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《徐汇万科中心》销售手册

一、环境篇
1.1区域概况
1.1.1徐汇区总述：
徐汇区在上海市区西南部，濒临黄浦江，东和浦东新区隔江相望，西临虹桥经济技术开发区，南靠闵行经济技术开发区，北枕淮海中路商业街，和卢湾、长宁、闵行、静安等行政区毗邻。是进出松江、金山、青浦、奉贤等郊县关键通道，通往江、浙、赣、闽、皖诸省陆上门户。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，上海地铁一号线贯通全境。（起源：徐汇区政府网站）
据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业试验，逝世后归葬于此，其部分后代在此定居并繁衍成族，所以习称“徐家汇”，区名由此而得。
徐汇区经济、社会各项事业发达，含有繁荣商业商贸区、舒适高级居住区、领先科技密集区、一流文教优势区等很多城市功效，是上海西南璀璨明珠。
繁荣商业中心——徐家聚集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批著名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大城市繁荣繁荣标志性区域。美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，IT产业园、生物医药产业园雏形初现。流光溢彩衡山路休闲街、绿意盎然徐家汇公园、气势恢宏上海体育城、“巨无霸”思索乐书局和柯达、永华超级影院成为市民老少皆宜休闲、娱乐、健身、求知场所。
上海高级居住区——徐汇区内有各式花园洋房、公寓余幢，名列全市之最。丁香花园、复兴公寓、宋庆龄旧居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘了色彩斑斓建筑历史风情画卷。同时又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史凝固记忆。多年来，中国外著名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇“热土”。中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化现代气息。“住在徐汇”成为上海房地产市场亮点。
丰富科技资源——徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区——漕河泾高新技术开发区也座落区内。徐汇区努力将资源优势转化为产业优势，逐步形成了电子信息、生物医药、新材料三大新兴技术产业。加紧科技产业园区建设，形成了“三区三园"建设布局，即徐家汇科技密集区、大学产业园、漕河泾高新技术开发区、光启园、华泾工业区、华东理工大学产业园。
高品质文化、服务资源——徐汇区境内共有上海交通大学、复旦大学枫林校区、华东理工大学、上海师范大学、上海音乐学院等高等院校10余所。基础教育事业发达，南洋模范中学、上海中学、位育中学享誉海内外。区内集中了中山医院、儿科医院、肿瘤医院、五官科医院等著名医疗机构，每千人病床数达成发达国家水平。上海图书馆、上海大舞台、上海电影制片厂、上海交响乐团、上海体育场等文化、体育设施和组织全部座落在徐汇区。（起源：徐汇计划网）

1.1.2徐汇区及南站板块商务综述：
徐汇属于上海六大商务板块（南京西路CBD、陆家嘴CBD、淮海路CBD、人民广场CBD、徐家汇CBD、虹桥CBD），是四大城市副中心（徐家汇、五角场、真如、花木）之一。徐汇区一期工程项目以90年代初东方商厦、六百为代表；二期以97年左右完工港汇广场、汇金广场、上海实业大厦、建汇大厦、汇银广场、嘉汇广场等为代表。作为上海较后起关键商务区，徐汇区写字楼市场处于快速发展中，其甲级写字楼百分比不停增加，过去办公楼产品标准参差不齐现象有所改观；伴随多年嘉华中心、中山万博、嘉凯城、汇京国际广场等多个高品质项目标入驻，该区域写字楼综合品质有所提升。（起源：DTZ市场汇报）
上海南站现代商务区，又称“南徐家汇国际商务区”，定位为依靠大型交通枢纽新兴现代服务业集聚区，属于徐家汇关键腹地，处于内中环区域。项目周围徐家汇、田林、长桥等板块是徐汇高端居住人口聚集区域，不一样于其它新兴商务区，本区域内有着很成熟人口基础。南站为徐家汇区域延伸，依靠漕河泾、大学园区、新兴徐汇滨江区域连接区域，结合这些区域优势资源，同时结合南站交通枢纽人流和交通优势，成为整个徐汇区综合优势最强区域之一。
本项目所在地块为上海南站商务区“地王”项目，背后是三家房企大鳄———万科、九龙仓、绿地联合拿地共同投资，其中以万科为主导开发商。

1.1.3自然条件：
-上海植物园（在项目东南侧，距离本项目约1.4公里）：植物园在徐汇西南部，是中国最大市级植物园，占地面积81.86公顷。
-桂林公园（在项目北侧，距离本项目约1.9公里）：桂林公园在上海西南部徐汇区桂林路128号。原址是黄金荣家祠，1933年扩充为花园，因园内遍植20多个桂花树，故易名为桂林公园。花园占地60亩，以传统江南部署为特色
-徐家汇公园（距离本项目约5公里）：公园在徐家汇广场东侧，北起衡山路、南至肇嘉浜路、西临天平路、东近宛平路，占地面积约7. 27万平方米。
-项目内部景观资源：占地近6万平米绿轴，定位是“开放城市绿地公园”，拥有近1000米林荫步道，多个景观小品组合
*(以上资料起源：徐汇官方网站及其它官方信息)

1.1.4项目介绍：
项目地处徐汇区漕河泾街道348街坊，四至范围东至南宁路，四至范围西至沪闵路，四至范围南至柳州南路、南宁路，四至范围北至宾南路。总占地面积（不含绿轴）107486.2平米。宗地用途商办。

1.2周围市政交通条件
项目由定安路将项目分成东西两块，北至宾南路，西邻沪闵路，南至柳州路，东临南宁路。 项目所处地段优越，“五大交通体系”可快速通达全市。

1.2.1 道路系统（关键交通干道）
u 周围主干道通达性：沪闵高架、柳州路、中环路、内环路
u 公交线路情况：
沪闵路红梅南路站：122、166、703、704、712、747、704B、徐闵线、上石线、803、816、虹桥枢纽1路
虹梅路沪闵路站：757、古美环线
江安路桂平路站：341、703B、732、804、946、93、梅周线
虹梅路顾戴路站：757、徐梅线
浦北路桂江路站：804
桂平路浦北路站：257、830
虹梅路平南路站：757
桂平路钦州南路站：93、257
桂平路漕宝路站：93
虹梅路漕宝路站：徐梅线、757
漕宝路桂平路站：92、171、735、763、92B、198、186、沪松线
漕宝路虹漕路站：92B、92、171、186、198、764、沪松线
钦州南路虹漕路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、909
虹漕南路浦北路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、946
虹漕路江安路站： 122、43路; 131路; 166路; 224路; 303路; 703路b线; 712路; 732路; 763路; 830路; 909路; 946路; 上嘉线; 上朱线; 徐闵夜宵专线
钦州南路桂林路站：703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 946路; 946路空调
桂林路桂林东街站：3路; 131路; 166路; 303路; 712路; 725路; 755路; 761路; 763路
桂林路桂林西街：43路; 131路; 166路; 303路; 341路; 755路; 761路; 763路; 梅周线; 上嘉线; 上朱线; 徐闵夜宵专线
漕宝路桂林路： 92路b线; 120路; 122路; 186路; 186路空调; 198路; 沪陈线; 沪松线
漕宝路虹漕路：92b; 92路; 92路b线; 171路; 186路; 186路空调; 198路; 763路; 沪松线
钦州南路虹漕南站43路; 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 909路
虹漕南路浦北路站： 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 735路; 804路; 830路; 946路; 946路空调
虹漕南路江安路站：43路; 122路; 257路; 712路; 725路; 731路; 735路; 755路; 803路
虹梅南路：326路；731路；804路
梅陇路龙州路站：50路; 157路; 326路; 720路; 729路；326路；957路
华东理工大学（梅陇路）： 326路；957路；50路
华东理工大学：50路; 111路; 157路; 326路; 720路; 729路; 973路
华东理工大学（老沪闵路）：56路; 157路; 729路; 867路
沪闵路桂林路：50路; 50路空调; 166路; 218路; 326路; 704路; 704路b线; 729路; 747路; 763路; 816路; 虹桥枢纽1路空调; 徐闵线。
沪闵路虹漕南路：0路、 122路、 166路、703路、 704路、704路b线、 712路、 725路、 747路、803路、 816路、虹桥枢纽1路空调、上石线、 徐闵线、 徐闵夜宵专线、111路、156路、157路、729路、761路
浦北路柳州路站725、761、755、111路、156路、157路、729路、761路
华东理工大学站：111、156、157、729、867、973、326
石龙路站
164路 上海南站——南码头昌里路
761路 浦北路柳州路——懿行路和炯路
111路 长桥新村——上海体育馆
114路 上海南站——南浦大桥
龙吴路站
957路 外环地铁站——平江路枫林路
958路 沪闵路海川路——广元西路华山路
733路 长峰新村——卢浦大桥
770路 长华路华泾路——天钥桥路辛耕路
824路 长桥新村——忻康里
932路 滨江路临江路——城隍庙
56路 凌云路罗秀路——南丹东路
720路 莲花路——上海体育馆
714路 曹行——华容路双峰路
178路 剑川路通海路——龙华

1.2.2其它交通情况：
u 轨道交通：地处南站枢纽，无缝对接1号线、3号线、15（计划）、22号线（计划），快速通达全市。地铁换乘通道出入口和本项目连接。
u 城市快线：机场快线（计划）
u 铁路：距离上海南站步行距离15分钟，铁路交通快速通达全国
u 客运：紧邻南站长途汽车站，快速通达长三角各个区市
u 机场：距离虹桥机场直线距离9.2公里，距离浦东机场直线距离35公里。距虹桥机场车程仅15分钟。
u *(以上资料起源：DTZ市场调研)

1.3区域市场发展
1.3.1长三角经济发展
u 长三角作为世界六大城市圈，能级并肩于伦敦、巴黎、东京等发达国家，显示出其巨大经济能级，上海作为长三角关键城市，发挥着心脏和引擎作用。
长三角-世界第六大城市圈
u 长三角城市圈是世界六大城市圈之一，长三角GDP总量达成11万亿元，占全国21%。
u 以上海为中心长江三角洲城市圈，由苏州、无锡、常州、扬州、南京、南通、镇江、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山、湖州等城市和上海一起组成。总占地面积近10万平方公里，人口超出7240万。
其它五个城市圈分别为：
u 1．纽约大城市圈。该城市圈从波士顿到华盛顿，包含波士顿、纽约、费城、巴尔摩、华盛顿多个大城市，共40个城市。该城市圈占地面积13．8万平方公里，占美国面积1.5％。经济总量占美国GDP30%。
u 2．北美五大湖大城市圈。该城市圈分布于五大湖沿岸，从芝加哥向东到底特律、克利夫兰、匹兹堡，并一直延伸到加拿大多伦多和蒙特利尔。它和纽约城市圈共同组成了北美制造业带。经济总量占美国GDP20%。
u 3．东京大城市圈。通常指从千叶向西，经过东京、横滨、静冈、名古屋，到京全部、大阪、神户范围。这个区域面积3．5万平方公里，占日本全国6％。经济总量占日本GDP60%。
u 4．巴黎大城市圈。关键城市有巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特卫普、布鲁塞尔、科隆等。这个城市带10万人口以上城市有40座，总面积14．5万平方公里。经济总量占欧洲GDP30%。
u 5．伦敦大城市圈。 以伦敦－利物浦为轴线，包含大伦敦地域、伯明翰、谢菲尔德、利物浦、曼彻斯特等大城市，和众多小城镇。这是产业革命后英国关键生产基地。经济总量占英国50%。

上海——长三角龙头
u GDP总量占长三角16个关键城市23%，上海对整个长三角有着绝正确辐射力和影响力。
u ，长三角关键区16城市GDP总量迫近9万亿元。
u 上海以2万亿元位居榜首，苏州突破1万亿元，杭州、无锡、南京、宁波等4个城市经济总量均已超出6000亿元。
u 长江三角洲关键区16城市GDP占比

1.3.2发展前景，区域现在经济运行情况及区域发展前景和目标
徐汇宏观经济环境现实状况：
u 经过转变经济发展方法，优化产业结构，提升经济效益，坚持将现代服务业作为区域产业发展主攻方向，产业结构不停优化。“十一五”期末，实现现代服务业年营业收入900.8亿元，年均增加21.5%；现代服务业增加值占全区生产总值比重超出35%，年均增速快于总体经济增速。工业平稳发展，经济效益稳步上升，高新技术产业发展快速。商贸业发展态势良好，徐家汇商圈发展能级不停提升。房地产市场规范性深入增强，对区域经济贡献保持稳定。

徐汇区十二五经济发展目标
u 到，将徐汇区建成表现上海“四个中心”基础功效，含有突出综合经济优势和科技创新优势、含有独特文化影响力、生态环境优美、公共服务居民普遍满意现代化国际大城市一流中心城区，为上海发展作出应有贡献。
u “十二五”时期，突出“高端产业、低碳发展”理念，创新驱动，转型发展，把徐汇区建设成为服务经济主导、科技创新引领、教育文化繁荣、公共服务优质、低碳友好宜居现代化国际大城市一流中心城区。
关键实现以下经济社会目标：
u ——经济连续健康平稳发展。提升区域综合经济实力，地域生产总值年均增加8%左右；区级财政收入年均增加9%左右。
u ——加大产业结构调整力度，显著提升区域创新能力，基础形成现代服务业为主导区域产业格局和创新驱动区域发展模式。现代服务业营业收入年均增加14%；全社会研发投入相当于生产总值百分比达成6%以上。

1.3.3徐汇&南站片区十二五计划利好
一核多中心”城市公共活动中心布局
u 徐汇区根据人口分布及城区功效布局，逐步形成以徐家汇为城区关键，以淮海路—衡山路、南站商务区、龙华综合改造地域、滨江地域、田林地域、长桥地域、华泾地域为地域中心，形成“一核多中心”徐汇区公共活动中心布局。
u 结合关键区域建设，主动推进产业载体建设项目，稳步推进商业地产开发，加紧存量资源置换改造，经过高端商务楼宇深入开发建设，和商务楼宇存量资源高效利用和品质提升，助推现代服务业和现代商贸业发展。
u 徐汇十二五关键发展项目
区域
序号
项目名称
关键功效
徐家汇地域
1
徐家汇中心
商业、商办、酒店、文化休闲
2
光启城（宜山路425号地块）*
商办
3
筑园（宜山路407号）
商办
4
宛平南路88号地块办公楼*
商办
5
小闸镇项目
商办
6
轻纺市场地块商办楼
商办、酒店
淮海
-衡山地域
7
上海国际金融中心（淮海路3号地块）*
商办
8
上海至尊衡山酒店（衡山路12号地块）*
酒店
9
外高桥俱乐部（衡山路85号地块）*
商办
漕河泾开发区
10
W19地块商办楼*
商办、酒店
11
新漕河泾国际商务中心（桂平路漕宝路）*
商办
12
上海普天科技产业基地项目二期*
科研
13
仪电集团地块
科研
14
航天地块
科研
滨江地域
15
民航四大中心项目*
商办
16
龙华机场1、2、3号地块
商办
17
龙华地域综合改造*
商办、文化
18
东航金叶苑商办楼
商办
19
湖南大厦
商办
20
龙华路1960地块*
商办
21
久事地块
科研
22
上海绿地中心（斜土街道107街坊）*
商办
23
美奂大酒店
酒店
枫林地域
24
上海医药临床研究中心二期*
科研
25
龙华医院国家中医临床研究基地
科研
南站地域
26
南徐家汇国际商办楼*
商办、酒店
27
中星地块（柳州路浦北路）*
商办、酒店
28
日月光商务大厦（田林街道213街坊）*
商办
华泾地域
29
华泾商业商务中心*
商业、商办
其它地域
30
中瑞广场商办楼*
商办
31
吴中路51号项目*
商办
32
汇阳广场商办楼（田林东路漕溪路）*
商办
*(资料起源：徐汇官方网站)

1.3.4关键发展现代服务业，定位商贸服务区
u 以滨江地域和南站地域建设为关键，对接“黄浦江发展轴”，发展现代服务业，为徐汇可连续发展提供支撑；
u 南站现代商贸服务区（以下简称“南站地域”）：充足利用交通枢纽集散功效，衔接浦东地域和大虹桥地域，成为徐汇产业发展布局关键支撑，关键发展现代服务业、商务、商贸、现代物流、会展等产业，形成吸引辐射长三角总部经济集聚区。
u 加紧土地出让和招商引资，以商贸、物流为主，建设南站商务区，利用区位优势，加速融入长三角一体化进程，吸引著名企业总部入驻，打造长三角民营企业高新技术产品展示中心。拓展公共活动功效，发展商务商业，形成有含有区域关键功效公共活动中心。
“一带三廊”、“三片五区”区域绿地格局
u “一带三廊”：“一带”是指徐汇滨江景观带；“三廊”是指龙华港－蒲汇塘沿河绿色廊道、张家塘沿河绿色廊道和淀浦河沿河绿色廊道。
u “三片五区”：“三片”是指滨江特色空间片、环外生态特色片和衡山路－复兴路历史风貌片；“五区”是指徐家汇片区、南站片区、枫林片区、南部小区景观区和漕河泾片区。
u 重视城市人文景观塑造，加强滨江区域、南站周围、漕河泾开发区和枫林地域景观建设，使市容景观更具吸引力。
*(以上资料起源：徐汇官方网站)

1.4 现在周围商务配套
商业：东方商厦、美罗城、六百、汇金百货、太平洋百货、港汇广场、汇联百货、FOXTOWN
酒店：（五星级酒店）上海华亭宾馆、上海漕河泾万丽酒店、上海嘉汇华美达广场大酒店、上海衡山宾馆、上海富豪环球东亚酒店、上海四季酒店等等
会展：光大会展中心、虹桥国家展览中心
研发：徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区——漕河泾高新技术开发区也座落区内，集中了多个世界500强企业
高级餐饮：马丁餐厅、王品台塑牛排、俏江南、梅园村酒家等
学校：华东理工大学、上海师范大学、上海交通大学、上海市委党校、上海工艺美术职业学院、上海市环境学校、青少年体验教育基地、上海市经济管理干部学院
医院：市八院、上海远大心胸科医院、上海解放军八五医院
银行：工商银行、民生银行、农业银行，上海银行、上海农商银行、招商银行桂林路支行、工商银行桂林路支行，建设银行、中国工商银行龙州路支行
超市、菜场、药店、餐饮等
*(以上资料起源：DTZ市场汇报)

二、市场篇
2.1 现在本市项目所在地域域房地产市场情况和关键特点
2.1.1 上海整体写字楼现实状况及发展：
u 上海整体销售价格增加情况；
历经金融危机后，上海甲级写字楼售价开始回升，整体走势展现快速上涨，至，因金融危机原因，整体写字楼售价开始出现波动，价格上涨开始维稳，截止第二季度，上海关键区甲级写字楼售价可达成5.5万元/㎡。

数据起源：DTZ研究部，统计标准：上海关键区甲级及以上写字楼项目销售价格。

u 上海整体租赁价格增加情况；
受宏观经济影响，多年来，上海甲级写字楼租金市场经历快速增加期后进入到一个平稳发展阶段，关键区企业需求稳定，租金平稳发展，租金改变幅度不大，非关键区业主竞争猛烈，加之未来十二个月内大量新增供给影响，租金上涨幅度受到抑制。

数据起源：DTZ研究部，统计标准：上海关键区甲级及以上写字楼项目租金成交价。

2.1.2关键在售及立即销售项目案例、对比优劣势及相关说辞：

2.2徐汇区住宅现实状况及发展：
徐汇区为上海传统高级住宅区域之一，区域内花园洋房、高级楼盘林立，但徐家汇关键区新住宅项目供给乏力。
从历年徐汇区住宅成交来看，该类物业受宏观经济影响较大，价格易产生波动，受宏观调控及经济危机等大环境原因影响。

数据起源：佑威系统

2.3徐汇区写字楼现实状况及发展：
徐汇区现在办公物业关键分布在已成熟徐家汇商圈及尚在形成中徐汇滨江商圈。
徐家汇商圈为较晚形成商务区，区域内项目较多，从早期世纪商贸广场、嘉华中心、港汇广场等项目标入市显著提升了该区域写字楼综合品质，因徐家汇中心区体量和辐射有限，多年来徐家汇外扩板块写字楼展现一片繁荣景象。
徐汇滨江为借助世博机遇计划滨江商务带，前期区域内无商务气氛可言，多为借助其滨江码头原因存在大量汽车工厂，世博后，该区域开始陆续有大致量城市综合体入市，其中以绿地中心为代表，后期更有龙华机场等大型项目入市。
商办类物业收益相对住宅稳定，自以后，徐汇区办公类物业成交价格展现直线上涨态势，截止上六个月，成交价达4.8万元/㎡。

数据起源：佑威系统
2.3.1 周围已建成项目案例：

*(以上资料起源：DTZ市场调研)
徐汇滨江相关计划情况

*(以上资料起源：DTZ市场调研)
2.4 开发商介绍
本项目发展商为万九绿合置业，由三家股东方：万科、九龙仓、绿地合资组建。
万科企业股份成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市企业。经过二十多年发展，现在业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈、中西部地域和香港、美国、新加坡海外市场在内64个城市和地域。企业实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售额超出1400亿。销售规模连续居全球同行业首位。 　　　
企业在发展过程中前后入选《福布斯》“全球200家最好中小企业”、“亚洲最好小企业200强”、“亚洲最优50大上市企业”排行榜；数次取得《投资者关系》等国际权威媒体评出最好企业治理、最好投资者关系等奖项。 　　　
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科取得成功基石。企业致力于经过规范、透明企业文化和稳健、专注发展模式，成为最受用户、最受投资者、最受职员、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重企业。凭借企业治理和道德准则上表现，企业连续八次取得“中国最受尊敬企业”称号。 “万科”成为行业第一个中国驰名商标。
为了和中国城市发展相配合，万科已经加大在商业地产方面投资。万科商业地产业务涵盖大型购物中心、酒店、服务式公寓和写字楼，关键分布于全国一线城市，总建筑面积逾1200万平米，北京、上海、深圳等分企业均用于大型城市综合体项目（在建）。万科在中国房地产行业领导地位为商业地产业务开展提供了强大号召力，联合业界顶尖商业资源，在布局上引领城市发展趋势，和住宅协同发展，为用户提供商住互动全方位生活体验。
项目另两家股东方也是实力卓著：
九龙仓集团始创於1886年，集团实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以发展中、港两地地产及基建业务为策略关键。集团为会德丰隶属企业。九龙仓125年来坚守创建明天为业务发展愿景。
绿地集团是世界500强企业和上海市国有控股特大型企业集团，创建于1992年，至今二十余年来，一直坚持“绿地，让生活更美好”企业宗旨，做政府所想、为市场所需，经过产业经营和资本经营并举发展，已形成现在“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”产业布局，在《财富》世界企业500强中位列第359位，在中国企业500强中位列第73位，在以房地产为主业综合性企业集团中排名第1位。绿地集团实现业务经营收入超出2450亿元，利税总额240亿元，总资产超出2350亿元。
三、项目整体计划
1
2
3
3.1基础经济技术指标
项目地址
徐汇区漕河泾街道348街坊
出风口标准
新风不低于1m取风，排风排烟高位>2.5m
总占地面积及一期占地面积
9125平方米
总制冷量
12260KW
总建筑面积及各期建筑面积
一期140610平方米
总制热量
8580KW
总地上面积及一期地上建筑面积
一期109076平方米
公共区域设计温度/湿度
夏季：26℃，<60%
冬季：20℃
总地下面积及一期地下面积
一期31534平方米
新风供给标准
大堂：10m3/h
电梯厅：20 m3/h
建筑总高
T1、T2是96.55米；T3是83.95米；单体商业9.75米
风机箱处理风量
新风27000 m3/h
一期各栋大堂高度及面积
层高9米；T1、T2大室内约600平
网络服务商
未定
建筑层数
T1、T2为21；T3为18层
无线通讯覆盖
大堂预留WIFI
完工时间
一期3月30日交付
供电系统
市政双回路10KV供电
总办公楼面积及一期办公面积
一期95338平方米
供电标准
办公区域110W/m2（含空调，套内）；商业250 W/m2（含空调，套内面积），户站式，每户提供计量表、配电箱。
总商业面积及一期商业面积
三期集中商业约10万平方米，
一期商业约1万平方米
电梯数量/速度
T1、T2为8客2货，低区四台3.5米/秒，高区四台4米/秒，消防兼货梯2米/秒，-1至2层无机房电梯1米/秒；T3为4客1货，客梯4米/秒，货梯2米/秒。
总停车位数量及一期停车位数量
总车位数约3000个，一期地下660，地上20个。
照度标准
500lx（办公）
一期各栋标准层建筑面积
T1、T2约1940；T3约1227
电梯承载量（客梯、货梯）
客货梯1600kg，无机房电梯1000kg。
进 深（关键筒至幕墙）
南北12.15米；东西13.25米
电梯等候时间
约40秒
层 高及净高
办公T1、T2、T3一至三楼层高4.5米，以上层高4.2米
外立面风格
现代
架空地板高度
100mm（含地毯高度，地毯不提供）
空气质量指示
车库CO浓度检测
走廊宽度、高度
装修标准
宽1.6米，净高2.9米（顶层2.8米），设空调，地面为100mm（含后装地毯高度）OA架空地板，地板规格500*500，地毯，待室内设计细化
消防报警
火灾自动控制报警系统
天花标准
无吊顶，喷淋管穿梁上喷设置，不预留灯盘
一楼电梯厅门禁闸机系统
预留点位及机电条件
楼板承重
200kg/m2
每层是否有上下水预留口
户内无，茶水间卫生间有
空调系统
分体空调+多联机，办公赠予空调外机，冷媒管施工至套内。
是否可安装卫星天线
无
抗震烈度、等级
烈度7度，抗震等级二级
总栋数
一期三栋，共十栋写字楼
梁高
主梁800mm，次梁650mm
功效分布
办公、商业
一期栋距
22米；34米
柱体尺寸、柱距
柱截面1000x1100->800x800
柱距8400、11400
外墙柱到幕墙距离
1250mm
外立面及幕墙材料
夹胶LOW-E中空玻璃幕墙+局部铝板+铝合金遮阳；外泛光照明，设擦窗机
电话布线数量口

3.1.2关键供给商、合作商品牌及背景介绍
l 计划单位背景及关键作品
由世界著名美国SOM担纲计划设计，SOM在高层和超高层建筑设计方面成就得到了公认。SOM著名建筑师G．邦沙夫特设计纽约利华企业办公大厦(Lever House，195l～1952年建，世界上第一座玻璃幕墙高层建筑)是当初新型办公楼代表。SOM在60年代设计办公楼大全部是直上直下、不加装饰各式高层框架，如60层纽约大通曼哈顿银行、52层休斯敦贝壳广场大厦、纽约美国钢铁企业等；而晚些时候芝加哥100层约翰·汉考克大厦(1970年)和110层西尔斯大厦(1974年)全部是很别致超高层建筑。SOM其它著名作品很多，如比利时布鲁塞尔朗伯特银行、沙特阿拉伯吉达新国际机场和美国很多大学校园和部分工厂试验室等。SOM体系包含了项目构思、计划、设计、结构计算等一系列工作。项目类型从城市综合功效、商业、酒店、住宅、政府及机构到文化、教育、医疗健康和科学和交通、航空等各个领域。SOM因在美国设计并建造了很多著名摩天大楼而受到尊敬。自成立以来，SOM已经在世界上超出50个国家和地域完成了l万多个工程项目。企业因其69年来出色成就而赢得了广泛国际声誉。1961年，由美国建筑师学会(AIA)颁发企业奖是SOM历史上首次获奖，这是AIA颁发给设计事务所最高奖项。而且，SOM是唯一一个两次取得该项殊荣企业：1996年再次获奖。多年以来，SOM已经取得了800多个设计奖项，远远多于美国其它设计企业。
l 建筑设计企业背景及关键代表作品
美国gp（Goettsch Partners）建筑设计是密斯•范•德罗在1938年所创建筑事务所直系后代。企业现有100名组员，其中75名专业人员包含建筑师、计划师和室内设计师。美国gp近几十年来凭借在国际网络中广泛合作，开辟并拓展了企业发展领域。办公楼、总部大楼、城市酒店、公寓综合体、文化建筑、政府大楼、高等教育机构、商办和酒店综合体和城市计划改造项目等，全部是工作室包含设计范围。美国gp建筑设计已在中国开展建筑设计业务超出，有着高达200万平方米建筑面积已完工或正在施工工程项目，如上海陆家嘴钻石大厦、苏州国际大厦和建屋大厦、安亭颖奕皇冠假日高尔夫度假酒店、南京国际中心、成全部凯悦酒店、广州富力君悦酒店、北京富力爱丁堡广场和天津万豪酒店等等。
l 施工图单位:同济大学建筑设计院
同济大学建筑设计研究院成立于1958年，是全国著名集团化管理特大型甲级设计单位。持有国家建设部颁发建筑、市政、桥梁、风景园林多项设计资质，是现在中国设计资质涵盖面最广设计单位之一。同济院在全国及世界各地有近万个工程案例，如上海中心、钓鱼台国宾馆芳菲苑、上海新天地广场、上海世博会专题馆等。
l 景观单位背景及关键作品
一期景观单位为易亚源境景观设计 YASDESIGN，在中国景观设计业界拥有卓越声誉和口碑，提出源于中国现代景观设计理论及实践体系已使我们成为现代中国现代主义风格领导者，是中国大陆最优异“本土化+国际化”景观设计企业之一。迄今为止，设计业务已经涵盖了全国大多数省、市、自治区。
参与关键项目：上海世纪大道砂岩广场改造设计、世博村B、D、E三个地块深化设计工作，参与上海市关键项目——外滩源关键区总体景观改造，在整个国际平台产生重大影响。
l 施工单位背景及关键作品
总包单位中国建筑股份，含有房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程总承包特级资质，机电安装工程一级资质，建筑行业工程设计甲级资质建筑企业，在资质方面位列全国建筑行业之首。上海渔人码头（一期）项目/上海市浦东新区东方金融广场项目/上海保利广场/上海市卢湾区113号地块住宅发展项目/大上海会德丰广场总承包工程。

l 电梯设备供给商品牌及背景
日立电梯，　日立以过百年研发技术进入中国，投资建立了日立海外最大电梯企业——日立电梯（中国）。经过不停发展，不停推进中国城市建设事业发展。日立电梯多年来一直致力于各类电梯、扶梯、自感人行道等研发、制造、销售、安装、维修、保养和进出口贸易服务，超出64个营分司遍布全国各个关键城市，并在广州、天津、上海、成全部四个地方分别成立了大型制造基地，现在年产能超出6万台，是中国最大电梯制造商和服务商之一。“第十届中国蓝筹地产年会”在北京举行。日立电梯（中国）蝉联上榜，和科勒（中国）、欧普照明等取得“中国蓝筹地产最信赖伙伴”。 博鳌·二十一世纪房地产论坛第12届年会，日立电梯荣膺中国地产金砖奖“最好房地产战略供给商”品牌大奖。
l 卫浴设备供给商品牌及背景
未定
l 楼宇空调供给商品牌及背景
暂定日立，
3.1.3本项目标智能化设施包含哪些？是否“五A”达标？
本项目符合智能化5A ，包含OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。
3.1.4项目是否有特殊设计特点或认证（如LEED认证、特殊材料使用、环境保护节能等）
一期符合“绿建一星”认证
3.1.6 项目整体容积率、绿化率及一期容积率、绿化率
全区容积率4.59、绿化率20%
一期容积率4.5、绿化率20%
3.1.7 项目土地性质及产权年限及范围
主体建筑物性质：商业、办公、文化；
地上建筑面积：493447 平方米，地下经营性建筑面积 40000平方米；
用地使用年限：商业：40年、办公：50年、文化：50年；
用地起始时间：9月12日。

3.2 项目整体计划思绪
3.2.1项目总体计划思绪及特色怎样？
以“流动城市”和“城市绿谷”为关键概念，立足得天独厚地理位置优势和独一无二绿带景观资源，充足融入人文精神和科技元素，提供形态丰富多品类办公产品和体验式景观购物空间，形成二十四小时活力小区和上海时尚生活新地标，打造一个面向未来生态智慧之城。
项目将发展成为一个以商务办公为主、商业服务为辅含有长久价值且整体协调标志性、高品质功效区。国际著名SOM建筑设计事务所为该项目提供了高效、合理设计佳作。经过精心计划，强化了现有街道界面、开放空间系统和交通节点间联络，形成了含有亲和力、以人为本、令人难忘城市环境。高性能建筑融合智能化建筑科技，充足表现了结合气候和环境考量。
项目周围拥有没有和伦比公共交通资源。作为城市对外交通枢纽，轨道1号线、3号线、22号线、计划中15号线和12号线、机场快线（计划）5条轨道汇聚围绕项目、结合火车南站公交枢纽设施提供了发展一个以公共交通为导向综合商务区。同时，徐汇万科中心经过地下行人通道，地面步行网络和二层步行桥和周围功效设施及其它开发项目充足结合，最大程度利用了周围公交资源，为行人提供了清楚、合理、便捷交通流线。
信息网络技术将在将在该项目中充足应用。无线网络服务商将和开发企业合作发展前所未有办公、娱乐、购物体验。建筑和人之间信息互动让生活工作愈加愉悦。
商务楼宇是此次开发关键，甲级写字楼和总部型办公将吸引商务生态链中不一样层级企业，服务多样企业。地块高度可达性和昭示性将塑造价值，吸引总部办公企业纷至沓来。
徐汇万科中心将以其丰富配套设施成为一个富有吸引力办公场所。从1到3期每期建设全部将配套对应餐饮休闲设施。在3期建设中还将形成一个大型室内购物中心和一个室外商业群落。丰富配套设施不仅能满足上班族日常所需，而且也为周围居民提供了休闲购物好去处。
开放空间塑造是这一项目标关键亮点。穿越商务区轨道交通1号线路上部限建区将被发展成为徐汇万科中心中央公园。开放空间布局和建筑组团计划充足结合，改善了该区域生态环境，提供了绿意盎然办公、休闲环境。
3.2.2 项目中央绿地计划，面积及景观特点，设计单位及后期维护单位；
中央景观轴以贯穿一直千米林荫大道作为根本，经过活动空间和绿化景观有机结合，打造独具吸引力城市商务公园，绿化面积约6万平米。
3.2.3 项目内公共设施配置及未来计划
项目约十万平方米商业空间，和独特体验专题公园绿地，将辐射徐汇、闵行、松江、长宁等周围区域以致全市范围。
3.2.4 项目商业定位及运行团体介绍，估计开业时间；
商业由万科商业团体自营，估计开业时间一期商业为初，三期商业为。
3.2.5项目有没有会议中心、商务中心？位置？面积？包含哪些设施？
一期没有，二、三期待定。
3.2.5项目整体交通动线设计及计划？
充足利用项目便利地理位置，经过柳州路及定安路快速接入沪闵高架。三期在场地内部设置辅道，处理内部商业办公交通梳理问题并减轻对城市压力，靠近绿轴一侧设