上半年重庆省房地产估价师理论与方法测算中的其他有关问题考试试题.doc

2015年上半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A：用途
B：建筑规模
C：容积率
D：绿地率
E：工业用地的监测点评估价格
2、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
3、估价时点应与的日期相一致。
A：签订估价合同
B：开始估价作业
C：完成估价报告
D：估价结果所属
E：工业用地的监测点评估价格
4、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A．估价人员
B．委托人
C．地方政府
D．国家相关法规
5、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。
A．市场不景气
B．该别墅区的环境条件变差
C．该别墅区的单位开发成本降低
D．开发商获得满意的利润即可
6、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。
A：38
B：42
C：58
D：60
E：工业用地的监测点评估价格
7、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。
A．60 000
B．120 000
C．150 000
D．180 000
8、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
9、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为 。
A：300万元
B：30万元
C：4 240万元
D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
A：土地取得成本+开发成本
B：土地取得成本+开发成本+管理费用
C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：开发完成后的房地产价值
E：工业用地的监测点评估价格
11、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。
A．转让
B．赠送
C．出让
D．买卖
13、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。
A．有效经过年数等于实际经过年数
B．有效经过年数短于实际经过年数
C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
14、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
15、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。
A．1
B．2
C．3
D．4
16、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。
A：1.2
B：1.5
C：1.8
D：2.0
E：借款合同
17、拍卖的基本原则不包括__。
A．公开原则
B．保留价原则
C．公正原则
D．公平原则
18、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。
A．某个国家从2007～2010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
B．基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重
C．基尼系数越大，则表示收入分配越平均
D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标
19、下列关于工程量清单，表述错误的是。
A：工程量清单是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和內容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格
B：工程量清单是指投标文件的组成部分
C：工程量清单是由招标人发出的一套注有拟建工程各实物工程名称、性质、特征、单位、数量及开办项目、税费等相关表格组成的文件
D：工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的王程造价咨询单位
E：执行层的组织协调
20、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为__。
A．23.80%
B．20.23%
C．19.70%
D．18.96%
21、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
22、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】
A：合法原则
B：最高最佳使用原则
C：替代原则
D：公平原则
E：工业用地的监测点评估价格
23、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。
A．低于
B．等于
C．高于
D．无关联
24、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
25、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
A：永久荷载
B：必然荷载
C：可变荷载
D：偶然荷载
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其的风险因素。
A：变动可能性
B：影响重要性
C：发生经常性
D：类型归属性
E：借款合同
2、缴存住房公积金的工资基数包括等。
A：计时工资和计件工资
B：奖金、津贴和补贴
C：加班加点工资
D：住房公积金月缴存额
E：单位管理经费
3、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）。
A．房屋销售价格指数
B．房屋租赁价格指数
C．房屋抵押价格指数
D．房屋消费价格指数
E．土地交易价格指数
4、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
5、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。
A：购买商业门市
B：大修自住住房
C：偿还购房贷款本息时
D：房租超出家庭工资收入规定比例时
E：职工丧失缴存条件
6、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是__。
A．该种房地产的价格水平
B．其他物品的价格水平
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
7、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
8、房地产抵押合同，属于__。
A．主合同
B．从合同
C．债权合同
D．担保合同
9、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。
A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
10、按照废物的化学性质，固体废物可分为。
A：污泥
B：一般废物
C：有害废物
D：无机废物
E：有机废物
11、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。
A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分
B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态
E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴
12、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A：应采用客观成本而不是实际成本
B：应采用实际成本而不是客观成本
C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
13、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
14、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。(2005年试题)
A：商住楼
B：土地
C：在建工程
D：写字楼
E：建成后的物业
15、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。
A．《暂定资质证书》有效期为3年
B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期
C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
16、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
17、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。
A：网上申报
B：网上受理
C：网上审批
D：即时申报、受理和审批
E：直接申报、受理和审批
18、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和__。
A．估算报表
B．损益表
C．辅助报表
D．资产负债表
19、下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法，正确的是。
A：取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年
B：取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年
C：取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关3-作经验，其中从事房地产估价实务满3年
D：取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年
E：取得房地产估价相关学科博士学位的
20、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过来实现。
A：充公权
B：管制权
C：征税权
D：征收权
E：出让权
21、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
22、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。
A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动
B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动
C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式
23、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有__。
A．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
B．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E．地下人防设施免税
24、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
25、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地
B：私有住宅转让后不用于居住的
C：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D：根据城市规划土地使用权应当出让的
E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的