楼盘主题定位语方案样本.doc

“锦绣江南”专题定位语方案

一、本案各关键优势卖点：
1、运动设施
文体中心配套运动设施，在小区正对面，其中游泳池、羽毛球场等各类设施齐全
南江滨公园健身区
小区内会所配套运动设施
小区内景观配套运动设施
小区运动文化理念营造

2、江景
闽江江景
小区内景观水景

3、人文环境
区域内教育环境
区域内高尚住宅小区环境
区域内市政机关人文环境
区域内市政配套人文环境
小区内会所配套人文环境
小区景观配套人文环境
小区业主人文素质
小区内人文环境营造

4、园林环境
南江滨公园
文体中心内绿化
小区内部景观园林

5、物业
拟聘用著名物业企业
人性化物业管理
多重安防设施等等
6、交通
地处尤溪洲大桥、金山大桥、闽江大道三大主干道中心
7、户型结构
板楼
一梯一户
入户花园
大露台
全明设计
8、楼间距
最小楼间距30m，最大处达成60m，最小百分比全部在1：1
9、配套
会所配套
小区内商业配套
文体中心、榕城广场等市政配套
中小学配套

各卖点分析
运动设施：是本案和周围项目相比较最大优势，紧邻文体中心优越区位是其它竞争项目所无可比拟，如能在会所、景观计划上加以充实强化，该卖点可作为本案主力卖点
江景：本案虽坐落于闽江南岸，但本案地处二线江景，在江景上和江南水全部等比较含有一定劣势，且江南水全部引水入区、栋栋邻水，更增加了其水景优势。
户型：全明设计、大阳台、入户花园、一梯一户等全部是本案较大卖点，可作为本案优势加以推广。
人文、园林、交通等各项优势为区位内楼盘所共享优势，较难成为本案独特卖点。

二、目前江滨相关楼盘专题诉求

融侨锦江 理想 城市 生活
元洪锦江 世纪尊贵 江景豪宅
君临闽江 标志福州第一江景豪宅
水乡温泉别墅 收藏传奇人生
江南水全部·名筑 水岸新城 魅力之全部
碧水芳洲 碧水云天 临江揽胜
晨光江景 江岸第一排 户户看江精品生活小区
闽江世纪广场 水岸生活名品
分析可知，现在江滨楼盘关键专题诉求分为2类
一类如融侨等实力著名开发商，其诉求是一个生活态度、生活方法、生活理念，她们推向市场形象是综合成功人士集聚地高尚小区形象；是人生社会地位表征认同；目标用户群是市场最高端用户。
另一类如顺华地产等关键诉求是一线江景，以一线江景、户户看江为卖点，支撑楼盘高端形象及高价位
本案和该两类产品相比较，全部不含有优势
和第一类产品比较，难以在品牌等方面突围而出
和第二类产品比较，本案不处于闽江第一线，和该类楼盘有一定劣势
和本案对面江南水全部相比，这两方面全部不含有优势
故而，本案最大卖点不在这两方面。我们最大优势是文体中心。我们再观察福州各个区楼盘，能够发觉打运动品牌而且作相对成功只有一个：日出东方——全民健身运动小区。不过伴随项目工程进展，小区内运动设施配套名不副实，市场对该项目标运动小区形象认同度逐步降低，现在该楼盘关键诉求转为：福建省首座大型［原生态，度假式园林景观］小区；以充满热带风情景观设计，塑造一片亚热带度假式园林景观。仿生态瀑布广场、音乐喷泉、原生态小溪、卵石健康步道、水榭观景长廊、健身岛、儿童游戏场等水景系统结合小区亚热植物和热带动物小品，组成一片度假式园林、和外间喧噐城市分离，让住户天天全部能感受城市中罕有大自然气息。
三、本案专题定位方案

针对本案本身优势卖点，我们比较可行专题定位方案草拟三个以下：
方案一：以运动为专题、江景为辅，主打健康小区。
锦绣江南——沐浴在健康浪潮滨江生活
（锦绣江南——耸立在健康巅峰滨江生活）
我们认为，健康小区概念不仅仅是产品本身健康，而应该是小区多方位、全方面健康。
所谓健康住宅，是指在满足住宅建设基础要素基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次健康需求，促进住宅建设可连续发展，深入提升住宅质量，营造出舒适、健康居住环境。
我们关注：
一、户型上健康：要求通风、采光、日照、隔音等基础居住健康条件
二、小区计划上健康：一：要求小区外自然环境健康：闽江、南江滨公园等
二：要求小区内环境计划健康：小区造景、绿化等
三、身体活力上健康：小区外运动配套、小区内会所运动配套、小区内景观运动配套等
四、心理上健康：营造自然、健康小区人居环境，重视邻里关系构建、发明友好小区人文环境。
五、生态建材构筑生态建筑：选择科学、安全科技绿色环境保护材料
健康生活组成不仅仅是完备运动设施、优美自然小区环境、舒适居住空间和完美生活配套；更关键是以“健康生活”为关键健康生活理念：和小区生活融为一体多种体育运动设施、以健康文化为关键内涵小区文化、交流活动。以上这一切全部意在为业主构筑健康身心、健康生活观念和行为、健康家庭、健康人际关系、健康成长空间、健康人居文化。
我们目标是让生活在锦绣江南业主们，以后拥有一个全新生活。这里孩子将在健康理念生活中更具适应性、独立性和团体精神，愈加灵敏而富有灵性，更善于面对挑战；这里女性将愈加健康漂亮而无须借助于美容和减肥；这里老人将不再辗转于病床而能够从容享受幸福晚年……
健康不仅仅意味着个人身体健康，更关键是心理健康。锦绣江南提供是一个生活理念、一个生活方法，她表现是大家对于美好生活一个追求，是一个从物质到精神，从有形到无形演变过程。

健康生活第一浪——运动零距离
健康生活第二浪——江景无极限
健康生活第三浪——五重大景观
……
本方案主诉求小区内外众多运动设施。区内外众多运动设施是本案天然优势，也是可和其它江景项目相区隔最大优势。
本案虽地处二线江景，但江景是南江滨楼盘天然卖点，仍然可作为本案关键卖点。
南江滨公园、文体中心绿地、小区内景观整合在小区健康自然环境专题之下。
区域内高尚人文小区（水乡温泉别墅、江南水全部等）、各市政机关（中级法院等）、各市政配套（榕城广场、歌剧院等）、教育配套、物业配套、多种业主活动等整合在小区健康人文环境专题之下。

方案二：以江景为主诉求点，打造本案江景名宅品质
本方案关键诉求闽江江景，辅以小区内计划新奇独特人造水景，塑造水景高端楼盘形象
经过借助区域内水乡温泉别墅等高级楼盘和中级法院等塑造本区域为高尚住宅区形象，提升项目高端楼盘形象
以物业服务为突破点取胜，完善小区高端产品形象
以风格迥异小区景观计划、市政项目南江滨公园为主，辅以小区内外完善运动配套，建造高尚生活区必备硬件环境

方案三：以人文环境为主诉求点，塑造本案高尚人文小区形象
关键在于塑造本案高端人文小区形象
外部环境上，借助融侨水乡温区分墅、江南水全部等项目，塑造本区域为高尚住宅区集中地
市政配套文体中心、市政机关中级法院等，塑造本区域优越人文素质环境
经过中小学配套等诉求优异教育文化气氛
经过高品质物业服务打造小区高尚住宅形象
江景、南江滨公园、多种运动设施均表现了本案业主品味、文化底蕴等等。

综合分析3个方案
方案一：现在福州市尚无较成功健康专题楼盘，本案健康运动设施在区域内含有相当优势，仅仅有A地块可和本案一较高下。以健康为专题，可凸显本案运动配套这个最大优势，同时可高度整合本案江景、人文环境、园林景观、物业配套等多种优势。本方案还可和融侨江南水全部项目相区隔，避免正面竞争
方案二：江南水全部主诉求点也在水景上，比本案更有位置优势，且其品牌冲击力也更为强劲。选择本方案将不可避免和江南水全部展开直接竞争。
方案三：园林景观即使是本案一大卖点，可是在福州众多楼盘中已被广泛使用，作为主诉求点将难以引发市场较强购置欲望。
提议以方案一为本方案定位方案