物管部工作手册模板.doc

分发号： 控制类别：

物 管 部

工 作 手 册

版 本：A0
修改时间：二O一二年八月
实施时间：二O一二年九月

目 录
序号
文件编号
手册/文件名称
页码
质量统计
1

目录

2
0.1
审批页

3
0.2
手册修改控制页

4
0.3
手册说明

5
0.4
手册编制目标和依据

6
0.5
物管部组织架构图

7

物管部工作职责

8

物管服务对外投标规程

9

新建物业接管验收规程

10

物业交验房规程

11

业主入伙办理规程

12

用户室内装修管理规程

13

房屋及车位租赁办理规程

14

特约服务开展规程

15

用户钥匙管理规程

16

印章使用管理规程

17

档案管理规程

18

治安管理规程

19

突发事件处理规程

20

清洁工作管理及检验规程

21

绿化工作管理及检验规程

22

非行政工作时间检验管理规程

23

24

0.1《物管部工作手册》审批页

0.1.1手册版本号：

0.1.2编制：综合管理部

0.1.3审核：

0.1.4审批：

批按时间：

0.2 物管部工作手册修改控制页

文件编号/名称
修改
条款
修改
日期
修改人
审核
审批
备注

0.3《物管部工作手册》说明

0.3.1本手册编制是为了明确物管部日常工作准则和行为规范，指导物管部日常工作。
0.3.2本手册由综合管理部进行编制，副总经理审核，总经理审批后公布实施。
0.3.3本手册“受控”本发放范围：
a) 董事长；
b) 总经理；
c) 管理者代表；
d) 物管部副总经理；
e）综合管理部经理；
0.3.4除以上人员外，本手册不向任何其它人员发放。
0.3.5本手册持有者应妥善保管文本，不得涂改、转借、复印或外传。若持有些人因工作岗位变动不再含有持有资格时，应立即交回并登记。
0.3.6手册损坏或丢失后，应由持有者书面汇报，总经理审批后补发，并作废原“受控”本分发号，补发新分发号“受控”本。
0.3.7本手册修改按原编制→审核→审批程序，行政管理中心负责修订、旧页回收、新页发放。
0.3.8本手册出现下列情况时应更换版本：
a)手册公布使用已超出三年；
b)手册修改已超出六次；
c)对手册内容进行重大变更。
0.3.9本手册新版本颁发时，旧版本即行废止。行政管理中心负责换版管理控制，负责新版本发放并立即收回旧版本，做作废处理。
0.3.10本手册关键解释权为企业最高管理者，亦可授权对手册中条款进行解释。

0.4 物管部工作手册编制目标和依据

0.4.1 编制目标
0.4.1.1实现本企业质量方针和质量目标；
0.4.1.2实现本管理处质量目标；
0.4.1.3确保企业各项管理制度在本物业得到实施。
0.4.2 编制依据
0.4.2.1 GB/T19000-.idt.ISO9000:质量管理体系---基础和术语。
0.4.2.2 GB/T19001-.idt.ISO9001:质量管理体系---要求。
0.4.2.3 企业《质量手册》。

0.5 物管部架构

物管部工作职责
文件编号： 页数：
版次/修订状态：AO 页码：

1.1 落实实施国家相关政策、法律、法令和各项规章制度。
1.2 负责管理所辖物业之用户所需日常业务，纠正多种违章行为，为用户发明一个优美整齐、方便舒适、文明安全工作和居住环境。
1.3 制订物管部职员岗位职责和内部管理制度。
1.4 制订物管部职员培训计划，定时开展职员业务培训。
1.5 拟制相关物业管理规则、政策，如《物业管理条约》、《业主/用户手册》、《装修手册》等管理文件。
1.6调查研究，深入了解用户对管理服务工作意见，处理用户对管理服务工作投诉。
1.7编制及按需要修订用户服务、清洁服务、绿化服务等规章制度。
1.8热情接待用户来访及投诉，为用户排忧解难。
1.9树立用户至上观念，立即为用户提供优质服务。
1.10依据物管部副总经理指令，制订并公布多种和用户相关通知。
1.11协调各部门之间联络及关系，团结工作。
1.12监督物管部各部门及管理处职员工作情况，计划落实及合理分配工作情况。
1.13协调用户和企业之间联络及关系，保持企业专业形象。
1.14负责对管理处清洁、绿化监督工作。
1.15负责组织协调开展物业管理工作，帮助提升项目品牌和著名度。
1.16起草并参与评审相关物业管理范围协议、协议等。
1.17负责和业务往来单位、企业协调工作。
1.18按企业要求对辖区内秩序进行维护，确保辖区内正常秩序；
1.19负责对辖区公共秩序进行监督和检验；
1.20帮助管理处组织所管辖区内多个经营活动实施；
1.21帮助工程部对辖区内多种公共设施进行巡查；
1.22帮助管理处组织对辖区内用户要求调查；
1.23帮助管理处开展辖区内便民服务工作；
1.24配合辖区内装修管理工作；
1.25配合管理处进行辖区内小区文化活动；

综合管理部经理岗位说明书

职务名称: 综合管理部经理
所属部门: 综合管理部
职位类型: 管理层
职位人数: 1人
职位关系
直接上级: 物管部副总经理
直接下级: 综合管理部主管
主

要

职

责
1、编制及按需要修订用户服务、清洁服务、绿化服务等规章制度。
2、制订物管部职员岗位职责和内部管理制度。
3、制订职员培训计划，定时开展职员业务培训。
4、制订物管部职员培训计划，定时开展职员业务培训。
5、拟制相关物业管理规则、政策，如《物业管理条约》、《业主/用户手册》、《装修手册》等管理文件。
6、听取业主/用户意见，不停完善管理工作，提升服务水平。
7、协调各部门之间联络及关系，团结工作。
8、监督物管部各部门及管理处职员工作情况，计划落实及合理分配工作情况。
9、协调用户和企业之间联络及关系，保持企业专业形象。
10、负责对管理处清洁、绿化监督工作。
11、负责组织协调开展物业管理工作，帮助提升项目品牌和著名度。
12、起草并参与评审相关物业管理范围协议、协议等。
13、负责和业务往来单位、企业协调工作。
14、完成上级领导安排其它工作。

安防部主管岗位说明书
职务名称: 安防部主管
所属部门: 安防部
职位类型: 管理层
职位人数: 1人
职位关系
直接上级: 物管部副总经理
直接下级: 护管班长
主

要

职

责
1、指导检验对来访人员控制，严禁推销人员或小贩等闲杂人员进入辖区；
2、按要求对出入大件物品进行管理，并严禁危险品进入辖区；
3、不间断巡视辖区，发觉异常情况立即处理或汇报上级；
4、随时注意并礼貌阻止有损管理辖区环境卫生、绿化及安全等事件；
5、帮助公安机关开展各项安防防范活动；
6、定时在辖区内进行安防防范方面宣传；
7、负责对安防各岗位值班情况、礼仪、巡查和夜间工作检验；
8、负责对领导视察、节假日安排、入住高峰期、装修高峰期等特殊时段提前布署预控，确保工作有序开展。
9、按要求对管理辖区内消防、监控、门禁、道闸、电子巡更等设备进行检验
10、立即阻止对消防通道阻塞；
11、定时在管理辖区内进行消防宣传；
12、负责每个月对各管理处辖区内消防管理工作进行监督、检验并形成汇报；
13、不定时对辖区内停车场收费管理工作进行监督、检验；
14、负责帮助各管理处辖区内多种紧急情况处理；
15、全方面负责安防部经营指标制订、年度目标责任书制订，落实和对应考评，并完成企业下达经营指标目标任务。
16、负责对管理处护管部人员架构定编及护管人员薪酬确实定工作；
17、负责对管理处各项安全制度、步骤和各岗位职责审批，并对管理处落实落实情况进行监督检验；
18、负责对各管理处护管部日常工作开展情况进行监督、检验、技术指导；
19、负责组织管理处护管部进行岗位实操测试及岗位技能竞赛；
20、完成上级领导交办其它工作。

综合管理部主管岗位说明书

职务名称: 综合管理部主管
所属部门: 综合管理部
职位类型: 管理层
职位人数: 1人
职位关系
直接上级: 综合管理部经理
直接下级: 综合管理部文员
主

要

职

责
1、在副总经理及综合管理部经理领导下，制订本部门工作计划，负责组织、安排综合管理部各项工作，定时主持召开工作例会，总结工作实施情况，向副总经理汇报。
2、实施政府部门相关政策、法规及企业各项管理要求，督促用户遵守实施，并依据企业各时期情况提出修改提议。
3、协调企业和业务往来单位、企业企业之间联络及关系，保持企业专业形象。
4、配合及监察各部门对用户投诉事项处理情况，并向用户解释说明情况。
5、定时审查用户服务统计及用户投诉统计，并做出总结。
6、保留及整理用户资料档案，并对内容作保密处理。
7、定时巡查物业管理各关键地方清洁、绿化情况，发觉问题立即组织人手处理。
8、审查常见清洁工具及材料。
9、在必需情况下，提议并草拟对用户发文或通告，经综合管理部经理及副总经理审批、签发后，安排跟进文件内容相关工作。
10、主动参与相关培训，提升本身管理能力，改善部门工作措施和效率。
11、检验职员仪表、仪容，确保属下职员遵守企业各项规章制度。
12、组织安排本部门职员培训工作。
13、每个月制订本部门预算，控制办公用具成本。
14、抽查各管理处区域，指导本部门职员跟进管理处工作开展情况，并审核存档统计，对管理处绿化、保洁管理提出改善意见。
15、完成上级领导交办其它工作。

综合管理部文员岗位说明书
职务名称: 综合管理部文员
所属部门: 综合管理部
职位类型: 基层职员
职位人数: 1人
职位关系
直接上级: 物管部副总经理
直接下级: 无
主

要

职

责
1、办理用户收楼手续，和用户验收物业，并整理用户之资料，归入档案。
2、向用户解释说明企业相关管理工作细则、管理条例、用户手册等。
3、受理用户之电话、书面及口头之投诉事项，并对该事项经汇录、分类，并各其它部门发出用户投诉之工作统计单。
4、帮助各管理处联络用户，处理管理工作。
5、每个月巡查物业管理各关键地方清洁、绿化情况，发觉问题立即像主管汇报并要求管理处立即组织整改。
6、不定时参与管理处办公例会立即了解管理处工作开展。
7、帮助和指导新入职职员立即熟悉场内情况企业规章制度和部门相关工作步骤；并对职员日常工作监督，制订培训计划，并报综合管理部经理审批后实施。切实做好新职员帮、带工作。
8、主动参与相关培训，提升本身管理能力，改善部门工作措施和效率。
9、草拟对用户发文或通告，经物业部经理及总经理审批、签发后，安排跟进文件内容相关工作。
10、对管理处上报内部请示、排班表、休假进行审核后，上报综合部经理。
11、抽查各管理处区域，指导管理处职员工作，并审核存档统计，对管理处绿化、保洁管理提出改善意见。
12、检验职员仪表、仪容，确保物管部职员遵守企业各项规章制度。
13、帮助管理处组织所管辖区内多个经营活动实施；
14、帮助管理处组织对辖区内用户要求调查；
15、帮助管理处开展辖区内便民服务工作；
16、配合辖区内装修管理工作；
17、配合管理处进行辖区内小区文化活动；
18、完成上级领导交办其它工作。

物管服务对外投标管理规程

文件编号： 页数：
版次/修订状态：AO 页码：

1．0 目标
1．1 本规程规范企业对外多个经营投资和对外投标承接物业管理投资工作，确保对外投资稳妥可靠、盈利。
2．0 适用范围
2．1 本规程适适用于企业对外多个经营投资和对外投标承接物业管理投资管理决议工作。
3．0 职责
3．1 综合管理部主管负责对外商业信息搜集、整理。
3．2 综合管理部经理、主管、文员负责组织对外投资论证、公关工作。
3．3 企业各职能部门帮助参与对外投资论证工作。
3．4 企业总经理负责对外投资决议工作。
4．0工作步骤图
可行寻求项目--->初步论证--->立项--->可行性研究论证--->评审--->审批
5．0 工作内容
5．1 项目起源
5．1．1 当企业对外寻求到新多个经营投资项目或寻求到对外招标物业管理项目时，由综合管理部主管对候选项目进行初步论证。
5．1．2初步论证关键是初步进行技术经济分析，假如结果可行，综合管理部主管应在综合管理部经理指导下写出书面初步论证汇报书报总经理进行项目立项。
5．1．3论证汇报书基础要求是：
a）有明确项目说明、概况；
b）有较为正确技术经济分析；
c）有对外投资合作步骤、方法；
d）有明确立项结论。
5．2 拟选项目标可行性论证
5．2．1项目立项后，总经理应立即组织相关人员组成可行性论证小组。对拟选项目进行全方面可行性研究论证。
5．2．2可行性研究应该注意在论证时不设任何可能影响论证结论前提和标准。
5．3可行性论证汇报书内容及相关编制要求
a）“投资项目标基础情况”要求较具体列出拟投资项目标名称、地点、规模、现实状况等；
b）“影响投资基础要素”要求具体列出拟投资项目标对外合作条件和可能影响此次可行性研究原因；
c）“技术、资源论证”是可行性研究关键论证之一。技术论证关键是对拟投资项目进行技术方面是否可行、本企业是否含有投资技术能力具体论证，资源论证则是假定在已确定投资前提下需要配置人力、物力资源和人力、物力资源配置能力；
d）“经济论证”是可行性论证关键部分，编制时要求：
——具体测算出拟投资项目标前期投入成本和项目正常运转后经营成本；
——利润测算则是在测算完成预期收入以后，依据收入测算出预期投资利润
——“风险分析”要求对对外投资进行具体盈亏平衡分析、现金流量分析。
e）“投资优劣势分析”要求结合本企业实际能力和上述技术、资源、经济论证结果具体列出本企业对外投资时优劣势要素；尤其是对可能出现多种隐患应具体一一列出。
5．4论证结果处理
5．4．1可行性论证出来后，总经理应召集企业各部门责任人及企业骨干进行讨论，对可行性论证过程和结论进行评审。
5．4．2评审认为可行性论证真实可靠结果可行，最终总经理在综合企业财力、物力、综合回报和投资风险等原因基础上作出审批。
a）决定投资，开始组成项目组进行准备工作；
b）暂缓投资，将前期已做好可行性论证汇报书等资料归档备用。
5．4．3评审认为可行性论证不充足、不完善，应该由经营部继续补充论证直至清楚完善。
5．4．4可行性研究认为不可行，经营部应该将可行性研究汇报书连同其它资料一齐交总经理，由其决定是否归档保留。
5．5对外参与招标竞争物业管理权投资，在做完可行性论证后，应该由综合管理部负责编制物业管理投标书（具体参考《物业管理投标方案编制规程》）。
5．6对外投资（投标）金额审批权参考企业《招投标管理制度》实施。
6．0 引用文件及统计表格
6．1《物业管理投标方案编制规程》
6．2《招投标管理制度》

新建物业接管验收规程

文件编号： 页数：
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1. 目标
规范新项目在完工验收基础上进行接管验收工作方法和验收标准。
2. 范围
适适用于物业企业全部新建物业接管验收工作。
3. 职责
3.1综合管理部负责本指导制订、修改、指导和监督；
3.2物业企业严格按相关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；
3.3地产企业配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。
4.方法和过程
4.1接管验收定义：物业企业在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功效为主验收。内容包含：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。
4.2 为立即发挥投资效益，地产企业应按接管验收应含有条件和应提交资料提前做好房屋交验准备，在收房协议约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业企业进行接管验收；
4.3依据新建房屋完工后地产企业提出接管验收邀请，物业企业应于5―10个工作日内对该工程是否已含有接管验收条件给予审核并统计《新建房屋含有接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收；
4.5同意接管验收，即对物业企业于地产企业签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；
4.5于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期依据建筑面积多寡和人力情况来定，通常没人按天天验4—5套房，时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。
4.6如验收有不合格项目，物业企业应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于要求日期内返修完成交和复验直至合格。通常要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产企业提出，随时提出，随时复验。
4.7验收合格，物业企业月5个工作日内签署《验收经过证实》。
4.8对于已签署《验收经过证实》新建房屋双方应于要求时间内办理交接手续，并应立即签发《接管通知》。
附：《新建物业接管验收步骤图》
5物业接管验收标准和要求（部分内容可依据项目具体情况删减）
5.1资料：
5.1.1产权资料
A.用地同意资料.
B.项目同意资料
C.施工许可证.
D.用水、用电、用气指标批文。
5.1.2技术资料
A．住宅区计划图，小区完工总平面图。
B.全部单体建筑、结构、设备安装完工图。
C．单位工程完工验收证实书。
D．地图勘探汇报，沉降观察统计。
E．地下管网完工图。
F.全部设备订货协议、产品合格证、随即资料(使用说明检验汇报)，随即专业工具清单。
G．电缆铺设统计。
H．线路及电力电缆试验统计。
I.发电机、电动机检验试运转统计。
J．电气设备试验调整统计。
K.电气设备绝缘检验。
L．电气设备送电验收统计。
M．防雷接地电阻检测统计。
N．防雷引下线焊接统计。
O．水、卫生器具检验合格证。
P．通风机风量测量调整统计。
R.环境保护达标验收许可证。
S．消防验收许可证。
T．房屋测绘验收资料。
U．房屋验收统计。
V.绿化平面图。
5.2房屋
5.2.1内墙面
表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无显著抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗和墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确。方正、整齐、光滑；阴阳角垂直、方正、许可偏差3mm，表面平整度许可偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、许可偏差小于3mm，检验每个面不少于3个接点，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持和原墙面色泽一致，无修补痕迹。
5.2.2顶棚（层高），开间尺寸
验收标准基础同墙面
各房型房间净高，开间长，宽尺寸符合设计标准。顶棚在开整度得基础上应水平，检验点每间不少于5个点，许可偏差5mm开间尺寸两头应相等，许可偏差小于10mm。
5.2.3地坪
地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁洁净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不不起砂，地坪2m靠尺和塞尺检验平整度许可偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，和墙面结合牢靠，上下接槎平整，分色清楚，检验没面不少于3个点。
5.2.4进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角和墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框正、侧面垂直，许可偏差小于3mm，框对角线许可偏差小于3mm框和扇，扇和扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门磁头安装齐全，无遗漏，安装位置正确，牢靠，表面整齐无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必需使用通锁。
5.2.5阳台
除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开；阳台栏杆表面显著凹坑和损伤，划痕不超出0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。
5.2.6卫生间、厨房间
墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达成不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。
5.2.7塑钢门窗
门窗安装牢靠，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。
5.2.8公共部位（楼梯走到）
5.2.8.1墙面平整，阴阳角方正顺直清楚。斜板表面平整，和梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。
5.2.8.2地砖铺贴平整，拼花图清楚，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检验平整许可偏差小于4mm。
5.2.8.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清楚明快不含糊。
5.2.8.4楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢靠，焊疤处理平整，木扶手拼接牢靠，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺等。
5.2.9 外墙
5.2.9.1外墙平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无显著射影和波纹，阴阳角清楚不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。
5.2.9.2窗台横平竖直，棱角线条清楚，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。
5.2.9.3空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清楚不含糊，阳角方正顺直。
5.2.9.4阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清楚明快，挂落线厚度，宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。
5.2.9.5外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；名沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。
5.2.10屋面
5.2.10.1光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢靠、焊接饱满、脱焊现象。栏杆安装牢靠、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。
5.2.10.2飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。
5.2.10.3屋里地坪找坡正确，基层和突出屋面结构（女儿墙、排气管等）链接处和基层转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无显著积水，整个层面二十四小时盛水无渗漏。
5.3给排水、电器部分
5.3.1.给水管
每层管道内应设支架，关卡埋设牢靠，关卡和管子接触紧密。
给水阀门位置正确，开关严密、灵活。
水表安装位置正确，平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大约20mm。
明敷管和管道井应将管接口麻丝和污物清理感洁净后，刷银粉漆二度。
全部给水管（含热水管）全部经试压且符合规范标准。
5.3.2排水管
排水管每户洁具留口位置正确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表0.5cm。
检验口位置正确，清扫方便。
排水管安装完成后，应将管道井垃圾和检验门处管子口污物清理洁净。
全部排水管 灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。
5.3.3空调、雨落管
按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
管道支承件间距应统一，立管φ75以上支撑件间距小于2m。
立管垂直度偏差：每5m小于10mm，全高小于30mm。
全部管道不堵不漏，排水通畅。
雨落管口和排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
5.3.4煤气管
管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处和顶棚平。
立管垂直度，每5m以下小于2mm。
管道安装完成后应将管子接口和管子上污物清理洁净，并刷银粉漆二度。
煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。
煤气管每层加管夹，安装位置正确牢靠。
5.3.5避雷带
避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必需焊接，搭接长度为25mm2.5倍。
避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆铜焊接按搭倍数为φ6倍双面焊。
全方面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。
5.3.6配电箱
元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线）
配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，许可偏差1.5mm，箱体高50cm以上，许可偏差3mm。
5.3.7开关，插座（含电视机、电话、可视对讲机、宽带网）
线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。
开关、插座面板并列安装高差许可偏差0.5mm；每户内面板高差许可偏差5mm；面板垂直度许可偏差0.5mm。
5.3.8.阳台灯具安装上下对齐
5.3.9电器回路测试
绝缘测试。导线间和导线对地间绝缘电阻值必需大于0.5兆欧。
通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
5.3.10配电柜、盘
盘、柜固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。
盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢靠。
全部二次回路接线正确、连接可靠，标志齐全清楚，绝缘符合要求。
手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。
柜内一次设备安装质量验收要求符合国家现行相关标准规范要求。
盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。
操作及联动试验正确，符合设计要求。
验收时应提供下列资料和文件
A工程完工图
B制造厂提供产品说明书，测试方法，试验统计，合格证件及安装图纸等技术文件。
C安装技术统计，调试试验统计。
5.3.11电缆
电缆规格应符合要求，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全，正确，清楚。
电缆固定，变曲半径，相关距离和单芯电力电缆金属户层接线、相序排列等应符合要求。
电缆终端、电缆接头应按牢靠。
接地应良好；相色应正确;电缆支架等金属部件防腐层应完好。
电缆沟内应无杂物，盖板齐全。
直理电缆路径标志物和实际路径标志相符。路径标志应清楚、牢靠、间路合适。
验收时应提交下列资料和技术文件：
A. 设计资料图纸、完工图。
B. 制造厂提供产品说明书，试验统计、合格证件、安装图纸等技术文件。
C. 电气试验清单。
5.3.12.电动机验收要求
电机性能应符合电机周围工作环境要求。
电机转子应灵活，不得有磁卡声。
润滑脂情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机工作条件。
电机引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。
电机转动方向要符合要求，无杂声。
电机转动时各部温度不应超出产品技术资料要求。
验收时应提供下列资料和文件：
A. 制造厂提供产品说明书。
B. 检验及试验统计。
C. 合格证件冀安装使用图纸等技术文件。
D. 调试验收统计汇报。
5.3.13电梯
A．拽引机承重梁安装必需符合设计要求和施工规范要求。
B．限速器绳轮、钢带轮、导向轮必需牢靠，转动灵活。
C．钢丝绳应擦拭洁净，严禁有死弯，松股及断丝现象。
D．制动器调整应闸瓦和动轮接触严密，松闸时和制动轮应无摩擦。
E．导轨安装应牢靠、位置正确、横竖端正。
F．轿厢组装应牢靠，娇壁结合处平整。
G．导靴要确保电梯正常运行。
H．轿厢地坎和各层门地坎偏差严禁超出
I．层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢靠、不变形，不突出装饰面。
J．厅门，娇门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。
K．电梯电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应和电源分开。
L．电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
M．电梯随行电缆必需固定牢靠，排列整齐，无扭曲。
N．电气接线应正确，连接可靠，标志清楚。
O．多种安全保护开关必需固定可靠且不能采取焊接。
P．急停、检修转换等按钮和开关动作必需灵活可靠。
Q．极限、限位、缓速装置安装位置正确，功效必需可靠。
R．轿厢自动门安装触板必需灵活可靠。
S．井道内全部设备设施不能有碰撞和摩擦。
T．安全钳工作必需正常可靠，动作后正常恢复。
U．电梯开启、运行和停止，轿厢内无较大震动和冲击，制动可靠。
V运行控制功效达成设计要求。
W超载试验必需达成电梯能安全开启、运行和停止。拽引机工作正常。
X．在验收时应提供下列资料和文件：
1.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
2.制造厂提供随机文件和图纸。
3.电梯检验及电梯运行参数统计。
5.3.14.水泵
水泵地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈和泵接触应紧密拧紧。
离心泵和轴流泵安装应水平。
出水管和水泵节链接必需对正，牢靠可靠。
底座和传动轴、泵管中心线应垂直，和泵管连接法兰应对准，螺栓紧固。
电动机转子轴孔和转动轴间隙均匀。
离心泵、轴流泵填料函盖松紧应合适，许可有满伏泄露、温度不得过高。
电动机电流不得超出额定值。
运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。
滚动轴承最高温度不得超出70摄氏度，滑动轴承不能超出60摄氏度。
验收时应提交下列资料和文件：
A． 制造商提供产品说明书。
B． 合格证及安装图纸等技术文件。
C． 安装技术统计。
D． 调整试验统计。
5.3.15.可视门对讲
室内机必需安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清楚，电控锁开启灵活，报警功效打印正确，可视摄像头必需满足白天、夜间图像清楚，访客呼叫键采取直接式。
5.3.16.背景音乐系统
室外扬声器安装牢靠，每只扬声器可单独开关，导线必需穿管，配置和使用必需可靠。
5.3.17.闭路电视可和周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必需安装牢靠，设备必需能满足白天，夜间正常使用，并确保图像清楚，配置必需满足招标书上功效要求。
5.3.18.周界红外报警系统
系统配置必需满足招标书上功效要求，按安装可靠牢靠报警点沙盘显示正确，可和电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。
5.3.19.电子巡更系统
信息钮要部署合理，贴放可靠牢靠，要能防水不锈。
5.4室外总体部分
5.4.1室外排水工程
室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。
窖井部署合理，出水口四面封闭紧密，粉刷符合要求。
各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。
管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。
5.4.2行车道路
沥青道路：
1） 道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及显著接槎痕迹，铺设顺直，泄水通畅，无积水现象。
2） 雨水口麓子、检验井盖等高出路面部分，不应大约5mm。
3） 道路宽度许可偏差±50mm，厚度许可偏差±5mm；横坡许可偏差±0.35／100
4） 表面平整度2m靠尺检验，许可偏差小于7mm。
混凝土路：
1） 混凝面应无裂纹、脱皮、麻面、和起砂等缺点，接缝高差不得大于2mm。
2） 混凝土路面纵缝、横缝必需沿全长作通，纵缝和横缝必需贯通；许可偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。
3） 路面平整度许可偏差，3m直尺检验时许可偏差小于5mm。
4） 路面坡度符合设计许可偏差小于0.15％，无积水现象。
5.4.3小区景观、小品
按图部署各景点，坐标位置正确。
各分项按土建、给排水、电器部分对应检验标准实施。绿化用水必需计量，水泵要作试压，灯光部署系统须作线路绝缘测试和通电试验。
小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清楚，集水井分布合理，无积水现象。
5.4.4配套设施
各分项按土建、给排水、电器部分对应检验标准实施。警卫室建设必需满足物业管理要求。
5.4.5绿化建设
1）栽植土及地下水位深度：大、中乔木﹥100cm；小乔木和大、中灌木﹥80cm；小灌木、宿根花圃﹥60cm；草当地被、草坪、一、二年生草花﹥40cm。（种植耐水湿植物除外）
2）栽植土壤块径：大、中乔木﹤80cm；小乔木和大、中灌木﹤60cm；小灌木、宿根花铺﹤4cm；
3）石砾、瓦砾等杂物块径：树木﹤5cm；草坪、地被、花铺﹤1cm。
4）地形标高：全高﹤100cm为±5cm；全高101cm—299cm为±20cm；全高﹥300cm为±50cm。
5）土地平整，排水坡合适，无积水，土壤基础无石砾、瓦砾等杂物。
植物材料质量标准：
1） 树木姿态呈上涨势：树杆挺直，树冠完整，不脱脚，生长健壮，根系茂盛，土球完整、包扎正确牢靠、裸根树系完整。
2） 草块每边应在30cm左右，厚度大于2cm，杂草小于5％、无病虫害、长势良好。
3） 花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。
4） 植物材料品种、规格应符合设计协议要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
树木栽植质量标准：
1） 放