基准地价工作专项方案.doc

土地定级与基准地价更新工作实行方案

土地定级与基准地价更新工作方案
一、目意义
开展这项工作目在于全面掌握城区土地质量和运用状况，科学管理和合理运用土地，提高土地使用效率，建立科学合理基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，增进土地正常交易，为征收土地税费，制定土地运用筹划、规划，发挥级差地租经济杠杆作用提供根据，也为履行土地招标拍卖、整顿储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基本。
二、对象与范畴
依照《城乡土地分等定级规程》和《城乡土地估价规程》规定：土地定级估价对象是“城乡总体规划拟定规划建设用地范畴内所有土地”。土地定级估价应“以城乡总体规划拟定规划建设用地整体为单位进行，城乡附近独立工矿等用地也可一起进行评估”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区范畴为基本，并考虑到城乡发展趋势，拟定本次工作评估范畴。
三、基准地价内涵与期日
基准地价是指在城乡规划区范畴内，在设定土地开发限度和设定容积率条件下，对现状运用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地区土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。
本次基准地价更新基准日是01月01日。
设定土地开发限度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
四、技术路线
图1 土地定级程序框图

各种税费和

参数及指标

资料调查
市场交易样点调查
土地定级成果获取
交易样点分类整顿
交易样点地价计算
交易样点地价修正
应用评价单元
土地级别
网格单元
样点所在单元级别、总分值获取，样点检查剔除
基准地价计算
地价分值关系图绘制
地价分值模型选取建立
模型迭代计算网格基准地价
模型迭代计算应用
评价单元基准地价
模型迭代计算级
别基准地价计算
级别内样点均价计算
样点与土地级别模型建立
级别基准地价比较验证
基准地价检查

宗地地价修正系数建立
编写评估报告
绘制基准地价图

图2 基准地价评估详细工作流程
五、城乡土地基准地价更新评估工作根据
工作根据重要是国家、自治区关于基准地价文献，详细如下：
1、《中华人民共和国土地管理法》(8月28日)；
2、《中华人民共和国都市房地产管理法》(8月3日)；
3、中华人民共和国国标《城乡土地分等定级规程》GB/T 18507-；
4、中华人民共和国国标《城乡土地估价规程》GB/T 18508-；
5、内蒙古自治区国土资源厅《关于认真做好全区城乡基准地价更新和重新发布工作告知》（内国土资字[]626号）；
6、地方政府及关于部门颁布法规、条例、文献、告知；
7、实地勘察、调查、获取有关资料；
8、其他有关资料。
六、工作时序与流程
依照中华人民共和国《城乡土地分等定级规程》和《城乡土地估价规程》规定，土地定级估价工作详细分如下阶段进行。
1、准备工作
本阶段于10月中旬至10月下旬进行，重要工作是建立领导小组和工作小组，制定工作方案和经费预算等。同步对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，拟定工作人员详细分工，并集中进行培训。
2、外业调查
从10月下旬至11月下旬进行了外业调查工作，由国土资源局协助XXXXXXXXXXXXXX技术人员进行外业调查。完毕了土地定级估价资料调查和收集，和土地级别初步划分。外业调查共分十组，三个组重要负责调查和收集土地定级资料，另七个组重要负责调查土地估价市场资料。
（1）土地定级资料调查
资料调查过程中，采用分片分组方式收集资料，由项目工作人员加上一定数量外业调查人员进行资料收集。资料收集项目详细涉及：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人口密度等。
（2）土地估价资料收集
资料调查过程中，采用分片分组方式进行各类地价样点实地调查，资料收集项目详细涉及：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估价资料收集。
（3）其他资料收集
其他与地价评估关于收集资料有：各类房屋重置价格、耐用年限明细表、金融系统定期存款利率变动状况、总体规划、记录年鉴、基本资料以及本地政府规定关于税费收取及原则资料等。
3、内业资料整顿、测算
本阶段于12月初至12月底进行。在完毕外业调查后，对各种资料进行全面分析、整顿、加工，初步剔除存在某些明显问题调查资料，在此基本上，进行城乡土地分等定级和基准地价评估工作，并编绘各种图件。
（1）城乡土地定级
依照《城乡土地分等定级规程》规定，定级因素权重值拟定采用派生特尔斐法，邀请关于专家、学者进行征询，对反馈意见进行记录解决，计算因素因子平均值和方差等一系列工作。依照分值计算原则，拟定或计算各定级因素指标值、指数、距离及作用分，通过一系列严格科学计算，认真鉴定，土地按商业、住宅、工业、综合用地四个类别进行划分。
（2）测算基准地价
基准地价是指在城乡规划区范畴内，在设定土地开发限度和设定容积率条件下，对现状运用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地区土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。
本次基准地价更新基准日是01月01日。
设定土地开发限度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）编制宗地地价修正系数表
编制宗地地价修正系数表是运用系数修正法评估宗地地价一种极其重要办法。普通多用于地价体系中为政府管理地产市场服务标定地价评估。因此编制宗地地价修正系数是土地定级估价重要成果之一。编制工作以基准地价为基本，按优、较优、普通、较劣、劣五个原则计算出级别商业、住宅和工业用地地价因素修正系数并拟定各种修正系数下因素指标。在此基本上按照《城乡土地估价规程》编制修正系数表规定格式，编制出商业、住宅和工业在不同级别上宗地地价修正系数表，并通过已有地价样点进行检查、校核，直至所编制修正系数表符合本地市场价格为止。
4、成果编绘阶段
本阶段于12月至12月底进行。重要工作是整顿基本数据；向国土资源局报告任务完毕状况及意见征询；数据库建设及申请检查验收上报审批有关事宜。

七、项目组织机构
土地定级与基准地价更新工作是一项系统工程，工作量大、技术性强、涉及范畴广。完毕这项工作不但需要高素质技术人员，并且需要有上下协调一致组织领导。领导小组和工作小组都为本次工作顺利完毕付出了才智与汗水。
1、领导小组人员名单如下：
组 长：
副 组 长：
副 组 长：
成 员：
成 员：
成 员：
..................
联 络 员：
技术指引组：
联 络 员：
2、项目承担单位和技术人员：
承担单位：XXXXXXXXXXXXXX
项目负责人：
技术负责人：xxx
技术人员： xxxxxxxxxxxx