中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法.doc

中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法
　　第一章　总则
　　第二章　贷款对象、用途、基本条件和科目
　　第三章　贷款申请和受理
　　第四章　贷款调查
　　第五章　贷款审查、审批和发放
　　第六章　贷后检查和收回
　　第七章　附则
　　第一章　总则
　　第一条　为了加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规和《中国农业银行贷款管理制度》，制定本办法。
　　第二条　本办法所指房地产开发建设贷款系指房地产开发、建筑安装、装修等房地产类企业用于房地产开发和建筑安装以及翻新的二次装修等房地产开发建设方面的贷款。
　　第三条　房地产开发建设贷款管理应符合《中国农业银行贷款管理制度》和《中国农业银行贷款操作规程（试行）》的一般规定。同时，依据本办法，加强房地产贷款专业管理。
　　第四条　根据资金用途和性质，农业银行对房地产开发建设贷款实行分类管理。房地产开发贷款实行中长期项目贷款管理。建筑安装贷款可根据贷款用途和期限，按短期贷款或中长期项目贷款管理。
　　第五条　本办法适用于农业银行本、外币房地产开发建设贷款管理。
　　第二章　贷款对象、用途、基本条件和科目
　　第六条　房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。建筑安装贷款是指对分类承担建筑、安装、市政建设以及从事房屋修缮和建筑物装饰等施工任务的企业发放的用于建筑材料储备和购置建筑安装设备的贷款。
　　第七条　借款人申请房地产开发贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：
　　（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。
　　（二）持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。
　　（三）项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。
　　（四）抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％。
　　（五）工程监理单位有相应的资质等级。
　　第八条　借款人申请建筑安装贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：
　　（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。
　　（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证。
　　（三）申请中长期项目贷款的，自有资金至少应占中标或承建项目总投资的20％，并在贷款发放前投入工程建设；申请短期贷款的，符合《中国农业银行短期贷款管理办法》规定的条件。
　　（四）贷款担保合法有效。
　　第九条　房地产开发建设贷款在房地产类贷款科目中核算反映。
　　第三章　贷款申请和受理
　　第十条　房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况。
　　第十一条　对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》；申请建筑安装贷款的，根据资金期限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写《流动资金（中短期）借款申请书》，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》。
　　第十二条　开户行除要求开发商或建筑安装企业提供《中国农业银行贷款操作规程（试行）》规定的一般相关资料外，开发商还应提供以下资料：
　　（一）开发资质等级证书；
　　（二）经济适用住房开发项目列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划以及政府部门对该项目减免税费的有效批件；
　　（三）、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图，经济适用住房开发项目土地划拨证明；
　　（四）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》；
　　（五）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；
　　（六）抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；
　　（七）参建、联建合同或协议；
　　（八）建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；
　　（九）与贷款相关的其他资料。
　　建筑安装企业除提供贷款操作规程规定的一般相关资料外，还应提供以下资料：
　　（一）建筑施工企业资质等级证书；
　　（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；
　　（三）中标和承建协议、合同及承建项目清单；
　　（四）中标和承建项目的规划设计方案、投资概（预）算书；
　　（五）其他贷款相关资料。
　　第四章　贷款调查
　　第十三条　贷款合法性调查。
　　贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：
　　（一）从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。
　　（二）开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。
　　（三）土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。
　　（四）合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施（开）工许可证》是否齐全有效；已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》；上述批件是否为临时性质的批件。
　　（五）贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地；对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让。
　　（六）参建、联建协议或合同的合法性。
　　（七）对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法。
　　（八）抵押物的合法性。
　　根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：
　　1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；
　　2.军事设施；
　　3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；
　　4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。
　　根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：
　　1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；
　　2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；
　　3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。
　　对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：
　　（一）从事建筑安装的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续。
　　（二）建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性。应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程。
　　（三）外地企业承建许可证。应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效。
　　（四）建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效。
　　（五）贷款实际用途合规。是否用于垫资承包等国家政策所列禁项。
　　第十四条　贷款安全性调查。
　　贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的安全性还应调查以下内容：
　　（一）项目资本金比例和到位情况。对参联建项目，应调查项目资本金是否用贷款或债务抵充。
　　（二）抵押物的变现能力。对设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，应调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二还款来源的偿债能力。调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押，不得分立抵押。
　　（三）个人住房按揭贷款配套情况。应调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成。
　　（四）建筑工程监理落实情况。应调查工程监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查监理单位的业绩、信誉；调查委托监理协议内容是否完善，建设资金使用是否纳入监理范围。
　　除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的安全性还应调查以下内容：
　　（一）自有资金比例和到位情况。
　　（二）建筑安装企业承建的工程清单中是否有我行发放的房地产开发贷款项目。
　　（三）房地产项目开发企业的资金投入是否到位。
　　（四）中标、承建协议或合同中规定的付款时间是否早于借款人提出还款时间。
　　第十五条　贷款效益性调查。
　　贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的效益性还应调查以下内容：
　　（一）从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、水平、周边环境等方面，与同类项目的销售（出租）相比，预测市场前景；
　　（二）项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售（出租）的影响；
　　（三）项目的销售（出租）策略是否符合市场的需要；
　　（四）给存款、中间业务等带来的附带效益；
　　（五）对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，分析市场风险；
　　（六）对于经济适用住房开发项目还要调查其价格构成要素的测算是否合理。
　　除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的效益性还应调查以下内容：
　　1.借款人提出的建筑安装、装修的标准是否与工程设计标准相符；
　　2.借款人提出的建筑安装、装修的进度是否影响施工项目的到期完工，实现销售（出租）。
　　第十六条　在对贷款合法性、安全性、效益性进行调查了解的基础上，按照《中国农业银行房地产开发企业信用等级评定办法（试行）》的有关规定对借款人进行信用等级测评。
　　第五章　贷款审查、审批和发放
　　第十七条　房地产开发建设贷款实行审贷部门分离运作，贷款审查部门独立对贷款调查意见的准确性、完整性和合理性进行审查核准。
　　第十八条　房地产开发建设贷款实行分级审批、授权管理。房地产开发贷款按照中长期项目贷款审批权限，对授权权限内的贷款进行审批。对建筑安装贷款，根据贷款用途、期限，按短期贷款或中长期项目贷款审批权限审批。
　　第十九条　在项目资本金或自有资金全部到位，投入项目或工程建设后，开户行根据借款合同的约定和贷款发放的有关规定，办理贷款发放手续。
　　第二十条　房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。
　　第六章　贷后检查和收回
　　第二十一条　对房地产开发贷款和建筑安装中长期贷款要派驻项目经理或项目管理组，并实行项目经理负责制，项目经理负责具体的贷后管理。
　　第二十二条　贷后检查包括对外检查和对内检查。对外检查是指贷款发放后，派驻公司信贷员或信贷组对借款人贷款的使用和运行情况进行的跟踪检查。对内检查是指上级单位对项目经理、项目管理组贷后管理工作进行的检查。
　　第二十三条　房地产开发建设贷款实行专款专用，封闭运行。要对贷款逐笔进行跟踪检查，并按月提交贷款检查的书面报告。定期检查报告的主要内容有：
　　（一）项目是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、出售和运行；
　　（二）借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，有无挪用贷款；
　　（三）借款人贷款归行和还款付息情况；
　　（四）对建筑安装贷款，要检查借款人材料储备是否正常，应收账款是否及时清理收回，是否向外单位投资，或垫资承包等问题；
　　（五）其他影响贷款安全的情况。
　　第二十四条　上级单位应定期对项目经理或项目管理组的贷后管理工作进行对内检查，检查内容主要是：
　　（一）督促项目经理或项目管理组对项目进行检查和报告；
　　（二）及时发现和反映信贷工作中存在的问题，提出改进措施；
　　（三）对项目经理或项目管理组的贷款跟踪管理工作情况和所辖大额贷款项目情况以书面形式上报。
　　第二十五条　建立贷款风险早期预警制度。项目经理、项目管理组、上级检查单位发现借款人出现以下情况时，应随时向有关领导、上级主管单位报告，及时采取相应的风险防范措施。
　　（一）借款人主要管理人员无故离岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；
　　（二）实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组、项目有偿转让等投资主体变更；
　　（三）企业发生法律纠纷和诉讼，银行账户被冻结；
　　（四）改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，亏损持续、大量增加；
　　（五）不接受信贷监督，资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；
　　（六）未经贷款行同意，将已设定抵押权的房产出让或进行再抵押；
　　（七）抵押物遭受火灾等重大灾害，损失严重；
　　（八）改变销售策略，项目销售不畅；
　　（九）其他加大贷款风险的重大事件。
　　第二十六条　房地产开发贷款的收回。对以在建工程作开发贷款抵押并提供配套按揭贷款的项目、楼盘，在产权过户给置业者、办妥产权变更手续、按揭贷款抵押转为房产抵押的同时，收回该楼盘、项目的房地产开发贷款，以避免同一抵押物重复抵押。
　　第七章　附则
　　第二十七条　单位自建房贷款比照本办法执行。
　　第二十八条　本办法由总行负责制定、解释和修订。省市分行可依据本办法制定相应的操作细则。对超出本办法规定条件的项目需报总行审定。
　　第二十九条　本办法自发布之日起试行。试行期一年。