财务分析提纲.doc

房地产开发项目财务分析
一、规划方案及主要技术经济指标
1.规划方案
（项目建设内容、规模、功能构成，设计方案要点,简单概括）
2. 项目建设的技术经济指标表
（如占地面积、建筑面积、容积率、地上面积等，可以根据给的资料将比较重要的弄上来）
二、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
（说明工程分几期、每期具体时间.每期开发量、工程量、开发周期,简单说清楚就行了）
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间（月）
进度安排

三、项目各种财务数据的估算
1、总成本费用估算
（1）土地取得成本
（2）建安工程费（可参考广州市建设工程单价）
建安工程费估算表 单位：万元
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额

合计

（3）前期工程费
前期工程费估算表 单位：万元
序号
项 目
计算依据
金额
1
规划设计费

2
可行性研究费

3
水文、地质、勘探费

4
通水、通电、通路费

5
场地平整费

总 计

（4）基础设施建设费
（5）公共配套设施建设费
（6）开发间接费
（7）管理费用
（8）销售费用
……
（财务费用可暂时缺着，等后面计算好利息再补充）
汇总
序号
工程或费用名称
工程量
估算造价
计算依据及标准

单位
数量
单价
金额

一、
土地费用

1
土地出让金

2
土地征用拆迁费

3
土地转让费

4
土地投资折价

二、
前期工程费用

1
水文、地质勘测费

2
市场调研及可行性研究费

设计概算的0.5％左右
3
规划设计费

总投资的1％－3％
4
“三通一平”费

建安工程费的3％左右
三、
基础设施建设费

四、
建筑安装工程费

五、
公共设施配套建设费

六、
开发间接费用

七、
管理费用

2.5％×直接投资（前五项之和）
八、
销售费用

销售收入的4％－6％
九、
财务费用

利息以外的费用按照利息支出的10％计算
十、
开发期间税费

十一、
其他费用

见批注
十二、
不可预计费

前十项（1－10项）之和的3％－7％
总计

2、项目的收入、税金估算（不同的经营方式对应不同的收入、税费）
（1）经营收入估算
1）租售方案（将各区的租售方式汇总，简单说明选择租或售的原因和进度）
2）租售价格估算（可参考价格定位）
3）销售收入、出租收入、自营收入（以年为单位）
（2）税金估算
*销售收入与经营税金及附加估算表
*出租收入与经营税金及附加估算表
*自营收入与经营税金及附加估算表
3、投资计划与资金筹措
1）融资计划
2）
*投资计划与资金筹措表
4、借款还本付息估算
1）借贷基本情况与还款方式（说明借款多少、怎么还款、还款利息等基本信息）
2）借款还本付息估算表
四、项目财务评价
1.本项目财务分析的假设前提（照抄就可以了，补充红色部分）
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1.1价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
1.2租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为％。本租金基本可视为净租金标准。
1.3税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
1.4出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（年至年，共年）。
1.5出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
1.6期望收益率（基准收益率）的确定。设定为％。
2、现金流量表与动态盈利分析
（1）全部投资现金流量表
*现金流量表（全部投资）
评价指标：
①税前全部投资净现值：
②税后全部投资净现值：
③税前全部投资内部收益率：
④税后全部投资内部收益率：
（2）资本金现金流量表
* 现金流量表（资本金）
评价指标：
①资本金税后内部收益率：FIRR=
②资本金税后净现值：NPV=（万元）
（3）动态盈利分析
①净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
②内部收益率
2、损益表与静态盈利指标
（1）损益表
*损益表
序号
项目
合计
1
2
3
…
N
1
经营收入

1.1
销售收入

1.2
出租收入

1.3
自营收入

2
经营成本

2.1
商品房经营成本

2.2
出租房经营成本

3
运营费用

4
修理费用

5
经营税金及附加

6
土地增值税

7
利润总额

8
所得税

9
税后利润

9.1
盈余公积金

9.2
应付利润

9.3
未分配利润

计算指标：1、投资利润率（%）；2、投资利税率（%）；3、资本金利润率（%）；4、资本金净利润率（%）

（2）评价指标
①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%
=
②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%
=
③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%
=
④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%
=
(补充)
（3）静态盈利分析
3、资金来源与运用表
（1）资金来源与运用表
*资金来源与运用表
（2）资金平衡能力分析
五、项目开发经营风险分析及策略
1、项目盈亏平衡分析
2、敏感性分析
3、项目开发经营主要风险及对策分析
（房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等）

六、项目财财务分析指标汇总
详见表6-19：
表6-19 项目财务效益指标汇总表
类别

项目

静态指标
动态指标
NPV
FIRR
投资利润率
投资利税率
税前
税后
税前
税后
全部投资

自有资金

七、结论
（投资环境与机遇、经济可行性、突出优势、开发经营风险、经营建议等）