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石嘴山市物业管理实施细则
起源：住房保障和城市管理局 发表时间：-07-25 09:05:25
石嘴山市物业管理实施细则

第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主及物业管理各方正当权益，改善居民生活和工作环境，依据《中国物权法》、国务院《物业管理条例》和《宁夏回族自治区物业管理条例》，结合本市实际，制订本实施细则。
　　第二条 本实施细则适适用于市行政区域内物业服务及其监督管理活动。
　　第三条 本实施细则所称业主，是指房屋全部权人，即房屋登记簿记载权利人。
　　本实施细则所称使用人，是指房屋实际使用人和承租人。
　　本实施细则所称物业管理服务企业，是指依法取得独立法人资格、含有对应资质、从事物业服务企业；依靠小区成立服务于零星物业或无人管理物业小区服务中心。
　　第四条 市住房保障和城市管理局是全市物业行政主管部门，负责检验指导、考评评定各县区物业行政主管部门对本细则实施。
　　各县区住房保障和城市管理局（建设局）是本行政区域内物业服务企业管理行政主管部门，负责辖区内物业服务管理监管、考评和矛盾调处及业主大会指导等日常工作，负责住宅小区内违法违章等私搭乱建行为查处和拆迁。
　　乡（镇）、街道办事处于各县区住房保障和城市管理局（建设局）指导下，具体负责组织、指导和监督本行政区域内物业管理活动和业主大会（业主委员会）组建、换届、立案等工作，依法对物业管理区域内违法行为进行查处；协调物业管理和小区管理、小区服务关系，做好小区居委会、业主委员会、物业服务管理企业协调配合工作；负责辖区内物业服务管理从业人员日常管理和考评，调处矛盾纠纷。
　　计划、建设、园林、公安、物价、环境保护、工商、质检、民政、司法等相关行政主管部门，依据各自职责做好物业管理区域内相关监督管理工作。
　　（一）各县区政府负责将住宅物业服务管理纳入社会管理范围，加强对本辖区物业主管部门领导、协调、监督和考评；各县区物业主管部门严格根据本细则处理好辖区物业服务管理中综合性问题；督导乡（镇）、街道办事处做好业主大会成立和业主委员会筹建、换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法推行职责，调解业主、业主委员会和物业服务企业之间管理纠纷，协调物业管理工作，落实考评督导工作，负责本辖区物业服务企业资质初审工作。
　　（二）市住房保障和城市管理局落实实施上级相关城市物业服务管理要求；制订城市物业服务管理发展计划；负责市级物业管理企业资质审核、审批；加强对物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；负责住宅及非住宅类房屋共用部位、共用设施设备专题维修资金（以下简称“维修资金”）归集、管理和使用工作；参与新建住宅区开工前联合审批，完工后综合验收，按要求审查、验核小区物业管理办公用房、小区用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、健身器械等配套设施设备设计、配置和完成情况，并以建设标准和配套标准为关键，参与对开发建设进行监督和管理；组织开展物业管理达标创优活动；督导各县区城市管理部门做好辖区住宅小区内私搭乱建、乱设摊点、环境卫生、户外广告等违规行为查处。
　　（三）市计划管理局负责新建住宅小区统一计划，依据《宁夏回族自治区物业管理条例》第二章第六条要求，计划好新建住宅物业配套设施，对物业用房、会所、车库、自行车棚、监控录像等各类公建配套设施严格按标准计划；在计划许可、验收过程中，对物业服务用房建筑面积、位置、配套等计划设计指标进行审查。
　　（四）市城镇建设局负责在建住宅施工质量监督和管理；协调处理房屋保修期内因为工程质量问题引发投诉和矛盾。
　　（五）市园林管理局负责住宅小区内绿化工程审批和验收；负责物业管理区域内绿化工作行业指导和绿化设计变更、绿地改变用途和树木移植采伐审批；依法查处毁坏绿化树木和占用绿地行为。各县区绿化行政主管部门负责对建成后住宅小区绿地监督和管理，定时进行检验和考评。住宅小区绿地由物业服务企业负责养护；未实施物业管理住宅小区由辖区街道办事处负责养护。
　　（六）市公安局负责指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导小区建立治安室；负责落实物业管理区域内监控、消防等安全防范设施；消除物业管理区域内治安隐患，立即查处治安案件，调解各类包含治安管理矛盾；加强对保安人员、外来人口和宠物管理；对新建和改建住宅小区监控设施进行检验验收。
　　（七）市物价局负责确定本市范围内一般住宅小区物业服务收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中各项收费进行检验和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调处理因物业管理收费引发矛盾和纠纷。
　　（八）市环境保护局负责对物业管理区域及周围建设项目，依法进行环境影响评定审批和环境保护设施完工验收；对物业管理区域及周围污染源依法实施监督管理，对违反环境保护法律法规行为依法进行查处；对包含环境保护投诉和纠纷进行调查处理。
　　（九）市工商局负责对物业服务管理企业进行审查登记；对未经计划管理部门同意或未经居委会、业主委员会和相邻居民同意，且本人未提交书面确保书，私自将居住用房改变为商业用房不予核准登记。
　　（十）市质量技术监督局负责对物业管理区域内水表、热能表、燃气表、电能表等强检计量器具进行监管检验，查处未经检定使用或超周期使用强检计量器具违法行为；对物业管理区域内电梯等特种设备进行安全监管，督促进用单位做好特种设备注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中违规行为；调查处理物业管理区域内特种设备事故。
　　（十一）市民政局负责督导所属街道（乡镇）、居委会做好本辖区物业服务日常管理工作，强化对业主委员会指导、监督；依法做好小区服务中心登记、立案和审批工作。
　　（十二）市司法局负责对业主、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行司法调解，县区人民法院要支持物业服务企业，经过法律路径处理欠费问题，切实加大对这类案件实施力度。
　　第五条 房地产开发项目在实施供（排）水、供热、供气、供电、通信、有线电视、邮政等基础设施建设和对破旧小区供（排）水、供热、供气、供电改造时，要经市房管部门会同相关企业进行图纸审查。凡经市房管部门牵头会同相关部门及企业对新建和改造小区进行综合验收合格小区，依据计量器具显示量值向终端用户收取相关费用；委托物业服务企业代收，要实施有偿服务，不得向业主收取手续费等额外费用；并按要求负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施养护维修。
　　各县区应该扶持物业服务管理行业发展，逐步规范建立专业化、社会化和市场化物业服务管理机制，提升物业服务管理水平。

第二章 前期物业管理

　　第六条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理。
　　第七条 住宅物业和非住宅物业出售前，建设单位应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。自建非住宅物业需要选聘物业服务企业时，也应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。建设单位负担前期物业服务责任。已完工但还未出售或还未交给物业买受人物业，物业服务费用由建设单位负担。建设单位销售房屋时，前期物业服务协议应该作为房屋买卖协议附件。凡多层物业（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）计划总建筑面积在3万平方米以上，或高层（含小高层）物业计划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业计划总建筑面积在3万平方米以上新建或在建物业，全部必需以招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业实施前期物业管理。规模较小，未达成以上标准新建或在建物业，或投标人少于3个，须经物业所在地行政主管部门同意后，方可采取协议方法选择对应资质物业服务企业。
　　第八条 建设单位根据以下要求时限完成前期物业管理招投标工作：
　　（一）预售住宅商品房项目应该在取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　（二）新建现售住宅商品房项目应该在现售前30日完成；
　　（三）非出售新建住宅物业应该在交付使用前90日完成。
　　建设单位应该自确定中标之日起15日内，和中标物业服务企业签署书面前期物业服务协议，并向物业项目所在地行政主管部门进行立案。
　　前期物业服务期限通常不超出两年。业主委员会成立后和物业服务企业签署物业服务协议生效时，前期物业服务协议自然终止。
　　第九条 前期物业管理关键内容：
　　（一）建立和业主、物业使用人联络关系；
　　（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理规约提议书；
　　（三）建立物业服务系统和服务网络；
　　（四）办理物业移交承接验收事宜；
　　（五）在业主大会选聘物业服务企业前，根据《前期物业服务协议》约定实施物业管理。
　　建设单位应明确物业服务企业前期介入管理具体内容，并给物业服务企业对应前期介入管理经费，具体内容和标准由双方在前期物业服务协议中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房具体位置在计划图中标明。
　　第十条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售协议签署前，制订临时管理规约和住宅使用说明书，并作为房屋销售协议附件。
　　临时管理规约内容应该包含：物业使用和维护管理、业主权利和义务、违反临时管理规约应该负担责任等事项。临时管理规约内容不得侵害物业买受人正当权益和社会公共利益。
　　住宅使用说明书应该载明房屋平面布局、结构、隶属设备、具体房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊措施，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和私自改变经营用房用途，和其它相关安全合理使用房屋注意事项。
　　建设单位应该在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并给予说明。
　　物业买受人在和建设单位签署物业买卖协议时，应该对遵守临时管理规约给予书面承诺。
　　第十一条 建设单位和物业买受人签署买卖协议应该包含前期物业服务协议约定内容，和建设工程计划许可文件载明建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主全部配套设施设备。
　　建设单位选聘物业服务企业应该和物业买受人签署前期物业服务协议。
　　第十二条 建设单位在销售房屋前，应该依据建设用地计划许可证确定红线图范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、小区建设等原因划分物业管理区域，并在房屋买卖协议中明示。
　　物业关键配套设施设备和相关场地共用，应该划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用，能够划分为不一样物业管理区域。
　　业主依法享受物业共用部位、共用设施设备全部权或使用权，建设单位不得私自处分。
　　第十三条 对物业管理区域内各类配套建筑和设施设备，建设单位应该严格根据国家和自治区相关住宅小区计划、设计规范和工程标准进行建设。
　　第十四条 建设单位应该为新建住宅物业无偿配置含有产权物业管理用房。物业服务用房配置应该符合下列要求：
　　（一）建筑面积在5万平方米以内，按不低于建筑总面积0.4%配置，最少不低于120平方米；
　　（二）建筑面积超出5万平方米，除根据5万平方米0.4%配置外，超出部分按不低于0.2%标准配置；
　　（三）在地面以上一至二层，含有基础装修和水、暖、电、采光、通风等功效，可直接投入使用。
　　其中业主委员会办公用房不超出20平方米。在业主大会成立后建设单位将验收合格物管用房产权移交给业主，移交后房屋产权属全体业主共有。
　　第十五条 计划行政主管部门在计划许可、验收过程中，应该对物业服务用房建筑面积、位置、配置等计划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在办理房产测绘结果立案时应该核查物业服务用房配置情况。
　　第十六条 物业管理用房标准上在第一批工程完工前建成，经验收合格后交付使用。分期建设项目在首期交付时物管用房面积，应该不低于全部项目应交面积50%。物业管理区域内房屋交付使用过半，应将物业管理用房全部交付。
　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房全部权初始登记时，物业管理和小区用房等配套房屋应给予明确。
　　物业服务用房权属属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或改变其用途。
　　第十七条 建设单位能够邀请前期物业服务企业对共用配套设施建设、设备运行管理等事项，提出和物业管理相关提议。 建设单位组织工程完工验收和分户验收时，应该通知前期物业服务企业参与。建设单位应该自住宅小区综合验收合格之日起30日内，和相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并帮助物业买受人和相关专业经营单位分别签署供水、供电、供气、供热等服务协议。
　　第十八条 在办理前期物业承接验收手续时，建设单位应该向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
　　（一）物业管理区域划分资料；
　　（二）建设用地计划许可证和建设工程计划许可证复印件、附图；
　　（三）完工验收汇报和完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网、消防验收等工程完工图和完工验收资料；
　　（四）设施设备出厂随机资料（包含出厂合格证实），安装、验收、使用、维护保养和定时检验等技术资料，运行、维护保养统计；
　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（六）业主名册；
　　（七）物业管理必需其它资料。
　　建设单位应该在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业，同时将相关资料数据光盘分别报市、县区物业行政主管部门立案。
　　建设单位应该在《住宅使用说明书》中明确物业公摊面积和共有部分范围，并应该写入《房屋买卖协议》。前期物业服务企业应该在前期物业服务协议终止或解除前期物业服务协议时，将物业服务用房和上述资料移交业主委员会。
　　第十九条 建设单位应该根据国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任。
　　依据国务院《建筑工程质量管理条例》要求，在正常使用条件下，建设工程基础设施工程、房屋建筑地基基础工程和主体结构工程为终生保修；屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间和外墙面防渗漏最低保修期限为5年；供热系统最低保修期限为2个采暖期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为2年。建设工程保修期，自完工验收合格之日起计算。　

第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第二十条 房屋全部权人为业主。公租房、廉租房以市住房保障和城市管理局核发房屋租赁证为依据确定业主。
　　第二十一条 业主经过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业推行物业服务协议。
　　第二十二条 业主在物业管理活动中，享受下列权利：
　　（一）根据物业服务协议约定，接收物业服务企业提供服务；
　　（二）提议召开业主大会，并就物业管理相关事项提出提议；
　　（三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议；
　　（四）参与业主大会，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享受被选举权；
　　（六）监督业主委员会工作；
　　（七）监督物业服务企业推行物业服务协议；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权；
　　（九）监督住宅专题维修资金使用实施情况；
　　（十）法律、法规要求其它权利。
　　第二十三条 业主应该推行下列义务：
　　（一）遵守国家和地方相关物业管理要求；
　　（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（三）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；
　　（四）实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定；
　　（五）根据协议约定按时缴纳物业服务费用；
　　（六）根据相关要求缴纳住宅专题维修资金；
　　（七）配合物业服务企业服务活动；
　　（八）法律、法规要求其它义务。
　　第二十四条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会实施机构。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会应该代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中正当权益。
　　业主大会应该由物业管理区域内持有二分之一以上投票权业主参与。
　　物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。
　　物业管理区域内业主人数较多，能够以幢、单元为单位成立业主小组，推选业主代表参与业主大会。业主代表参与业主大会前，应该事先书面征求其所代表业主意见，并将经业主本人签字书面意见在业主大会上如实反应。业主代表因故不能参与业主大会，其所代表业主小组能够另外推选一名业主代表参与业主大会。
　　第二十五条 未设置业主大会，发生物业服务企业停止服务或其它重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或其它事项，由物业所在地行政主管部门和乡（镇）、街道办事处帮助业主决定相关事项。
　　第二十六条 物业管理区域内，已交付使用物业建筑面积达成50%，或物业交付使用已超出十二个月，且交付使用物业建筑面积达成30%，应该召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　同一个物业管理区域内业主应该在物业所在地乡（镇）、街道办事处指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。
　　第二十七条 物业管理区域内，交付业主专有部分建筑面积达成建筑总面积50%以上，建设单位应该向物业所在地乡（镇）、街道办事处书面申请成立业主大会，并提供业主名册、物业建筑面积、物业专有和共有部位面积、物业出售并交付使用时间等文书资料，并负担召开首次物业大会所需费用。
　　乡（镇）、街道办事处于接到建设单位或业主书面申请30日内，会同小区及建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）组员。筹备组组长由业主担任，筹备组组员9—11名（乡（镇）、街道办事处代表1名，小区居委会、建设单位各1名，前期物业企业1名，业主代表5—7名）。业主代表由业主共同推选，含有模范推行业主义务，有事业心、公益心和服务时间业主，组员名单应该自成立之日起在物业管理区域内公告7日。推荐不成，由乡（镇）、街道办事处会同小区居委会指定筹备组组员。筹备组活动由小区居委会牵头组织。
　　第二十八条 筹备组应该在60日内召开首次业主大会。
　　筹备组应该事先将会议内容和召开方法通知县区物业管理行政主管部门和乡（镇）、街道办事处，县区物业管理行政主管部门和乡（镇）、街道办事处能够依据实际情况派代表参与。
　　筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则，提交业主大会讨论，并负责确定业主身份及在首次业主大会上投票权，业主应该向业主大会筹备组提供相关身份证实、联络地址、通讯方法。
　　第二十九条 业主大会推行下列职责：
　　（一）制订和修改业主大会议事规则及管理规约；
　　（二）选举业主委员会或更换业主委员会组员；
　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会工作汇报，改变或撤销业主委员会不合适决定；
　　（四）选聘、解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用物业专题维修资金；
　　（六）决定改建、重建建筑物及其隶属设施；
　　（七）决定物业管理区域内其它物业管理事项。
　　第三十条 业主委员会应该自选举产生之日起20日内，持以下材料向物业所在地乡（镇）、街道办事处立案：
　　（一）业主大会设置和业主委员会选举情况汇报；
　　（二）业主大会决议；
　　（三）管理规约、业主大会议事规则；
　　（四）业主委员会委员名单。
　　乡（镇）、街道办事处应该在收到立案材料5日内将立案证实复印件分送县区物业行政主管部门和物业所在地派出所、小区居民委员会。本条（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应该立即办理立案变更手续。
　　第三十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应该是7—15名单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会组员为7名，5万平方米以上10万平方米以下业主委员会组员为9名，10万平方米以上15万平方米以下业主委员会组员为11名，15万平方米以上业主委员会组员不超出15名。
　　业主委员会委员每届任期两年，能够连选连任。
　　分期开发物业区域达成成立业主委员会条件能够先期成立业主委员会。先期成立业主委员会应该在物业区域新一期业主入住50%以后，重新补选或改选业主委员会。
　　业主委员会能够经过选举产生主任1名和副主任1—2名，业主委员会由主任或主任委托副主任召集，召开会议必需有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意，方可有效。
　　第三十二条 业主委员会任期立即届满前2个月，应该召开业主大会进行业主委员会换届选举；逾期未换届，物业所在地县区物业行政主管部门和乡（镇）、街道办事处应该督促、指导其换届工作。
　　业主委员会换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织或在任期内怠于推行职责，经20%以上业主书面提议，县区物业行政主管部门会同乡（镇）、街道办事处能够指导召开业主大会临时会议，重新选举或改选业主委员会。
　　新一届业主委员会选举成立之日起10日内，原业主委员会组员应该将其保管档案等文书资料、印章及其它属于业主大会全部资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好交接工作。
　　第三十三条 选举、换届、改选、补选业主委员会，应自选举产生之日起20日内，向县区物业管理行政主管部门立案，并将选举结果汇报小区居民委员会和所在地乡（镇）、街道办事处。
　　业主委员会立案时应该提交以下资料：业主大会统计和会议决定；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会组员名单和基础情况。
　　第三十四条 业主委员会应该依据业主大会授权，推行下列职责：
　　（一）实施业主大会决议、决定；
　　（二）召集并主持业主大会，汇报物业管理实施情况；
　　（三）代表业主和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议；
　　（四）立即了解业主、物业使用人意见和提议，督促业主按时缴纳物业服务费用，监督和帮助物业服务企业推行物业服务协议；
　　（五）监督管理规约实施；
　　（六）组织、监督专题维修资金筹集和使用；
　　（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生纠纷；
　　（八）业主委员会每六个月要向业主咨询一次意见，了解物业服务存在问题，立即督促物业服务企业改善工作、协调处理问题。
　　（九）业主大会给予其它职责。业主委员会组员实施任期制，相关候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则要求。
　　第三十五条 业主大会、业主委员会应该依法推行职责，不得作出和物业管理无关决定，不得从事经营活动或和物业管理无关其它活动。
　　业主大会或业主委员会决定，对业主含有约束力。
　　业主大会或业主委员会作出决定侵害业主正当权益，受侵害业主能够请求人民法院给予撤销。物业所在地县区物业行政主管部门和乡（镇）、街道办事处，应该责令限期更正或撤销决定，并通告全体业主。
　　第三十六条 有下列情形之一，业主委员会组员资格终止：
　　（一）任职期限届满；
　　（二）不推行业主义务；
　　（三）不推行业主委员会职责；
　　（四）不再含有业主身份；
　　（五）限制民事行为能力或无民事行为能力；
　　（六）被依法追究刑事责任；
　　（七）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职；
　　（八）业主大会议事规则要求其它情形。
　　业主委员会组员资格终止，应该自终止之日起3日内将所保管档案资料、印章及其它应该移交财物移交给业主委员会；拒不移交，物业行政主管部门、乡（镇）、街道办事处应该责令移交。
　　过半数业关键求撤换业主委员会或业主委员会组员，县区物业行政主管部门、乡（镇）、街道办事处应该立即帮助全体业主重新选举。
　　第三十七条 业主大会分为定时会议和临时会议。业主大会定时会议应该根据业主大会议事规则要求召开。
　　经20%以上业主提议，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。业主委员会应该在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开，由物业所在地县区物业行政主管部门会同乡（镇）、街道办事处责令其限期召开。
　　第三十八条 业主大会能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式，但应该有物业管理区域内专有部分占总建筑面积1／2以上业主且占总人数1／2以上业主参与。凡需投票表决，应该经业主本人签字，业主委托代理人参与业主大会，应该办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托，又不参与投票视为弃权。
　　第三十九条 业主委员会办公经费和成职员作津贴、业主大会和业主委员会开展工作经费由全体业主负担或从业主共有部分收益中列支。
　　经费筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则要求。
　　物业服务企业、业主委员会收支和业主大会、业主委员会工作经费使用情况应该定时以书面形式在物业管理区域内公告，接收业主监督、质询。

第四章 物业服务企业

　　第四十条 物业服务企业实施资质管理制度。
　　物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质审批，并接收自治区物业行政主管部门指导和监督。县区物业行政主管部门负责物业服务企业资质证书初审和日常管理考评工作。
　　第四十一条 从事物业管理人员应根据国家相关要求，取得职业资格证书。
　　物业服务企业应该确定物业管理区域项目责任人，项目责任人应取得城市物业服务项目经理资格证书，并负担对应责任。
　　第四十二条 物业服务企业享受下列权利：
　　（一）依据法律、法规、规章和协议约定，制订物业管理工作制度；
　　（二）收取物业服务费用和按要求应收取其它费用；
　　（三）选聘专业企业负担专题经营业务；
　　（四）拒绝负担任何形式摊派和法律法规要求或服务协议约定以外事项责任；
　　（五）开展其它多个经营服务项目，增强企业实力；
　　（六）法律、法规要求其它权利。
　　第四十三条 物业服务企业应推行下列职责：
　　（一）实施物业管理行业规范、服务标准，备足卫生保洁、绿化养护等必需物业服务工具和设备；
　　（二）推行物业服务协议，提供物业服务，维护业主利益；
　　（三）接收业主、业主委员会监督；
　　（四）在物业管理区域内公告物业服务协议约定收费项目、标准和收支情况，和公建配套设施经营管理收支情况；
　　（五）阻止物业管理区域内违章搭建或其它侵害业主公共利益行为，立即汇报相关管理部门和业主委员会；
　　（六）接收政府相关行政主管部门监督和行业协会自律管理；
　　（七）接收街道办事处或小区居委会日常考评、督查、评价和管理；
　　（八）帮助相关行政管理部门阻止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序；
　　（九）未经城管部门同意，物业服务企业不得同意在小区内乱设摊点；
　　（十）法律、法规要求其它义务。

第五章 物业服务

　　第四十四条 业主委员会依据业主大会决定，和经过招投标或协议方法选聘物业服务企业或其它管理人签署物业服务协议。
　　物业服务协议应该包含下列事项：
　　（一）物业管理区域范围和基础情况；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备使用、管理和维护；
　　（三）物业服务用房配置、使用、维修和管理；
　　（四）公共绿化维护，和公共区域环境卫生、安全等秩序维护；
　　（五）车辆停放管理；
　　（六）物业服务质量标准；
　　（七）物业服务费用收取标准和方法；
　　（八）物业档案资料保管；
　　（九）物业服务协议期限；
　　（十）双方权利义务；
　　（十一）违约责任；
　　（十二）物业服务协议终止、解除条件；
　　（十三）其它事项。
　　正式签署协议前，业主委员会应该将拟签定物业服务协议文本在物业管理区域内公告，公开征求业主意见，并提交业主大会经过。公开征求意见期限不得少于7日。
　　物业服务协议签署后，物业服务企业应该将签署物业服务协议在物业管理区域内公告，或以电子邮件等形式通知业主，业主有权进行查询。
　　第四十五条 物业服务事项关键内容：
　　（一）物业共用部位和物业共用设施设备日常维护和管理；
　　（二）物业管理区域内环境卫生、绿化日常管理；
　　（三）帮助物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
　　（四）负责物业服务区域内电梯日常维护、保养、年检、办证及事故应抢救援等工作；
　　（五）做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；
　　（六）物业档案资料管理；
　　（七）应业关键求进行其它有偿服务。
　　第四十六条 物业服务企业应该根据物业服务协议约定，提供对应服务。物业服务企业未能推行物业服务协议约定，造成业主人身、财产安全受到损害，应该依法负担对应法律责任。
　　第四十七条 物业服务协议期限届满前90日内，业主委员会应该召集业主大会，决定物业服务企业聘用事项。业主大会决定继续聘用，应该和物业服务企业签署新物业服务协议；不再聘用，应该重新选聘物业服务企业，于协议期限届满前90日内通知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
　　物业服务协议届满，物业服务企业决定不再续签物业服务协议，应该于协议期限届满前推行必需通知义务；协议未约定通知期限，应该于协议期限届满前90日内通知业主。
　　提前解除物业服务协议，提出解除协议一方应该书面通知协议另一方，在物业管理区域内公告，并书面通知所在地物业行政主管部门、乡（镇）、街道办事处。
　　第四十八条 物业服务协议解除或终止后，物业服务企业应该根据相关要求和协议约定向业主委员会移交下列材料和财物：
　　（一）本条例第九条要求材料；
　　（二）物业服务期间形成相关物业和设施设备改造、维修、运行、保养相关资料和物业服务档案；
　　（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
　　（四）清算预收、代收相关费用及相关账册、票据；
　　（五）法律、法规要求应该移交其它事项。
　　业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应该将前款所列资料和财物移交重新选聘物业服务企业，原物业服务企业应该和新选聘物业服务企业做好物业管理交接工作。
　　物业服务协议终止前，或物业服务企业未依据协议推行通知义务、未办理退出交接手续，不得私自撤离物业管理区域、停止物业服务。
　　第四十九条 物业服务企业能够将清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专题服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其它单位或个人。
　　未选聘物业服务企业，过半数业主能够决定将专题服务委托给专业性服务企业或个人。
　　第五十条 物业服务企业应该根据国家和自治区、市相关物业服务规范和标准，和物业服务协议中约定服务内容和标准提供服务。
　　第五十一条 物业服务费用收取能够采取包干制或酬金制等方法。
　　实施酬金制物业服务企业应该于每十二个月第一季度公告上十二个月度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询，物业服务企业应该立即回复。
　　实施包干制物业服务企业依据协议约定确定服务范围、内容、标准及收费标准，由物业服务企业自负盈亏，但不能降低服务标准。
　　第五十二条 破旧住宅区、分散小区业主将物业服务委托给物业服务企业，物业行政主管部门、乡（镇）、街道办事处应该帮助承包协议签署并监督推行；未委托可由乡（镇）、街道成立小区服务中心，为其提供服务。
　　破旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等，依据物业具体情况，由过半数业主或业主代表、承包人和乡（镇）、街道办事处共同约定。
　　由小区服务中心服务收费标准、服务内容，均由市物价局、市住房保障和城市管理局、市财政局根据各自职责统一核定。
　　第五十三条 物业服务企业应该制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件采取应急方法，立即汇报相关行政管理部门和相关单位，并帮助做好救助工作。

第六章 物业使用和维护

　　第五十四条 新建住宅小区内公建配套设施应该根据计划行政主管部门核定内容建设，不得私自更改计划及其使用功效和建筑布局。
　　已列入住宅小区商品房建设成本配套设施，产权属全体业主全部（国家另有要求除外），由市房产行政主管部门设置登记机构代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方法处理其使用权。
　　未列入住宅小区商品房建设成本配套设施，产权归投资人全部，但交付使用后须纳入住宅小区统一物业管理。
　　是否列入商品房建设成本配套设施确实定，由市物价局在办理商品房价格立案时核定。
　　第五十五条 新建住宅小区公建配套设施项目名称、指标等内容，应在控制性具体计划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中给予明确；在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施成本进行认定；在核发新建住宅小区建设计划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施名称、位置、性质、面积等内容明确标注；住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公告，并通知购房人；办理权属初始登记时，应按公建配套设施性质进行区分登记。
　　在老小区整改出新时，应按相关要求对被占用或闲置公建配套设施进行清理、清退或调整；依据计划和小区服务和管理需要，补建必需配套设施。同时对清退、调整、回购和补建公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。
　　第五十六条 业主对建筑物内住宅、非住宅用房等专有部分享受全部权，对专有部分以外共有部分享受共有和共同管理权利。
　　第五十七条 业主对其建筑物专有部分享受占有、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其它业主正当权益。业主对建筑物专有部分以外共有部分，享受权利，负担义务；不得以放弃权利不推行义务。业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享受共有和共同管理权利一并转让。
　　第五十八条 业主、物业服务企业不得私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主利益。
　　因维修物业或业主公共利益需要，业主确需临时占用、挖掘道路、场地，应该取得业主委员会和物业服务企业同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地，应该取得业主委员会同意。业主、物业服务企业应该将临时占用、挖掘道路、场地，在约定时限内恢复原状。
　　第五十九条 供水、供电、供气、供热、排水、通讯、邮政、有线电视等单位，按要求负担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护，应该和物业服务企业签署委托协议，并支付维修、养护费。
　　前款要求单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，应该事前通知业主委员会和物业服务企业，并立即恢复原状。造成损失，应该给予赔偿。
　　第六十条 业主、使用人应该根据计划行政主管部门同意设计用途使用物业，不得私自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质，除遵遵法律、法规和管理规约外，应该经有利害关系业主同意。
　　第六十一条 车关键求物业服务企业保管机动车，应该另行和物业服务企业签署车辆保管协议。
　　第六十二条 物业管理区域内，计划用于停放汽车车位、车库应该首先满足业主需要。小区共用停车库（位）应该提供给本物业管理区域内业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。
　　第六十三条 物业管理区域内，严禁下列行为：
　　（一）违法修建建筑物、构筑物，或违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
　　（二）损坏或私自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观；
　　（三）损坏或私自占用、改建物业共用部位；
　　（四）损坏或私自占用、移动、改装共用设施设备；
　　（五）私自改变房屋设计用途，影响相邻关系人生活；
　　（六）存放、铺设超负荷物品；
　　（七）发出超出要求标准噪音；