房地产估价公司估价质量管理新规制度.doc

房地产估价企业估价质量管理制度
为维护利益和各方当事人正当利益，规范估价操作行为，确保估价汇报质量，做到估价结果客观、公正、科学、合理，依据《房地产估价规范》和国家、省市相关要求，制订评定质量管理制度。            
一、估价基础数据搜集、整理                
为促进估价业务顺利开展，做好估价基础数据搜集整理工作，必需全方面了解本市房地产市场行情，掌握地方相关要求，并经过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必需估价技术参数、基础数据，包含：            
1. 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产市场价格和租赁价格；            
2.    土地基准地价、征地赔偿费、多种规费及配套文件；            
3.    房屋重置价格及配套文件；            
4.    新建房屋造价水平及成本费用组成；            
5.    城市房屋拆迁赔偿措施、赔偿标准及配套文件；            
6.    其它地方性要求等资料。
二、评定技术操作要求
1、业务受理
接收委托之前，应对委估项目标估价风险进行初步估计，着重从以下几点把握：
1)  委托方是否对未来估价结论提出显著不合理要求；
2)  委托方提供权证及相关资料是否存在显著欺诈行为和虚假情况（尽管在估价汇报假设和限制条件中对资料失实责任已作说明）；
3)  项目标技术难度和委托方时间要求；
4)  估计应收、实收评定费和评定成本比较；
5)  估计该业务可能对企业声誉带来不利或有利影响。
尤其强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损企业利益和声誉承诺。一经发觉，企业将给严厉处理，并追究相关人员经济和法律责任。
经过对估价风险初步估计，对存在较大风险项目，业务部门对可预见估价风险要立即上报，经企业领导同意后方可接收委托，签署委托估价协议书。
2.  确定估价作业方案
关键包含拟选定估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫估价项目，业务部门应立即向企业领导说明情况，申请调配人员，以确保根据协议要求交付汇报。
3. 实地勘察
实地勘察是估价程序中正确定识估价对象必需步骤。不管何种估价目标和估价项目类型，存档估价汇报必需附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字
4. 估价方法选择
依据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选择两种以上估价方法（城市房屋拆迁评定按摄影关要求实施），有条件采取市场比较法，应以市场比较法为关键估价方法。
5. 估价结果确定
关键是 当采取不一样估价方法时估价结果有显著偏差时，对所选择估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等核查，最终使估价结果达成客观、公正、合理。
6.  估价汇报撰写
各业务部门必需采取企业依据规范要求制订统一汇报格式。
估价汇报撰写形式，应依据估价对象评定价值大小、估价目标不一样和估价对象类型分别采取自由式、固定式两种。可参考以下标准采取：
1)  固定式汇报
a)  类似交易实例较多单套一般住宅估价；
b)  类似交易实例较多成套商业门面估价；
c)  评定价值在100万元以下除必需采取自由式格式以外多种类型房地产估价；
d)  对整体房地产进行析产分割分户汇报；
e)   城市房屋拆迁评定分户汇报。
2)  自由式汇报
a)  评定价值在100万元以上多种类型房地产估价；
b)  司法判定类估价；
c)  房地产纠纷类估价；
d)  析产、分割房地产整体估价；
e)  城市房屋拆迁类整体房地产估价；
f)  当事人对评定结果有异议而申请复核房地产估价；
g)  无法搜集类似交易实例、用途特殊单一各类房地产估价；
7.  估价汇报组成和内容
1)  估价技术汇报要求：
a)  固定式汇报技术汇报，关键表现实例起源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。
b) 自由式汇报技术汇报，要严格根据《房地产估价规范》中要求项目进行分析和测算。
2) 汇报编号和要求：
企业估价汇报编号要规范统一，具体要求以下：
xx估字（200X）第（XXXX）号            
3)  汇报及附件纸张必需A4纸打印或复印。
8.  估价汇报复核：
具体要求见“三、估价汇报复核制度”。
9. 估价汇报交付
房地产估价汇报通常只交付委托方估价结果汇报，技术汇报存档。汇报交付时，应由委托方在签收栏内签字。
出具汇报份数要求：
1)  技术汇报一份；
2)  结果汇报份数，通常依据估价目标和当地对汇报使用份数通例确定，除存档一份汇报外，给委托方份数按以下要求：
课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其它依据行业通例决定。
10. 估价汇报存档。
11.  完善业务步骤单。
12.   估价操作项目总结：仅适应于自由式估价汇报，由项目责任人和汇报撰写人对汇报形成过程中出现难以正确把握技术问题、项目标特殊性及对汇报整体评价进行总结。
三、估价汇报复核制度
为确保估价汇报质量，规范技术审核程序，固定式汇报必需有专员全方面复核；对于自由式汇报，必需先由专员对汇报文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报企业领导审核后，方可出具正式估价汇报。
企业对自由式汇报关键从以下几方面进行审核：
1) 格式和完整性；
2)   技术路线选择是否正确、界定、描述；
3)   估价对象环境原因、界定、描述；
4)    市场背景；
5)    评定方法选择利用；
6)    技术参数选择；
7)    文字；
8)    整体。
四、估价汇报质量要求和质量问题定时公布制度
1. 评定汇报质量要求
对估价汇报总体要求是全方面、客观、公正、正确，并有良好包装质量（汇报封面、纸张、组成、格式等由企业统一设计）。严禁出现错别字、汇报编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选择参数错误和汇报内容缺乏等质量问题。
2. 估价汇报质量问题定时公布制度
企业每三个月不定时对各业务部门估价汇报质量进行检验，对把关不严、出现质量问题部门，视具体情况在本企业范围内给予公布，并给相关责任人以对应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨部门，对相关人员将给予表彰。
五、估价汇报台帐建立和归档立案制度
1. 评定汇报台帐建立
要建立格式和内容一致估价汇报微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价汇报项目名称、委托人、评定项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要和房地产估价机构信用档案中“估价项目基础情况”内容保持一致，以降低上报信用档案工作量。
估价汇报台帐建立，应自接收委托时开始逐项登记。
2. 估价汇报归档立案
估价汇报交付后，应立即归档立案，并采取微机存档和书面存档两种方法。
1)   微机存档估价汇报，应包含以下内容：
a)  《房地产估价结果汇报》；
b)  《房地产估价技术汇报》；
c)    现场勘察数码照片。
2)    书面存档估价汇报，下列资料必需完善：
a)    《房地产估价委托书》；
b)    《房地产估价汇报》（必需附有技术汇报）：
c)    《房地产估价现场勘察表》；
d)    《房地产估价收费通知单》存根联；
e)      房地产估价《业务步骤单》；
f) 委托人提供相关权证资料等附件。