商品房买卖常见情况分析.doc

商品房买卖过程中常见问题分析
问题一：什么是小产权房？买到小产权房能否退房，该如何维权？
“小产权房”，一般是指在农村集体土地上建设的房屋，多出现在农村、城乡结合部、城中村等地方，小产权房未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫做“乡产权房”。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农村房屋只能在集体成员内部流转，出卖给集体外部人员不会受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
如果购房人在房产买卖中购买到小产权房，房产买卖因违反农村土地管理法律规定，根据合同法第52条的规定：房产买卖合同无效，购房人可以通过协商、起诉等方式要求出卖方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，或者赔偿损失。如果购房人明知是小产权房仍然购买的，由于购房人自身存在过错，诉讼请求难以完全获得法院的支持。

问题二：哪些情况下，属于逾期交房？又该如何维权？
1、 开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。
2、 工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收，从而造成逾期交房。
3、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕，从而造成逾期交房。
　　4、交房时房屋内部的装饰和设备不符合合同约定，从而造成逾期交房。
　　5、交房时房屋相关资料不完备，从而造成逾期交房。
　　房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：政府机构出具的《建设工程竣工验收备案证》、房屋测绘机构出具测绘资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人未提供上述资料时，买受人可以拒绝接受房屋并要求开发商承担逾期责任。
上述5种情况，属于房产买卖过程中常见的情形。面对该种情形，购房人可以拒绝接受房屋，并要求出卖方在一定期限内更改，完善，承担逾期交房的违约责任。对于达到合同解除条件的，可以单方面解除合同。

问题三：一房二卖的情形
指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：
“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
因此，购房人若遇到一房二卖的情况，可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

问题四：房屋质量有问题，维修费该由谁承担，能否成为退房理由？业主如何维权？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
房屋存在质量问题，如果可归责于出卖方，业主可以提出让出卖方在一定时间内修缮，费用由出卖方承担。根据司法解释的规定，房屋质量如果存在严重问题，购房人可以要求解除合同，退还房屋并要求出卖方退还已付购房款及利息，承担损失赔偿责任。

问题五：购房后发现开发商多算了公摊面积，业主如何维权？
指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
一般情况下，房屋建筑面积产生误差的原因可能是测绘机构在预售测绘及竣工测绘时所使用的计算方式不同，属于测绘技术原因，非购房者与开发商双方的过失所致。
购房人可根据实际超出的公摊面积，按合同约定或法律规定处理。如在处理过程中出现纠纷，可向法院提起诉讼。