上海下半年房地产估价师案例与分析房地产抵押估价的注意事项试题.doc

上海2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的注意事项试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】

A：4 400元/㎡

B：4 409元/㎡

C：4 445元／㎡

D：4 455元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格
2、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760
3、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。

A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《中华人民共和国城乡规划法》

D：《中华人民共和国物权法》

E：房地产估价机构必须加盖公章
4、国务院办公厅国办发[2005]26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税
5、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。

A．人力资源和社会保障部

B．住房和城乡建设部

C．所在地省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门
6、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。

A．房地产市场需求的广泛性

B．房地产市场供给的异质性

C．土地所有权的排他性

D．土地的有限性
7、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

A：价值性

B：真实性

C：专业性

D：法律性

E：执行层的组织协调
8、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化
9、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。

A．相邻土地的权利界线

B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积
10、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为。

A：满足感

B：满意率

C：效用

D：满意度

E：执行层的组织协调
11、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素
12、影响房地产价格的环境因素不包括。

A：大气环境

B：声觉环境

C：卫生环境

D：治安环境

E：工业用地的监测点评估价格
13、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。

A．相互影响性

B．适应性

C．不一致性

D．保值性与增值性
14、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。

A：投资公司

B：股份有限公司

C：有限公司

D：股份公司

E：执行层的组织协调
15、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。

A：49627

B：57647

C：65548

D：65920

E：工业用地的监测点评估价格
16、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应
17、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。

A：2%

B：3％

C：4％

D：5％

E：工业用地的监测点评估价格
18、下列财务报表中，储存基础性数据的是。

A：辅助报表

B：资产负债表

C：资金来源与运用表

D：现金流量表

E：借款合同
19、居住用途房地产的位置优劣，主要是看__和安宁程度。

A．周围环境状况

B．繁华程度

C．临街状况

D．附近是否有矿产资源
20、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。

A．购、建自住住房

B．购买商业门市

C．偿还购房贷款本息时

D．房租超出家庭工资收入规定比例时
21、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设年的暂定期。

A：半

B：一

C：二

D：三

E：执行层的组织协调
22、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。

A．建筑师

B．结构工程师

C．设备工程师

D．监理工程师
23、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半

B：1

C：2

D：3

E：房地产估价机构必须加盖公章
24、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。

A．3

B．4

C．5

D．6
25、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为__万元。

A．800

B．900

C．1000

D．大于1000
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。

A：40％

B：50％

C：60％

D：70％

E：执行层的组织协调
2、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。

A．固定费率

B．差额费率分档累进

C．定额费率

D．评估机构自定费率
3、调查项目可分为。

A：试探性调查

B：基础性调查

C：背景性调查

D：描述性调查

E：因果性调查
4、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。

A．人员工资

B．抵押贷款还本付息

C．保险费

D．房产税
5、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场

B．分散偏好市场

C．个别偏好市场

D．集群偏好市场

E．弥隙市场
6、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。

A：单项工程

B：单位工程

C：分部工程

D：分项工程

E：执行层的组织协调
7、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。

A：选址规划意见通知书

B：规划设计条件通知书

C：建设用地规划许可证

D：建设工程规划许可证

E：借款合同
8、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之

D．签订估价委托合同之日
9、房产图按房产管理的需要分为。

A：地籍图

B：房产分幅平面图

C：房产分丘平面图

D：房产分户平面图

E：宗地图
10、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。

A：政治风险

B：政策风险

C：利率风险

D：市场供求风险

E：借款合同
11、在运用成本法时最主要的有。

A：区分计划成本和实际成本

B：区分实际成本和客观成本

C：结合实际成本来确定评估价值

D：结合实际开发利润来确定评估价值

E：结合市场供求分析来确定评估价值
12、根据转让的对象房地产转让可分为。

A：有偿

B：无偿

C：地面上有建筑物的转让

D：地面上无建筑物的转让

E：出让方式取得的土地使用权转让
13、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。

A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称

B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价

D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立

E：执行层的组织协调
14、获取房地产估价业务的措施有．【2004年考题】

A：突破专业能力限制，接受各种估价要求

B：提高服务质量

C：恰当的宣传

D：低收费

E：最大限度压缩估价作业期
15、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
16、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。

A．环境景观

B．离市中心距离

C．朝向

D．城市规划限制条件

E．地势
17、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率
18、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为__年。

A．40

B．50

C．60

D．70
19、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。

A．全租金方式

B．毛租金方式

C．净租金方式

D．基本租金方式
20、房地产投资方案比选通常是在之间进行。(2009年试题)

A：独立方案

B：互斥方案

C：净现值法

D：等额年费用法

E：借款合同
21、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%
22、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。

A：7.1％

B：12.0％

C：13.1％

D：19.1％

E：借款合同
23、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。

A：安排短期和长期信贷

B：项目的市场分析

C：初步确定目标市场、租金或售价水平

D：签订施工合同

E：开挖基槽
24、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等內容作出了明确规定。

A：房地产交易管理机构人员资格管理

B：房地产交易管理机构的管理

C：房地产中介服务人员资格管理

D：房地产中介服务机构的管理

E：房地产中介服务管理等要求
25、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域