云南省房地产估价师理论与方法不应承接估价业务的情形模拟试题.doc

2015年云南省房地产估价师《理论与方法》：不应承接估价业务的情形模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元

B：实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元

C：实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元

D：实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元

E：工业用地的监测点评估价格
2、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

A：4 580

B：5 580

C：6 580

D：7 580

E：工业用地的监测点评估价格
3、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。

A：注册建筑师

B：注册结构工程师

C：注册建造师

D：注册监理工程师

E：执行层的组织协调
4、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A．商品，交易

B．互助合作

C．平均分配

D．共同承担
5、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。

A．抵押人

B．抵押权人

C．房屋权属登记机关

D．公证机关
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“由以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。

A：乡级

B：县级

C：地市级

D：省级

E：执行层的组织协调
7、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ㎡，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300 ㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：5．00％

B：5．25％

C：5．42％

D：5．75％

E：工业用地的监测点评估价格
8、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。

A．工程师责任

B．注册会计师

C．开发商

D．律师
9、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。

A．合同出让金的20%以上罚金

B．合同出让金的50%以上罚金

C．以原价的30%收回土地

D．无偿收回土地使用权
10、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。

A．80

B．60

C．50

D．70
11、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设__条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。

A．按日计价

B．重大增价

C．延期增价

D．涨价增价
12、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.7
13、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。(2008年房地产经纪人相关知识试题)

A：暂时性污染

B：永久性污染

C：线源污染

D：移动污染

E：执行层的组织协调
14、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票
15、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。

A．3

B．5

C．8

D．15
16、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(2007年试题)

A：既是外墙也是纵墙

B：既是外墙也是横墙

C：既是山墙也是纵墙

D：既是山墙也是横墙

E：执行层的组织协调
17、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人
18、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。

A：成本导向定价法

B：购买者导向定价法

C：竞争导向定价法

D：市场导向定价法

E：借款合同
19、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.

A：原始价值高于账面价值

B：投资价值高于市场价值

C：谨慎价值低于市场价值

D：快速变现价值低于市场价值

E：工业用地的监测点评估价格
20、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。

A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同

B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料

C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作

D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。

A：乙
22、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的辅助报表__。

A．投资计划与资金筹措表

B．项目总投资估算表

C．资金来源与运用表

D．借款还本付息估算表
23、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为__。

A．甲＞乙

B．甲＜乙

C．甲＝乙

D．无法判断
24、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
25、商业标准宗地的位置应是__。

A．街角地

B．二面临街地

C．一面临街地

D．畸零地
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。

A：单位比较法

B：市场提取法

C：分解法

D：工料测量法

E：指数调整法
2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况

D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
3、下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。

A．建筑高度

B．建筑间距

C．建筑密度

D．建筑后退红线距离
4、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A：60

B：45

C：30

D：15

E：执行层的组织协调
5、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家

E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
6、对下列情况，不符合免征印花税的情况是__。

A．财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据

B．已纳印花税凭证的副本或抄本

C．有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同

D．权利、许可证照
7、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A：房产税

B：增值税

C：消费税

D：营业税

E：流转税
8、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A．低

B．高

C．不变

D．无法判断
9、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以__为前提来进行工作。

A．公正

B．公平

C．公开

D．估价对象的合法权益
10、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。

A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》

B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》

C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》

D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》
11、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。

A：网上申报

B：网上受理

C：网上审批

D：即时申报、受理和审批

E：直接申报、受理和审批
12、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用__的权利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．处分

E．额外改建
13、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为

B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人

C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬

D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
14、下列关于会计分期，说法正确的是。

A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

C：会计分期又称为会计期间

D：按年度编制的财务会计报表也称为年报

E：以一年确定的会计期间称为会计年度
15、下列关于估价报告的说法中，不正确的有__。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”

C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件
16、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格
17、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。

A．净收益A每年不变

B．收益年限n为有限年

C．报酬率Y不等于零

D．价格V符合评估时点市场情况
18、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构

B．房地产管理机构

C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构
19、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。

A．4

B．3

C．2

D．1
20、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
21、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是。

A：房地产供求结构

B：房地产投资结构

C：房地产数量结构

D：房地产总量结构

E：借款合同
22、房地产估价机构组织形式包括。

A：合伙制

B：股份制

C：有限责任制

D：国有独资公司

E：个人企业
23、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。

A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同

B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分

C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单

D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整

E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一
24、关于房地产估价本质的说法，正确的有。

A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C：房地产估价是为委托人提供价格保证

D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术
25、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100

B．42

C．63

D．77