江苏省地方标准房屋面积测算技术规程样本.doc

江苏省地方标准 DGJ
J11973- DGJ32/TJ131—

房屋面积测算技术规程
Construction technical specification of building area surveying and mapping

-12-17公布 -3-1实施

江苏省住房和城镇建设厅 审定 公布
序言
依据苏建科〔〕231号《相关印发〈江苏省工程建设标准编制、修订计划〉通知》要求，编制组搜集了近十年来国家、行业和全国各省、市相关房屋面积测算方面法规文件和标准规范，进行系统梳理和分析，并考虑到现在新建筑结构和新技术等对房产面积测算影响，经过广泛征求省各市相关部门、教授和实际作业工程技术人员意见，对包含关键问题和具体内容进行了专题论证，反复讨论、协调和修改后制订了本规程。
本规程关键内容包含：1 总则、2 术语、3 房屋面积测算数据采集、4 房屋建筑面积计算要求、5 房屋变更测算、6 房屋面积测算结果汇报。
本规程由江苏省住房和城镇建设厅负责管理，苏州市房地产测绘队负责解释。各单位在实施本规程过程中，如有修改提议和意见，请反馈至江苏省工程建设标准站（地址：南京市江东北路287号银城广场B座四楼，邮政编码：210036）。
本规程主编单位、参编单位、关键起草人和关键审核人
主 编 单 位：苏州市房地产测绘队
无锡市曦晨测绘
参 编 单 位：徐州市宏伟测绘制图企业
苏州工业园区测绘有限责任企业
关键起草人：高巧森 管建平 富 强 吴炳友 陈宪章 奚长元
陆建生 陈耀亮 姚钟惠 于春生 王龙慧
关键审核人：高俊强 汤 杰 兰孝奇 冯金龙 钟 容 王成华
虞继进

目 次

1 总 则 ………………………………………………………………
2 术 语 ………………………………………………………………
2.1 房屋面积测算术语 ……………………………………………
2.2 建筑术语 ………………………………………………………
3 房屋面积测算数据采集………………………………………………
3.1 房屋预售测绘数据采集 ………………………………………
3.2 房屋实测数据采集………………………………………………
4 房屋建筑面积计算要求………………………………………………
4.1 通常要求 …………………………………………………………
4.2 计算细则 …………………………………………………………
4.3 共有建筑面积分摊和计算………………………………………
5 房屋变更测算…………………………………………………………
5.1 变更分类 …………………………………………………………
5.2 受理变更 …………………………………………………………
5.3 变更测算 …………………………………………………………
6 房屋面积测算结果汇报 ………………………………………………
6.1 房屋面积测算数据处理标准 …………………………………
6.2 检验、验收和结果资料 …………………………………………

1 总 则

1.0.1 为规范全省房屋建筑面积测算工作，统一全省房屋建筑面积计算技术标准， 依据《房产测量规范》GB/T 17986-，特制了定本规程。
1.0.2 本规程要求了房屋面积测算工作基础术语、工作方法和房屋建筑面积计算和房屋共有建筑面积分摊通常和特殊情况处理标准。
1.0.3 本规程适适用于江苏省行政区域内房产管理中各类房屋面积测算。
1.0.4江苏省行政区域内房屋面积测算工作除应遵照本规程外，尚应符合国家、行业现行相关标准要求。

2 术 语

2.1 房屋面积测算术语
2.1.1 房屋面积测算 building area surveying and mapping
利用测绘和计算机辅助技术和方法，采集和表示房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。
2.1.2 房屋面积测算结果 products of building area surveying and mapping
房屋面积测算过程中所形成各类图表、数据总集。包含受理相关要件，房屋面积测算技术汇报，房产平面图集等。
2.1.3 房屋建筑面积 building area
房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和。
2.1.4 房屋套内建筑面积area of the inside property
房屋套或门范围内由单个全部权人占有和使用建筑面积，包含套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。
2.1.5 房屋使用面积usable floor area
房屋套内全部可供使用空间面积。
2.1.6 房屋登记面积registered property area
产权主依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。房屋登记面积由市、县(市)房屋登记机构登记确定。
2.1.7 房屋套内墙体面积interior wall area
成套房屋套内使用空间周围围护或承重墙体或其它承重支撑体所占面积。其中各套之间分隔墙和套和公共建筑空间分隔墙和外墙（包含山墙）等共有墙，均按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
2.1.8 共有（公用）建筑面积shared (common) building area
建筑物内由多个权利人共同占有或使用建筑面积。包含：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公共）建筑面积。
共有（公用）建筑面积还包含套和共有建筑之间分隔墙，和外墙（包含山墙）水平投影面积二分之一建筑面积。
共有（共用）建筑面积包含有：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。
2.1.9 房屋专有建筑面积   proprietary building area
建筑物内由单个权利人占有或享受独立使用建筑面积。
2.1.10 房屋建筑面积估计算 forecast calculation of building area
依据计划建设主管部门核准建筑施工图，按本规程，对房屋特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积估计算汇报。用于房屋预售审批和立案。
2.1.11 房屋建筑面积实测算 physical surveying building area
房屋完工后，依据本规程，对房屋特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算结果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。
2.1.12 房屋面积变更测算 surveying building area for its alternating
房屋登记后，因房屋产权界线、房屋面积等发生改变而进行房屋建筑面积测算。
2.1.13 房屋基础单元 elementary building area
有固定界线、能够独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）房屋或特定空间。
2.1.14 房屋 building
含有承重支柱，有顶盖（屋面）及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造作为大家生产、生活或经营场所建筑物。
2.1.15 中误差standard deviation
在一定测量条件下，观察量各个观察值真误差平方和平均值平方根2.1.16 限差 tolerance
在一定观察条件下要求测量误差限值。

2.2 建筑术语
2.2.1 层高 storey height
上下两层楼面或楼面和地面之间垂直距离。
2.2.2 室内净高 interior net storey height
从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间有效空间垂直距离。
2.2.3 自然层数 natural storey
按楼板、地板结构分层楼层数。
2.2.4 假层 informal floor
指在自然层以上，层高不是全部为2.20m以上非正式层。
2.2.5 夹层 inter layers
在一个楼层内，以结构板形式增设局部楼层，为非自然层。
2.2.6 阁楼 attic
在自然层内，利用房屋内上部空间或人字屋架添、加建暗楼。
2.2.7 架空层 open floor
仅有结构支撑而无外围护结构开敞空间层。
2.2.8 架空房屋bottom overhead construction
通常为底层架空，以柱子作为承重支撑房屋。
2.2.9 结构转换层 transfer structure layer
建筑物某楼层上部和下部因平面使用功效不一样，该楼层上部和下部采取不一样结构类型，并经过该楼层进行结构转换楼层。
2.2.10 设备层 mechanical floor
建筑物内专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护楼层。
2.2.11 避难层 refuge storey
建筑高度超出100m高层建筑中，为消防安全专门设置供大家疏散避难楼层。
2.2.12 地下室 basement
房间地平面低于室外地平面高度超出该房间净高1/2者。
2.2.13 半地下室 semi-basement
房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/3，且不超出1/2者。
2.2.14 房屋总层数total building layers
房屋地上层数和地下层数之和。
2.2.15 地上层数overground layers
指室内地坪±0.00m以上房屋层数。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥1.50m半地下室，计入地上层数。
2.2.16 地下层数 underground layer
室内地坪±0.00m以下房屋层数。无采光窗，地坪（自然）以上＜1.50m半地下室 ，计入地下层数。
2.2.17 跃层式住宅duplex apartment house
套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯住宅。
2.2.18 骑楼 overhang
楼层部分跨在人行道上临街楼房。
2.2.19 过街楼 arcade
有道路穿过建筑空间楼房。
2.2.20 过道 passage
建筑物厅、堂或套内设置水平交通空间。
2.2.21 走廊 corridor gallery
建筑物内设置套外使用水平交通空间。
2.2.22 架空走廊 bridge way
建筑物和建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置走廊。
2.2.23 挑廊 overhanging corridor
挑出建筑物外墙水平交通空间。
2.2.24 檐廊 eaves gallery
设置在建筑物底层屋檐下水平交通空间。
2.2.25 回廊 cloister
围绕中庭或庭院走廊。
2.2.26 门廊 porch
在建筑物出入口处, 凸出于建筑主体，有廊台、且有支柱支撑顶盖或半围合开放式建筑空间。
2.2.27 连廊 corridor；covered passage
连接建筑之间走廊。
2.2.28 门斗 foyer
在建筑物出入口设置起分隔、挡风、御寒等作用有盖过渡性建筑空间。门斗通常由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。
2.2.29 门厅 lobby；entrance room
在建筑物人口处，用于人员集散并联络建筑室内外枢纽空间。
2.2. 30 雨蓬 canopy
设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳板或蓬。
2.2.31 阳台 balcony；veranda
附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动室外空间。
2.2.32 设备用房 equipment room machine room
独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备房间。
2.2.33 永久性顶盖 permanent plafond
经计划同意设计永久使用顶盖。
2.2.34 围护结构 envelop enclosure
围合建筑空间四面墙体、门、窗、栏杆等。
2.2.35 围护性幕墙 enclosing curtain wall
直接作为外墙起围护作用幕墙。
2.2.36 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall
设置在建筑物墙体外起装饰作用幕墙。
2.2.37 建筑幕墙 building curtain wall
由金属构架和板材组成，不负担主体结构荷载作用建筑以外围护结构。
2.2.38 勒脚 plinth
建筑物外墙和室外地面或散水接触部位墙体加厚部分。
2.2.39 变形缝 deformation joint
为预防建筑物在外界原因作用下，结构内部产生附加变形和应力，造成建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留结构缝。包含伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。
2.2.40 棚 shed
由单排或多排柱和顶盖组成室外空间。
2.2.41 天井 patio
被建筑围合露天空间，关键用以处理建筑物采光和通风。
2.2.42 凸窗bay window
用于房间采光和美化造型而设置，窗台高度≥0.03m凸出外墙窗。
2.2.43 落地窗french window
窗框和地板直接相连窗或凸出外墙但窗台高度＜0.30m窗。前者为落地窗，后者为反凸式落地窗。
2.2.44 大堂 hall
含有休息、会客、接待、商务等功效门厅。
2.2.45 中庭（共享空间） atrium
建筑中贯通多层室内大厅。
2.2.46 前室 anteroom
设于楼、电梯间和走廊之间用于分配、缓冲人流过渡性建筑空间。
2.2.47 台阶 steps
室外或室内在地坪和同一楼层不一样高度处设置供人行走阶梯。
2.2.48 管道井 pipe shaft
建筑物中用于部署竖向设备管线竖向井道。
2.2.49 烟道 smoke flue
建筑物中设置用于排放烟尘竖向井道。
2.2.50 关键筒core tube
建筑物中集中处理垂直交通、设备电气垂直管线、联络其它建筑空间结构体系。
2.2.51 裙房 podium
和高层建筑相连，建筑高度不超出24m隶属建筑。
2.2.52 塔式住宅 apartment tower/building
以共用楼梯或共用楼梯、电梯为关键部署多套住房，且其关键朝向建筑长度和次要朝向建筑长度之比小于2住宅。
2.2.53 功效区function area
依据房屋用途而划分使用范围称为功效区。
2.2.54 公共（消防）通道public (fire prevention) channel
建筑物内用于消防或通行需要而设置和市政或小区道路连通穿越建筑物通道。
2.2.55 公共绿地（开放空间）public green area (open area)
满足要求日光要求、适合于安排游憩活动设施、供居民共享集中绿地。
2.2.56 眺望间 view room
设置在建筑物顶层或挑出外墙，供大家远眺或观察周围情况建筑空间。

3 房屋面积测算数据采集

3.1房屋预售测绘数据采集
3.1.1 商品房预售测算应依据“建设工程计划许可证”及依法核准立案建设工程施工图或匹配电子图进行。
3.1.2 从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对分段边长之和和总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。当图形面积＜0.50㎡时，可用设计图图解量取边长或在电子文档上获取；超出上述标准，应返回设计单位补充。
3.1.3 图纸边长采集过程中，若遇特殊情况时，需在计算结果附记中统计或作具体说明。当部分小尺寸有显著错误，可自行修正；对数据不足，可采取图解量取、图解计算。
3.1.4 在应用图纸进行计算时，当设计无标注粉刷层厚度，粉刷层厚度统一为0.02m。
3.1.5 在建造过程中，若房屋施工图纸发生变更，须办理相关审批手续，并立即通知委托测量机构办理变更测量。
3.1.6 经房屋登记机构审核估计结果，是房屋预售许可、审批及立案依据。

3.2房屋实测数据采集
3.2.1 房屋数据实地采集应按以下要求实施：
1 房屋实测应包含：完工测绘、现实状况测绘、变更测绘、分割测绘等。
2 用于数据采集工具和设备应包含：经检定合格钢卷尺、手持测距仪、红外测距仪、全站仪、GPS卫星定位系统等。
3 采集内容应包含：房屋边长、墙体厚度、特征点位置，房角点、界址点坐标等和其它需表述地形要素。
4 使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选择房屋相同高度参考点，以保持尺子处于水平位置。使用红外测距仪或全站仪测量时，应使测线紧贴墙角并离地面约0.80m～1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上。
5 其形状规则房屋数据采集应进行总尺寸和分尺寸数据校核。当丈量边长和设计边长较差在误差许可范围内时，可采取原设计边长，不然应采取实测边长。
6 对同套型或同单元实测时，应进行数据校核，其边长总长度应等于分段长度之和，并应有多出测量数据校核。
7 实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采取实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点中误差应控制在±0.05m范围内。

3.2.2 层高测量应按以下要求实施：
1 在房屋建筑面积完工测量时，必需对测绘项目标标准层、架空层、结构转换层、夹层（插层）、地下层、半地下层等进行层高测量。对层高有疑问其它建筑空间，应进行层高测量，并作对应统计。
2 同一楼层分为多个不一样层高建筑空间时，必需分别对各区间进行测量和统计，并在备注栏统计说明。
3 当建筑物设计层高＜2.10m或≥2.30m时，可测量一个层高值；当设计层高在≥2.10m和＜2.30m范围时，应在不一样位置测量三个以上层高值取平均值作为实测层高，层高量取至0.01m。
4 有建筑施工图完工房屋，实测层高平均值和设计值之差≤±0.03m时，可按设计层高为准。
5 无建筑施工图（历史遗留）房屋，其层高按层内不一样位置实测数据平均值作为层高。
6 底层或地下室层高数据，应按实测净高数据，加结构顶板厚度作为该层房屋层高。
3.2.3 斜坡屋顶及倾斜房屋边长数据采集，应符合以下要求：
1 当一间（单元）房屋屋顶为斜坡屋顶或房屋墙体为内倾斜时，应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分边长数据并附略图说明。
2 当房屋墙体为向外倾斜时，边长尺寸量应至倾斜位置底部。
3 当房屋斜坡屋顶及倾斜墙体层高难以量取时，应量取室内净高2.10m处，并同时量取对应定位数据。
3.2.4 阳台、平台、廊、窗数据采集应按以下要求实施：
1 阳台需采集数据包含：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构尺寸，阳台顶板至底板垂直距离。当阳台围护结构凸出阳台底板时，应采集阳台底板水平投影距离。
2 平台需要采集数据应包含：平台下方建筑外围尺寸、平台下方建筑外围和平台周围建筑外围相对位置数据。
3 有柱廊时，应取廊柱之间、廊柱和廊围护结构之间相对位置数据。无柱廊时，应量取廊顶盖水平投影面积及位置数据。对异型柱所组成围护结构，应量至异型柱外围2.20m或净高2.10m处作为围护尺寸。
4 窗需要量取窗外侧和主体墙体位置数据，量取窗台和楼（地）面之间位置数据，窗底板到顶板之间垂直距离。
3.2.5 建筑物内外墙体数据采集应按以下要求实施：
1 采集建筑物内边长和墙体厚度数据时，应在未进行装饰贴面处理部位量取。
2 采集建筑物外边长和墙体厚度数据时，应沿建筑物外墙体最外层表面勒脚以上量取数据。（不包含装饰性贴面）
3.2.6 车位（地下车位）、商业摊位等特殊房屋数据采集应按以下要求实施：
1 车位（地下车位）、商业摊位界线确定应经计划、消防审核经过。界线宜由界址点或线界组成。
2 以界址点或线界连线作为界线车位、商业摊位，建筑面积应量取相邻界址点或线界各自相对位置数据。
3 车位、商业摊位有围护结构，量取围护结构内空间距离和围护结构厚度。
4 对地下空间（含地下室）进行边长测量时，可实测室内边长和外墙厚度。当外墙厚度无法实测时，可采取建设工程施工图数据。
3.2.7 房屋边长数据采集应按以下要求实施：
1 住宅或写字楼应按套或分单元采集；
2 共有建筑面积边长数据应分层采集；
3 自建房或独立产权房屋建筑面积边长数据应分层采集；
4多产权房建筑面积边长数据应按单元采集，其共有面积边长应分层采集。
3.2.8 房屋信息数据采集应按以下要求实施：
1 房屋信息数据采集时应确定内容包含：建筑物名称、房屋坐落、房屋幢号、户（室）号、房屋产别、建筑结构、房屋用途、房屋建成年份、房屋层数等和建筑物相关权利人及委托人信息等。
2 建筑物名称应依据当地地名委员会同意名称采集。
3 房屋坐落、房屋幢号应依据当地公安部门批复(证实)进行采集。
4 房屋产别应按《房产测量规范》GB/T17986—附录A中表A4采集。
5 房屋结构应依据经审核建筑施工图相关内容进行采集，或参考GB/T17986—《房产测量规范》附录A表A5采集。
6 房屋用途应依据计划部门批复计划内容进行采集。
7 房屋建成年份应按房屋实际完工年份采集。拆除翻建房屋，按翻建完工年份采集。
8 房屋总层数应按本标准要求，并参考计划许可证实地进行采集。房屋层高误差和限差应满足本标准第6.1.4条款边长丈量二级精度要求。
9 建筑物相关权利人及委托信息包含：权利人和委托人姓名（名称）、地址、联络方法等。

4 房屋建筑面积计算要求

4.1通常要求
4.1.1 计算全部建筑面积应按下列要求实施：
1 永久性结构单层房屋其层高大于2.20m时，应按一层计算建筑面积。多层和高层房屋应按各层建筑面积总和计算。
2 房屋自然层内局部楼层设有夹层、插层、技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层及楼（电）梯间等，高度在2.20m以上时，面积应按其水平投影面积计算。
3 穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅面积均按一层计算建筑面积计算。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上时，面积应按其外围水平投影面积计算。
4 房屋内楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等应按房屋自然层数计算建筑面积。
5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房、设备间等，建筑面积应按其外围水平投影面积计算。
6 挑楼、全封闭阳台面积，应按其外围水平投影计算。
7和房屋相连有柱走廊，层高在2.20m以上时，面积应按其柱外围水平投影面积计算。
8 房屋间永久性封闭架空通廊，层高在2.20m以上时，面积应按外围水平投影面积计算。
9 地下室、半地下室及其对应出入口，层高在2.20m以上时，应按其外墙（不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（地下室根据外墙投影面积计算。）
10 有柱或有围护结构门廊、门斗，应按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。
11玻璃幕墙，金属板幕墙及其它材料幕墙作为房屋外墙时，应按外围水平投影计算建筑面积。现有主墙，又有幕墙时，以主墙外围水平投影面积计算。
12 属永久性建筑有柱或非单排柱车棚、货棚、站台、加油站等，层高在2.20m以上时，应按柱外围水平投影面积计算。
13 和室内相通，含有房屋通常条件，并能正常利用伸缩缝、沉降缝，应按外围水平投影计算。
14 依坡地建筑物吊脚架空层，深基础架空层，设计加以利用，且有围护结构，应按层高在2.20m以上或净高在2.10m以上部位外围水平投影面积计算。
15 立体书库、仓库、车库、机械车库等有结构层，按其层高＞2.20m结构层建筑面积总和计算。内部无结构层不管其高度和停放层数，均按一层计算。
16 有围护结构舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积实际层数计算。
17 有永久性上盖，有柱和围护结构场馆看台，层高大于2.20m时，按柱或围护结构外围水平投影面积计算建筑面积；场馆内有结构层多层，应按多层面积计算；场馆看台下方加以利用，且高度在2.20m以上部位，应按其结构层水平投影面积计算。
18 原始设计斜面结构屋顶下面加以利用空间，层高在2.20m以上或屋面底板距楼面净高在2.10m以上（含2.10m，下同）部分，应计算建筑面积。
4.1.2 计算二分之一建筑面积应按下列要求实施：
1 和房屋相连，有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。上盖水平投影超出底板外沿，以底板围护结构外围水平投影面积二分之一计算；围护结构超出上盖应按其上盖水平投影面积二分之一计算。
2 属永久性建筑独立柱、单排柱车棚、货棚、雨篷、站台、加油站、收费站等，层高在2.20m以上，应按其上盖水平投影面积二分之一计算。
3 有顶盖未封闭挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。当围护向内倾斜时，应按围护上沿外围水平投影面积二分之一计算；当围护向外倾斜时，应按底板外围水平投影面积二分之一计算；当围护超出上盖投影时，应按其上盖水平投影面积二分之一计算；上盖投影超出围护时，应按围护结构水平投影面积二分之一计算。
4 有顶盖不封闭永久性架空通廊，应按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
5 有永久性上盖，无围护结构场馆看台，层高≥2.20m，应按其上盖水平投影面积二分之一计算。
4.1.3 不计算建筑面积应符合以下要求：
1 层高在2.20m以下技术层、夹层、插层、架空层、车库层、地下室、半地下室等。
2 突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，和有主墙体玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙等。
3 房屋之间无上盖架空通廊。
4 无顶建筑，房屋天面、天面上花园、泳池、眺望间等景观建筑设施。
5 和室内不相通平台、花台、晒台，挑台、挑廊、檐廊，和房屋间伸缩缝等。
6 建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。
7 骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分，临街楼房、挑廊下底层作为公共道路、街巷通行（关键通道，边上无人行道），不管其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。
8 利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造房屋。
9 房屋主墙外保温层、防潮层、采光井等其它装饰性材料贴面。
10 独立烟囱和亭、塔、油（水、气）罐、池、地下人防干、支线等。
11 活动房屋、临时房屋、无顶盖或部分坍毁房屋。
12 无永久性顶盖架空走廊和用于检修、消防室外钢梯、爬梯等。
13 最大进深＜1.00m未封闭阳台、挑廊等。
14 顶层檐口以上用结构层（楼板）全封闭，应视为隔热层不计算建筑面积。
15楼梯已计算建筑面积，其下方空间不管是否利用，均不计算建筑面积。

4.2 计算细则
4.2.1 层高及净高计算应按下列要求实施：
1 层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间垂直距离；净高取楼（地）面至上部楼板底面之间垂直距离。结构面可包含厚度小于0.02m结构找平面层（图4.2.1-1）。
2 同一楼层外墙以内建筑空间中，当结构梁、反梁、垫层等形成局部高度不足够2.20m部分，其层高应取所在楼层层高值；当局部净高度不足2.10m部分，其净高值应取所在楼层净高值（图4.2.1-1）。

4.2.2 特殊房屋面积计算应按下列要求实施：
1 建筑物内由非规则（倾斜、弧形）等非垂直墙体组成，应按层高在2.20m以上计算建筑面积；当不含有条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部位水平投影面积计算。
2 当建筑墙体向内倾斜时，应按其室内净高在2.10m以上水平投影部位计算；当建筑墙体向外倾斜时，按底板墙体外围水平投影面积计算。
3 坡屋顶、拱形建筑，应按层高在2.20m以上部分面积计算；当不含有条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部分水平投影面积计算（图4.2.2-1）。

4 多排柱车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,若柱为内倾斜柱，应以柱距离地面2.10m处连线水平投影面积计算；柱为外倾斜柱，则应以柱最底端外侧连线水平投影面积计算（4.2.2-2）。

4.2.3 阳台、平台（露台）、复合阳台区分应符合以下要求：
1 阳台和平台区分：包含底板是借助于下层屋面或独立悬挑、台下方是房间或阳台，台上方有盖者应为阳台，无盖者应为平台（图4.2.3-1）。

2 凸、凹阳台区分：含有两个（含两个）以上连续对外开敞面阳台应为凸阳台；只有一个对外开敞面阳台应为凹阳台。详见图4.2.3-2

3 凸、凹阳台计算按下列要求实施：
1） 有顶盖不封闭凸阳台，应按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
2） 有顶盖不封闭凹阳台，进深≥2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积计算；进深＜2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
4 复合型阳台由凸、凹两部分组成阳台为复合型阳台（图4.2.3-3）。

5 复合阳台计算按下列要求实施：
1）有柱不封闭复合阳台，当凹入进深≥2.10m时，凹入部分应按结构外围水平投影面积计算；凸出部分应按其柱或围护结构外围水平投影面积二分之一计算；当凹入进深＜2.10m时，复合阳台应按其柱或围护结构外围水平投影面积二分之一计算；
2）无柱不封闭复合阳台，当凹入进深≥2.10m时，凹入部分应按结构外围水平投影面积计算；当凹入进深＜2.10m时，应按其凹入部分结构外围水平投影面积二分之一计算；凸出部分按围护结构外围水平投影面积二分之一计算；无围护结构，不应计算建筑面积。
6有顶盖不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，应按其围护结构或围护物外围水平投影面积二分之一计算；当其上盖高度达成或超出两个自然层，且在垂直空间范围内，无水平横梁、挂墙等结构时，阳台不应计算建筑面积；不然，应按结构层认定，计算二分之一建筑面积。详见图4.2.3-4

7高层中二户共有消防阳台，由栏杆分隔但阳台底板相连两个相邻阳台，可按分隔栏杆作为界线，分别计入各户（室）阳台建筑面积；独户（室）中消防或封闭情况相同双阳台，可按单阳台计算建筑面积（图4.2.3-5）。

8 对顶层和非标准层不封闭阳台，以该幢建筑标准层层高二倍作为阳台有没有上盖认定标准；无标准层时，以6.00m作为认定标准。当阳台高度在2.20m～6.00m时，认定有顶盖，不然为无顶盖。当顶层或退层阳台上盖为斜屋面时，阳台上盖高度取阳台底板和上层斜屋面最低点间垂直距离。
9 在一幢房屋上、下层阳台水平投影线不完全重合时（即左右或前后错开）时按以下要求计算（图4.2.3-6）：
1）当上层顶盖投影进深＜1.00m或重合部分小于下层阳台面积二分之一时，不应计算建筑面积；
2）当阳台进深≥1.00m且重合部分大于下层阳台面积二分之一时，应按重合部分水平投影面积二分之一计算。
3）当复合阳台凸出进深＜1.00m或凸出重合部分小于下层阳台凸出面积二分之一时，凸出部分不计算建筑面积。当凸出进深≥1.00m且凸出重合部分大于下层阳台凸出面积二分之一时，应按重合部分水平投影面积二分之一计算。

10住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（在地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台要求计算面积。
11 在建筑物中设置，和公共走廊、通道相通、含有一面以上（含一面）直接对外开放、用于绿化、休闲公有建筑空间，且结构和阳台类似公共阳台，应按本规程中相关阳台要求计算面积。
12 住宅第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空建筑空间，有围护结构或围护物时，当上方建筑形成为阳台时，则该部分作为阳台，应按本规程中相关阳台要求计算面积；当上方是房屋建筑时，下方应视为门廊或门斗，按门廊或门斗要求计算（图4.2.3-7）。

4.2.4 花池、空调机位计算应符合以下要求（图4.2.4）：
1结构墙体以外不计算建筑面积。
2利用阳台建筑内部分隔形成花池、空调机位等，应作为阳台部分计算建筑面积。
3单独向阳台及建筑内部空间凹进，内部隔墙为非结构墙体，应计算建筑面积；内部隔墙为结构墙体，不应计算建筑面积。

4.2.5 凸窗、落地窗计算应符合以下要求：
1凸窗窗台和地面＜0.30m且净高≥2.10m，按落地窗计算建筑面积；凸窗窗台和地面≥0.30m时，按凸窗，不管高度不计算建筑面积；凸窗净高≥2.10m且凸窗进深≥1.00m时，凸窗计算建筑面积，不然不计算建筑面积；净高≥2.10m落地窗，不管进深，计算建筑面积（图4.2.5-1）。

2窗体未凸出外墙窗（图4.2.5-2a）、或窗体上（下）方凹入部分以多种类型建筑材料封闭窗（图4.2.5-2 b、c）均不视为凸窗，当净高≥2.10m时，计算全部建筑面积。

3对上反梁外侧另有结构横梁窗，取横梁为外墙，其横梁以外部分视为凸窗，当凸窗横梁以内部分净高≥2.10m时，应计算全部建筑面积; 当凸窗横梁以内部分净高＜2.10m时，应不计算建筑面积; 对下反梁外侧另有结构横梁窗，当凸窗窗台高度≥0.30m且凸窗横梁以内部分净高＜2.10m时，应不计算建筑面积。当凸窗窗台高度＜0.30m且凸窗横梁以内部分净高≥2.10m时，应按落地窗计算建筑面积（图4.2.5-3）。

4阳台内凸窗或花池，当凸窗不计算建筑面积时，所占用阳台或花池空间应计入阳台建筑面积（图4.2.5-4）。

4.2.6 采光井、管道（井）计算应符合以下要求：
1 管道（井）应包含：通风、垃圾、排烟、上下水管、暖气、通讯或电缆等。
2 房屋内各类管道（井），应按自然层数计算建筑面积。
3 在建筑物主体以外管道（井），不计算建筑面积。
4 地下室或半地下室所使用采光井，不计算建筑面积。
5 地下室或半地下室其主体以内管道（井），在地下部分按其经过地下室或半地下室层数计算建筑面积，并计入地下室或半地下室共有建筑面积。
6 当管道（井）在地面建筑物内部时，应计入地上功效区或层共有建筑面积。
7 借助四面建筑围成，中间设置有盖采光井，当为多户共有，不计算建筑面积；独户（别墅、自建房）专用时，应计算建筑面积。
4.2.7 室内楼（电）梯面积计算应符合以下要求：
1 在建筑外墙或主体结构以外，和建筑物主体相通且有二面以上围护墙体楼(电)梯，为室内楼梯。在建筑外墙或主体结构以内楼梯，均视为室内楼梯。
2 室内楼梯不管其本身怎样