物业管理公司的市场化发展.doc

物业管理公司的市场化发展 　

　　一、物业公司市场化有其自身的特征与要求

　　物业公司市场化是物业管理市场化的要素之一，它的市场化有其自身的特征与要求：

　　1、经营行为的自主性。作为市场主体的物业公司首先是一个能够自主决策的现实主体。这意味着物业公司能够直接参与各类物业的经营管理活动，自觉调整自己的行为，以适应市场运行；自主经营、自负盈亏、自我发展；能够根据自身的管理水平、技术条件、作业设施装备及物业管理市场情况，自主地选择经营管理的物业、项目和方向，在物业管理市场上实现其价值目的，保证公司的生存和发展。

　　2、经营目的的效益性。管理物业能够进行成本——收益分析，以实现经济效益或利润为经营目标之一，通过市场交换，最终完成这个目标。同时，尽可能地实现经济效益、社会效益和环境效益的同步增长。

　　3、市场运作的企业化。市场经济的发展，要求传统房管单位从政府机构中分离出来，真正同政府脱钩，由事业建制向企业建制转变，参与市场竞争，在竞争中提高房屋管理水平。物业公司企业化运作既是物业管理市场化的必然，也是物业管理市场化的标志和条件。

　　4、经营活动的竞争性。物业管理市场中的各供给主体只有相互竞争，才能促进物业管理水平的提高，才能实现物业管理市场化的目标。当然，这种竞争应该是一种有序化的竞争，或者说，物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，而不是权力和关系的竞争，更不是利用欺诈手段进行的不正当竞争。参与竞争的物业公司都应在机会均等、公正、公平、公开的条件下进行合法、有序的竞争。

　　二、物业公司市场化需要一定的条件

　　1、有相应的、成熟的招投标主体。相应的招标主体，是指要有足够的业主管理委员会。招标主体应是成熟的招标主体。即是说，它必须能够正确地选聘到合适的物业公司来管理业主的物业，或者必须能够委托到合适的代理单位来选聘自己认为合适的物业公司。此外，它还能够根据市场情况，自主地决定续聘和辞聘物业公司，能够完全地适应物业管理市场的一切变化，处理与此相关的所有问题。

　　相应的投标主体，即必须有各种不同专业、不同服务项目、不同服务特色、不同收费水平、不同服务质量的独立法人物业公司、专业公司或顾问公司。如果投标主体物业公司千篇一律，物业管理市场就不能形成一定的竞争，物业公司市场化也就没有了基础。成熟的投标主体，还要求物业公司在管理经验、管理技术、人才使用、市场运作诸方面的成熟。必须有丰富的管理经验、成熟的管理技术，正确的人才使用以及准确地判断市场形势变化，能够根据物业管理市场情况，及时地调整公司的投标策略、管理方向、收费政策与方式及品牌战略的能力等等。

　　2、有完善的招投标政策、规则和通畅的市场信息网络。这是保证物业公司市场化运作的必备条件。其中完善的招投标规则，是正确进行招投标，保护招投标双方权益不可缺少的法律规定。否则，物业公司市场化就很可能走入歧途。另外，通畅的信息网络则是物业公司参与市场竞争的“眼睛”，它极能大地促进物业公司的市场化。

　　3、有权属清晰的各类物业。受历史遗留因素的影响，目前不少物业的产权不清，一个多业主的物业，有的产权清楚，有的不清楚，有的能进入物业管理市场，有的连进行正规物业管理都成问题。这种情况下，这个物业最终还是难以进入物业管理市场的。没有足够的管理对象可供选择，物业公司市场化也就受到了限制。

　　三、如何促进物业公司的市场化

　　1、建立物业公司市场化的“平台”。①制定有利于物业公司市场化的有关政策措施，如鼓励物业公司的市场化的政策等；②制定物业公司市场化的有关规则，如招投标规则，行业竞争规则等；③建立物业管理市场信息网络，并保证信息资源有偿流动的有效与通畅；④优化物业环境，如物业的产权、配套等，促进物业的管理进入市场；⑤加强宣传，营造一个良好的物业公司市场化的氛围；⑥加快企业制度改革，建立现代企业制度，提倡和实施企业的“法人治理机构”；⑦建立和培训足够的、成熟的业主消费群体——业主管理委员会；⑧组织建立足够的市场媒介主体——物业管理中介代理机构；⑨建立物业公司交易与竞争的有形市场——如物业管理招投标中心等。

　　2、组建市场化的物业公司体系与网络。建立市场化的物业公司体系与网络，其主要内容和任务是：

　　第一，政府采取积极支持和扶植的政策，建立多种类型、多种性质的物业公司。不同的物业公司适应不同的物业管理项目，有不同的适应市场的特点和管理特色。这样可对物业管理市场的充分竞争起到调节作用。

　　第二，建立多种类型的专业服务公司。如房屋维修公司、清扫保洁公司、保安公司等。这些公司的建立，可以通过专业化分工来实现。

　　第三，建立足够的顾问管理公司。顾问式管理是指利用经营与管理的专业知识和实践经验，协助发展商、物业公司或业主管理委员会从事物业管理的形式。政府部门应该创造条件，鼓励社会上建立更多的顾问管理公司。

　　第四，建立相互联系、相互结合的物业公司体系与网络，使物业公司之间、物业公司与专业服务公司、顾问公司之间，可以相互学习、共同提高、互通信息、及时联络、迅速作出市场反应等等。同时，通过这个体系与网络，也建立起了物业管理市场的管理服务网络，从而更有利于物业管理市场的完善和物业公司的市场化进程。

　　3、促使物业及物业管理行业的重组

　　第一，物业区域重组。政府应出面协调，突破系统、所有制、行政区域的界限，遵循物业管理市场规律，按照物业类型或地域，组织划分适合物业管理的完整的物业区域。同时，政府还应对小型物业的独立管理进行限制，努力促使小物业合并为大的物业区域，积极转变目前物业管理各自为政、分散经营的状况，为物业公司市场化创造好的管理对象条件。

　　第二，物业公司重组。建设部领导曾提出，政府部门“要以市场为导向，鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大带小，合小为大，合弱为弱，形成规模优势”，实施集约化品牌经营，从而实现全社会物业管理资源的最合理配置和最大价值的利用，提高我国物业管理的整体水平。

　　第三，专业技术重组。具体来说，就是在公司内部进行专业化分工，把原来的一些技术工作独立出来，组建诸如电梯公司、清扫保洁公司，保安公司等专业技术公司，并将各管理处专业技术性强的工作纳入公司统一运作管理中来，充分发挥公司内部人才、技术、设备的优势，提高了服务的档次与质量，强化了公司的综合实力和市场竞争力。

　　四、市场化物业公司的竞争策略

　　1、科学合理地选择公司规模。选择之一，建立具有现代企业制度的集团化内涵规模企业，即多家物业管理企业（法人）以实力雄厚的大型物业公司为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。或一个物业公司通过自身不断发展壮大形成为物业管理企业集团。选择之二，建立具有精干管理队伍的现代外延规模企业。即不求公司人员数目的多少，而强调公司人员素质的精良、业务的高度知识应用性。要利用计算机网络和较少的管理人员，联结社会各个专业服务公司，建立物业管理服务网，管理起大规模的物业。

　　2、努力创建知名物业管理品牌。物业管理公司首先要加强CI设计，宣传企业的形象品牌。并通过开展创优达标活动，争取ISO9002质量体系认证，突出企业的质量品牌。要通过开展创优达标活动和苦练内功，力争获得全国或地方城市的优秀管理小区（大厦）称号，并争取早日通过国际上通行的ISO9002质量体系认证，为创建知名品牌打下质量基础。

　　3、积极营造宽松的市场化发展空间与环境。这主要是通过开展公关活动来实现。开展公关活动，是营造潜在市场并对其周边环境进行烘托的一种方法，是物业公司经营和发展的润滑剂。公关的内容与目的主要有：①与新闻界联系，创造和利用新闻；②进行本公司管理服务的产品宣传；③开放企业，促进社会各方，尤其是业主、使用人对本公司的了解；④加强与政府部门的联系。通过公关活动，来营造物业公司宽松的市场化发展空间和环境，不断增强企业的市场竞争力。