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公用设施改造及维护维修工作程序
一、目的
确保及时更新、改造、维护、维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。
二、适用范围
适用于花园管理处管理的公用设施的改造及维护维修。
三、参考文件
1.设施和工作环境管制程序。
2.分供的选择与评估管制程序。
3.采购管制程序。
四、定义
1.公用设施的抢修：是指损坏的公用设施已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行维修。
2.外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。
3.自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。
五、职责
1.管理处职责。
(1)负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结。
(2)负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算。
(3)积极配合其他部门，做好由其他部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作。
(4)组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收；参与本管理区域内其他工程项目的竣工验收工作。
(5)管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结。
2.工程技术部职责。
(1)作为维修(改造)项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核。
(2)负责做好维修(改造)工程的年度总结。
(3)负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算。
(4)为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持。
(5)组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内的管理处；参与其他工程项目的竣工验收工作。
(6)工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督和总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。
3.财务部职责。
(1)做好立项项目的预算审核工作，监督和控制工程费用的预算执行情况。
(2)负责为各部门办理工程项目的结算。
(3)参与工程项目的竣工验收。
六、资格和培训
执行本程序无需特别的资格和培训。
七、程序
1.管理区域内公用设施的确认。
(1)物业管理员制作公用设施一览表并准备用相应的管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应加编号。
(2)管理区域内公用设施应包括如下几种：
①供电、供水设施。
注：不包括水泵房、开关站、变(配)电所，该部分公用设施的控制按供电供水设施控制程序进行。
②路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。
③花园内休闲娱乐设施。
④消防设施。
⑤公共天线、公用电信线路。
⑥清洁卫生设施。
⑦公共防盗设施。
⑧其他公用设施。
2.责任范围划分。
管理处主任根据公用设施一览表和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。
3.维修(改造)计划。
(1)年度计划的制订。
各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。
须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的年度维修(改造)计划送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘)。
(2)季度计划的制订。
各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的项目)，编制季度维修(改造)计划表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附上用Excel编制的计划表磁盘)。
4.日常巡视检查。
(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作公用设施巡视记录。
(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。
5.计划外公用设施改造及维护维修。
(1)物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。
①日常巡视检查记录。
②客户投诉记录。
③访问客户记录。
④上级指示。
(2)经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。
6.公用设施的抢修。
(1)管理处主任当班时，由主任组织实施抢修；管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。
(2)必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。
(3)管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。
(4)抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括事故原因、损失情况、抢修结果、抢修费用和纠正、预防措施。
7.除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知施工单位或供应商并监督施工单位或供应商处理。
8.公用设施改造及维护维修工作质量的检查。
(1)管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。
(2)公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面报告处理结果。