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落实住宅工程质量分户验收的几点体会

单位：襄樊公力工程咨询服务有限公司 姓名：xxx
评审任职资格：副高级工程师 现任专业技术职务：工程师

摘要：针对湖北省实施住宅质量分户验收制度，加强住宅工程质量管理，强化各市场责任主体质量意识，确保竣工住宅的使用功能，进一步推动住宅工程质量整体水平的提高，提出工程在实过程中予以重视和加强的几个方面问题及改进的方法。
关键词：分户验收；过程控制；改进方法

0、引言
为加强住宅工程质量管理，强化各市场责任主体质量意识，确保竣工住宅使用功能，进一步推动住宅工程质量整体水平的提高，避免未实施分户验收前，竣工验收只抽查10%极易造成质量问题遗漏，引起各方诸多争议，影响住宅工程的健康发展，湖北省已于2008年6月1日正式实施《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，省建设厅也下发了《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》。通过某住宅小区在试行阶段时进行分户验收的过程进行分析，业主购房后存在以下的几个关注点，如：室内开间、进深尺寸不够，楼、地、墙面空鼓、裂缝、起砂，屋、墙、地面和水、暖管渗漏等，谈一下住宅工程在今后实施过程中，应予以重视和加强的几个方面。
1、室内开间、进深尺寸的控制
1.1、测量放线时，应按设计要求严格控制总轴线尺寸和每一开间、进深的轴线尺寸，偏差均应控制在10mm范围内。
1.2、测量放线后，技术人员应进行严格的轴线复核，复核时应使用不同的工具、不同的测量人员。
1.3、每户墙体施工时，技术人员应加强开间、进深尺寸控制。
1.4、主体验收结束后，根据图纸规定的开间、进深尺寸，对称做灰饼冲筋。根据过程中的经验，此时根据灰饼对房间的开间、进深尺寸进行检查是控制室内几何尺寸的关键。
1.5、加强施工过程中墙体抹灰质量的控制，抹灰结束后，尽快对墙体平整度、垂直度、开间与进深尺寸再次检查验收，查漏补缺，对于发现的质量问题，及时整改。
2、室内净高尺寸控制
2.1、测量放线引测标高时，严格按设计要求进行技术交底。
2.2、根据以往好的做法，引测标高时每层在图纸设计规定层高的基础上适当放大10mm，以防万一。
2.3、木工支模时及时弹出标高、轴线控制线，准确测量，及时复核。在支撑过程中，包括施工后验收均应逐一检查模板标高和平整度，发现不符合要求的，及时予以纠正。
2.4、梁、板混凝土浇筑前和浇筑过程中，应安排专人对模板及支架跟踪检查，特别是检查支架立杆下的木楔垫块。因为施工中的震动极易导致立杆移位、滑脱，引起模板及支架整体或局部下沉，导致室内净高尺寸偏差，混凝土浇筑时应严格控制板的厚度。
2.5、模板及支架拆除后，应立即对现浇结构进行检查验收，发现问题及时处理，合格后方能进入下一道工序施工。
3、楼地面空鼓、裂缝、起砂
3.1、楼地面混凝土浇筑后，应覆盖养护，防止雨淋、受冻导致基层混凝土表面强度太低，影响面层与基层的粘结，对于楼地面混凝土已出现的裂缝，应分析原因提前处理。
3.2、施工前应加强楼地面的清理工作，特别是边边角角的落地灰、多余的混凝土、残留的模板皮等杂物必须清理干净。
3.3、用搅拌均匀的素水泥浆满刷一遍，不允许采用先撒水泥粉后洒水的施工做法。原因是水泥粉不易撒拌均匀，洒水量也不易控制，可能会导致水泥粉没撒到位的地方，粘结效果差，易出现空鼓、裂缝；洒水局部较多的地方，表面积水使后加的水泥砂浆水灰比过大，产生开裂起砂现象。
3.4、严格控制水泥砂浆的配合比，一般采用体积比1:2。配合比低，表面易起砂；配合比高，易收缩开裂。
3.5、根据事先弹出的水平线严格控制表面的平整度，在砂浆初凝前，压光次数不少于2遍，分遍压实。
3.6、为防止开裂，表面应按先粗毛后细毛收压至少两遍以上，如在混凝土浇筑时能很好地控制表面的平整度，可采用免做水泥砂浆找平层的方法。
3.7、面层施工24h后，应加强保湿养护，至少7d以上，冬期施工应防止水泥砂浆找平层受冻。
3.8、强度达到达到设计强度的70%时，应及时检查有无空鼓、开裂、起砂现象，如有应及时处理，杜绝验收或交房时再发现问题。
4、屋面渗漏
4.1、无论是平屋面还是坡屋面，均应按混凝土设计强度进行配合比控制。
4.2、必须保证混凝土自防水的效果，因为目前使用的卷材或防水涂料使用年限也就是3~5年，即使采用上覆盖保护措施，也不能保证屋面50年使用期不出问题。如果混凝土自防水的效果较好，即使以后发现问题，维修起来也比较方便。所以施工时，要加强混凝土的原材料、配合比、振捣过程等控制，确保混凝土的密实度，以及混凝土表面的抹压效果，减少混凝土的收缩裂缝。
4.3、对于平屋面，无论是材料找坡还是结构找坡，泛水坡度必须符合设计要求，保证屋面不积水，因为再好的防水做法也是经不住长期水泡的。
4.4、出屋面的各种管道，必须按规范要求分2~3次进行堵洞及防水细部处理，并填写有关隐蔽工程验收记录和功能检查验收记录，确保部位的准确性。
4.5、按规范及相关操作规程要求进行防水处理。如卷材防水屋面，应保证卷材泛水高度大于等于250mm，用木压条固定后，再用防水砂浆予以封闭，并加强养护。
4.6、施工结束后应充分利用雨天进行检查，平屋面应做24h淋水试验，坡屋面应做淋水不少于2h试验，检查有无渗漏情况，如有应及时处理。
5、卫生间等用水房间地面渗漏
5.1、设置现浇素混凝土止水带（与楼面混凝土同时浇筑），宽度同墙厚，高度不少于200mm，地面标高比室内其它房间低30~50mm。
5.2、现浇混凝土止水带采用吊模法支撑，浇筑时为防止因根部漏浆产生孔洞、蜂窝等缺陷导致渗漏水，可采用二次振捣法施工。
5.3、卫生间预留洞口较多，预留洞口应上大下小，管道立管安装前，应对洞口进行毛化处理。管道立管应设置钢套管，安装完成检查后，进行吊模，提前24h对处理后的预留洞口浇水湿润。先刷一遍加胶水泥砂浆后，再用比楼面混凝土强度高一个等级的细石混凝土（掺加适量的膨胀剂）封堵洞口底部的1/3，凝固后进行4h蓄水试验；如不渗漏，再用同样的混凝土（掺加适量的膨胀剂）封堵洞口中间1/3，凝固后进行4h蓄水试验；如不渗漏，再用加抗裂防渗剂的水泥砂浆（掺加适量的膨胀剂）封堵洞口剩下的1/3，通常第三次封堵后表面最好比原混凝土表面高5mm。管道安装后在管道周围进行24h蓄水试验，蓄水高度不低于20~30mm，如不渗漏，基本上能符合要求。
5.4、防水层可采用刷聚氨酯防水涂料或粘贴防水卷材。
5.5、加强混凝土养护，养护不少于15d，冬期施工应采取防冻措施。
5.6、防水砂浆找平层泛水坡度必须符合设计要求，并确保坡向地漏，保证卫生间地面不积水。
6、外墙面渗漏水
6.1、墙体砌筑时除留置必要的脚手眼和支模洞外，尽可能少留洞眼。
6.2、选择质量较好的块材，特别是要剔除缺楞、掉角、裂缝等不符合要求的块材。
6.3、砌墙时保证墙体水平、竖向灰缝的饱满度，严禁出现透明缝、假缝、瞎缝等。
6.4、外墙堵洞时要有专门的施工方案，并按照下述做法进行施工。
6.4.1、对所有洞口的水泥砂浆等杂物要清理干净。
6.4.2、提前24h对堵洞使用的块材及洞口四边的墙体浇水湿润。
6.4.3、分内外两部分封堵洞口，外侧先用半截干砖临时封堵，内侧半墙厚用水泥砂浆塞满，再在已提前湿润的半截块材上侧两面带满砂浆，顺着洞口方向塞进洞口，并用勾缝条等工具压缝，尽可能将灰缝塞满。等水泥砂浆达到70%后，将外侧先塞的块材取出，将洞口多余的砂浆清理干净后，提前浇水湿润，再用C20细石混凝土（加适量的膨胀剂）堵严洞口。
6.4.4、养护时间至少15d以上，冬期施工应采取防冻措施。
6.4.5、用1:3防水水泥砂浆在洞口外做5~8mm厚的防水增强层，每边比洞口大3~5cm。
6.4.6、遇下雨天气，及时检查有无渗漏现象，及时处理。
6.4.7、外窗台、腰线等部位必须抹出大于等于2%的排水坡度，且靠墙根部的位置应抹成圆角，滴水线应抹成鹰嘴式。
7、墙面抹灰空鼓、裂缝
7.1、为防止温度变形裂缝的出现，应在设计图纸上注明各层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，混凝土强度等级不小于C20。如条件不充许，至少应在顶层和底层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，其它各层在窗台标高处应设置伸入洞口两边墙体不少于600mm长的现浇钢筋混凝土板带厚度不小于60mm。
7.2、框架结构为防止梁柱与后砌填充物交界处因收缩而开裂，在此交界处设置钢板网，每边宽度不少于100mm，并在抹灰砂浆中掺加适量的抗裂纤维。
7.3、抹灰应在砌体结构砌筑完成至少30d后进行，砂浆所用原材料质量按规范要求控制，砂应采用中粗砂，采用熟化符合要求的石灰膏。
7.4、抹灰采用先小面后大面的施工顺序，即根据灰饼厚度先用1:2的水泥砂浆在墙体阳角做护角，高度不小于2m，宽度不小于50mm，再做大面积抹灰。
7.5、抹灰前要重视基层的清理，特别是墙体挂浆、残破的模板皮、铁钉等，较为光滑的柱、梁采用剔毛等毛化措施。
7.6、抹灰前应提前24h做好墙体的浇水湿润工作，水一定要浇透。
7.7、大面积抹灰至少分两次进行，底糙厚度7~9mm。等2~7d后再做面层。
7.8、成型后及时检查抹灰的垂直度、平整度等质量，发现缺陷及时修补。
7.9、成型后加强养护至少7d以上，冬期施工应采取防冻措施。
8、水、暖管发生渗漏
8.1、PP-R塑铝稳态复合管采用热熔连接，在进行熔接操作前，必须采用卷削器将外覆PP-R层和合金铝层构成的塑铝复合层完全剥离，但因很多因素，如管材不圆度、管材的外覆层厚度、电钻的功率与转速的选用等，导致剥皮效果不很理想，造成施工质量隐患，
8.2、熔接的时应注意控制管材和管件温度，一旦两者温度不同熔接在一起的时候，中间会出现空隙，用自来水试压时一般不会出现问题，但如果用冷冻水或者热水会爆裂。在热熔连接时使管材外层熔进管件2-3mm，连接时应均匀推进，以防管端向内翻卷而造成缩颈，连接时应直线推进切忌旋转推进，以防空鼓虚焊。
8.3、使用的管材在进入施工现场后一定要注意轻拿轻放，不能生拉硬拽及被利器划伤，更不能产生纵向裂纹，否则在系统运行时会连同管件一起纵向破裂。
8.4、熔接机无论是管材厂家提供的、还是在市场上采购的，普遍存在易损坏的情况，因此在施工进程中要经常留意熔接机是否在正常工作，否则将会严重地影响到熔接质量。
8.5、管道穿过楼板时，应设置金属或塑料套管，安装在楼板内的套管，其顶部应高出装饰地面20mm，安装在卫生间及厨房内的套管其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底面相平。套管与管道之间的缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实，端面光滑。
8.6、管道穿过楼板的孔洞尺寸要符合设计要求，堵孔时，孔洞底要托平，用高于楼板强度的细石混凝土浇筑、捣实。
8.7、管道支、吊架安装应平整牢固，位置正确。
8.8、排水硬聚乙烯管道的粘结，应将承口内侧和插口外侧擦干净，保证粘结面洁净。当表面沾有油污时，应用棉丝蘸丙酮等清洁剂擦净。用油刷涂抹胶粘剂时，应先涂承口内侧，后涂插口外侧。涂抹承口时应顺轴向由里向外，涂抹均匀、适量，不得漏涂或涂抹过厚。承接口涂刷胶粘剂后，宜在20s内对准轴线一次连续用力插入，管端插入承口深度要符合要求，插入后旋转90º。插接完毕，应即刻将头外部挤出的胶粘剂擦干净，并避免受力，静置至接口固化为止。
9、观感粗糙
9.1、“三个面”（即墙面、地面、屋面）、“三条线”（即分格线、踢裙线、滴水线），应设置到位，不能出现遗漏、坡向逆向、不横平竖直造成无法补救现象，落水管、支架等部位施工前，应用经纬仪配合人工进行弹线后再进行施工。
9.2、变形缝、护栏要严格按照工程强制性标准执行，风机、空调位置正确，电梯信号系统高度满足要求。
9.3、无障碍部位满足使用功能需要。
10、结语
分户验收应在住宅工程竣工验收前进行，当分户检验项目具备质量验收时，即可组织验收。建设单位项目负责人负责组织监理、施工、物业等单位有关人员参加，依据是经审查合格的施工图设计文件、相关工程质量验收标准、规范，对每户住宅及公共部位的观感、使用功能等项目进行检查验收。
通过分户验收制度的实施，可以充分体现和谐工程的理念，将购房业主的投诉率降低，使责任主体各方，特别是施工方和监理方充分意识到改变施工作业过程中一些陈旧操作方式迫到眉睫，势在必行。
参考文献
［1］ 建设工程质量管理条例
［2］ 《建设工程施工质量验收统一标准》 GB50300-2001
［3］ 《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2002
［4］ 《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001
［5］ 《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50242-2002
［6］ 《建筑电气工程施工质量验收规范》 GB50303-2002
［7］ 襄樊市建设委员会办公室文件 襄建办［2006］111号
［8］ 湖北省建设厅文件 鄂建［2006］137号
［9］ 湖北省住宅工程质量分户验收暂行规定

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