物业经营管理精讲课件讲义1120.doc

第11讲课件讲义
第11讲讲义
投资回收与投资回报
第四节：房地产投资财务评价指标
一、投资回收与投资回报
房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是
指投资者对其所投人资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中，一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额系列支付的年值与现值之间的关系。从前面的介绍中，我们已经知道：

投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取
折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率
或利息率。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
二、财务评价指标体系
房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。房地产投资项目财务评价指标体系如表3—1所示。

盈利指标计算方法（一）
三、盈利指标计算方法
(一)动态指标
1．财务净现值
财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。财务净现值的计算公式为：

式中NPV——项目在起始时间点的财务净现值；i0——基准收益率或设定的目标收益率。如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的
要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。
2．财务内部收益率
财务内部收益率(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：

式中CI——现金流人量；CO——现金流出量；(CI--CD)t——项目在第‘年的净现金流量；t＝0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插法公式为：

式中il——当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时净现值的正值；NPV2——采用高折现率时净现值的负值。式中i1和i2之差不应超过1％～2％，否则，拆现率il、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真(图3—12)。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的
最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于ic则项目不可
接受。当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数NPV(i)(图3—13)。从图3—13中可以看出，当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV
都是正值；当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。

第12讲课件讲义
第12讲讲义
盈利指标计算方法（二）
3．动态投资回收期
动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来
说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：

式中Pb——动态投资回收期。动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年
零9个月或3．75年。在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
(二)静态指标
1．静态投资回收期
静态投资回收期(列)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3．75年。例如：期初投资100万，第1年净现金流量20万，第2年净现金流量30万，第3年净现金流量30万，第4年净现金流量30万，第5年净现金流量40万。求静态投资回收期=？解：因为20+30+30+30=110>100,所以累计净现金流量开始出现正值期数是4静态投资回收期=4-1+10/30=3.33年。2．现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2．8／20XlOO％＝14％；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2／20X100％＝11％。现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。3．投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。在不考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量+投资者权益增加值)／权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)／权益投资数额。

清偿能力指标计算方法
四、清偿能力指标计算方法
房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。
(一)利息计算方法
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：

还本付息的方式包括以下几种：
1．一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；
2．等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；
3．等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；
4．一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；
5．“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
(二)借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。借款偿还期的计算公式为：

式中：Id为项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)，Pd为借款偿还期(从借款开始期计算)，Rt为第t期可用于还款的资金(包括：利润、
折旧、摊销及其他还款资金)。借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：

上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。
(三)偿债备付率偿债备付率(DebtCoverageRatio，DCR)，
是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：

可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。当指标小于1．2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。
(四)资产负债率
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：

资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应
变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

财务评价指标计算实例
五、财务评价指标计算实例
[例3-6]已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率=10%，求npv=?

第13讲课件讲义
第13讲讲义
案例一
[例3—7)已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务
内部收益率。如果投资者目标收益率为12％，求该投资项目的动态投资回收期。

单位：万元

(1)当il＝20％时，NPVl＝15．47万元
(2)当i2＝20％时，NPV2＝一17．60万元
(3)所以，IRR＝20％+[15.47／(15.47+17.60)]X1％＝20.47％
(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：

[例3-8)某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经
营期间的年净收人情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收
益率为18％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

[例3-9]某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7．5％、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30％。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。
[解]该写字楼项目的投资回报指标计算过程，如下表所示。

第五节某出租公寓项目投资分析案例
一、项目概况
“MGM中心”项目，位于北京市东三环路姚家园路口，团结湖公园北侧，处于首都机场到天安门广场轴线上的中心点，是北京市商贸中心区内的黄金地段。项目所处的位置距天安门广场8km、至王府井商业区6kin、至首都机场20km、至亚运村约10km、至北京火车站约6km、至北京西客站约15km，其环境和交通条件十分理想。该项目规划用地面积为15246．O平方米，规划允许建筑面积为8．7万平方米，由一栋二十六层写字楼和两栋二十六层的公寓组成，其中地上一至三层及裙房为综合商场和餐饮娱乐服务用房，内容包括：餐厅、咖啡厅、美容美发、按摩室、舞
厅、多功能厅、保龄球室、台球室、棋牌室、电子游戏室以及会议室。地下一层作为商场使用；设备层和停车库分别设在地下二层和三层。，
本项目中写字楼和公寓的主要服务对象是国内外商务人员、金融机构和各类公司，为其从事经济活动及公务活动提供良好的办公、生活环境。项目中商贸、餐饮、娱乐等配套服务设施的主要服务对象为租住本项目写字楼和公寓及附近地区的城市居民。项目由A公司开发建设，写字楼于2001年初开工建设，2002年6月底完成主体结构封顶，2003年5月竣工交付使用。公寓楼及裙房商业于2001年初开工，2002年8月初完成到土0．00，2003年6月主体结构封顶，2004年5月竣工投入使用。现有B公司拟购买“MGM中心”的两栋公寓物业，C公司作为B公司房地产资产管理工作的长期伙伴，为了辅助B公司决策并判断承接本资产管理工作的可行性，对该置业投资项目进行了投资分析。

规划设计和建造标准
二、规划设计和建造标准
(一)规划设计方案
1．设计方案
“MGM中心”公寓楼，紧邻北京市团结湖公园北测，该公园占地面积13．8
万平方米，公园内除有苏州园林式的十大景点之外，还有占地4．6万平方米的人工湖。
使得未来MGM中心公寓楼的住户能在繁华的大都市中，享受宝贵的自然环境和
有的湖光水色，使居住生活质量大大提高。“MGM中心”公寓由两栋二十六层的建筑物组成，其中地下一层至地上三
层为商业零售用房，地下二层和地下三层为停车库和技术设备用房，地上四层至
二十六层为公寓楼，是集购物、娱乐、居住为一体的综合性大楼。该项目的具体：建筑面积分配如表3—2所示。

2．主要户型
MGM中心公寓楼共有322个居住单元，户型设计为二室一厅和三室一厅，每套面积约为94～164mz，约有50％的户型面积小于100平方米，大部分为当前北京公寓租赁市场上受用户喜爱、有强大市场需求的中小户型。各种户型的数量分布和面积标准如表3—3所示。

(二)建造与装修标准
1．建造标准
该工程的建筑等级为一级，耐火等级为一级，抗震设防裂度为8‘，主体结构为“框架—剪力墙结构”。
2．装修标准
(1)外墙和内墙：四层以下裙楼采用天然花岗石饰面，五层至屋顶采用高级石英面砖及局部玻璃幕墙；内墙采用轻钢龙骨双面隔声石膏板墙，起居室及卧室墙面用高级彩色喷涂，厨房及浴室贴高级瓷砖到顶。(2)地面和顶棚：起居室及卧室地面采用企口木地板，厨房及浴室地面铺高级防滑地砖；起居室及卧室的顶棚涂无光乳胶漆，浴室及厨房顶棚采用铝塑板吊顶。
(3)门窗：每户入户大门为高级全封闭钢质四防门(防盗、防火、隔声、保温)，装配高级合金门锁，小五金配件及窥视镜，卧室、厨房、浴室门为高级夹板门，配高级小五金配件；窗采用高级铝合金窗。(4)公寓人口及电梯大堂：墙身采用高级大理石，地面用高级石材铺设，矿棉吸声板吊顶，安装各居住单元独立信箱。(5)水、电、热供应系统：全天候热水供应，每户设分户独立冷热水表；采用美国CATERPILLAR发电机组作为大厦的备用电源，设有双路供电系统，户配备10KVA的用电量；公寓内设置全天候采暖系统，配置美观木质暖气罩。
(6)电梯：主要采用日本生产的三菱电梯，具体电梯的配置与选择如表3—4所示。

MGM中心公寓楼的电梯配置与选择表3-4
(7)通信系统：每户预留一部直拨程控电话插孔，两部内线电话线路，可随时申请接拨国际国内长途电话及传真。(8)空调：公寓内预留分体式空调机安置位置。(9)保安、消防：所有大堂进出口、电梯、商场及停车场，均设置闭路电视监视系统；大厦内设自动消防及火灾报警系统。(10)物业管理：选择有经验的物业管理公司实施24小时保安服务，同时提供建筑物维护维修、公共设施保养及清洁服务。

购买投资和运营费用分析
三、购买投资和运营费用分析
(一)购买投资与资金筹措
1．MGM中心公寓楼的购买投资
(1)购买价格：40000m2X1600美元／平方米＝6400万美元；
(2)代理费用：6400万美元X2％＝128万美元；
(3)契税：6400万美元X3％＝192万美元；
(4)手续费：6400万美元X1％＝64万美元；
(5)印花税、律师费、评估费等其他费用：6400万美元X1．5％＝96万美元；因此，MGM中心公寓楼的购买总投资为：6816万美元。2．MGM中心公寓楼购买投资的资金筹措B公司购买MGM中心公寓楼后，将专门成立一个物业投资公司，该物业投资公司的注册资金一般要求达到投资总额的30％左右。因此，假设投资者的购
买总投资中有35％即2385．6万美元为资本金，其余65％即4430．4万美元为金融机构提供的15年期商业用房抵押贷款，抵押贷款年利率为12％。假设该抵押贷款的本息在15年内于每年用所得税前的净运营收益等额偿还。(二)MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析
1．出租经营过程中的费用
本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、
清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用
费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。物业管理费和建筑物维护维修费均为毛
租金收入的5％。此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费(如土地使用税等)，这些费用一般占毛租金收入的1．5％。
2．出租经营过程中应缴纳的税费
公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即：
(1)营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租金收入的5．5％；
(2)房产税：毛租金收入的12％；
(3)租赁手续费：毛租金收入的1％；
(4)所得税：应纳税所得额的33％。
(三)用于投资分析的其他参数及其选择
本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下：
1．根据市场研究的结果，选定公寓物业初始月租金水平为45美元／m2。参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律，本投资分析中假设租金和费用
的年增长率为6％。
2．目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标，根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果，取本项目的目标收益率y为18％。
3．公寓楼属于居住物业，土地出让年限为70年，从土地出让合同签订之日开始计算。MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月，因此，投资者如果从2003年购人该公寓楼，2004年正式投入出租经营，则整个出租经营期限为66年。
4．公寓建筑物的折旧年限为50年，采用直线折旧法提取折旧。
5．经过初步的分析计算，本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90％。
6．除1997和1998年的出租率分别为60％和80％外，其他经营年份的出租率均取92％。
7．假设物业经营30年后，在第31年转售予新的投资者，净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12％的资本化率。

第14讲课件讲义
第14讲讲义
财务评价
四、财务评价
根据上述投资、租金收入及其他相关基础数据，得到项目的财务评估结果如下：
L财务内部收益率(1RR)＝26．64％
2．当基准收益率为18％时，项目的财务净现值(NPV)＝2405万美元
3．含建设期在内的动态投资回收期(Pt)＝10．33年
由于项目的财务内部收益率26．64％大于房地产投资的基准收益率(或期望收益率)18％，也高于抵押贷款利率12％；财务净现值为2405万美元，大于零；动态投资回收期为10．3年，在一般收益性物业的动态投资回收期范围(8～12年)之内；因此，该项目可行。详细结果如表3—5所示。“MGM中心”公寓投资项目现金流分析表表3-5

第15讲课件讲义
第15讲讲义
收益性物业的概念
第四章：收益性物业价值评估
一、内容提要：1、收益性物业的概念
2、收益性物业价格的概念和特征
3、收益性物业价值和价格的种类
4、影响收益性物业价格的因素
5、收益性物业估价的基本方法
二、
考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对收益性物业价格和其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的评估技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策能力和知识水平。
考试的基本要求：
掌握：物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，
市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用。
了解：影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用。
为了使物业保值增值，提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议，对物业经营管理工作绩效进行评估等，物业管理师需要掌握物业的价格、
价值知识和价值评估的基本方法。本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况，介绍收益性物业价格的概念和特征，价值和价格的种类，价格影响因素
以及价值评估的基本方法。
第一节收益性物业的概念
物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公
寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。

收益性物业价格的概念和特征
第二节收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念和形成条件
物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来
偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以物业作价人股换取设备、技术等。
二、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套30万元的住房，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有有效需求。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。
三、物业价格的特征物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。
物业价格主要有下列五个特征：
(一)物业价格受区位的影响很大。由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业的空间位置。
(二)物业价格实质上是物业权益的价格。物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较
大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，物业价格是物业权益的价格。
(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。有些类
型的物业，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。因此，物业同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格
(以下简称价格)；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。一般的物品，如家具、服装，主要是买
卖价格，很少有租赁价格。物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。
(四)物业价格形成的时间较长。由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以在短期内达成。另外，一宗物业通常与其周围物业构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，物业价格也是在考虑该物业过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成物业现在的价格。
(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者个别因素的左右。物业由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识物业，只有亲自到实地查勘，而且由于物业价值量大，
相似的物业一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别
因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。

使用价值和交换价值
第三节收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。
二、投资价值和市场价值
投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者
(即某个具体的投资者)的角度所衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。因此，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于
个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人
的观点)的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因
投资者的不同而不同。同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等。所有这些因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从而影响投资者对该物业价值的估计。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上不可能出现这种情况。因此，常常会有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一物业。评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。换一个角度讲，每个物业投资者对其拟投资(购买)的物业都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业。
三、成交价格、市场价格和理论价格
(一)成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有
价物。成交价格是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间
的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解：
1．卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。
2．买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。
3．卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通
畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
(二)市场价格
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
(三)理论价格
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居住收入、物业开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。

第16讲课件讲义
第16讲讲义
总价格和单位价格
四、总价格和单位价格
(一)总价格

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。它可能是一块面积为500㎡的土地的价格，一套建筑面积为200㎡的高档公寓的价格，
或是一座建筑面积为10000㎡的商场的价格，也可能是一个城市的全部物业的价格，或是一国全部物业的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。
(二)单位价格
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。
价格单位由货币和面积两方面构成。
1．货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。在货币单位方面，如是元，还是万元等。
2．面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑
面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。
五、实际价格和名义价格

实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
例如，一套建筑面积lOO㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
1．要求在成交日期时一次付清。
2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。
3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支
付，如每隔半年支付10万元。
4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。
5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

在上述第一种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。在第二种情况下：实际单价为3000×(1—5％)＝2850(元／㎡)，实际总价为28．5万元；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。
在第三种情况下：实际总价为(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2928元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名
义总价为30万元。

在第四种情况下：实际总价为30÷(1+5％)＝28．57(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2857元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。
在第五种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。
六、现房价格和期房价格

现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行
商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交
割的价格。无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻