建武省报〔2015〕28号省直支行关于购置中南新村支行新址营业房屋的请示.doc

(完整版)建武省报〔2015〕28号省直支行关于购置中南新村支行新址营业房屋的请示

急 件

中国建设银行武汉省直支行文件

建武省报〔2015〕28号 签发人:周辉东

省直支行关于购置中南新村支行
新址营业房屋的请示

建行湖北省分行:
为进一步合理调整网点布局，最大限度发挥网点资源效益，促进网点业务增长,提高网点竞争力，我行拟将中南新村支行迁址并购置新址营业用房，购置预算投入约2139.12万元（含税费)。现将具体情况请示如下：
一、原址基本情况和迁址的原因
（一）原址基本情况
中国建设银行股份有限公司武汉中南新村支行原址位于武汉市武昌区付家坡一路23号附4号，该支行成立于2001年,最近装修时间为2007年，房屋权属自有，营业面积460平方米。该网点在DCC系统中的注册机构编码为420127153 。
该网点现有人员9人，截止2014年12月31日，日均一般性存款余额42149万元，其中储蓄存款日均余额39844万元，企业存款日均余额2305万元，无贷款，中间业务收入204万元。2014年12月底，个人富裕客户数612个，富裕客户存款日均余额32782万元。截止到目前，网点日均实体柜员办理业务笔数678笔，附行式自助设备单台日均交易量313笔。
（二）迁址的原因
中南新村支行原址地处老城区的背街背巷，门前是单行线,近年由于城市规划及地铁建设需要，周边拆迁了很大一片，不少住户因拆迁搬移到其他地方居住,导致原有客户资源逐渐减少，存款流失，特别是近三年来该网点个人存款趋于逐年递减的趋势，三年新增合计不足伍仟万元，业务发展受到制约,迫切需要迁址。
为不流失现有的客户，我行拟将中南新村支行与之相距较近且不足300米仅一条马路之隔的省直支行专柜进行业务整合，保留中南新村支行营业机构编码。在原址设立离行式自助银行满足客户基本业务需求.
经多次调查研究，我行拟将武汉中南新村支行由湖北省武汉市洪山区付家坡一路23号附4号迁址至武汉市洪山区书城路367号、369号（即珞珈雅苑小区商业9号、10号商铺）。
近年由于武汉市城市规划和道路改造，南湖片区经过多年的发展和重新规划，已形成了超大型居住社区及南湖新城的居住核心区。虽然我行已在南湖片区设立了几个网点，但南湖片区的网点权属性质全部为租赁，网点自有率为零,迁址后，可提高南湖片区网点的自有率，最大限度的利用南湖片区的客户资源。
二、新址的基本情况
(一）基本情况
中南新村支行拟购新址位于武汉市洪山区书城路367号、369号（即珞珈雅苑小区商业9号、10号商铺）,房屋层高6米，建筑面积548平方米，套内面积497。64平方米,拟购置价格3。7万元/平方米，房屋购置总价2027。60万元，房屋开发商为武汉招银物业有限公司,法人代表谭波.开发商已提供商品房预售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证（见附件)，房产开发证件齐全。我行已按《关于加强房产购置管理严控卖方交易风险的通知》(建总财〔2011〕28号)要求，对交易对手及项目相关情况进行了尽职调查，确保款项交付后就可顺利办理两证，不会存在任何后续房屋产权纠纷。开发商在我行无贷款，和我行不存在关联关系。
拟购新址位于我行对该区域规划中心点附近，符合总行对武汉市网点整体规划要求.新址(珞珈雅苑）位于洪山区珞狮南路与二环线交汇处(傅家咀站附近)，东临60米宽珞狮南路，南临60米宽二环线，西临30米宽书城路，项目周边的社区配套及环境较为完备,交通便利,规划中预留了轨道交通8号线用地,是其未来良好发展前景的保障.周边小区、楼盘云集，交通便利，客户资源丰富，发展前景良好，是设立金融网点的理想地点。
周边客户资源详见附件。
（二）周边同类楼盘价格情况
周边主要楼盘有位于该楼盘西边的保利南湖公馆、保利心语、武昌府商铺等，门面售价情况表：
楼盘
门面
价格（元/平米）
备注
保利南湖公馆
一楼

28000元左右
一年前
保利心语
一楼

27000元左右
一年前
武昌府商铺
一楼

只租不卖
为节约成本,我行与房屋开发商进行多次商谈,房屋开发商最终按单价3.7万元/平方米售于我行。经对周边楼盘调查，发现周边楼盘与我行购买的商铺无可比性，其理由如下：
1。地理位置：我行购买的商铺地处洪山区珞狮南路与二环线交汇处，规划中预留了轨道交通8号线用地和二环线上拟建的杨泗港过江通道，将会给该项目带来交通便捷的改变和价值的提升，而周边的保利南湖公馆和保利心语少量在售的商铺，所处位置相对较偏。
2.商铺结构理想:我行购置的商铺层高为6米,而周边楼盘商铺层高为4—5米左右，另外我行购置商铺为该楼盘最佳位置，商铺结构和位置都非常理想。
3.公摊率较小:该商铺公摊率为9％,而周边楼盘商铺公摊率均为10—20%左右。
4。我行所购商铺价格低于开发商网上签约合同备案均价即4万元。
综上所述,我行认为该房屋售价3。7万元/平方米可行。
（三）拟购房产周边资源分析
拟购新址处于珞珈雅苑小区的中心地带。珞珈雅苑项目属武汉市2011年保障性住房建设计划—限价安置商品房项目。该项目一期规划净用地面积114094。68平方米，总建筑448831。95平方米，其中住宅建筑面积377534。25平方米，商业建筑面积10405.16平方米、办公建筑面积5760平方米.住宅预售对象仅为武汉大学教职工和该地块的拆迁户。该项目拟建二期（3800多户),现一期（3312户）已建成,一期入驻率为90%，二期拟于2016年完工。未来客户群体主要以武汉大学教职员工、政府公务员、国有企业、事业单位职工、私营业主及周边小区的居民为主。
周边客户资源丰富，发展潜力较大.周边小区和楼盘云集如大华南湖世家、华大家园、明泽丽湾、南湖玫瑰湾、金地格林小城、金地西岸故事、保利心语、保利南湖公馆、南湖新城、芷岸龙庭、武昌府等小区。武汉市洪山区政府、湖北省农科院、华中农业大学、武汉理工大学、省水利水电职业技术学院、武汉市规划局洪山分局等单位均在网点辐射范围内。新址无论是在区位优势，还是客户资源优势方面都比较适合。预计未来五年内一般性存款新增约6.5亿元左右。
（四）同一区域内金融机构情况
在距离该网点500米范围内，仅有工商银行,无其他金融机构.
三、未来五年业务指标预测情况
(一）业务指标预测
中南新村支行新址装修后，有利于提高市场竞争力，促进网点业务进一步发展。预测该网点未来五年内业务指标增长情况如下：
未来五年各项业务指标预测一览表
单位：万元
项目
第1年日均新增
第2年日均新增
第3年日均新增
第4年日均新增
第5年日均新增
一般性存款
13000
26000
39000
52000
65000
个人存款
10400
20800
31200
41600
52000
贷款（扣除不良后)
4500
9000
13500
18000
22500
中间业务收入(当年累计）
270
290
310
330
350
（二)项目购置总预算
购置网点建筑面积548平方米(以实测面积为准），购置单价3.7万元/平方米,购置总投入2139。12万元，其中房款2027.6万元，相关税费约为111.52万元。
四、拟购置网点内部功能分区情况
拟购置新址建筑面积约为548平方米（以实测面积为准),房屋公摊率为9.1％，实际可使用建筑面积为497。64平方米，符合总行面积控制规定，面积测算过程见附表。内部功能分区布局具体为：
网点内部分区域面积一览表
单位：平方米
项目
分区域面积（平方米）
备注
一、网点内部区域小计
497。64

1、客户引导区
21

2产品展示与客户体验区
15。64

3、客户等候区
93

4、封闭式柜台区
57

5、开放式柜台区
68

6、理财服务区
133

7、附行式自助银行区
50

8、后台业务处理区
45

9、员工休息区
15

五、新址人员配置情况
我行新设网点投入使用后，拟配备人员总数为9名，其中网点负责1人，营运主管1人,营销主管1人，产品营销经理1人，客户经理1人，高级柜员1人，普通柜员2人，大堂经理1人。
六、投入产出分析结论
根据我行预测的业务发展数据，按照总行统一规定的营业机构投入产出净现值分析法测算，第5年项目净现值大于0，项目可行。
七、原址处置方案
原址将设立为我行自有的离行式自助银行.
八、预计交房办证时间
该项目现已具备交房条件,预计2015年3月31日前办完权证。
该项目决策责任人行长周辉东，业务数据测算责任人副行长万永新、个人金融部经理赵世红，面积控制责任人副行长万永新、财务会计部经理陈威,项目后评估责任人副行长万永新、财务会计部经理陈威，入账进度督办责任人副行长万永新、财务会计部经理陈威，购置后办证责任人副行长万永新、个人金融部黎兵。
综上所述，恳请省分行批准我行购置该网点，配套下达所需购置指标。
妥否，请批复。

附件:1。新址购置申请附表
2。周边客户资源详细分析
3。开发商资料
4.拟购新址照片
5。会议纪要
6.尽职调查资料
7.派出所出具地址证明

二○一五年二月十二日
（联系人：胡晓芬；联系电话：027—87816602）

主题词：财务会计 固定资产 费用 请示
本行发送:行领导。
校对:省直支行财务会计部 胡晓芬
中国建设银行武汉省直支行办公室 2015年02月12日印发

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