了2023年版的商品房买卖协议，协议中对于房屋交付条件的规定为“该商品房经验收合格”。但经“谁”验收合格？如何验收？并未明确提及。
  业 内人士介绍，2023年起，我国商品房验收改为备案制，即开发商自行组织规划、消防、人防、绿化等相关部门分头验收，所有验收材料齐全后提交建设部门备 案，建设部门出具验收合格证书后，开发商才可交房。但2023年版协议先于2023年的备案制执行。老版商品房买卖协议逐渐“落伍”，模糊不清的界定，容 易导致买卖纠纷。
  新协议“升级” 明确买卖权责
  2023 年，住建部和国家工商总局联合制定出台新版《商品房买卖协议示范文本》，省住建厅、省工商局下发《告知》，规定各地积极提倡商品房交易当事人使用新版合 同。市房管局会同市工商局印发相关《告知》，规定市区从2023年1月1日起，新办预（现）售的项目全面采用新版商品房买卖协议，为全省首家。
  市房管局房管处人士介绍，新版协议进一步对接了《物权法》等相关法律法规，贯彻了国家关于“加强房地产市场监管、完善商品房预售制度”等政策，有助于保护买卖双方的权益。
  “我市在酝酿修订新版商品房买卖协议时，国家刚好出台了新的版本。”市房管局有关负责人介绍，新版协议由建设部和国家工商总局联合修订，特别在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面进一步明确、细化，已经相称成熟，我市基本未作改动，全盘采用。
  记者在新版协议中发现，对于交付条件的约定，协议条款中明确，将工程竣工验收备案的证明文献作为商品房交付的法定必备条件之一，并设定空白行供买卖双方补充其他条款。此后，因交房条件模糊不清引发的购房纠纷将可避免。
  截至目前，南通市区、海安、如皋、启东等已陆续启用了新版协议，海门、如东相关工作加紧推动中，今年终前有望实现全市覆盖。
  政府撑起“保护伞” 买方卖方均得益
  “最初看到省里下发的新版协议范本时，多数开发商不太接受。市工商联房地产商会就新版协议提出了疑虑及13条修改建议。”市房管局房管处处长沙红介绍，新版协议为买房人撑起了“保护伞”，也给开发商套上了“金箍圈”。
  市房管局组织召开了多场专题座谈会，逐条讲解释疑，最终取得了统一结识：“新版协议明确了开发商的责任，倒逼公司提高工程质量和服务水平，对于市场而言是好事。”
  “过 去是买房人付完钱再看房，一些房屋质量问题不能及时发现，假如是小毛小病，买房人也就不予计较，假如问题较严重，矛盾纠纷在所难免。”市区盛和房产营销经 理王平介绍，“新版协议增长了查验房屋环节，如发现房屋存在门窗翘裂、五金件损坏、管道堵塞等可修复的质量问题，买房人可拒绝交房。”
  “新版协议还增长了商品房预售资金监管的约定。”沙红介绍，预售资金由政府或银行监管，保证资金用于本工程建设，避免了开发公司卷款走人、工程烂尾等问题，保障了买房人、银行的权益，对于政府而言，维护了商品房市场的交易秩序。
  “虽然新版较老版厚了十多页，条款也更复杂，但如今签协议反倒比过去省事了。”王平坦言，“不管是想到的、想不到的，新版协议界定得都比较清楚，买房人少花心思，开发商照章办事，不用紧张事后扯皮。”
  一年多来，新版协议在我市运营良好，得到省住建厅肯定。今年初，扬州等地前来我市调研新版商品房买卖协议的使用情况。
  市房管部门提醒，无论新版协议，还是老版协议，签订协议时，购房者都应“睁大眼睛”，与开发商约法三章，切莫稀里糊涂签字画押。
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