鞍山房地产概述及2015年市场.ppt

鞍山房地鞍山房地产概述及概述及2015年市年市场鞍山房地产市场鞍 山 概 述 鞍山市位于辽宁省中部，是辽宁省第三大城市。全境南北长172公里，东西宽132公里，土地面积9252平方公里，占全省面积的6%，是国内重要的钢铁生产基地，素称“钢都”。鞍山市共分4区（铁东区、铁西区、立山区、千山区）。总占地面积为9252平方公里，市区面积624平方公里，全是总人口约364.58万，户籍人口约351.79万，外来流动人口约为12.79万。铁西区铁西区千山区千山区铁东区铁东区高新区高新区立山区立山区2011-2013年鞍山市GDP分别为2444亿、2637亿、2638亿元人民币。截止到2014年6月30日，鞍山GDP为1454.4亿。预计本年GDP为2789亿。20142014年年鞍山是沈阳经济区副中心城市，东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，是沈大黄金经济带的重要支点。市区人口约120万，市区外来流动人口约13万，约占市区人口11%。鞍山城市经济稳步增长，有力证明了鞍山的光明未来。宏 观 政 策1、城镇化6年1亿人进程落户国家新型城镇化规划3月16日晚间的消息显示，中共中央、国务院印发了国家新型城镇化规划（2014-2020年），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。2020年城镇新版图：“两横三纵”楼市长效调控国家新型城镇化规划2014-2020年日前发布。该规划按照走中国特色新型城镇化道路、全面提高城镇化质量的新要求，明确未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新，是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。2、房地产税与不动产税统一登记房地产税改革第一步：或是国务院起草房产税草案2014年，房产税改革可能进入立法通道。根据中共十八届三中全会决定，加快立法在适时推进改革之前，这意味着立法将成为推动房产税改革的重要路径多部门正密集调研房地产税立法 年内或出草案知情人士告诉记者,目前全国人大和财政部、国税总局等国务院职能部门正在密集调研,酝酿在今年年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。3、保障房共有产权或纳入体系共有产权住房将纳入保障房管理体系国务院总理李克强表示，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。年内基本建成保障房480万套。保障房累计开工2490万套 完成十二五目标任务近7成2011至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，其中棚户区改造1084万户；基本建成1577万套，其中，棚户区改造668万户。4、土地改革农村土地改革试点我国农村土地使用制度改革方向已明确随着第二次全国土地调查数据公布，立足我国基本国情，积极稳妥推进农村土地使用制度改革方向已经明确。新土改落地进入倒计时 存量农地或先进入试点记者从国土资源部获悉，日前国土部已经召开全国深化土地管理制度改革地方座谈会，并在会上讨论了深化土地管理制度改革总体思路框架(征求意见稿)内容。5、不动产登记试点细则再定李克强总理政府工作报告:启动不动产统一登记为实施以土地为核心的不动产统一登记制度，国土资源部将按中央部署，协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记。18省份启动不动产统一登记工作 登记条例出台在即随着山西近日下发关于整合不动产登记职责的通知，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。6、养老用地分期分阶段纳入计划国土部界定养老用地 多项土地政策促产业发展国土资源部下发养老服务设施用地指导意见(以下简称意见),围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展,明确提出九条意见。新国九条激起投资潮 私募布局旅游养生地产5月25日，中国地产金融投资策略峰会在成都举行，包括瀚亚资本等多家地产私募巨头集中路演，其投资注意力一改往常的住宅、商业等传统领域，开始转向文旅、养生等新领域，投资模式也开始向REITs方向延伸。7、首套房贷避免调控误伤刚需央行发布央五条:优先满足首次购房贷款需求5月12日，中国人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等15家商业银行负责同志参加了会议。央行力挺首套房贷需求 避免楼市调控误伤刚需5月12日，央行召集了商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，央行副行长刘士余表示，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。8、以人查房禁止官员瞒报房产以人查房以人查房写进不动产登记条例写进不动产登记条例 或引抛房潮或引抛房潮5月28日，国土资源部正计划上报不动产登记条例给国务院，不动产信息登记信息管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨。不动产登记难解反腐忧 不必拔高以人查房国土资源部正计划将不动产登记条例送审稿上报国务院。其中有两点引起公众极大关注：一是不动产信息登记管理基础平台将与官员财产申报等系统并轨；二是讨论许久的依法以人查房在条例中得以体现。9、首批新型城镇化试点上报 镇改市率先推进按照11部委联合下发的关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知(下称通知)，8月31日前各地应把试点工作方案上报发改委，而后再由发改委会同有关部门综合评定试点名单。进入9月，各省上报新型城镇化综合试点的时限已过。10、央行发文:首套房贷最低7折利率 二套结清算首套以人查房以人查房写进不动或引抛房潮写进不动或引抛房潮央行、银监会9月30日公布通知，对房地产限贷政策作出调整。其中，二套房贷的松绑尤受关注。二套房贷是楼市的一根松紧带。在抑制投资投机性需求的同时，如何让改善性住房需求得到释放并避免对房价产生明显冲击，是房地产调控需要把握的重要敏感点。根据央行、银监会的通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。区 域 政 策1、沈阳普通住宅标准提高 万元百平房契税可省2.7万7月22日，沈阳市房产局官网网站发布消息，沈阳市城区普通住房价格认定标准提高至11230元/平方米。标准自发布之日起实施，城区内很多原本属于豪宅的产品瞬间变成普通住宅，缴纳契税比例可由原来4%降至1.5%。以100平单价11000元/平的住宅为例，购房者缴纳契税一项即可省2.7万元。2、农业与非农业户口将取消 沈阳人口或积分落户人查房人查房写进不动或引抛房潮写进不动或引抛房潮建立城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口。7月30日公布的国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见明确了上述改革举措。这标志着我国实行了半个多世纪的农业和非农业二元户籍管理模式将退出历史舞台。这次户籍制度改革决心之大、力度之大、涉及面之广、措施之实前所未有。3、国务院35条政策推东北振兴 支持沈棚户区改革国务院近日印发关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见（以下简称意见）。意见指出，党中央、国务院决定实施东北地区等老工业基地振兴战略以来，东北地区经济社会发展取得巨大成就，但目前也面临新的挑战。支持东北地区全面深化改革、创新体制机制、实现经济社会持续健康发展，是新时期新阶段实施东北地区等老工业基地振兴战略的必然要求，对于稳增长、促改革、调结构、惠民生具有重大意义。4、限购政策实施三年 沈阳9月12日起全面取消房屋限购查房查房写进不动或引抛房潮写进不动或引抛房潮无论是沈阳人还是外地人，都可以在沈阳任何地方随意购买多套房。9月12日起，沈阳市全面取消限购。2014年，全国楼市低迷。此时，各地政府救市的呼声也一再发出。随后，呼和浩特成为中国第一个取消限购的城市，从而引发众多二三线城市连锁反应。5、沈阳商品房转移登记 实施即时办结沈阳市房屋登记中心（包括沈河、和平、铁西、大东、皇姑5分所，浑南及于洪房屋登记分中心）实施商品房转移登记（不含解疑项目）可以即时办结了。据介绍，填写房屋所有权转移登记申请书，贷款购房的，今年7月1日前已办理预购商品房抵押权预告登记的，由开发建设单位、购房人和抵押权人申请办理，购房人或开发建设单位也可持对方出具的委托书与抵押权人共同申请，填写房屋所有权转移及他项权利登记申请书。6、沈阳住房公积金 二套房认定标准没变房写进不动或引抛房潮写进不动或引抛房潮9月12日，沈阳全面取消限购，不再审查名下的房产。但限贷尚未松绑，看似被废除的二套房认定，事实上仍旧起着至关重要作用。房贷还清，再买算首套。7、鞍山市房交会优惠政策1、在优惠政策享受期间内，个人购买城区范围内新建商品住宅并按规定缴纳契税后，按建筑面积给予15元/平的契税补贴。2、在房展会优惠政策期间内，购买城区范围内新建商品房并交存维修资金的，按应交存数额的50%收取，缓交50%。3、在优惠政策享受期间内，购买城区范围内新建商品房的，按建筑面积每平方米100元给予购房补贴，由开发企业垫付。特价房、让利房、打折房等均可同时享受此项优惠政策 8、鞍山住房公积金贷款政策进一步放宽写进不动或引抛房潮写进不动或引抛房潮鞍山市调整住房公积金贷款政策。职工连续缴存住房公积金6个月即具有贷 款资格；调高公积金贷款的最高额度：单职工贷款最高额度由40万元调至50万元，双职工贷款最高额度由60万元调至70万元；延长贷款年限：男职工还款年 限由60岁延至65岁，女职工还款年限由55岁延至60岁；取消所购住房面积限制，除别墅外，职工购买的自住住房均可办理公积金贷款；取消贷款人缴纳的贷 款担保费，此项费用由住房公积金管理中心承担。9、鞍山部分银行已实施认贷不认房 下限七折 自主确定鞍山部分银行已经开始执行央行和银监会的“房贷新政”。即对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策：贷款最低首付比率为30%，贷款利率为基准利率。10、鞍山市取消公积金个人住房贷款中的公证业务根据住房城乡建设部办公厅关于开展加强和改进住房公积金服务专项督查工作的通知和省政府贯彻落实国务院政策措施落实中存在问题整改工作方案的要求，鞍山市住房公积金管理中心决定于2014年10月13日起取消公积金个人住房贷款中的公证业务，此举不仅方便了职工使用住房公积金贷款，而且减少了贷款环节，缩短了贷款办理时间，减少了贷款费用，降低了贷款成本。据介绍，公证费按贷款额的2%。收取，最低限额200元，最高500元。如果以30万元住房公积金贷款计，每笔贷款可为职工节省费用500元。鞍 山 市 场20122012年年2011-2013年鞍山市房地产不同面积区间销售（套数/面积）数据100平左右房源最受市民欢迎，2013年销售面积，其中90平以下产品销售套数占全年销售额27.57%，90-120平米占比38.85%，90-120平销售占比总额超过66%，可见，在鞍山地区刚需房源是当之无愧的销售主力。2012-2013年鞍山市房地产不同面积区间销售（金额）数据鞍山2013年商品房成交金额共计100.92亿，90平以下商品房占27.41%，90-120平商品房占比38.54%，充分体现，120平以下的刚需产品是鞍山商品房市场的中流砥柱。2014年上半年鞍山房地产市场综述在地产市场到处蔓延着“降价潮”、“崩盘危机”等字眼的时刻，鞍山购房者也更多的陷入了观望之中。2014年上半年的鞍山楼市表现欠佳，虽然6月份最后一周的成交数字明显上涨，但是同比上年仍旧差距颇大。2014年1-6月份，鞍山共销售商品房6288套，同比上年下跌30.53%；销售面积60.09万平，同比下跌36.72%。另外，成交均价5287元每平，总成交金额31.47亿元。2014年上半年鞍山土地数据2014年，鞍山商品房用地市场一直处于低谷徘徊。开年成交量便一度走低，2月份更是“零成交”，“金三银四”月份走量极少，5、6月份虽有所回温，但是相比上年，仍旧不可同日而语。半年里，土地市场多受商品房市场强冷空气的影响，温度低至冰点，开发商无心囤地，拿地建房者也少之又少。2014年上半年鞍山新盘入市量鞍山2014上半年申请到预售许可证的新盘总可售面积约为55.7万平米，其中立山区入市量最高，约为23.5万平，铁东区约为17.4万平，铁西区约为14.8万平，高新区与千山区没有新盘入市。另一方面，从入市楼盘数量来看，半年仅有10个全新楼盘面世，市场热度不高。2014年上半年鞍山房价走势从图表中的数据可以看出，2014上半年鞍山的商品房成交均价呈现先扬后抑的趋势，五月份均价最高，六月份最低。其中三四五月份，中江帝景、万熹城市广场、港龙城市商业广场等中高价位楼盘的热销推动了房价的上扬，而六月上峰景城等价位偏低楼盘的大量销售使得成交均价数据被大幅拉低。2014年上半年鞍山五大区域成交数据2014上半年，铁西区以1795套销量，位居销售套数排名第一；铁东区以16.85万平的销量，位居销售面积排名首位；立山区紧随其后；高新区排名第四位，千山区销量最低。2014年上半年鞍山不同物业类型房源成交比2014年上半年，鞍山地区高层房源销量最高，共售出3256套、31.1万平，占总销售面积的五成以上，为绝对的主力房源。小高层、多层、商铺及别墅依次递减。2014年上半年鞍山不同物业类型房源成交比从鞍山各个户型区间的销售情况看，百平左右房源最受市民欢迎，其中80-90平销售套数占比24%，90-100平米占比16%，100-110平米占比12%。可见，在鞍山地区刚需房源是当之无愧的销售主力。总结 鞍山随着土地价值的增长和部分土地愈发稀缺，高层产品必然成为未来趋势。但针对改善型客户的生活需求，多层洋房依然将会受到鞍山市民的追捧。通过市场数据的反馈，100120三室的多层洋房产品销售尤为突出，由于产品面积合理，总价相对低，不仅适合首次置业者的生活需求，同时满足首改客户的需求。高新区多层洋房的单价相对于高层产品单价高出8002000元/不等。建议本案产品价格在高层产品价格提升1000元/。价格适中，产品优质，以“最高性价比优质洋房”的概念，突围高新区的市场。谢 谢！汇报结束谢谢大家!请各位批评指正