上半年广东省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求考试试卷.doc

2017年上半年广东省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．财务盈利能力

B．清偿能力

C．资金平衡情况

D．营运能力
2、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行
3、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为

A：75％

B：79％

C：81％

D：84％

E：工业用地的监测点评估价格
4、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。

A：生产可能性曲线

B：边际转换率

C：等收益线

D：等成本线

E：执行层的组织协调
5、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。

A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5 000㎡

B：建筑物地面一层建筑面积为1 400㎡，总建筑面积为5 000㎡

C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5 500 m，

D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2 500㎡

E：工业用地的监测点评估价格
6、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。

A．100

B．111

C．112

D．118
7、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年

B．1年

C．1年半

D．2年
8、从2005—2009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为％。

A：100

B：200

C：300

D：400

E：执行层的组织协调
9、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票
10、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

A：易受限制

B：相互影响

C：独一无二

D：不可移动

E：工业用地的监测点评估价格
11、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A．137.5

B．410.2

C．432.2

D．452.2
12、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。

A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B．任意两条无差异曲线不能相交

C．无差异曲线凹向原点

D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
13、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。(2008年试题)

A：500

B：815

C：1445

D：1473

E：执行层的组织协调
14、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。

A．833

B．2500

C．1250

D．1067
15、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。

A：市、县人民政府

B：市、县人民政府土地管理部门

C：市、县人民政府规划管理部门

D：乡镇人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章
16、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。

A：572．21

B：765．85

C：791．24

D：912．62

E：工业用地的监测点评估价格
17、下列风险中属于系统风险的是（）。

A．比较风险

B．市场供求风险

C．未来运营费用风险

D．持有期风险
18、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立，为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A：房屋管理部门

B：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C：房地产管理部门

D：中国房地产建设行政管理部门

E：执行层的组织协调
19、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法

B．价值定价法

C．目标定价法

D．认知价值定价法
20、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性

B．土地的稀缺性

C．投机需求膨胀

D．金融机构支持
21、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。

A：投资利润率

B：投资回报率

C：贷款利率

D：成本利润率

E：借款合同
22、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。

A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B：三级市场是指存量房地产交易市场

C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场

E：借款合同
23、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A．销售收入

B．转让收入

C．租金收入

D．利息收入
24、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。

A：物质形态与货币形态

B：投资资金量和预期收益率

C：出租、出售或经营形态

D：资金流通方式与对策

E：借款合同
25、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。

A．0.21%

B．1.23%

C．2.01%

D．3.23%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45.5
2、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的

D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

E：因房地产资金问题而不能如期开工的
3、下列关于可比实例的说法中，正确的有．【2003年考题】

A：可比实例一定是交易实例

B：可比实例不一定是交易实例

C：交易实例一定是可比实例

D：交易实例不一定是可比实例

E：可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
4、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。

A：网上申报

B：网上受理

C：网上审批

D：即时申报、受理和审批

E：直接申报、受理和审批
5、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。

A．12%

B．13.4%

C．80%

D．125%
6、房地产间接投资的形式主要有。

A：投资房地产信托

B：购买住房抵押支持证券

C：购买房地产企业债券

D：购买物业用于出租经营

E：购买土地进行开发
7、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.0
8、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。

A．供需因素的影响

B．经济因素的影响

C．政策因素的影响

D．制度因素的影响
9、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
10、住房公积金制度的作用体现在。

A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一

B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换

C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力

D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款

E：增强了职工解决住房问题的能力
11、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
12、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。

A：职工购买自住住房时的提取

B：职工建造自住住房时的提取

C：偿还购房贷款本息时的提取

D：离、退休时的提取

E：出境定居时的提取
13、__不是减轻纳税人负担的措施。

A．附加

B．规定起征点和免征额

C．减税

D．免税
14、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息
15、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的

B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同

C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡

D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡

E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡
16、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。(2005年试题)

A：确定调查方式

B：设计问卷

C：收集信息

D：定义市场区域

E：借款合同
17、集体土地未经依法不得出让。

A：征用

B：征收

C：批准

D：备案

E：执行层的组织协调
18、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起__日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A．7

B．15

C．30

D．60
19、会计的基本职能包括。

A：反映职能

B：监督职能

C：盈利职能

D：增值职能

E：管理职能
20、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。

A：承德市城市总体规划

B：邢台市城市总体规划

C：石家庄市城市总体规划

D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划

E：石家庄市××县城镇总体规划
21、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款合同
22、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．市场集中化
23、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的（），统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

A．存量国有土地

B．拟征用土地

C．农转用土地

D．开发商委托开发土地

E．合作开发土地
24、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。

A．单项工程

B．单位工程

C．分部工程

D．分项工程
25、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段