居民住房购买力比较与我国房价控制.doc

本科毕业论文（设计）

中文题目：
居民住房购买力比较与我国房价控制
英文题目：
Residents of the Housing Purchasing Power
Compared and the Housing Price Control

完成时间：
2014 年 5 月 31 日

18

目 录
一、引言 1
（一）研究背景与意义 1
（二）研究现状 1
（三）研究思路与创新点 2
二、居民住房购买力的衡量及国际比较 3
（一）居民住房购买力的衡量 3
（二）居民住房购买力的国际比较 3
1.发达国家 3
2.发展中国家 5
3.比较分析 6
三、我国各收入阶层居民住房购买力的比较 7
（一）收入阶层划分 7
（二）各收入阶层住房购买力比较 7
1.农村居民 7
2.城镇居民 8
3.比较分析 9
四、影响居民住房购买力的因素分析 10
（一）家庭年总收入 10
（二）房价 10
1.成本因素 11
2.需求因素 11
3.竞争因素 12
4.其他因素 12
五、结论与对策 12
（一）结论 12
（二）对策 13
[参考文献] 15
致 谢 16

居民住房购买力比较与我国房价控制

摘要：近年来，我国房地产业发展极为迅速，房价问题一直备受关注，我国房价水平一路上涨，而收入水平却涨幅较低，导致我国居民住房购买力下降。本文选取房价收入比这一指标来衡量居民住房购买力，通过数据分析并进行多方面比较得出我国目前居民住房购买力水平较低,通过分析影响房价收入比的两大因素提出了提高居民住房购买力的相应对策。
关键词：居民 住房购买力 房价

Abstract：In recent years, China's real estate industry has grown rapidly and the price issue has been concerned. The level of housing prices have been rising, but the income levels are low rise, which resulted in the reduce of the residents of the housing purchasing power. In this paper, the housing price to income ratio is selected indicators to measure the residents of the housing purchasing power. Through data analysis and comparative aspects come to that our current level of residential housing purchasing power is low. This paper analyzed two major factors that affect the housing price to income ratio and proposed some countermeasures to it.
Key Words: Resident，Housing purchasing power，Housing prices

一、引言
（一）研究背景与意义
随着我国家庭规模越来越小，居民对住宅地产的刚性需求越来越大，然而我国房价一路上涨且居高不下，同时收入水平涨幅却远远小于房价涨幅，导致居民住房购买力下降，购房者望而却步。
进行居民住房购买力的国际比较便于了解国际房地产形势、明确我国房价及收入水平在国际上所处的地位。我国房价在国际上处于较高水平，而收入却处于较低水平，居民住房购买力较低。居民住房购买力主要受房价和收入两个因素影响，由于收入水平受经济发展约束较大，中国作为发展中国家，居民收入水平无法与发达国家相比，而房价水平却与发达国家相差不远，所以要提高我国居民住房购买力主要在于房价控制。
影响房价的因素很多，只有明确房价上涨的原因并对症下药，才能扼住房价上涨的源头。仅仅依靠市场作用难以将房价控制在可接受范围内，房价控制还需政府参与，历年来我国为调控房价出台了很多政策，虽收效甚微，但也有很多值得深思和肯定的方面，而国外许多国家在房地产业发展的不同阶段也出现过不同程度的房价问题，借鉴国际经验、结合我国现状和已有的经验教训出台合适的调控政策，同时政府采取强有力的政策手段贯彻到底，必能对房价进行有效控制。
（二）研究现状
1.国外研究现状
Denise Dipasquale和William C.Wheaton（1996）认为房地产业对于国民经济存在重大影响，仅仅凭借市场的力量已经难以保证房地产业的稳定发展，政府还需对房地产业进行必要的干预和管制。
Dennis J.Mckenzie和Richard M.Betts（1996）认为政府干涉住房市场以改变供给和需求状况的做法已经不能满足房地产业的发展，并提出了政府介入住房建设与管理的方案[1]。
2.国内研究现状
廖俊平（2005）认为，要对房地产业进行有效的宏观调控，不应该仅仅依靠出台新政策、新规定，加强政策的贯彻落实、对政策实施过程进行严格监督也十分重要[2]。
邓建勋和周怡（2008）从经济学的角度分析了税收调控政策对房价的影响，并提出了以稳定房价为目的的税收优化政策建议[3]。
夏飞（2009）认为，除了发挥市场的经济作用，还需要发挥政府的调节作用，要建立科学、合理的收入增长制度和分配制度推动居民收入的增加，并从提高居民收入增长速度和缓解房价压力两方面提出了相关建议[4]。
从国内外研究现状可以得出:国内外学者都肯定了政府对于维护房地产业平稳发展的重要作用，认为仅仅依靠市场“无形的手”已经难以维持房地产业的稳定发展，还需要政府运用经济、财政、货币、税收等政策手段，建立并完善相关制度，加强各方面监督，对房地产市场，特别是住宅市场进行干预和调控。
（三）研究思路与创新点
本文选取房价收入比这个指标来衡量居民住房购买力。发达国家以美国、日本为代表，发展中国家以印度、中国为代表，再从每个国家中各抽取三个代表城市来进行居民住房购买力的国际比较。在进行我国各收入阶层居民住房购买力比较时，本文将城镇和农村居民分开比较，根据中国统计年鉴，将城镇居民划分成七个等级，将农村居民划分成五个等级，通过数据比较得出城镇和农村各收入等级户的居民住房购买力差距，再将城镇家庭的居民住房购买力和农村家庭的居民住房购买力进行综合比较，得出城镇与农村家庭居民住房购买力差距。在针对提高居民住房购买力提出的对策中，本文除了考虑到政府、市场等因素外还考虑到居民消费观念的引导等方面问题。
二、居民住房购买力的衡量及国际比较
（一）居民住房购买力的衡量
居民住房购买力，是指在不增加生活负担的情况下一个家庭支付住房费用的能力[5]。衡量居民住房购买力的指数有很多：房价收入比，住房、可支付性指数，剩余收入法等。其中房价收入比以其数据的易获得性、比较的易实施性成为运用最广泛的衡量指标。
房价收入比(Housing Price to Income Ratio，简称PIR)，是指区域内（一个国家、城市或地区）一个家庭的平均住房价格与一个家庭的平均年收入之比（国际上一般用住房价格中位数和年收入中位数作为衡量指标）。用公式表示就是：
房价收入比=住房均价/平均家庭年总收入
=（标准住宅面积*每m2均价）/（人均年收入*每户平均人数）
住房均价用标准住宅面积和每m2均价的乘积来衡量，由于没有一个确定且权威的指标来衡量标准住宅面积，而且本文的主要目的是通过国际与国内比较来得出中国房价水平，所以标准住宅面积以中国为基数，用中国人均住房面积与每户平均人口数的乘积来代替。根据中国统计年鉴2012年抽样调查：样本总人口数为1,124,661，家庭户户数为367,304，每户平均人数为3.06。国内人均住房面积约为30 m2 ，则本文以90 m2 作为标准住宅面积。
通俗来讲，房价收入比就是一个中等收入家庭将家庭年总收入全部用于买房，则购买一套中等价位的住房所需要的年数。国际普遍认为，房价收入比的合理范围应该控制在3～6之间。
（二）居民住房购买力的国际比较
1.发达国家
（1）美国

表1 2012年美国城市房价收入比 单位：元
城市
中等家庭收入
中等房价
房价收入比
旧金山
603609
3889234
6.4
休斯顿
514499
1492053
2.9
印第安纳波利斯
423148
634723
1.5
原始数据来源于搜数网，1美元=6.2240人民币元
在美国，房价收入比的计算通常是以独立住宅的中等成交价格和中等收入家庭的收入为对象[6]。由表1可知，美国房价虽然总价较高，但是美国居民收入较高，所以房价收入比总体还能控制在合理范围。美国房价最贵的地区主要是加州和东北部，而最便宜的是中西部地区，位于加州的旧金山，被称为“最受美国人欢迎的城市”，也是全美国房价最高的城市之一，其房价收入比只是稍高于合理范围。休斯顿是美国第四大城、墨西哥湾沿岸最大的经济中心，也是全美成长最迅速的城市之一，其房价收入比仅为2.9，处于较低水平，居民住房购买力较高。而作为美国第二大州的首府，印第安纳波利斯地广人稀、民风淳朴，房价收入比仅为1.5。
美国建国三百多年，只有一次南北战争发生在美国本土，而且主战场还是在经济发展较为落后的南方，美国的和平历史也是经济发展和房地产业发展的重要助力，美国房地产业起步较早，发展至今已经较为平稳。
（2）日本
表2 2012年日本城市房价收入比 单位：元
城市
年均家庭可支配收入
每平方米单价
90㎡商品房平均总价
房价收入比
东京
449642
36825
3314250
7.3
大阪
380550
25300
2277000
5.9
仙台
323925
10400
936000
2.8
原始数据来源于搜数网，1日元=0.06078人民币
1992年日本房地产泡沫破裂之后，日本地价连续14年持续下降，直到2006年才开始回升[7]。由表2可知，日本房价水平也比较高，但是与美国类似，由于居民收入较高，所以房价收入比总体在合理范围内。首都东京人口密度极高，房价收入比为7.3，稍高于合理范围，大阪是日本第二大城市，其房价收入比是5.9，恰好控制在合理范围之内，而不太著名的仙台市房价收入比仅为2.8，处于较低水平。总体而言，日本房地产业的发展逐渐归于健康平稳，目前的房价水平对于居民而言仍然偏高。
值得一提的是，在日本购买独栋公寓，居民拥有土地的永久使用权，房屋一般按套来销售，不同于中国按建筑面积来算，日本房屋面积是以使用面积来衡量，而且日本没有期房，大部分商品房都是装修好才开始出售。所以，在日本购买同等面积的商品房，实际获得会比中国多。
2.发展中国家
（1）印度

表3 2012年 印度城市房价收入比 单位：元
城市
家庭可支配收入
90㎡商品房平均总价
房价收入比
孟买
17595
4078800
231.8
新德里
24801
1390500
56.1
克什米尔
13984
720000
51.1
原始数据来源于搜数网，1印度卢比=0.1461人民币
印度是近年来经济发展较为迅猛的国家之一，与中国、巴西、俄罗斯并称为“四块金砖”，但是印度的房地产市场极不平稳，孟买被称为房价收入比最高的城市。由表3可知，印度很多城市的房价已经逼近发达国家，其中孟买的房价已经超过旧金山和东京，然而居民收入极低，旧金山中等家庭年总收入是孟买的34倍，东京年均家庭可支配收入是孟买的26倍，孟买的房价收入比达到231.8，远远高于旧金山和东京，一个普通家庭需要不吃不喝两百多年才能买到一套住房。印度首都新德里房价收入比达到56.1，克什米尔属于房价较低的城市，其房价收入比也达到51.1。印度房价很高，同时居民收入很低，大部分城市的房地产市场都处于极不健康的状态，几乎找不到一个城市能将房价收入比控制在居民可承受范围内。
印度的房地产市场造成这样结果主要是因为印度的贫富差距极大，财富过于集中，印度奉行自由市场经济，政府不管炒房投机，致使富人无限制买房，炒高房价。但是印度政府也有可取之处，政府严格控制外来资本进入本国市场，遏制了外来资本在印度市场投机的源头。
（2）中国
表4 2012年中国城市房价收入比 单位：元
城市
家庭可支配收入
每平方米单价
90㎡商品房平均总价
房价收入比
北京
111595.14
33288
2995920
26.8
南京
122259.24
16771
1509390
12.3
潍坊
79000.02
4623
416070
5.3
原始数据来源于中国统计年鉴
北京的房价一直受到全国关注，由表4可知，北京住房均价达到每平方米三万多元，房价收入比高达26.8，这个数据是算上房价稍低的北京郊区得出的均值，而北京繁华地带的房价要远高于此，例如二环以内的房价已经高达每平方米七至八万元。南京市虽然经济水平落后于同省份的苏州无锡，但作为江苏省的省会城市，房价也不容小觑，住房均价已经将近每平方米一万七千元，房价收入比达到12.3。连被称为中国十大房价最低的城市之一的潍坊市，房价收入比也达到5.3，险些超出正常水平。
中国的房地产业正处于迅猛发展时期，还没有摸索出一条适合自己发展的道路，中国居民住房购买力整体水平较低，只有少数三线城市才能将房价控制在合理范围。
3.比较分析
首先，在收入方面，居民收入水平受到国家经济发展水平的限制，发达国家居民收入水平远远高于发展中国家，美国中等家庭总收入约为中国的六倍，日本中等家庭总收入水平约为中国的四倍，而印度由于国内贫富差距极大，大多数社会资源集中在少数富人手中，中等家庭总收入极低。
其次，在房价方面，发达国家房地产业发展远远早于发展中国家，在发展中国家，房地产业仍处于迅猛发展时期，房价仍在上升，而发达国家的房地产业已经进入平稳期，房价也稳定下来。北京房价紧随东京之后，跟旧金山的差距也不大。而印度因其房地产市场的极不稳定，居民贫富差距极大，导致其房价水平极高，部分城市已经超过了美国、日本这些发达国家。
最后，在房价收入比方面，由于发达国家的收入水平远高于发展中国家，而发达国家的房价水平却与发展中国家相差不远，所以发达国家房价收入比远小于发展中国家，发达国家的居民住房购买力远远高于发展中国家。发达国家的房价收入比一般维持在健康水平，而发展中国家普遍还存在房价问题。发达国家起步较早，发展至今也遭遇过困境，日本经历过房地产泡沫，2008年的房地产危机也使得欧洲的很多国家受到重创。发展中国家房地产业起步较晚，各种政策的不完善、相关管理经验缺乏、区域性经济差异、贫富差距等都会造成房价问题。
三、我国各收入阶层居民住房购买力的比较
（一）收入阶层划分
根据中国统计年鉴，将城乡居民分开划分。农村居民按收入五等份分为：农村居民低收入户、农村居民中等偏下户、农村居民中等收入户、农村居民中等偏上户、农村居民高收入户；城镇居民按收入七等份分为：城镇居民最低收入户(10%)、城镇居民较低收入户(10%)、城镇居民中等偏下户(20%)、城镇居民中等收入户(20%)、城镇居民中等偏上户(20%)、城镇居民较高收入户(10%)、城镇居民最高收入户(10%) 分类依据中国统计年鉴.
。
（二）各收入阶层住房购买力比较
1.农村居民
表5 2005～2012农村家庭各收入等级户房价收入比

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
农村居民家庭平均房价收入比
25.57
25.66
27.69
24.03
26.89
25.09
22.76
21.59
农村居民低收入户
77.97
77.83
85.11
76.28
89.44
79.43
79.37
73.78
农村居民中等偏下户
41.23
41.42
44.40
38.98
44.55
41.01
37.31
35.54
农村居民中等收入户
29.19
29.23
31.33
27.22
30.78
28.44
25.58
24.27
农村居民中等偏上户
20.79
20.70
22.35
19.30
21.43
19.96
17.85
16.85
农村居民高收入户
10.74
10.86
11.71
10.13
11.25
10.57
9.46
8.99
原始数据来源于2013年中国统计年鉴

图1：2005年至2012年农村五个收入等级户房价收入比
表5数据显示了自2005年至2012年农村五个收入等级户的房价收入比，以及农村居民家庭平均房价收入比，图1显示了自2005年至2012年农村五个收入等级户房价收入比的变化趋势。2005年至2012年农村居民平均房价收入比在20～30之间，总体趋势虽稍有下降，但是仍维持在很高水平，低收入户家庭的房价收入比在73.8～89.4之间，高收入户的房价收入比在8.9～11.8之间，仍高于正常水平。
在农村，即使处于高收入阶层，居民住房购买力仍然较低，而对低收入户而言，买房只是一个奢望。买房对于大部分农村居民来说是一件十分困难的事，一个中等收入家庭需要将二十几年的总收入全部拿出才能买一套中等价位的住房。
2.城镇居民
表6 2005～2012城镇家庭各收入等级户房价收入比

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
城镇居民平均房价收入比
7.93
7.83
8.32
7.25
8.07
7.77
7.28
6.96
城镇居民困难户(5%)
33.34
32.42
34.14
30.63
33.01
31.34
29.41
26.21
城镇居民较低收入户(10%)
17.03
16.61
17.62
15.54
16.98
15.99
14.88
13.68
城镇居民中等偏下户(20%)
12.40
12.18
12.88
11.22
12.32
11.69
10.95
10.19
城镇居民中等收入户(20%)
9.05
8.96
9.52
8.18
9.00
8.62
8.12
7.62
城镇居民中等偏上户(20%)
6.60
6.55
7.00
5.94
6.59
6.40
6.01
5.73
城镇居民较高收入户(10%)
4.84
4.83
5.16
4.36
4.88
4.78
4.46
4.31
城镇居民最高收入户(10%)
2.89
2.88
3.12
2.62
2.96
2.89
2.70
2.68
原始数据来源于2013年中国统计年鉴

图2：2005年至2012年城镇七个收入等级户房价收入比
表6数据显示了自2005年至2012年城镇七个收入等级户的房价收入比，以及城镇居民平均房价收入比，图2显示了自2005年至2012年城镇七个收入等级户房价收入比的变化趋势。2005年至2012年城镇居民平均房价收入比处于6.9～8.4之间，总体趋势有起有落，自2009年开始稍有下降，逐渐往正常水平回归。较高收入户和最高收入户的住房购买力较高，房价收入比在2.6～5.2之间，处于合理范围。而最低收入户的房价收入比在20以上，远高于合理范围。
城镇居民收入水平相对较高，对于一般家庭而言，房价稍贵却并不至于无法承受，一半左右的家庭通过努力奋斗仍然可以实现买房的愿望。但是，低收入家庭住房购买力很低仍是一个值得重视的问题。
3.比较分析
通过农村居民和城镇居民住房购买力纵向比较得出：农村各收入等级户贫富差距悬殊，高收入户与低收入户的房价收入比之差维持在60以上；城镇各收入等级户之间也有较大差距，但其贫富差距远小于农村，最高收入户与最低收入户的房价收入比之差在23.5～31.5之间，而且差距在逐年下降。
通过农村和城镇各收入等级户居民住房购买力横向比较得出：城镇居民最低收入户的房价收入比在20.8～27.3之间，相当于农村居民的平均水平，而农村居民高收入户的房价收入比却仍高于城镇居民平均房价收入比，反映出城乡区域发展不平衡，城乡贫富差距较大。
表7 2005～2012年城镇人口数占总人口数的比例 单位：万人
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
年末总人口
130,756
131,448
132,129
132,802
133,450
134,091
134,735
135,404
城镇人口
56,212
58,288
60,633
62,403
64,512
66,978
69,079
71,182
乡村人口
74,544
73,160
71,496
70,399
68,938
67,113
65,656
64,222
城市化率
42.99%
44.34%
45.89%
46.99%
48.34%
49.95%
51.27%
52.57%
数据来源于2013年中国统计年鉴
由表5可知，农村高收入户房价收入比在8.9～11.8之间，仍高于合理范围，由此可见，农村各收入等级户房价收入比都处在较高水平。由表6可知，城镇居民只有较高收入户和最高收入户的房价收入比在2.6～5.2之间，处于合理范围，而位于这两个收入等级户的居民仅占城镇居民的20%。由表7可知，我国城市化率在50%左右，即城镇人口占总人口的比率约为50%，由此可得出结论：只有10%左右的家庭能够承受中国目前的房价。
四、影响居民住房购买力的因素分析
本文以房价收入比来衡量居民住房购买力，则影响居民住房购买力的因素主要有收入因素和房价因素。
（一）家庭年总收入
从房价收入比的定义来看，房价收入比与家庭年总收入成反比关系，即人均可支配收入越高，房价收入比越低，则居民住房购买力越高。家庭年总收入由人均可支配收入和家庭人口数来决定，严格来说应该由家庭成员的收入水平和有实际收入家庭成员个数来决定，例如：一个三口之家的家庭年总收入很可能与一个五口之家相同，因为都只有年轻的夫妻有实际收入。所以家庭人口结构也会影响到家庭年总收入，从而影响到一个家庭的住房购买力。
（二）房价
房价收入比与房价成正比关系，即房价越高，房价收入比越高，居民住房购买力越低。影响房价因素有很多，企业在制定价格时，主要考虑商品房的成本、市场需求和竞争三大因素。
1.成本因素
商品房成本包括土地开发费用、建筑安装费用、税收等[8]。
（1）土地开发费用
土地开发费主要包括土地出让金、征地补偿费、迁移安置补偿费, 基础设施建设费、前期工程费等，一般来说，土地开发费用约占房产价格30%左右[9]。我国土地所有权属于国家，近年来，我国对土地的严格控制限制了房地产量上的发展。土地的稀缺性和供给的缺乏弹性，促成了土地出让金的上涨，很多地区的地价已经达到每平方米一万元，极大地增加了商品房成本，开发商将这些成本转移到消费者身上，导致房价上涨。
（2）建筑安装费用
建筑安装工程费用由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费、利润和税金组成《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号文件）
。建筑安装费用是房价的主要构成因素，占房产价格的30%左右，但却不是房价上涨的主要原因，因为建筑物成本随着物价上涨，其涨幅在可接受、可控制范围之内。
（3）税收
房地产税主要包括有营业税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税、城镇土地建设税等[10]。一套商品房从拿到土地、开发到最终交易所需缴纳的税收占房价的１２％左右，同时还涉及到房地产商注册登记等过程中房地产相关部门的合法收费，需要缴纳的税费超过50种，繁琐的手续和多样的税费增加了房地产商开发房产的成本。据统计，一套商品房价格中，税收所占比例约为２５％。
2.需求因素
自住性需求，也就是刚性需求，是商品房需求主体，也是房地产市场上稳定存在的需求力量。中国传统观念里，一个家庭拥有一套属于自己的住房才算有一个家，随着家庭规模越来越小，对住宅地产的需求就越来越大。同时，城市化进程加快，越来越多年轻人希望留在城市发展，城市人口密度增加，也使得住房需求增加。投资投机需求所占比例也较高，手头上积累了较多财富的群体通过低价时购买商品房，房价上涨时高价卖出，从中赚取差价，这种需求会炒高房价，对于房地产市场而言是极不健康的。
3.竞争因素
经研究表明，区域间房价差异很大，但是同一区域内的房地产价格相差不大，这就关系到开发商在定价时需要考虑的一大因素：竞争。开发商在对一个房地产项目进行定价之前都会进行市场调研，选择本项目区域内具有可比性的房地产项目，考虑本项目的实际情况进行定价，在能获得预期利益的同时，使得价格具有竞争力，从而提高销量。
4.其他因素
除了成本、需求、竞争三大因素外，还有其他因素会对房地产价格造成影响。银行贷款利率上升，房价上升；人均收入上升，房价上升。同时，房价上涨能够给地方政府带来更多的财政收入，地方政府对土地财政的依赖使得地方政府并不愿意房价下降，在中央政府出台一系列政策对房价进行控制时，地方政府会通过各种途径给房价松绑。
五、结论与对策
（一）结论
单从房价来看，中国房价稍低于美国、日本等发达国家，相同等级城市比较可得：中国首都北京房价33288/m2低于日本首都东京36825/ m2 ,但是日本居民住房购买力远远高于中国居民，这是由于日本人均收入远远高于中国，日本家庭年总收入约为中国家庭年总收入的四倍。
单从收入来看，既然日本家庭年总收入约为中国家庭年总收入的四倍，那么要想居民拥有跟日本同等的住房购买力，中国房价水平只能维持在日本房价的四分之一，而事实上中国房地产价格已经紧随日本之后，相差不远了。
由于经济发展的限制，中国作为发展中国家，居民收入水平是无法跟与发达国家相提并论的，而提高经济发展水平，令中国向发达国家迈进是一个漫长且艰辛的过程。所以，要想提高居民住房购买力，在着眼于提高居民收入的同时，更重要的是要加强对房价的控制。
（二）对策
1.调节收入分配，缩小贫富差距
收入分配在注重效率的同时更要注重公平，打破行业垄断，提高市场自由度，缩小行业间的收入差距。同时可以通过税收来调节收入分配，缩小贫富差距,税收制度是一种收入再分配政策，政府发挥财政税收制度的作用就是要消除差距悬殊、协调各种分配关系，保障社会整体利益[11]。完善收入信息系统，将个人所得税对于收入分配的调节作用发挥得更好[12]。
2.完善土地出让制度，合理引导地价。
如果开发商取得土地的成本已经非常高，那么房价肯定降不下来，所以，政府对地价进行引导，将地价控制在合理范围内成了当务之急。一方面，地方政府要逐渐摆脱对土地财政的依赖，这样不仅能对地价进行有效控制，还能坚定贯彻实行中央政府的调控政策。另一方面，要完善土地出让制度，健全土地“招、拍、挂”制度，确保让土地获得最佳用途。
3.调整市场房屋结构，加强保障性住房建设
政府要将工作重心放到中低收入阶层上来，增加中小户型和经济适用房的建设，限制高档住房的建设数量，将土地更多分配地给建立普通公寓的开发商。对于保障性住房，应该完善政策、加强监控、加大投入，政府一直致力于保障性住房的建设，目标是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，2012年已经开工了700多万套[13]，建立并完善保障房的分配制度，设立明确严格的标准，将保障性住房分配给真正需要的居民。

4.建立健全税收制度
减少在商品房交易环节的税收，将税收转移到保有环节，从而减少首套房购置成本，增加二套房、三套房的保有成本，一个人拥有的房产越多，那么他每年所需要缴纳的税费越多。通过增加房产持有人的持有成本，可以减少投资投机需求、降低房屋空置率，对于缩小贫富差距，调整收入分配也具有积极作用。保有环节税在一些发达国家已经比较完善，日本将房产作为居民的固定资产，每年征收1.4%的固定资产税；美国房产税以每年1%～3%的税率征收，同时有些地方政府会实行一些税收减免政策，以加州为例，纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税[14]，这对于中国实施首套房减免保有环节税具有很强的借鉴意义。
5.引导居民理性消费
美国房屋自有化率为64%，日本房屋自有化率为57.9%，而中国的房屋自有化率高达80%，这就是中国商品房刚性需求如此旺盛的原因，大部分中国人不愿意租房住，无论背负多少贷款都要拥有一套产权属于自己的住房。在日本，有四成居民家庭租房住，而在中国只有两成，就算政府投入很多资金进行廉租房建设，居民不愿去住也是无济于事，中国人对于住房的消费观念需要加以引导。有多大的经济能力，就住多高水平的住房，富人买别墅，一般工薪阶层买城市里的公寓，而收入水平较低的家庭可以住在政府提供的住房中。同时，买房子不必一步到位，可循序渐进，先租后买，先买小的再换大的，先买二手房再换一手房[15]。

[参考文献]
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[2]廖俊平. 当前房价宏观调控的误区[J]. 城市开发,2005,06:45.
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[10]谢芹. 完善我国房地产税制模式研究[D].华中师范大学,2013.
[11]王梅. 我国收入分配差距的现状、成因及对策研究[D].重庆师范大学,2012.
[12]张辉，付广军. 基于因子分析下的我国个人所得税结构分析[J]. 税收经济研究,2011,04:32-37.
[13]于祥明. 城镇保障性安居工程建设3600万套[N].中国证券报, 2011年03月07日.
[14]国外房产税可借鉴之处总结概述[EB].

[15]陈瑞婵. 基于房价收入比的阳泉市居民住房购买力研究[D].山西财经大学,2013.

致 谢
大学四年匆匆而过，在我写这篇致谢的时候，意味着大学里最后一项作业也接近尾声。如今，我正在为我的大学乃至整个学生生涯画上一个句号，而对我的人生来说，这是一个意义重大的逗号，离开学校的象牙塔，我即将开启社会的征程，我拥有年轻和知识，热血和活力，我会用自信和学识来克服毕业后生活和工作中的各种困难。
这四年里，需要感谢的人太多。首先需要感谢学院院长xxx教授、党总支书记xxx、团总支书记xxx、辅导员老师xxx、以及曾经给我上过课的xxx、xxx、xxx等老师，这些领导老师在学习、生活等方面给了我莫大的帮助。然后，我要感谢我的家人，我的爸爸妈妈爷爷奶奶，是他们的支持与鞭策让我一步一步走到现在，是他们撑起伞为我遮挡了无数风雨，只为让我的人生之路走得平坦一些。我还要感谢大学期间一直在帮助我的同学和老师，感谢他们给了我许多帮助，让我的大学充满了友爱与关怀。最后，我要感谢我的室友，何其有幸我能遇到你们，何其有缘我们能相聚，一起度过人生最难忘、最珍贵的四年。
本篇论文能够顺利完成需要感谢我的导师xxx老师，她在各个环节都对我们严格要求，细心查看论文中的各种不足和缺点，并给予我们修改意见，感谢她耐心、包容和悉心教导。
由于知识水平有限，论文中难免有一些考虑不周、分析不够到位之处，希望各位老师能给予批评和指正。

目录
第一章项目基本情况 3
一、项目情况说明 3
二、可行性研究的依据 5
第二章项目建设的必要性与可行性 8
一、项目建设背景 8
二、项目建设的必要性 9
三、项目建设的可行性 14
第三章市场供求分析及预测 17
一、项目区生猪养殖和养殖粪污的利用现状 17
二、禽畜粪污产量、沼气及沼肥产量调查与分析 18
三、项目产品市场前景分析 20
第四章项目承担单位的基本情况 21
一、养殖场概况 21
二、资产状况 21
三、经营状况 21
第五章项目地点选择分析 23
一、选址原则 23
二、项目选点 23
三、项目区建设条件 24
第六章 工艺技术方案分析 27
一、污水处理模式的选择 27
二、处理工艺的选择 29
三、项目工艺流程 31
四、主要技术参数 35
五、主要设备选型 39
第七章项目建设目标 40
一、项目建设目标 40
二、项目建设规模 40
第八章项目建设内容 42
一、建安工程 42
二、仪器设备 46
第九章投资估算和资金筹措 48
一、投资估算的范围 48
二、投资估算的依据 48
三、投资估算 49
四、资金使用计划 54
五、资金筹措 54
第十章建设期限和实施进度安排 55
一、项目建设期限 55
二、项目实施进度安排 55
第十一章土地、规划和环保 57
一、