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(完整版)特色小镇的开发运营模式研究
特色小镇的开发运营模式研究
北京绿维创景规划设计院
编者按：为深入贯彻落实习近平总书记、李克强总理关于特色小镇、小城镇建设的重要批示指示和国务院深入推进城镇化建设电视电话会议精神，促进特色小(城)镇持续健康发展。绿维创景在探索特色小镇开发过程中,深度剖析与解读，结合相关项目经验总结出特色小镇的综合开发结构与运营模式,为推广与建设特色小镇工作起到了积极的指引作用。
一、特色小镇的本质解读
特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

（一）特色小镇的发展架构
1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构
特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业；延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构.
2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构
以特色产业为基础,发展旅游产业；以旅游的十二要素为内容，打造泛旅游产业集群结构。
3、旅游目的地架构
特色小镇不完全是旅游，但又必须是旅游;每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。
4、新型城镇化架构
人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。
5、智慧化与互联网引擎
以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级
因此特色小镇是以“双产业”即特色产业与旅游产业为主，“三引擎"即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调，“三架构"及产业链整合架构、旅游目的地架构(景区)、城镇化架构共同支撑的发展架构。
（二）特色小镇的总体特征
1、以特色的产业及环境资源为基础
产业资源是特色小镇打造的前提;环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向.
2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托
以产业为引领,实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能;各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。
3、以产城一体化综合开发为手段
主要表现为产业的综合发展;功能的综合配置；土地的综合开发；配套的综合建设；目标的综合打造等方面。
4、以泛旅游为引擎与目标归宿
拥有完善的城镇及旅游配套设施；拥有超越一般景区的较高品质的服务(包括旅游服务于公共服务）。
5、以产业链开发及房产开发为盈利核心
土地一级开发：直接获利，享受升值效益；房产开发：房产销售、房产回收经营；项目开发:经营收益等。
(三）特色小镇的关键在于产业培育
特色小镇的产业为双产业为主，即“特色产业+旅游产业”。
其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。
泛旅游产业主要是“旅游+农业"、“旅游+乡村”、“旅游+工业"、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。

特色产业的架构

泛旅游产业的架构
(四）特色小镇发展的基础是人口聚集
人口聚集的变迁是城市化的重要表现，人口聚集是城市化的基础。人口的两种聚集模式，包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集，这两种人口聚集模式的结合，姜维城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口，形成城镇化发展的基础，决定着城镇发展格局。
1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
特色产业的发展，形成产业聚集,产业聚集带来就业人口的增加,形成常住居民,常住居民的各种需求,促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展,进而推动城镇化架构的形成。

2、泛旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
以“旅游吸引核"为基础，通过旅游的“搬运”功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口于服务人口.这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此带动城镇化结构的形成。

二、特色小镇的综合开发架构
（一)特色小镇的打造要点
1、落实城镇化的功能要求，构建“产城人文”一体化的城镇
特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持;大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制；配套设施及服务的配置为基础依托；就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套;管理、金融、运营的创新为相关保障。
2、发挥区域引擎综合效应,带动周边乡村城镇化
特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面.
3、结合具体环境特征，打造生态宜居环境
特色小镇遵循“不占耕地”的用地原则，“大力优化区域生态环境”的生态原则,“挖掘文化,打造美丽特色小镇”的文化原则。
（二）特色小镇的开发架构
特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。

（三）特色产业项目开发架构

特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。
事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆)、其他（比如康复疗养医院）等。
产业开发包括产业本身(科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。
(四）旅游产业项目开发架构
旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。
旅游吸引核——特色项目吸引核(包括主题乐园、景区等)、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等)、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等)、餐饮吸引等。
休闲聚集—-餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。
商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等)、休闲街区与商业地产。
居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。
三、特色小镇的运营
（一）特色小镇的商业模式
1、土地一级开发
仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
2、二级房产开发
包括六大房产结构:一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末)、三居所地产(度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
3、产业项目开发
一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。
4、产业链整合开发
两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈,包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
5、城镇建设开发
城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理:城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。
（二）特色小镇的运营模式
以企业主体，政府服务,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。

（三）特色小镇的投融资模式
主要以构建以项目为核心;以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调;特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。

特色小镇的投融资模式流程图

特色小镇的PPP模式
四、特色小镇开发中的资源导入模式
绿维创景以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程.

绿维创景认为结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规划设计方案,将成为后期工作的有力指导。后端在策划规划阶段，将相关成熟的IP、运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等,以专家身份、投资商、服务商身份，导入进来，形成落地性极强的方案。

结合建造导入

结合运营导入
绿维创景以整合特色小镇下的投融资平台为基础,构建与培育区域旅游上市公司和新三板企业为核心，PPP项目为抓手，创新旅游IP导入为驱动，形成创新的旅游投融资模式，推进特色小镇创新发展。

结合投融资导入
绿维创景是以规划设计业务为基础,围绕”旅游规划设计、旅游开发建设、旅游投融资、旅游运维管理"四大环节，提供旅游全产业链整合咨询服务,实现旅游产业开发运营全程服务的集团企业.通过合伙人制度、合资公司模式及合作伙伴计划（百家上下游合作机构),形成了大量可以导入的资源.绿维集团及其旅游运营网，构成了国内唯一的O2O旅游产业开发平台,网上规划设计院、旅游投融资数据库、旅游IP数据库、旅游经理人频道等，正在构建旅游产业独一无二的旅游开发要素聚集平台.为打造各具风格的特色小镇提供专业化、全面性的服务，为加速推进特色小镇建设增添强劲动力。