针对全区城中村改造工作的调研报告样本.doc

相关全区城中村改造工作调研汇报

西固区人大常委会城建工作委员会
(11月18日)

主任、各位副主任、各位委员：
依据区人大常委会 年工作安排，10月14日至20日，区人大常委会组成调研组，在区政府常务副区长杨盛泉同志陪同下，对我区城中村改造工作进行了全方面深入调研。调研组深入到每个已开建安置点实地察看，并听取城改办和开发商书面汇报，进行座谈。10月20日召开了由区城改办、西固国土资源分局、区社保局等相关部门、3个街道、8个行政村和包含部分企机关代表参与专题座谈会。经过调研，对我区城中村改造工作进展情况及存在困难和问题有了较为全方面了解，并提出了相关意见和提议。现将调研情况汇报以下：
一、基础情况
（一）、基础工作。5月，我区根据市委、市政府相关全市城中村改造文件精神，立即成立了西固区城中村改造工作领导小组，设置了区城中村改造办公室，制订下发了城中村改造各项实施方案和细则，经过多种路径开展了广泛深入宣传动员，并确定小坪村和西固村作为试点村。我区纳入全市城中村改造范围共有8个行政村，总户数6817户（不含居民户），总人口19269人（不含居民），总住宅面积133万平方米，总占地面积11647.13亩。在总占地面积中：陈官营村1693.19亩、新滩村2458.11亩、东湾村1241.13亩、小坪村1018.81亩、西固村1417.11亩、四季青村1947.79亩、桃园村1310.19亩、寺儿沟村560.8亩；建设用地6011.15亩、农用地5269.49亩、未利用地366.49亩；西固东西路以南占地2195亩，以北占地9452亩；绿地4312亩，道路和公共设施2887亩，13个村民安置点764.45亩，其它可利用土地亩3683.55亩。6月30日前，全方面完成了户籍转性、撤村建居等工作，共有5个村完成了集体经济改制。三年来，对2423名城中村农民进行了短期就业技能无偿培训。
城中村改造土地转性工作，按摄影关法律要求，须以“征用”方法分年度分批次经国务院、省、市三级审批。三年来，基础完成或正在办理用地手续三宗。对陈官营村270.4亩、小坪村11.16亩、西固村197.44亩，累计479亩集体土地农用地进行转用申报，已获国务院和省国土资源厅同意，尚待市政府完成供地手续后办理土地使用证。对小坪村代家河湾和新滩村累计552亩集体土地农用地进行转用申报，因相关费用没有上缴，省国土资源厅至今没有同意。已上报用地计划331亩，分别是西固村6号地块、7号地块、13号地块、西固村西部市场、陈官营10号地块、小坪村经济适用房、东湾村鸿安石材市场等7个项目用地，已上报国务院待批。
现在，13个村民安置点地块地形图测量已经全部完成。市计划局已发放了11个地块选址意见书，其中 10个地块总体计划设计已经完成，并对8、11、16号地块计划设计方案又进行了修改完善，已上报市计划局。
（二）、招商引资及改造项目进展情况。市、区政府经过《兰州日报》、市区政府网站和兰洽会等路径主动开展城中村改造项目标宣传推介，已经有五个项目开建或签署了投资开发协议。（一）12月10日和甘肃鸿安集团签署了8号地块开发协议，用于安置西固村355户村民和17家国有单位。计划总建筑面积285845平方米，总投资约5.15亿。一期工程建设计划27000平方米，其中已建成7903平方米，9月上旬开工16997平方米并已完成井桩工程。（二）9月26日和甘肃宏利房地产开发分别签署了西部市场安置楼和13号地块（丽全部家园）开发协议，用于安置１５家商户和西固村民。西部市场安置楼于10月29日开工建设，计划总建筑面积16000平方米，总投资约3000万元，现在，基础含有交工入住条件。13号地块（丽全部家园）,于4月11日开工建设，计划总建筑面积35209平方米，总投资约9000万元，现在已完成封顶工程，进入装饰装修及安装阶段。（三）8月8日和甘肃地天泰房地产开发企业签署了11、16号地块（荔昌陶瓷市场北区）开发协议，用于安置小坪村村民243户。计划设计总建筑面积401900平方米，总投资7.24亿元。一期工程建设计划50000平方米，已于8月1日开工，现在，正在基础施工阶段。（四）7月8日，和江苏省仪征市中宏基房地产开发签署了4、5、6、7、12号地块开发协议。计划设计总建筑面积569204平方米，总投资约10.25亿元，安置西固村、四季青村、寺儿沟村村民1011户188457平方米，村集体企业14168平方米，国有单位23家59726平方米。现在已经完成总体设计计划。（五）7月23日和武汉大陆桥投资开发签署了陈坪街道新滩和东湾村整体打包开发协议。
我区被市政府评为城中村改造“优异单位”。 区城改办被区委、区政府评为城建城管“优异单位”。
二、存在问题
四年来，区政府和相关职能部门、街道和村（小区）为我区城中村改造做了大量艰苦细致、攻坚破难工作，取得了较大成绩，在实践中也探索出了部分成功经验，调研组给了充足肯定。不过，也发觉还存在部分亟待处理实际困难和突出问题，关键是：审批手续滞后；拆迁户量大面广，拆迁和安置困难多，拖垮开发商；少数“钉子户”难以拔除；拆迁户社会保障不落实等等，如不很好地处理，势必造成下一步城中村改造工作陷入举步维艰境地。这些问题需要在以后工作中认真研究处理。
1、土地变性难。一是审批难。市政府相关城中村改造实施方案要求，城中村集体全部土地，将依法一次性转为国有土地。但因受国土资源部转用土地面积控制指标限制，只能分年度分批次审批，其次，征用审批手续繁杂，耗时长，进度慢，要求时间内无法完成全部土地转性工作。二是相关费用未能立即缴纳。向省国土资源厅报批项目用地手续时，需要缴纳新增建设用地有偿使用费（５６元/平方米）和耕地复垦费（１０元/平方米），在费用没有缴完情况下，省上用地手续就办不下来（如小坪村代家河湾和新滩村５５２亩土地转用手续相关费用2430多万元还未缴纳）。三是部分集体土地权属不清。邻村之间、集体土地和国有土地之间存在不一样程度争议，部分小争议已协调处理，现在还有新滩和东湾争议未协商好，影响到用地手续上报进程。
2、土地开发项目手续办理难。鉴于市上对于城中村改造用地未拍卖出让，所以土地使用、计划、拆迁、施工、产权、销售等各类后续法定手续就无法办理。对此开发商、监理企业和建设单位顾虑重重：未招标地块对外招标难度大；已招标地块，如4、5、6、7、12号地块拆迁难度大；已建好如西部市场安置楼和13号地块验收、出售难度大。在调研中，宏基房地产企业就是因为拆迁拖延时间长而无可奈何地表示，如再拖延下去，损失巨大，只能撤资。同时因为没有法定手续和协调不到位等原因，在建设过程中，仍存在部分市、区职能部门借机执法干预现象。
３、拆迁安置难。一是法律手续滞后。我区全部城中村改造项目至今全部未办理拆迁许可证，所以拆迁缺乏法律依据，碰到钉子户问题就不好处理。二是赔偿标准偏低。村民普遍反应兰州市4月份以前制订拆迁赔偿标准和现今建筑成本差距较大，尤其认为对三层及三层以上楼层赔偿标准更偏低，给拆迁工作带来很大困难。但也存在部分拆迁户漫天要价现象。三是过渡补助费偏低。根据要求，拆迁户自行过渡，每户每个月发放600元过渡补助费。此标准和西固现今租房实际差距较大，使得村民对拆迁工作配合不主动。四是回迁安置不立即。钉子户存在，严重影响8号地块和11、16号地块建设工期进度，必将造成已拆迁户不能按期回迁，并对未拆迁户拆迁产生负面影响，形成社会不稳定潜在原因。五是国有单位拆迁成本增加。部分国有单位因为一部分房产已经出售，一部分房屋用于出租以处理职员工资问题，造成拆迁成本增加，拆迁困难较大。六是村民过渡困难。我区实施是村民自行过渡方法，存在过渡费用高、房屋比较难找等问题。这些问题在一定程度上也影响了拆迁工作。
4、社会保障落实难。一是“以土地换保障”标准落实难。依据市上确定“以土地换保障”标准，养老保险按征地后政府、集体、个人分别负担30%、50%、20%标准筹资。但在实际工作中，会碰到部分特殊情况：部分无地村民无法缴纳个人负担20％，集体负担50％也无处列支；部分有地人员征地安置费不够抵交养老保险中个人负担20％。二是已转制村民相关保障政策、方法落实不到位。调研中，村民普遍反应，无形改造只是停留在将农业户口变为居民户口层面，实际上并未完全享受到和城市居民相同社会养老保险、医疗保险等候遇，但她们原来享受部分待遇，如农村计划生育、家电下乡、农村大学生就业等优惠政策已经取消或立即取消。三是“农转非”人员再就业路子不宽。列入城中村改造范围内大部分村民终年从事农业劳动，其适应农业生产意识和习惯短期内极难转变，同时又没有其它专长，失去土地后，再就业路子很窄。不少村民改造前收入关键来自房屋出租，拆迁安置后，这部分收入将显著降低或消失，生活水平显著比以前下降，对城中村改造存在抵触情绪。
5、部分村集体经济改制进展困难。陈官营村村民对选出董事会组员不认可，新滩村村民对选出股民代表不认可，造成至今还未完成集体经济改制。小坪村在原清产核资基础上，因资产是负数，无法完成股份量化。
三、意见和提议
1、强化宣传和思想工作。区、街、村要继续加强城中村改造法律法规、方针政策宣传教育，继续开展深入细致思想发动和解释说服工作，尤其在转变农民思想观念上多下功夫，不停强化农民对政府城中村改造工作充足了解和支持。
2、加强领导，研究对策。城中村改造是一场深刻利益关系变革，既含有城市发展必需性、紧迫性，也含有实施操作复杂性和艰巨性。城中村改造仍处于不停探索阶段，既要依法依规办事，又要表现“以人为本”理念。提议区政府城中村改造领导机构要对三年来城中村改造现实状况和问题，尤其是对区上职能范围内问题，要做全方面、深透、务实调查研究和思索分析，理清原因，明确思绪，制订有效对策和方法，破解难题，化解矛盾，着力推进。
3、主动反应西固特殊区情，争取调整完善相关政策。我区城中村改造中碰到关键困难和问题，首先和市上既定统一政策和市属相关部门职能相关；其次和西固特殊区情相关：西固区是工业区，存在污染严重、土地等级低和开发土地大多在石化企业周围等高危区域，不宜建安置楼和商品楼，致使我区土地开发利用价值、预期经济效益和直接用于安置及商品房开发土地面积显著低于近郊其它三个区。所以，区上要经过多种渠道向市上主动主动反应西固特殊区情，提议市政府从西固实际出发，调整补充相关政策要求，给必需政策倾斜（如明确土地出让政策，合适调整容积率，配套完善土地换保障政策和补助社保资金等）。
4、加强协调，处理制约性难题。政府要深入加强和市上计划、土地、拆迁、建设等相关部门协调，及本区各部门、单位之间协调，尽早办齐土地、计划、拆迁等相关法定手续，为开发项目多做服务、支持、保护工作，缓解招商引资、拆迁、改造等困难和阻力，增强实施权威性和正当性。
5、统筹各方利益，做好拆迁安置工作。在拆迁安置工作中要做好和《物权法》衔接、宣传和落实工作，统筹协调处理好农民、国有单位和开发商等各方利益，努力争取做到“共赢”。一是拆迁农民社会保障必需到位。提议坚持以土地换保障和拓宽筹资渠道相结合标准，处理农民社会保障问题；区政府要继续协调完善被征地农民职业培训机制和促进就业工作。二是建立廉租过渡房建设机制，缓解过渡安置难问题。借鉴外地（如郑州）做法，制订政策时，可要求在商品房开发项目中必需配套性计划建设一定百分比廉租房或过渡公寓房，租用期满后，仍归产权全部者自行处理。同时提议区政府在实施现行货币过渡安置方法同时，应考虑采取“先安置，后拆迁”模式，既可建专用安置房，也可利用部分经济适用房过渡安置。三是合适调整完善现有拆迁赔偿政策，切实维护被征地农民和各类拆迁单位正当权益。四是被拆迁国有单位利益不能损害，尤其是要切实预防国有资产流失。五是凡包含学校、医院等民生工程动迁一定要做到选址合理，业务不能中止，功效不能减弱。六是对开发商关注拆迁延滞问题要给足够重视，对违法违规、蛮横无理、屡劝无效钉子户果断给予拔除。七是伴随西固城市开发建设和城市发展不停推进，拆迁工作量日益增多，提议区上成立拆迁办公室，以适应新拆迁业务工作，同时更便于和市拆迁办协调工作。
6、要树立整体开发意识。在城中村改造过程中，应该结合西固城市开发建设、商贸城建设和三产服务业调整布局整体发展计划，综合考虑，有机结合，对每个安置点要坚持整体改造标准。把城中村改造作为建设西固新型城市型石化城和园区经济、特色街经济、商圈经济关键契机和依靠。
7、加强区城改办工作力量。区城改办不仅负担全区城中村改造各项工作任务，还担负着区征地办工作，工作量大，人员担心，经费不足，提议合适补充工作人员，增加工作经费。
8、早日全方面完成集体经济改制任务。坚持村民自制标准，加大指导动员力度，深入开拓思绪，主动稳妥地推进完成陈官营村等三个村集体经济改制工作。