物业住宅项目设施设备管理标准.doc

住宅项目设施设备管理标准

物业住宅项目设施设备管理标准
1．目的
规范物业服务中心维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。
2. 适用范围
适用于物业服务中心所管辖范围内的公共部位的设施设备管理。
3. 管理标准
3.1设施设备环境管理通用标准
序号
项目
内容
管理标准
1
设
施
设 备 房 环 境

设备房管理

1） 设备房地面整洁，无尘、无水、无油渍、无杂物；
2） 墙面刷白乳胶漆，无破损、无污渍、无杂乱悬挂物；
3） 顶面及吊顶，无蜘蛛网、无破损、无危险悬挂物；
4） 示牌，安全标识规范张贴，资料拍照存档；
5） 多台同型号设备应进行编号管理，并在设备上挂编号标识；
6） 灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，放置便于取用和检查的位置；
7） 高压开关室、低压变配电房、二次供水泵房、消防水泵房、消控室、视频监控机房、电梯机房、独立的园区景观水循环设备房、独立地下车库集中排水井应设置停电应急照明；
8） 门、窗空洞加网，防小动物进入措施，做好必要安全防护；
9） 门窗安全牢固，锁具、插销扣件完整有效；
10）无人值守的设备间必须加锁，重要机房的房门钥匙，备用钥匙必须标识清楚留存消控室；
11）相关作业指导书应上墙，放置相应的记录表格；
12）消控室、配电房、电梯机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计；
2

配电室
1) 配电室严禁各类水管穿过高低压控制柜、变压器顶部；
2) 设置在地上或半地上的高压配电室要有通风散热、送、排风设施，并采用防火门；
3) 配电室地面低于相邻地面或设于地下室的应有自动排水设备，避免水淹配电室；
4) 设有配电室值班的，值班室应与设备区分开，并配置相应的值班设施；
5) 无人值守的配电间必须加锁，消控室必须留存配电室的钥匙；
6) 配电室内的开关要有明显的状态标志；
7) 操作有危险的开关、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。
8) 配电室内所有控制柜应有显示其名称、作用及责任人的标识；
9) 配电室内应配置高低压配电系统模拟屏或配电系统图；
10) 配有气体自动灭火器的应定期对系统检查；
11) 机房应张贴《供配电设备保养维修作业指导书》、《停水、停电管理程序》、《气体灭火器系统保养保养维修作业指导书》。
3
电梯机房
1） 机房（如果有）内部、井道土建（钢架）结构及布置必须符合电梯土建布置图的要求；
2） 电梯主开关位置应从机房入口处方便地接近，并有足够空间进行开关操作；
3） 对无机房电梯开关应设置在井道外工作人员方便接近和操作的地方，且应具有必要的安全防护；
4） 机房内应设有固定的电气照明，地表面上的照度不应小于200lx；
5） 机房应采用经久耐用，且不易产生灰尘的材料建造，机房内的地面应采用防滑材料；
6） 在一个机房内，当有两个以上不同平面的工作平台，且相邻平台高度差大于0.5m时，应设置楼梯或台阶，并应设置高度不小于0.9m的安全防护栏杆；
7） 机房应有良好的防渗、防漏水保护措施；
8） 机房内应有电源插座，电源零线和接地线分开；机房内接地装置的接地电阻值不应大于4Ω，每个电梯机房应有独立的能源计量表；
9） 电梯机房地面低于室外地面，应增设200mm挡水地坎；
10）电梯机房如有通风窗应有防止雨水进入的措施，门下50cm应设置防鼠挡；
11）电梯机房放置紧急救援盘车工具，《电梯应急处理作业指导书》张贴上墙；
4

生活水泵房
1） 水泵房满足设计规范的前提下，宜设置在远离住户位置，有噪音的水泵水泵基座、连接管理应有减震措施，避免噪音扰民；
2） 生活水泵房地面易低于外部地面标高100mm，应考虑防水淹措施，两台排水泵一主一备，保证排水要求；
3） 水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）；
4） 生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，并连接至控制中心；
5） 水箱内的排水管应设置在最低处，益流管离排水沟或集水井必须大于400㎜；
6） 电气控制柜上端如有管道通过时，应在该控制柜上端加设挡板等设施，以保证电气设备的使用；
7） 泵房与控制柜之间需设置200mm以上的挡水门槛；
8） 生活水箱应分为两部分，两个水箱的出水管用环管相连；
9） 机房应张贴《给排水系统异常情况处理作业指导书》、《停水、停电管理程序》。

5

消防水泵房
1) 消防泵房选址在满足设计规范的前提下，宜设置在地下车库内，远离住户，避免噪音扰民。
2) 消防水池四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）。排水泵（一主一备），排水管的流量需要大于水箱补水管的流量。
3) 消防水泵控制柜柜底应高出地面200㎜以上，必须满足能够在视线内观察到操作的消防水泵要求；
4) 控制柜上方不能有水管与喷淋；
5) 消防稳压水泵基础要安装减震垫，补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的吊件应安装减震环；
6) 消防水泵房应预留维修维护空间；
7) 机房张贴《水消防设备维修保养作业指导书》《火灾扑救应急预案》。
6

消控室
1) 满足消防规范设计要求，符合现场使用要求；
2) 警示标识“机房重地、闲人莫入”张贴门外侧；
3) 消控室内照明光线充足，有应急照明，配置移动照明强光灯不少于一个；
4) 有防鼠措施，放置粘鼠板等；
5) 有控制环境温度措施，放置干湿温度计，温度控制在40度，湿度在80%；
6) 配置火灾扑救专用工具，配置自救呼吸器、防火服、消防斧、高空救援绳等器材；
7) 放置相关视频监控、电梯五方呼救等记录表；
8) 机房张贴《电消防设备维修保养作业指导书》、《安防系统保养维修作业指导书》、《义务消防队组织架构图》、《消防火警应急预案》、《灭火作战示意图》、《园区消防报警平面图》；

3.2机电设备管理标准
序号
项目
内容
工作要求
1
智
能
化
系
统
可视对讲
门禁系统
1） 门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及消控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好；
2） 门禁数据库定期进行备份，防止数据库资料丢失情况的发生；
3）每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；
4）刷卡器上的“请在此刷卡”“注意陌生人尾随”标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；
5）单元门运行稳定，没有异常噪音，延迟关门AB段停留时间合理；
6）每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除。
红外线防越
1)每班对红外线报警进行抽查，测试灵敏度，有相应记录表格；
2)定期清理围栏绿植，防止绿化等植物阻挡红外对射；
3)中控值班室放置红外线报警记录、检测记录表
电子围栏
主机
1) 不能安装在潮湿、过高或过低温度环境中；
2) 脉冲主机必须有良好的接地，主机箱安装在容易维修、维护的高度；
3) 一旦出现异常情况，应先切断电源，并通知专业检修人员，切勿自行拆修；
围栏
1) 围栏上不得有植物攀爬，易燃、易爆品不得在该系统周围使用使用，金属物件应保持安全距离；
2) 围栏装置装设地点存在强干扰源必须采用屏蔽双绞线;
3) 根据保护对象选择有效安装形式，防入侵外倾式安装45°，防内部翻越内倾式的角度设置合理；
4) 跨线、绝缘子位置安装正确合理。
支架
1）支架基础坚固，支架防腐处理；
2）围栏、支架部位悬挂“禁止翻越“,”有电危险”等标识。
视频监
控系统
1) 探头外观完好、枪机、球机防雨、防尘性能，摄像功能正常无抖动；调焦距正常、画面清晰，半球、球机监控转动正常；
2) 中控制室备有监控镜头分布清单，以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整；
3) 消控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备定期进行检查保养；
4) 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查硬盘录像的效果；
5) 显示器画面应有时间、地点、通道编号标注；
6) 监控、安防软件数据库定期进行备份，防止数据库资料丢失情况的发生；
7) 消控室放置《值班运行记录表》、《进出人员登记表》。
车辆计费
系统
1) 道闸杆平直，外观良好；道闸杆上装有防撞胶垫，闸杆开关起落正常，起落停留时间合理，变速箱无杂音；
2) 闸杆具有防砸车装置；
3) 系统失灵时手摇开关应能正常操作；
4) 定期加齿轮油、更换皮带；
5) 车辆识别视频系统清晰、抓拍图像清晰，运行稳定；
6) 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠；
7) 取卡机吐卡无“卡死”、无”飞卡”、无”落卡”现象；
8) 读卡机读卡无“死卡”、无“拒读”、无“失灵”卡现象；
9) 在交通繁忙出入口，读卡器、道闸杆支座迎车面处应安装防撞柱。
2
水
景
系
统
运转部分
喷头
高度、角度正常、无堵塞、无缺损；
水位
池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水
管线
水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、
电源
1） 电源线无老化、绝缘层无破损；
2） 电源控制系统有漏电保护装置，且安全有效；
3） 有清晰的警示标识。
水泵
1） 无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；
2） 表面漆面完好无严重锈蚀；
排污泵及 控制

排
污
泵
1） 排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；
2） 管路.表面漆面完好无严重锈蚀；
3） 集水井盖安全有效，集水井盖防腐处理。
电
源
1） 电源线无老化，布线规整；
2） 接线牢固，无发热、焦糊、绝缘破损现象。
控 制 部 分
1） 挂锁完好，编号标识清晰、手动、自动运行正常；
2） 按钮及运行指示灯指示准确；
3） 日常运行放置“自动”位置；
4） 浮球开关调整合理，启停无故障；
5） 每周检查启停运作情况，夏季每日检查排污泵启停运行工作状况。
3

电
梯
设
备

曳引机
1) 电梯运行噪音能够满足规范，夜间噪声不得高于40dB不影响业主正常生活；
2) 电梯曳引机、制动器、限速器、控制柜等各部件运行正常；
轿厢
1) 轿箱内照明良好光线柔和，配置应急照明灯，轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电；
2) 轿厢内监控探头角度合理，从监控中心可以看清晰乘客面孔；
3) 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；
4) 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，通话清晰，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰；
5) 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全光幕（或触板）动作灵敏；
6) 电梯平层准确，误差在正负7mm以内；
7) 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声；
轿厢门
1)光幕（或安全触板）动作灵敏可靠；
2)可靠，其碰撞力不大于5牛顿。
电梯井道
低坑部分
1） 部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常；
2） 保持低坑现场环境清洁、无积水、无杂物；
3） 各安全开关标识清晰、导轨周围无油污。

4

变
配
电
系
统

高压柜
1） 进线柜、计量柜、总断路柜、变压器柜应统一编号；
2） 电力计量表铅封完整，应定期查看；
3） 柜体上各类信号灯、电流表、电压表指示准确，无故障；
4） 配置高压验电笔、绝缘手套、绝缘鞋，柜前后绝缘胶垫齐全并在有效期内；
5） 操作作业指导书上墙，内容清晰、明确；

低压柜
1） 外表：指示灯完好无损坏无缺项、盘内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外表、标识准确、电流表合理；
2） 内部：二次线路端子处连接紧密、线号完好规范，连接螺栓无松动；接线无发热变色；
3） 仪表、蜂鸣器、电铃、按钮指示、动作正常；
4） 开关柜：检查各大电流连接处，是否发热，开关是否出现异常发热，柜后零线连接牢固；
5） 电容柜：补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏
补偿控制手动、自动切换有效；补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧，功率因数：不小于０.９；
6）电表柜：电表连线准确，有范围和倍率标识；抄表到户的部门有供电部门的完好铅封，电表运行正常。
变压器
1) 干式变压器：80度启动降温风机，110度报警；
2) 输出电压３８０Ｖ±５％范围内，不在范围内需要调整变压器绕组抽头；
3) 无异常声音、无异味；
4) 变压器有单独的隔离柜的，应上锁；
5) 变压器上端无照明等悬挂物。
6) 温控显示器上三相显示数字有效，手动、自动启动降温风机正常。
5
防
雷
设 施
接闪器
安装牢固、焊接部位防腐处理。
避雷网
引下线及屋顶避雷网线无脱焊，无生锈现象，连接牢固，油漆完好；
接地电阻
房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于4Ω。
6

消
防 设
施

消防喷淋及消火栓系统
阀门
开关灵活、无渗漏。
压力
仪表
无损坏、指示准确。
管道
1) 无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整;
2) 消防泵、喷淋泵、稳压系统、对消防水管进行一次泄压试验，确保消防稳压泵能够自动启动和停止，发现问题及时维修并留下记录；
1） 消防水泵、喷淋水泵每一个月试运行一次，控制系统工作稳定，水泵启动正常，水泵不漏水，主回路没有跳闸、异常噪音。保障发生火警后消防消控室能够控制消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施；
2） 喷淋头无泄漏，外观完整；
3） 消防管网设置有防止消防水过压的泄压安全压力阀；
4）小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低区。消火栓箱门灵活完好。
阀门井
无积水，阀门开关灵活。
水泵接合器
1） 给水区域标识清晰，无渗漏、漆面完整；
2） 室外安装的有防冻保温措施。
水箱
阀门浮球阀开关灵活、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整。
消火箱
1） 箱内配置齐全，水带摆放正确，起泵按钮待启动状态；
2） 消火栓管路接口不漏水，开阀手柄齐全；
3） 消火箱内自救盘（如有）软管顺势盘绕，不影响开关消火箱门，开水快阀、喷头齐全；
4） 消火箱定期点检记录卡，封条齐全，有效。
送、排烟系统
风机及风管
1） 风机运转良好，无异常声音；
2） 风道完整、无开裂、百叶完好、无掉叶，开焊、锈蚀现象；
3） 双电源送到控制箱内，双电源转换开关有效，送、排风机设置远程自动开启状态；
4） 风管上各类风阀开关正确，反馈消控室信号清晰、正确。
消防联动
控制设备
主机
1） 温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；消防烟感、温度传感器，定期检验并记录；
2） 有园区内烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符；
3） 消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、排风机、送风机等设备进行控制;
4） 消防报警主机、消防联动柜等主要消防设备每周进行一次巡查。
防排烟
消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。
应急广播
消防广播、消防警铃能够发挥作用，各楼层和消防通道按规定设有疏散指示；
应急照明
1)在停电的情况下应急灯能够正常发光，非消防电源在强切是应切除；
2)报警控制器需要有备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。
7
给
排
水
系
统
及
设
施
给水系统
水泵
及管理
1） 采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内；
2） 泵房必须进行关闭钥匙由中控指进行统一管理，在入口处加设防鼠板；
3） 有符合国家要求的水质定期检测报告；
4） 各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接无老化，无裂纹；设有漏水后防止水喷射到控制柜上的措施；
5） 各种水泵没有异常声音，无异常震动，润滑正常；止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作；
6） 各压力表指示正确，控制压力表能正确动作。
排水系统
排水
管路
1） 井内无堵塞物，雨水井每年至少清理两次，雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理;
2） 住户排水主管部位每年疏通一次并记录，有异常堵塞物的，需要拍照存档。
雨水
篦子
无断裂，油漆完好，无堵塞。
雨水井
1）井内无杂物，井盖有标识；
2）污水、雨水各类井盖每月检查一次，记录建档保存；
3）有可能断裂的及时更换，未及时更换应做好警示和防范。
8
园
区
照
明
系
统
路灯部分
外观
无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用。
电源
电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能。
草坪灯部分
外观
底座牢固、正常使用节能光源、无掉漆、无锈蚀。
电源
电源接头无锈蚀、无线路短路；具有漏电保护功能。
车库内
日光灯
1） 节能、牢固、开启范围合理；
2） 控制开关有防护盖，开关有标识。
应急灯部分
1） 安装牢固，悬挂适中，灯光投射角度正确；
2） 应急灯测试断电开启正常，充放电正常。
园区内景观射灯
外观
正常照明、灯体及表面完好。
电源
1） 电源接头无锈蚀无线路短路；
2） 具有漏电保护功能；
3） 灯光色温与照射景观、小品的环境氛围和谐。
照明控制箱部分
1） 电源接线牢固、无灰尘；
2） 远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置；
3） 安装部位合理，有“当心触电”警示标识。

9

园
区
公
共
设
施
垃圾箱
果皮箱
1） 木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象；
2） 箱盖开关灵活无噪音开焊现象；
3） 分类标识提示清晰；
健身娱乐
设施
1） 油漆完整、螺丝无松动、无开焊；
2） 室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边；
儿童娱乐
设施
1） 油漆完整、螺丝无松动、无开焊；
2） 使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边；
3） 没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患；
4） 有“儿童游玩，成人监护“警示标识。
休闲桌椅
无开焊、松动、木板无毛刺、无脱落掉漆现象。

铁艺部分
无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装牢固。

10

房
屋
主
体
及
附
属
外立面
1) 外墙面及附属物，建筑小品外观完好、整洁；
2) 贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落；
3) 空调架安装有序、整洁统一美观，无安全隐患；
4) 冷凝水管接入管道排放，外墙装饰无破损或污迹。
屋面
1） 装饰瓦，牢固无裂纹、避雷设备完整；
2） 每年春季开冻后，应对屋面和雨水檐沟进行一次清扫；
3） 每季度对屋面防水检查，夏季7、8、9月每月检查一次。
组织排水
排水管通畅、无渗漏、无堵塞，管道接口完整、无倾斜、管卡牢固。
路面
1）平整无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口；
2）楼道及公共部位地面无水浸，无变色现象；
园区及建筑标识
1)单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面图；
2)小区入口处及主要路口有指引标识；
3)无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固。

单元门
门锁
1）单元门锁无松动，刷卡正常；
2）电控机械锁具无异常的发热现象；
3）电控锁具二次关闭无阻碍开关灵活。
玻璃
玻璃完整、密封条完整、压条牢靠。
闭门器
1) 闭门器无脱落、开关时AB行程匀速行进；
2) 关闭时无摔门现象。
天地插
开关灵活、安装牢固。
防火门
闭门器
开关灵活、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象。
玻璃
无破损、胶条完整。
磁力锁
安装牢固、开关、刷卡开启正常。
楼梯扶手
楼梯
铁艺
1）表面油漆平滑，无锈蚀，无破损；
2）边角整齐，无划伤行人的安全隐患。
扶手
表面光滑，无松动、无掉漆、无损坏、无裂逢。

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