毕业论文设计基于scp框架的昆明市房地产新政调控效果分析.doc

本科生毕业论文

题 目 基于SCP框架的昆明市房地产新政调控效果分析
The analysis of regulation effect about real estate in KunMing based on SCP frame
学 院： 政法与经管学院
学生姓名(学号)： 方敏（2008150123）
指导教师(职称)： 郑翠霞(副教授)
专 业： 经济学
年 级 （班级）： 2008级1班

诚信承诺

本人慎重承诺和声明：

我承诺在毕业论文活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中未剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，未篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。

学生（签名）：方 敏

2011年11月23日

摘要
在房价一直呈现显著上涨态势的背景下，为维持房地产产业持续健康发展，国家出台了一系列政策抑制房价的过快上涨、房地产市场的过热，促进房地产供求结构的合理化。此次调控与以往的相比，不仅力度大，而且措施严，这势必会对房地产市场造成影响，与此同时，及时对政府调控的效果进行有效分析将有助于调控措施的有效实施，提高调控的效果，完善此过程中的不足。因此，本文在此背景下运用SCP模型以及定性与定量分析相结合的方法，从房地产行业的市场结构、企业行为和经营绩效三个角度，分析新政对昆明市房地产市场的调控效果以及调控带来的负面影响，并为提高调控的效果提出了针对性建议，对下一步房地产市场的调控政策具有一定的意义。

[关键词]房地产；新政；市场结构；市场绩效；市场行为；调控效果

Abstract
House prices have been rising significantly in present situation background, in order to maintain the sustainable and healthy development of real estate industry, the country has issued a series of policy inhibition of house prices rise rapidly, inhibit overheating property market, promote the rationalization of the real estate supply and demand structure. The regulation and previous compared with, not only great efforts, and strict measures, inevitably impact on the real estate market, at the same time, the effect of government regulation in effective analysis will help control the effective implementation of the measures, improve the effect of regulation, perfect the process insufficiency. Therefore, this article in this context use SCP model and combined with qualitative analysis and quantitative analysis method, from real estate market structure, enterprise behavior and business performance three view, this paper analyzes on the new kunming real estate market control effect and the negative effects of regulation, and in order to improve the control effect puts forward corresponding Suggestions to the next step of the real estate market control policy has certain significance.

Key words] real estate；new policy；the regulation effect；market structure；
market conduct；market performance
1 相关理论概述
1.1 SCP理论
SCP理论是由哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论，作为正统的产业组织的基本理论,它以新古典学派的价格理论为基础,以实证研究为主要手段把产业分解成特定的市场，按结构、行为、绩效对产业进行分析,构架了系统化的市场结构(Structure)--市场行为(Conduct)--市场绩效(Performance)的分析框架(简称SCP分析框架)。该理论对于研究产业内部市场结构、主体市场行为及整个产业的市场绩效受外部冲击的影响有现实的指导意义。在短期，关于三者之间的关系目前存在两种相对应的假说:即共谋假说和有效结构假说。共谋假说强调市场结构是市场绩效的外生主导变量,即市场结构决定市场行为,继而决定市场绩效。有效结构假说强调市场结构是市场绩效的内生变量,即企业效率决定了市场结构。而在长期中，三者之间的影响往往是双向的。
市场结构：主要是指外部各种环境的变化对企业所在行业可能的影响，包括行业竞争的变化、产品需求的变化、细分市场的变化、营销模型的变化等。主要从该行业的市场集中度、产品差异化以及进入壁垒三个方面来分析市场结构状
况，其中衡量市场集中度的常用指标有CRn和赫菲德尔--希曼指数。
市场行为：主要是指企业针对外部的冲击和行业结构的变化，有可能采取的应对措施，包括企业方面对相关业务单元的整合、业务的扩张与收缩、营运方式的转变、管理的变革等一系列变动。
市场绩效：主要是指在外部环境方面发生变化的情况下，企业在产量、价
格、利润等方面的最终经济成果。而本文主要从房地产行业的利润率或市场占有率等方面来分析其市场绩效1。
1.2相关指标
在本文的研究分析过程中，基于直观、常用、简单易行的原则，主要选用了以下几个指标：
1.2.1市场绩效相对指标：销售额、销售利润率
销售额，即一定时期内纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价1资料来源：苏东水.产业经济学[M].高等教育出版社，2005年
款和价外费用，不包括收取的销项税额。用公式表示为：销售额=价格×销售量
在对市场绩效的衡量中，利润率是比较常用的重要指标，产业或者企业常用利润率来衡量资源配置优化与否。一般来说，利润率越高，表明该市场越偏离完全竞争的状态，因此利润率也作为研究市场结构对市场绩效影响的一个指标。
1.2.2行业集中度指标
行业集中度是指该行业规模最大的前几位企业有关数值（可以是产值、产
量、销售量等）所占整个市场或行业的份额，是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，用来衡量企业的数目和相对规模的差异，是市场势力的重要量化指标。用CRn指数是表示产业中规模最大的前n家企业的行业集中度，计算如下：
已知该行业的企业的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等的情况下，其计算公式：

其中:CRn：规模最大的前n家企业的行业集中度；
Xi：表示第i家企业的产值、产量、销售额、销售量、资产总额等；
n：产业内规模最大的前几家企业数；
N：产业内的企业总数。
通常n=4或者n=8，此时，行业集中度就分别表示产业内规模最大的前4家或者前8家企业的集中度。即CR4和CR8。一般认为，如果行业集中度CR4或CR8＜40，则该行业为竞争型；如果30≤CR4或40≤CR8，则该行业为寡占型资料来源：苏东水.产业经济学[M].高等教育出版社，2005年
。
1.2.3市场结构分类指标
(1)贝恩的分类方法
美国经济学家贝恩根据产业内前四位和前八位的集中度指标来划分某个产业的市场结构，具体情况见表1-1：
表1-1 贝恩的市场结构分类
集中度
市场结构
C4值（%）
C8值（%）
寡占I型
85≤C4
-
寡占II型
75≤C4<85
85≤C8
寡占III型
50≤C4<75
75≤C8<85
寡占IV型
35≤C4<50
45≤C8<75
寡占V型
30≤C4<35
40≤C8<45
竞争型
C4<30
C8<40
资料来源：贝恩.《产业组织》
(2)植草益的分类方法
在贝恩的基础上，日本学者植草益将市场结构作了进一步的细分，将市场结构粗细分为以下几种，具体内容见表1-2。
表1-2 植草益的市场结构分类
市场结构
C8值（%）
产业规模状况（亿日元）
粗分类
细分类
大规模
小规模
寡占型
极高寡占型
70<C8
年生产额>200
年生产额<200
高、中寡占型
40<C8<70
年生产额>200
年生产额<200
竞争型
低集中竞争型
20<C8<40
年生产额>200
年生产额<200
分散竞争型
C8<20
年生产额>200
年生产额<200
资料来源：植草益.《产业组织论》
2 2011年房地产新政简述
房地产宏观调控是在房地产市场配置资源失灵的情况下，相应的政府干预行为。2011年为了克服市场机制在一些方面的失效，政府主要从“限购”、“限贷”、“限价”三个方面出台了一系列政策对房地产进行了一定的调控。
2.1新政出台的背景
2.1.1经济背景：经济稳定增长，物价上涨压力持续攀升
2010 年全年GDP 增长10.3%，固定资产投资增长24.5%，表明经济向好趋势不变。另一方面，2010 年12 月，CPI 同比上涨4.6%，环比下降0.5 个百分点，但同期M2 和人民币贷款余额增长率分别为19.7 和19.9%，较上月加快0.2 和0.1 个百分点，连续两个月增速加快，物价上涨压力持续攀升。另外2011年作为“十二五”规划的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与创新等均需要资金扶持，而长时间以来楼市的上涨吸引了大批资金，因此抑制楼市过热使资金重回实体经济也是当前需要。
2.1.2房地产市场：政策逐渐消化，房价仍持续上涨
近年来房价过快上涨，一方面超出了居民的支付能力，引起公众不满；另一方面助长了投机活动，带动新一轮的房地产投资热潮。而2010年为抑制房价的快速、过高增长，中央相继出台了 “新国十条”、 “新国五条”等强有力的政策 ，政策出台频率之高、手段之多及力度之严都创造了历史，被普遍称之为“史上最严”的调控。虽然取得了一定的效果，但在9.29新政后不久，房价仍普遍呈快速上涨趋势，使2010年政府的调控最终失效。这是因为几轮调控始终没有触及到房价问题的根源，每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效”的局面。为此政府为巩固和扩大调控成果，2011年初对稳定房价调控重拳出击，“新国八条”横空出世。这是“1.26新政”（新国八条）出台的本质诱因。
2.2新政要点简述
2.2.1中央政策要点
2011年以来中央相继出台了一系列直接的、间接的“限购”、“限贷”、“限价”等房市政策，但其中最主要的是1月26日颁布的　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国八条”，因此本文分析的主要是1.26新政对昆明市房地产调控的效果，其调控措施要点对比如表2-1：
表2-1 “新国八条”、“国五条”调控要点
要点对比
2011.1.26（新国八条）调控措施要点
2010.9.29(国五条)调控措施要点
相关税收政策
买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
限购
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数
住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，并暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
问责
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力等问题，也纳入约谈的问责范围。
明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。
资料来源：根据相关资料整理而成
“新国十条“还涉及了要加大保障性安居工程建设力度、坚持和强化舆论引导及要求合理确定各的确年度新建住房价格控制目标和其他一些间接调控政策等内容。另外，各部门也根据业务主管范围出台了相关政策，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。如国土部门从加大住宅用地供应量和完善招拍挂制度两方面入手，重点抑制土地价格的过快上涨并积极增加保障性住房用地的有效供给。同时，加息、存款准备金率上调等宏观经济调控措施密集出台，上半年央行3次加息，贷款利率达到7.05个百分点， 6次上调存款准备金率，使大型金融机构存款准备金率达21.5%的历史高位，严控金融机构信贷额度，以加快资金回笼，收缩市场流动性。
2.2.2云南省地方政策
今年1月1日开始，昆明市预售许可证的发放正式执行新规，即“7层”门槛，成为取得预售证的硬性指标，同时，也对房价公示、合同备案、客户认筹、购房选房等发面进行规范。1月31日，为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场健康发展，云南省人民政府正式出台了十项政策措施。《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》中明确提出：（1）加强房地产市场调控 （2）多渠道增加城乡住房供应 （3）成立建设投资公司建保障房 （4）购房不足5年者转让　营业税按销售收入全额征收 （5）二套房首付款比例不低于60% （6）保障房用地供应不低于总量的70% （7）房价上涨过快城市　从严制定执行限购措施 （8）建立房价监测机制 （9）必须实行“限房价、竞地价” （10）营造房地产市场　健康发展舆论环境 。
其后，昆明市于3月颁布“限购令”细则，至此，昆明市四区和呈贡新区正式纳入限购范围。之后的4月份，云南省各市（自治州）陆续公布房价调控目标， 5月1日开始，昆明也正式执行商品房明码标价的新规，购房流程进一步规范。
另外，在新政的基础上，云南省还陆续台了相应的一系列土地政策、保障性住房政策等调控措施。
从上述措施要点可以看出，房地产行业从前期开发到终端销售均受到不同程度的限制，新政的主要目的是要抑制不合理住房需求，增加住房有效供给以及加强市场监管，最终稳定房价、抑制房地产的过热增长，从而实现房地产市场的合理化。而且从中央到地方，房地产调控不仅力度大，密度大，而且措施越来越严，
因此新政的实施势必会给昆明的房地产带来影响，那到底这一系列的宏观调控对昆明市的房地产有哪些具体的影响，新政的效果具体又如何？
3 新政对昆明市房地产市场的影响
在短期，由于新政出台对房地产的影响首先体现在市场绩效的变化，因此本文采用了有效结构假说，即市场绩效的变化继而引起市场行为、市场结构的变
化。因此，将新政后房地产市场产生的一系列变化都可看作是新政所带来的影
响。
3.1新政对昆明房地产市场绩效的影响
新政对昆明房地产市场绩效的影响，在短期看来，主要表现在房产成交量和成交均价及销售额的变化上。根据上文所述的“销售额=销售量×价格”，而销售额与利润率又呈一定的正比关系，可见新政对昆明房地产市场的影响最终还体现为对利润率的影响。另外由于受影响最大的产品是商品房以及自身技术的缺陷，因此在此仅以商品房为例来进行分析。
3.1.1成交量的变化
新政出台后，对房地产市场绩效的影响中，首先反映出的变化就是房地产的成交量。其变化如图3-1所示：

资料来源：云南房网
由图3-1显示，在新政未实施的1月，众所周知是2011年以来行情最好一个月，成交12592套，成交量占半年30%，远远高于其他几月份。随着“国八条”和“限购令”的出台，今年昆明楼市的“金三”未现，“银四”表现疲态，“红五月”不红，以及“金九”也并不太理想。虽然今年前9个月以来，昆明市主城区共成交商品房55164套，成交面积463.02万平方米，同比去年1至9月的成交套数48054套，涨幅为14.8%，同比成交面积383.99万平方米，涨幅为20.6%。但各月成交量相对于1月在下降，且随着调控政策的继续推进，增长缓慢，供求结构也逐渐变化。
3.1.2成交价格的变化
新政的实施下，随着昆明房产成交量的变化，其商品房价格也出现了相应的变化。其变化趋势如图3-2：

资料来源：云南房网
从图3-2可以看出，“限购令”实施以来，前几个月昆明市的商品的价格既没有继续大幅度上涨，也没有明显回落，但6月房价增长幅度相对较大，且在8月突破了万元，出现了暴涨。总体上这八个月来成交均价为每平方米7455元，同比去年1至8月的6346.63元/平方米，成交均价的涨幅为17.5%，每平方米上涨1108.4元。所以相对于去年，新政后昆明的商品房价仍处于不降状态，虽然在上半年总体上呈小幅慢步的温和上涨态势，但之后上涨趋势开始变大。
3.1.3销售额的变化
由于从1月以后房地产成交量在相对减少，价格在小幅度上涨，根据销售
额=销售量×价格，最终昆明房地产企业的月度销售业绩也要发生变化。见图3-3：
资料来源：云南房网
从图中可以看到，在今年第一季度，商品房的销售额在新政出台后开始急剧下降，在2月份达到最低点，这主要是受限购政策和市场淡季的双重影响；到了3月份开始上升，并在四月份达到最高点后开始走向低迷状态，直到8月又出现了回暖现象，但相对于1月份， 8月的成交金额仍处于下降状态，下降幅度为36.8%。总体上，八个月的总销售额达到了293.65亿元，与上年同期的214.14亿元相比，明显在上涨，且涨幅达到了37.1%，虽然整体来看，相对于去年，房地产企业的销售额仍增不减，但增长幅度在减缓。不过，新政实施半年多后，昆明房产企业的月度销售额同比未实施“新国八条”的1月都有不同幅度的下降。
3.1.4利润率的变化
至于目前昆明房地产行业的平均利润究竟有多少，至今并无权威的统计。而有关数据显示，2011年三季度，全国29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。
另外除了通过上文对新政后房地产企业的销售额分析外，再加之在通货膨胀的背景下使得产品成本增长，由此可见，昆明房地产企业的平均利润率也受相应影响，可以推测整个行业的平均利润率也减缓。
3.2新政对昆明房地产市场行为的影响
目前情况下，刚需购房者依然是楼市中份量最重的群体，因此，面对销售难、回款难和融资难的三难局面的考验，为了改善这种境况，企业必然会采取一定的应对措施，其中最常见的是采取降价促销、转让股权等多元化融资渠道。
3.2.1促销、降价行为
根据以上的分析，新政之下昆明商品房的成交价格和成交量都受到较大影响。目前商品房市场观望情绪严重，一边是购房者期待房价下跌，一边是开发商死扛，但随着价格和成交量逐步走低，房地产开发商的资金链开始出现了不同程度的紧张态势。为防止资金链断裂的风险，待售商品房等企业存货快速转化为销售收入，已成为房地产开发企业发展的关键，因此昆明楼市打折、促销等活动已经普遍出现，以此提升销售额来回笼资金缓解困境，并趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。
从今年开始，昆明房地产市场虽然未出现明显的降价潮，但楼盘优惠活动逐渐增多，楼市出现低价开盘、打折促销等举措逐步出现，多家在售或即将开盘项目，相较以往，均有大幅优惠推出。其中，春城慧谷推出团购活动，最高优惠13万；汇都国际推出7周年庆团购活动，团购让利高达7%， 新亚洲欢乐城在售房源，最高优惠达10%， 而南亚未来城则实施购买房赠送购房补贴、装修基金（最高可达3万元，可冲抵房款）等措施……。甚至云南的地产老大俊发地产，刚进入8月，就旗帜宣明地提出响应国家宏观调控，将其7月底开盘的全部为精装修住宅滨江俊园二期顺势降价20%，之后又再次积极扛起昆滇楼市“降价大旗”。而在金九的秋交会上，108个参展楼盘中，购房优惠在3%-8%之间，个别楼盘甚至达到10%的优惠，高于去年。另外， “免费试住5年”、“买房送车”等促销标语也在报纸、电视等媒介上频频出现。
企业的降价行为已引起了购房者和其他房地产企业的极大关注，购房者继续观望，而其他房地产企业将会根据市场情况随时调整自己的销售战略。如果不能及时抢占先机，那么企业将会失去竞争力，甚至会被市场淘汰，而且继续进行一段时间的调整，整个房地产行业将面临一次洗牌。另外，由于市场结构与市场行
为的影响 是双向的，价格竞争将会使得市场竞争越激烈，从而导致房地产市场集中度上升。
3.2.2企业的融资行为
由于新政的出台，企业的销售额减少，再加上房地产企业的信托融资通道由于受到新政的影响，难度不断加大，从而导致房地产企业资金来源增速持续放缓。另外，2011年的货币政策逐步收紧，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，据估计，每上调存款准备金率0 .5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难，大大加剧了房企的资金链问题。因此，2011年截止10月，已有29家房地产类上市公司公布三季报，显示三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。
在这种情况下，昆明的房地产企业也积极的拓展多元化的融资渠道、加快资金回笼。比如，部分房企开始转让股权，其中在今年三月云南豪峰房地产开发有限公司就已发布转让其100%股权的公告，昆百大也准备在十月转让旗下两家和地产业务相关的子公司100%股权。另外除票据、信托、基金等使用更多之外，企业间的联系也越来越紧密。目前企业间合作的情况无非两种：一是土地，二是资金。目前在昆明城投作为云南省的投融资平台，无论是土地和资源都是比较集中，因此，在市场上，地产企业寻求云南城投合作的比较多，比如同德实业与城投合作的项目同德昆明广场等。
然而，企业与企业间加强合作，特别是房地产行业内优势企业适时收购一些资金链紧张的项目和企业，有利于减少成本和资金风险，这样不仅仅可获得优质土地资源，相比价高者得的土地市场而言，成本的优势更具吸引力。而这些企业行为势必将会使得房地产市场的企业的总数减少，集中度提高，规模经济效应更加明显。
3.3新政对昆明房地产市场结构的影响   
为了应对新政带来的不利影响，企业要采取相应的对策，对战略作一定的调整，而这些市场行为势必会引起市场结构的变化。本文分析房地产业市场结构的变化主要选取行业的进入壁垒和市场集中度两个指标进行分析。
3.3.1市场进入壁垒的变化
房地产业属于资本密集型，本就具有较高的行业资本进入壁垒，又由于政府对房地产具有管制权、征收权、征税权等权利，新政的出台将大大提高市场进入壁垒。房地产投资所需的资金巨大，一般房地产开发的三个阶段（取得土地、施工和销售阶段）都离不开银行的支持。现在由于政策的调整，通过银行进行融资变得更加困难，根据新政的内容，央行及银监会通过资金回笼严控房地产类贷款，银行对开发企业和个人购房者实行严格的信贷政策，来减少市场上的资金充裕度并实时防范未来房地产市场变化引发的各类风险。这就意味着要进入房地产市场，资本就是一道大的关卡，从而限制了更多企业的进入。因此以上措施及市场行为最终将导致房地产市场进入壁垒提高。
3.3.2市场集中度的变化
随着新政的出台，企业采取的市场行为对市场集中度有一定的影响，如降价促销使得竞争激烈，从而降低了市场集中度，而进入壁垒的提高、收购则会使得集中度增加。那么集中度到底有着怎样的变化呢？下面将通过对比2010年和2011年第二季度的集中度（以销售额为指标来计算）来判断其变化（见表3-1）。
表3-1 2010年昆明房地产企业销售额排名
排名
1
2
3
4
5
6
7
8
企业
伦华
诺仕达
中豪
盛高
万达
金福
鑫益
俊发
销售额（亿元）
18.18
16.49
15.55
12.01
10.41
9.06
8.82
8.48
资料来源：搜狐焦点昆明房地产门户
由表3-1可见，排在第一名的销售额为18.18亿元，10亿元以上的有五家，占了73.33%。可见昆明地产业具有一定的垄断性。从公布的数据得到，2010年昆明商品房的销售总额为383.6亿元，再根据表3-1中的数据，可以计算出去年昆明房地产业的行业集中度指标为：
CR4=(18.18+16.49+15.55+12.01)/ 383.6=16.22%
CR8=(18.18+16.49+15.55+12.01+10.41+9.06+8.82+8.84)/383.60=25.81%
再来看2011年第二季度的集中度情况。如表2－2所示，2011年昆明房地产企业的销售额整体都不是很高，第二名与第三名的差距较大，达1.24亿元，第三名和第四名的差距也较大，相差1亿元，这说明其集中度在提高。
表3-2 2011年第二季度昆明房地产企业销售额排名
排名
1
2
3
4
5
6
7
8
企业
万科
俊发
亚龙
国资
万达
启鸿
华飞
星耀
销售额（亿元）
4.51
4.11
2.87
1.87
1.65
1.36
1.10
1.08
资料来源：搜狐焦点昆明房地产门户
据数据统计，2011年第二季度的商品房销售额为106.58亿元，再根据表3-2中的数据，可以计算出今年第二季度房地产业的行业集中度指标为：
CR4=(4.45+4.11+2.87+1.87)/106.58=12.54%
CR8=(4.45+4.11+2.87+1.87+1.65+1.36+1.10+1.08)/106.58=17.40%
将2011年第二季度和2010年的行业集中度指标结果对比贝恩和植草益的市场结构分类情况（见表1-1和表1-2），可以看到昆明房地产业的市场结构属于贝恩分类中的竞争型、植草益分类中的分散竞争型。且通过比较得到，今年第二季度的集中度比2010年的行业集中度略小，可以看出经过市场调整，昆明房地产的集中度却在下降。这是因为市场结构的调整需要很长的时间，因此，新政对房地产市场结构的调控需要随着时间的推移才能逐步显现。
以上从三方面分析了新政以来昆明房地产市场的变化，综合起来看，昆明房地产市场已明显受到了新政的影响，使昆明房地产在市场绩效、行为、结构三方面都相应地出现了一定的反应。
4 新政对昆明房地产市场调控的效果分析
4.1新政对昆明房地产市场调控的效果
通过在SCP框架下分析昆明房地产市场所发生的变化，可以看到新政给昆明房地产市场带来了一定的积极影响。
4.1.1市场绩效方面
调控政策的出台，一方面多重政策的实施缩小了有效需求的范围和规模，使房地产市场成交量下降，其中“限购令”的推出，严格控制了投机性需求，而保障房建设力度的加强也将分流中低收入人群对商品房市场的刚性需求。另一方面加大土地供应量、加大保障性住房和中小户型普通的建设，逐步增加住房的供应量，使商品房价格上涨幅度减小。同时，2011年稳健密集的货币政策，通过影响房企的市场行为进而在一定程度上抑制了商品房价大幅上涨的势头。另外，企业的销售速度放缓，整个行业的平均利润率也减缓。短期内，新政的实施最终在一定程度上提高了昆明市房地产的市场绩效,但仍与预期的结果有一定距离。
4.1.2市场行为方面
2011年，出台的对房地产市场直接调控的措施加之稳健密集的货币政策，使房地产行业资金链收紧，迫使开发商改变企业行为，表现在加快资金回笼速度、降价促销，而价格竞争将会使得市场竞争越激烈。另外经历这几轮的调控后，房地产企业进行信贷和公开资本市场融资难度加大，企业资金紧缺，促使企业融资渠道多元化，除票据、信托、基金等得到更多使用外，企业间的合作也越来越频繁。而这些市场行为将有利于房地产市场的发展、资源的合理配置，最终在一定程度上对昆明房地产的市场绩效、市场结构带来积极的影响，但与竞争比较完全的状态相差还远。
4.1.3市场结构方面
通过对昆明房地产市场结构的市场集中度和进入壁垒的分析中，可以看出：房地产业的市场结构的现状不仅会影响房地产业的市场行为和市场绩效，反过来也会受到市场行为和市场绩效的影响。虽然昆明房地产的市场绩效、行为在一定程度上能提高市场进入壁垒、市场集中度，但一方面由于时间较短，房地产企业规模小，从而昆明房地产行业市场集中度仍较低，而另一方面，却存在区域性寡头垄断。因此在短期内，新政对昆明房地产市场的调整在市场结构方面，效果很难显现，但从长远来看，随着新政的继续执行，企业的市场绩效、行为将不断提高昆明房地产行业的集中度，提高其进入壁垒，最终优化房地产市场的结构。
综上所述，在短期内，随着新政的实施使昆明房价增长缓慢，在一定程度上推动商品房供求逐渐趋于合理、促进住房的有效供给、抑制了昆明房地产市场的过热增长，总体上调控取得了一定的效果，但是离政府、公众的预期还有一段距离。因此要保持房地产市场健康平稳发展，使房地产市场结构、企业行为、市场绩效达到合理化，还需要深化土地、财政、金融等方面改革，完善房产税制度，建立房地产市场稳定发展的长效机制。
4.2新政给昆明房地产市场带来的负面影响
通过以上的分析可见，调控政策虽给房地产市场带来了积极的效果，但需要注意的是，调控的同时也带来了一些负面的影响。
4.2.1租赁市场火热
2011年，随着“限购令”的实施，部分买房者选择观望转而租房，依然带动租房市场迅速升温，在商品房成交量、成交价格步入降温通道时，租房价格却是水涨船高，不少房东为了转嫁购房成本，只能在租金上做文章，使得昆明出台“限购令”之后，租赁市场开始变得更加“活跃”，租金普遍上涨。而《商品房租赁管理办法》细则的实施，对于收入不高的人们来说在高房租的背景下，生活更是堪忧。政府实施新政的真正目的是缓解居民的住房压力，而新政在抑制投机性需求的同时，也大大的影响到住房性需求，毕竟有租房需求的居民占有较大比例，这与实施新政的根本目的是相矛盾的。
4.2.2关联产业遭受连带冲击
房地产业具有较强的产业关联度，对钢铁、建材、电力等关系国计民生的重点产业都构成直接需求，进而对煤炭、物流、汽车等重点产业也具有间接影响。作为国民经济的支柱性产业，一旦房地产交易和开发规模萎缩，必然对上述产业及其产业链造成冲击，最终对整个国民经济的良性运行造成影响。
因此，在短期，新政取得了一定的效果，但如果对政策效应进行中长期的延伸分析，除了以上负面的连带效应以外，还会发现其他一系列潜在的与新政最初目的相违背市场隐患，如新政的实施将会导致地方政府财政收入显著下降，进而导致保障性住房供给任务艰巨，以及中长期住房供求态势会扭曲等。这些问题的存在都将对房地产调控政策提出虽不迫切但却深刻的优化和调整要求，以及应对提高新政调控的有效性而采取及时的措施。
5 提高新政调控效果的建议
通过上述分析可以看出，在昆明，目前房地产业政策以及企业的市场结构还远没有起到资源最优配置的作用，虽然现阶段房地产调控取得了一定的成果，但是还存在很多的不确定性和不足之处。因此，为优化昆明房地产业组织，提出以下几点建议：
5.1合理优化昆明房地产业的组织结构
针对昆明呈下降趋势的房地产行业集中度，政府应进一步制定适度的政策性壁垒并规范政府行为，加强政府的引导推动，建立合理的进入和退出机制，将低素质和低效率的企业拒之门外，提高行业的进入壁垒，提升昆明房地产业的行业集中度，为具有发展前景的企业创造良好的竞争环境，以规范产业的市场结构和行为，达到适度竞争，促使产业的良性发展。另外昆明政府要继续制定并落实鼓励企业进行兼并、合作的政策，实现规模化发展，同时要适应市场及时加强宏观调控，规范企业行为，为市场提供有效供给，满足有效需求，促使房地产业朝着健康稳定持续的方向发展。
5.2完善昆明楼市调控政策
昆明楼市有其自身的特殊性：第一，自2008年以来，昆明的土地供应主要来自城中村改造和旧城改造，城中村数量是全国最多，加之盆地地形，土地供应必然多变；第二，桥头堡战略的实施，导致昆明的城市定位和城市价值急剧变化，这又将导致昆明房地产供求关系不可预期的变化；第三，春城和全省唯一中心城市的特点，也将导致昆明房市的多变。因此，如果要稳定昆明的房地产市场，就必须专门针对其特殊性，出台相应的措施和政策，调控其房地产供求关系。建议如下：
（1）建立三种层次的市场结构。即公共租赁房市场、限价商品房市场、不限价商品房市场，三者占比大略各占三分之一。
（2）按照三个层级市场的思路，分别针对公共租赁房市场、限价商品房市场、不限价商品房市场的各个方面实施不同的政策。如通过降低租赁环节税收、征收房屋空置税、政府提供租房补贴或奖励等措施，盘活并加强规范房屋租赁市场。
（3）昆明的房地产政策应该将主城区、呈贡、晋宁与周边的嵩明、安宁、富民、宜良等联系起来。而不是按现在的做法，四城区一套政策，呈贡一套政策，近郊郊县各一套政策，因为，这几个郊县已经越来越融入昆明的房地产市场。如果这样的三级市场体系建立起来，那么虽然昆明的房地产市场还将多变，不限价商品房价格还将大幅度上扬，但整个市场结构是相对稳定的，对于绝大多数老百姓来说，公共租赁房和限价商品房市场可以满足大家的需求。
5.3适度加强政策执行力度
（1）加强土地政策的执行力度
从目前的情况来看，昆明房地产开发企业延迟开发的问题也比较突出。建议加强对现行土地政策的执法力度，特别是要严格执行土地闲置满两年、依法无偿收回等政策，从制度和政策层面解决目前存在的囤地和延迟开发等问题，加快房地产开发进度，增加市场供给。此外，可以完善土地使用招拍卖制度，完善国有土地使用权交易的公开、公平、公正，避免土地越来越贵，成本越来越高的现象。
（2）严厉打击房地产商的暴利行为
房地产市场之所以存在巨大的利润，最根本的问题就在于国内不少住房政策不把住房投资投机与消费区分开，并利用银行的金融杠杆及优惠的税收政策鼓励住房投机炒作。因此，制止房地产暴利就要从住房市场暴利的源头入手。而要制止住房的暴利，可通过住房定价机制把房地产开发的利润限制在一定范围内，更为重要的是，要全面遏制住房的投机炒作，保证住房是居民改善条件的商品而不是赚钱的工具。综合考虑中国房地产业发展的实际情况和