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(完整word)月度营销建议
中捷·紫悦华庭2015年7月度营销建议
一、 市场解读及预测
2015上半年济南共有346.8万平米的商品房用地成交,同比下降了1成多，土地市场上半年共有71宗土地挂牌,其中2宗土地引发激烈竞价，66宗土地底价成交,3宗土地流拍。从成交土地的位置来看，历城区依然是未来开发的主力区域，共有16宗土地成交,槐荫区成交15宗，也再一次说明了这两个区域在济南未来发展中的重要位置。
6月份济南楼市低调开局，使得不少人对其表现并不看好，但是在进入下半月以来，成交量开始逐渐增加,上周更是环比上涨一成以上，6月济南普通住宅成交84万㎡，较5月份下降16.6％,尽管如此，这一成绩也超过了上半年的平均值，而在价格上，6月份成交均价再次突破8000元大关，达到8279元/㎡，较5月份仍有上涨。而随着央行进一步降准降息，7月的济南楼市也被普遍看好。
项目名称
楼盘详情
优惠幅度
鲁能领秀城3期
7月5日，济南鲁能领秀城中央公园东区房源公开选房。推出1＃-6#、8＃、10#、12#楼86—174㎡户型，具体为86—90㎡两室、124-157㎡三室、174㎡四室,均价9500元,全款99折优惠
清盘倒计时。交5千享91折。开盘成交享受10000元的认筹优惠，现在抢真学区房,明年踏实上胜利大街小学、育英中学。
荣盛时代国际
项目位于历城区中心位置，距离洪楼仅2公里。项目引进济南第五家大润发，生活配套便利。
优惠及价格待定
总体分析2015年7月，受楼市进入淡季关系,市场预计新增货量较小，项目需把握好入市机会,运用好推广销售契机，组织营销活动,吸引客户来访,线上创新吸引市场强烈关注，实现开盘劲销。
二、 竞品楼盘解读
楼盘名称
基本详细信息
中建新悦城
中建新悦城，4＃楼6月6日已开盘,72—102㎡、均价6300元/㎡，1＃3＃楼均价6200元/平,享5千抵4万优惠,主打学区房概念.
祥泰新河湾
5700元/平起，均价6500元/平.二期首付5万起，贷款享97折优惠.现享5千抵3万的优惠活动.户型涵盖80平两室、95—100-123平三室
海亮院里
12＃楼已开盘，主推86-115两室至三室，预计2015年7月底交房。项目均价6800元/平，享一次性付款95折，贷款96折优惠，准现房直降3万元。
三庆汇德公馆
均价7200元/平，购房享交5千减2万，78-125㎡主打户型， 3#清货，6688元/㎡一口价，4＃、5#楼预计近期开盘，主推97-115㎡舒适三居，现在认筹即享优惠2万元，
祥泰城
均价6900元/平，现在购房即享交5万抵12万的优惠活动.当前在售80—120平情景阳房，包含82㎡两房和95㎡、110㎡、120㎡三房户型。
河泰山庄
河泰山庄，2＃、3＃、4＃、5#、6＃、9＃楼已开盘,目前均价6300元/平,优惠交5000减20000.户型为92㎡两室、144㎡四室、199㎡五室。
万象新天
首付2万起，最低5500元/㎡,主打享北京红黄蓝幼儿园、历城二中九年制中小学12年金牌教育。
7月各个楼盘营销步骤明显减缓,优惠幅度及推广力度明显减弱,我项目应尽早推出3期产品及商铺产品，并制造较大噱头，加大推广力度,占领市场客户，同时采用短平快的营销形式完成销售任务.
三、7月份营销任务
紫悦华庭6月份推出“年中大促”的促销活动,剩余货量销售速度得到明显提升，作为进入下半年的首个月份,7月项目主要营销任务是住宅及商铺的双重推售,住宅是6号楼整栋认筹开盘销售及剩余8#、10#住宅续销，商业是11＃、12＃、8＃沿街商铺，推售任务重、认筹节奏紧，推广信息大，营销压力可见一斑。
紫悦华庭7月份营销任务为销售额为4300万，6#楼总货量72套，预计开盘销售率达到40％,为28套销售任务，其他楼座剩余住宅销售15套，总体住宅销售目标为43套，力争达到50套，预计销售额达到2800万，并且商铺共计26套推售,目前转筹2套,商业需提高来访数量及认筹质量，商铺本月开盘销售目标10套，预计销售额达到近1500万。
7月份营销重点工作：
1、客户来访量提升是营销目标完成的关键，7月总计销售目标单位53套，换算认筹客户需70人，新增来访客户需400人以上,日来访量14批；线上推广与线下活动需紧密结合,给予拓客辅助,并且重新整改拓客团队制度，将任务量下发并落实到每个派单人员，狠抓考核;
2、7月进入营销淡季,对外主动出击，拓访拉客,现场人气活动,连带促销是必须实施的营销动作,结合去年冬季十吨苹果献爱心的拓客经验，制定实施全月切实可行的线下活动拓客计划;
3、推广上以住宅为主题，连带商业发售信息，现场包装以商业发售与预招商为主,突出品牌商业洽谈合作,复合商辅配套价值及未来发展作用,烘托住宅品质及商业超高价值，并落实置业顾问现场接待说辞的更替与培训工作。
4、组建其他客户拓展渠道，结合人力当下情况,组建以电商、活动公司、物业公司的客户拓展渠道，实行营销中心全民营销，并在客户目标区域招募全民经济人；
5、项目自身价值提升宣传，动过系列营销事件推广，烘托项目升值潜力;
6、提早准备，重点宣传,把握人气，成功组织本月内的开盘活动。
7月份开发商工作支持:
1、7月中旬6＃楼预售证件的取得。
2、营销活动及各项物料的力度支持。
3、7月上旬及早确定各业态认筹方式及销售优惠实施政策.
三、7月份营销思路
2015年7月中捷紫悦华庭户外需以“6＃御景杰座荣耀上市"为主打卖点，并附带“黄金旺铺稀世发售”的信息,因为住宅客户受众远比商业投资客户广泛，特别是项目周边区域客户以住宅刚需客户为主。商业借助活动公司预招商，与品牌商家合作后，借助线上网络、微信、电call客平台进行推售（例如大润发商铺销售）。
7月淡季，项目应在高新、济钢、王舍人设置巡展点，并在项目现场设置长效营销活动进行有效带访，保证现场人气,夏季活动时间应在傍晚进行，建议延长置业顾问工作接待时间.活动宣传除巡展及线上告知以外，可加入公交车体广告进行宣传,（例如：兄弟，晚上干哈去？坐上我，紫悦华庭消夏晚会嗨皮去！），带动沿线客户参与。
时间节点
营销期
主要问题及思路
7月1日-10日
筹备宣传期
组织7月营销推广实施，并实施长效营销活动，将推售信息及现场活动信息全面释放市场，建立巡展、预招商、营销部全民经济人、电call小组等营销拓客渠道，制定6#楼价格及优惠政策.
7月11日—20日
商业推售期
7月11日组织商业预招商商家意向签约活动，烘托商业价值，并以此为契机在线上进行炒作，内容附带对住宅促销作用；电call小组及拓客小组对商业客户进行挖掘,并在7月18日进行商业认购销售活动。
7月11日—31日
住宅推售期
7月11日借助商业签约活动人气,宣布6＃楼开始认筹，并实施认筹优惠政策,巡展、派单、全民经纪人活动全面实施,7月25日或8月1日（视认筹情况）组织6#楼开盘销售活动。
四、 项目营销策略
1、 推广策略:户外及单页以住宅推售信息为主，附加商业销售信息，媒体平台则全月以招商签约活动为爆发点，炒作价值提升及未来升值潜力,为住宅及商铺销售打下价值认可基础，月下旬侧重开盘销售信息及优惠信息的发布.
2、 营销策略：7月份项目案场借助长效系列营销活动,带动客户持续到访，对外则借助十吨西瓜送清爽活动,将项目各项信息全面有效发布，内外结合，保障月来访量到达任务标准。
3、 优惠策略:住宅优惠建议：认筹5000抵20000优惠,前20名再享受9。8折额外优惠;20-40名享受9。9折优惠，40—60名享受入住第一1年物业费减免；开盘5000元认筹金换筹，设置开盘当日额外10000元购房优惠及空调扇奖励付款保留98、99折付款优惠，现建议将产品价格与8#楼上调50元/㎡即可(6#楼相比8#楼楼座价值并无明显优势,并距火车桥较近)。
商业优惠建议：商业认筹交50000抵70000优惠，开盘当天50000转化定金，可额外享受1万入驻财富补贴钜惠及2万元商街培育金优惠，同时可获得1年水电费减免补贴。开盘后本月内购买客户可获得2万元商街培育金优惠及1年水电费减免补贴。(以上优惠需与代理公司沟通，视开盘情况灵活把握实施）
五、 项目营销推广排期
7月整体营销推广围绕住宅及商业认筹开盘及项目优惠信息发布进行，结合重点活动，渠道以微信及网络为主，中下旬结合产品营销筹备情况进行户外广告更换。
投放及准备时间
广告主题
广告内容
完成时间
责任人
网络
投放时间2015年7月1日（各大合作网)
紫悦红7！
大卖汇
盛大启幕
中捷紫悦华庭,红色7月大卖汇，6号御景杰座即将应市发售,工业南万达东黄金旺铺稀世抢购,咨询专线88681168
7。6初稿日完成、7。8日前调整完毕7.9日稿件完成
张镇全、褚红昌
投放时间2015年7月11日（各大合作网）
品牌商家荣耀入驻
中捷紫悦华庭，携手XXX、XX。。。,7月11日入驻签约，高端居住品质,黄金旺铺商区,恭迎品鉴,88681168
7.9初稿日完成、7.10日前调整完毕7.11日稿件完成
张镇全、褚红昌
投放时间2015年7月18日（各大合作网）
中捷紫悦华庭商铺上市
中捷紫悦华庭，工业南万达东财富矿脉，荣耀发售！
7.12初稿日完成、7。13日前调整完毕7。14日稿件完成
刘伟、褚红昌
投放时间2015年7月19日（各大合作网）
紫悦华庭6＃火爆认筹中，7。25盛大开盘
中捷紫悦华庭,6#臻品御景杰座火爆认筹中，月末即将公开发售，详询88681168
7。15初稿日完成、7.16日前调整完毕7。17日稿件完成
刘伟、褚红昌
短信
投放时间2015年7月16日东部区域10万条
发布项目商铺发售信息
中捷紫悦华庭东城新天地，工业南、万达东黄金商铺，7。18稀世首发，110㎡—200㎡财富矿脉，详询88681168
7.14日前初稿调整完毕 7。16日稿件完成
刘伟、褚红昌
投放时间2015年7月28日东部区域10万条
紫悦华庭6#火爆认筹中，7.25盛大开盘
中捷紫悦华庭，6号御景杰座,完美臻品户型火爆认筹中,万元钜惠相送,月末即将公开发售,详询88681168
7。23日前初稿调整完毕 7。24日稿件完成
刘伟、褚红昌
微信
投放时间2015年7月全月
发布项目营销活动信息
晚上无聊？来紫悦华庭参加观影活动啊，还有免费冷餐享用,周末还有烧烤相亲会呢，名额有限，详询88681168
7。7初稿日完成、7。8日前调整完毕7。10日稿件完成
张镇全
投放时间2015年7月11日
品牌商家荣耀入驻
中捷紫悦华庭，携手XXX、XX。..,7月11日入驻签约，高端居住品质,黄金旺铺商区，恭迎品鉴，88681168
7.9初稿日完成、7.10日前调整完毕7.11日稿件完成
张镇全
投放时间2015年7月17日
中捷紫悦华庭商铺上市
中捷紫悦华庭，工业南万达东财富矿脉，荣耀发售！
7。12初稿日完成、7.13日前调整完毕7。14日稿件完成
张镇全
投放时间2015年7月22日
紫悦华庭6#，7.25盛大开盘
中捷紫悦华庭，6＃臻品御景杰座火爆认筹中，月末即将公开发售，详询88681168
7.15初稿日完成、7。16日前调整完毕7.17日稿件完成
张镇全
户外
投放时间2015年7月10日
发布项目销售信息
中捷紫悦华庭，红色7月大卖汇,6号御景杰座即将应市发售，工业南万达东黄金旺铺稀世抢购,咨询专线88681168
7.6初稿日完成、7。8日前调整完毕7.9日稿件完成
张镇全、褚红昌

单页
投放时间2015年7月8日
发布项目销售活动信息
中捷紫悦华庭，6＃臻品御景杰座火爆认筹
月末开盘坐享万元钜惠
工业南,万达东，东城新天地
黄金旺铺泉城即将首发
7。6日前初稿设计调整完毕 7.7日稿件完成
张镇全、褚红昌
投放时间2015年7月11日
发布项目销售信息
中捷紫悦华庭，携手XXX
入驻东城新天地商业街
品质生活，从此开启
7.8日前初稿调整完毕 7.9日稿件完成
张镇全、褚红昌
五、项目营销措施建议
(1)派单拓展进社区、工业北路、高新区及工业南路沿线.
时间：2015年7月1日——7月31日
参与人员：派单人员及外拓置业顾问。
建议渠道：深挖济钢片区及周边各大商超,拓展高新东部片区,持续巡展发送单页，登记客户电话,同时售楼处及巡展点组织扫微信送西瓜，吸引客户持续到场，直接成交。
(2）紫悦观影消夏活动
时间：2015年7月8日-30日
参与人员：全体项目意向客户及业主
活动内容:每周5、6、7晚7点至售楼处现场,可进行消夏观影，放送经典大片，还设有消暑冷餐,让业主享受吃西瓜、看电影、学做艺术西瓜雕刻,免费美甲等体验,并将活动入场券设计成电影票的形式向外派发，晚会每天向参与人群推介项目销售信息，有力传播，并传输全民经纪人的概念,现场可设相亲烧烤活动报名活动，报名满一百可在周末举办烧烤相亲晚会.
（3）项目认筹启动活动
时间：2015年7月11日开始
参与人员: 项目住宅意向客户
活动内容:借助商家招商活动人气，现场通知所有项目意向客户，当天6＃楼座可进行公开认筹，同时预告认筹优惠政策，现场认筹客户可获得礼品小风扇或油一件，并设工作人员烘托现场气氛，有效带动现场认筹，制造抢购氛
（4）紫悦东城新天地招商签约仪式活动。
时间：2015年7月11日
参与客户： 项目意向客户
活动内容：由活动公司进行牵头，联系商家洽谈入驻，并举办项目商铺招商意向入驻签约仪式，在征得商家同意后，借助商家品牌进行项目推广宣传。
（5）紫悦清凉季,十吨西瓜送泉城活动（与观影消夏活动互动)
时间：2015年7月15日—30日
参与人员：全体项目意向客户
活动内容:1、巡展点活动，在派单巡展点实施派送西瓜活动,并结合巡展形式现场组织吃西瓜大赛活动,3人一组,胜利者送消夏观影活动参与券2张，巡展点工作人员可以通过举牌、扫微信,商超海报等形式宣传活动信息，并定期向巡展区域投放短息，广而告之，增加活动影响力。
2、售楼处现场：业主及客户凭借活动券到项目领取西瓜一个，并可以定时西瓜雕刻一个,定制条件为微信活动信息发送朋友圈，如业主领朋友参与活动，可赢取积分奖励，积分可兑换礼品.
(6）深挖鲍山水上世界客户资源
时间：2015年7月20日—30日
参与人员： 项目意向客户
活动内容:景点合作洽谈一：水上游乐园优惠券放,在水上游乐园及售楼处摆放优惠券相关信息，注明优惠券在项目售楼处发放,吸引游客至售楼处咨询,景点洽谈二：在景点游乐园摆放项目宣传易拉宝，截留客户。
（7）营销中心全民经纪人活动推广
时间：2015年7月10日开始
参与人员: 所有营销中心工作人员（除开发商、代理商以外）
活动内容：联络客户及周边人群,实行全民营销，凡带客户到售楼处并成交，给予经纪人一套600元奖励.（8）大客户拓展，走进企业
时间：2015年7月下旬
参与人员：合作团购意向单位
活动内容：与新浪合作，走进各大企业进行项目宣传并组织团购工作，发放项目特制纪念品，加强沟通了解，宣传优惠措施及项目优势,争取购买客户提升，其次邀约企业客户参与项目营销活动,到现场感受项目品质，并组织如电影推介会、趣味运动会等活动形式，提高参与积极性，实现项目快速销售。
（9）紫悦缤纷烧烤演艺活动
时间：2015年7月25日
参与人员： 意向客户及业主
活动内容：与品牌幼儿园合作，邀约幼儿园表演艺术团现场表演节目，邀约家长现场参与，品鉴项目,同时组织烧烤活动，邀请新老客户。业主参加，烧烤不仅限于肉串，同时配送水果、冰激凌、小龙虾、炸羊肉春等美食,吸引众多客群参加,为项目开盘增加人气及销售沟通平台。
（10）项目工地开放活动
时间：2015年7月24日
参与人员：意向客户及业主
活动内容:联系客户及业主代表各10名至售楼处，参加工地开放活动，参观项目工地，讲解施工工艺，并开展工地摄影微信展示平台，进行评奖发奖，活动现场设置冷餐及软饮供客户食用，并赠送遮阳伞一把
（11)项目商铺及住宅开盘活动
时间:2015年7月26日
参与人员： 项目认筹客群
活动内容:组织项目开盘活动，利用现场人气制造紧张氛围，借势推售产品。开盘活动外场由活动公司组织外场人气活动，带动开盘效果。