房地产价格影响因素分析.ppt
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1、房地产价格影响因素分析,要把握影响房地产价格的因素,首先在观念上应具备以下4点认识:一、各种影响房地产价格的因素,影响房地产价格变动的方向是不尽相同的:有的因素降低房地产的价格,有的因素则提高房地产的价格。但是,同一影响因素影响房地产价格变动的方向,对不同类型的房地产可能是不同的。二、各种影响房地产价格的因素,影响房地产价格变动的程度是不尽相同的。,三.各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的。四.某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量,但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的,虽然可以感觉到,却难以用数学公式表达出来。,影响房地产价格的因素分为以
2、下9类:,自身因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素心理因素国际因素其他因素,第一节自身因素,所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏,直接关系到其价格的高低。一、位置房地产位置优劣的形成,一是先天的自然条件,二是后天的人工影响。即自然地理位置与社会经济位置之别。二、肥力肥力,又称土地肥沃程度,是土地提供植物生长、繁殖所需营养的能力。,三、地质条件地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力,特别是指在保证地基稳定的条件下,建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力。四、地形、地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本
3、土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系。五、土地面积和形状地价与土地面积大小的关系是可变。土地形状是否规则,对地价也是由一定的影响。,六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害考虑因素:向阳、背阳、上风地区、下风地区、降水量与地势高低的关系等七、建筑物外观形象及其他建筑物外观形象包括建筑式样、风格色调等,对房地产价格有很大影响。另外,建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对房地产价格均有较大影响。,第二节环境因素,影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。1、声觉环境2、大气环境3、水文环境4、视觉环境5、卫生环境,第三节人口因素,房地产的需求
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