桐庐励骏酒店项目可行性研究报告.doc

目 录
第1章 项目概况与项目建设的必要性 1
1.1项目概况 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目主管单位 1
1.1.3 项目建设单位 1
1.1.4项目建设单位负责人 1
1.1.5项目建设性质 1
1.1.6项目建设地点 1
1.1.7项目建设期 2
1.1.8项目建设内容和规模 2
1.1.9项目投资估算 2
1.1.10项目资金筹措方案 3
1.1.11项目建设效益 3
1.2项目建设背景 3
1.2.1地理气候条件 3
1.2.2工业园区发展规划 4
1.2.3工业区已具产业规模 5
1.2.4项目提出的理由与过程 6
1.3项目建设必要性分析 9
1.3.1某某市“十一五发展规划”的要求 9
1.3.2某某市总体规划的要求 10
1.3.3某某市经济发展的要求 11
1.3.4园区发展的要求 12
1.4项目社会效益分析 13
1.4.1扩大内需，促进经济增长 13
1.4.2改善工业园区投资环境 14
1.4.3促进生产发展和提高人民生活水平 15
1.4.4促进园区的可持续发展 15
1.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展 16
1.5项目建设可行性分析 17
1.5.1政府支持 17
1.5.2资金支持 17
1.5.3建设条件满足 18
1.6结论 18
第2章 项目建设内容及方案 19
2.1项目建设内容 19
2.1.1项目建设地点 19
2.1.2项目建设内容 19
2.1.3项目建设规模 19
2.2项目建设方案 20
2.2.1项目建设目标 20
2.2.2项目建设方案 20
2.2.3项目功能分析 23
2.3项目建设原则 26
2.3.1以人为本与可持续发展的原则 26
2.3.2集聚发展原则 27
2.3.3因地制宜原则 27
2.3.4环境保护原则 27
2.3.5节能降耗原则 27
2.3.6抗震原则 28
2.4建筑造型 28
第3章 项目建设和进度安排 29
3.1项目工程建设管理 29
3.1.1施工组织管理 29
3.1.2项目资金管理 29
3.1.3严格执行工程监理制度 29
3.2建设期安排与实施计划 30
3.2.1建设工期 30
3.2.2项目实施进度安排 30
3.2.3工程进度表 31
3.3项目建设劳动安全管理 34
第4章 各项建设条件落实情况 35

4.1园区建设规划与现状 35
4.2项目建设基本条件 36
4.2.1地形地貌条件 36
4.2.2工程地质条件 36
4.2.3城镇规划、园区区域规划条件 37
4.2.4交通条件 37
4.2.5社会环境条件 37
4.2.6征地拆迁条件 37
4.2.7施工条件 38
4.2.8资金条件 38
4.3环境保护及节能、消防 38
4.3.1环境保护 38
4.3.2节能降耗 40
4.3.3消防安全 43
4.4结论 44
第5章 投资估算与资金筹措 45
5.1编制范围 45
5.2编制依据 45
5.3单位价格 45
5.4其他费用 46
5.5建设投资估算 46
5.6年度投资计划 46
5.7资金筹措 47
第6章 财务评价 48
6.1概述 48
6.2依据与说明 48
6.3收入预测 48
6.4项目赢利能力分析 49
6.5财务评价 50
第7章 社会风险和融资风险分析 52
7.1项目社会影响分析 52
7.2项目与所在地互适性分析 53
7.3社会风险分析 53
7.4社会评价结论 54
7.5融资风险分析 54
7.5.1融资风险 54
7.5.2融资偿还途径 55
7.5.3融资风险分析结论 55
第8章 结论和请求 56
8.1结论 56
8.1.1本项目的建设符合某某市总体规划 56
8.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求 56
8.1.3项目有充足的资金保障 56
8.1.4项目具有重大的社会效益 56
8.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质 57
8.1.6综合结论 57
8.2请求 57

桐 庐 励 骏 酒 店 项 目
可 行 性 报 告

目 录
1 项目申报单位及概况 1
1.1项目概况 1
1.2建设单位简介 1
1.3编制依据 2
1.4主要经济技术指标 2
1.5主要结论与建议 3
2 战略规划、产业政策及行业准入 4
2.1项目与相关规划 4
2.2项目产业政策 5
2.3项目的行业准入 7
3 项目选址与土地利用 8
3.1项目选址 8
3.2建设条件 8
3.3土地利用 10
3.4拆迁及安置 10
4节能方案分析 11
4.1节能 11
4.2节水 11
5 建设规模与工程方案 13
5.1建设规模 13
5.2建设工程方案 14
5.3公用配套工程 16
6 环境保护与消防 25
6.1环境保护 25
6.2消防 28
7公共服务的定价 31
7.1桐庐县城宾馆客房价格概况 31
7.2励骏酒店客房价格市场定位 32
3.3营销战略 33
8 人力资源配置与项目实施进度 35
8.1酒店组织机构和管理体制 35
8.2劳动定员和人员培训 35
8.3项目实施进度 37
8.4项目建设管理 37
9 经济和社会影响分析 39
9.1项目地经济发展概况 39
9.2项目行业影响分析 39
9.3项目社会效果和社会适应性分析 40
9.4项目区域经济和社会影响分析 40
10 投资估算和资金筹措 42
10.1投资估算 42
10.2资金筹措 43
11 财务评价 45
11.1基础数据 45
11.2财务指标 47
11.3不确定性分析 47
11.4财务评价结论 47
12 结论与建议 49
附表 50
附项目位置图、设计总平面图及相关资料

桐庐励骏酒店项目可行性报告 附表

1 项目申报单位及概况
1.1项目概况
企业名称：桐庐励骏酒店有限公司（筹建）
注册资本：2980万美元（占总投资额54.9%）
企业类型：外商独资有限公司
经营范围：酒店投资、开发、经营及管理
法定住所：浙江省桐庐县迎春南路31号海陆世贸中心1区5号
邮政编码：311500 项目法人：周洁莲 国籍：中国香港
项目选址：桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块
项目建设内容：集住宿、商购和娱乐为一体的五星级旅游酒店
项目建设单位：励骏会置业有限公司
建设单位法定住所：香港黄竹坑叶兴街11号南汇广场B座2317室
建设单位法定代表人：林凤娥 国籍：中国香港
1.2建设单位简介
香港励骏会置业有限公司是一家从事旅游、娱乐、酒店等业务的国际投资公司，拥有众多声名卓著的项目，如澳门置地广场酒店、渔人码头、北京王府井励骏酒店、东莞长安励骏酒店等。目前公司在国内分公司分布各地：励骏创建有限公司北京公司、上海励骏投资投资有限公司、杭州励骏置业房地产有限公司等。公司董事长林凤娥女士，作为澳门置地广场董事局副主席，澳门粤剧曲艺总会会长，长期以来对国内的教育、旅游、酒店投资情有独钟，并在二○○六年获得“中华十大教育英才奖”。
1.3编制依据
1）桐庐县发改局《项目受理通知书》；
2）桐庐县建设局桐建设（2008）规字002#：《规划设计条件书》；
3）桐庐县国土局提供的用地红线图；
4）桐庐县招投标服务中心提供的土地成交确认书；
5）桐庐县环保局提供的项目环境影响报告单；
6）桐庐县外经局《关于同意外商独资经营桐庐励骏酒店有限公司章程》的批复；
7）杭州市工商行政管理局企业名称预先核准登记通知书；
8）桐庐县国民经济和社会发展第十一五规划；
9）桐庐县城城市总体规划（2006-2020）；
10）桐庐县“十一五”旅游业发展规划（送审稿）；
11）浙江省地方标准 DB33/T 326-2001《绿色饭店》；
12）励骏会置业有限公司提供的其他相关材料；
13）现行有关建设法规、规范。
1.4主要经济技术指标
总用地面积 13816m2(约20.72亩)
总建筑面积 56145m2（不含地下部分）
其中：客房面积 16569m2
餐饮面积 4594m2
地下部分面积： 23387m2
建筑占地面积 6170m2
建筑总高度 152米（38层）
绿化率 32%
容积率 4.06
建筑密度 44.60%
酒店客房 331间
机动车停车位 288辆
投资总额 61017万元（计8716万美元）
投资利润率： 18.71%
全部投资财务内部收益率(所得税后)： 8.58%
全部投资资金财务净现值(i=6%，所得税后)： 7960.56万元
全部投资回收期(所得税后)： 8.38年
长期借款偿还期(不包括建设期) 6.0年
1.5主要结论与建议
（1）本项目建设是桐庐实施旅游国际化战略，建设潇洒桐庐的重要内容；同时可提升桐庐县城迎春南路地段的商业氛围、城市品位和美化环境。
（2）该项目的建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑、道路和城市景观的协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔，创造了一个优美、高雅的五星级酒店形象，成为该地段又一标志性建筑。
（3）建议注意以下2个问题：①在酒店经营管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店营业收入，使自己在市场竞争中取胜；②适当再增加项目配套用地，并增加绿化率。
综上所述，桐庐励骏酒店具有良好社会效益和经济效益，项目建设是必要的，也是适时的。
2 战略规划、产业政策及行业准入
2.1项目与相关规划
桐庐县位于浙江省的西北部，地处钱塘江、富春江、新安江和西湖 、千岛湖“三江两湖”黄金旅游的中心地段，气候温和，地势西高东低，水源丰富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的历史沉淀和亚热带的温润气候又造就了它丰富的自然资源和多姿多彩的人文景观，是一个典型的江南城镇，有着极为浓郁的地方特色，自古有“钱塘江尽到桐庐，水碧山青画不如”的美誉。其区位的旅游优势，名列全国县级前茅。目前拥有“国际花园城市、中国优秀旅游名县、中国最佳休闲旅游县”等荣誉称号。
富春江－新安江－千岛湖风景名胜区是国务院确定的第一批国家级风景名胜区，根据已经编制完成的《富春江－新安江－千岛湖风景名胜区总体规划》和正在编制的《富春江－新安江－千岛湖风景名胜区桐庐段分区规划》确定的风景区及其外围保护地带范围，桐庐县城作为风景区主要的休闲旅游设施地位于其中。
本项目作为桐庐县国民经济和社会发展“十一五”规划中构建以新城区迎春南路建设现代商业街、滨江路观光休闲街的重要组成部分，也是桐庐县“十一五”旅游业专项规划和桐庐县旅游国际化五年行动方案所提出的：充分利用富春江的优势，结合县城滨江区块的改造，建设集房产、酒店、休闲娱乐、购物、运动为一体的滨水旅游综合体的具体要求。
因此，本项目符合富春江－新安江－千岛湖风景名胜区总体规划、杭州市旅游总体规划、桐庐县国民经济和社会发展“十一五”规划、桐庐县城城市总体规划、桐庐县域城镇体系规划和桐庐县“十一五”旅游业发展规划的各项具体要求。
2.2项目产业政策
旅游是人类社会发展到一定阶段的必然需求，是人类文明进步的体现，大力发展旅游是我国经济社会发展的客观需求和必然趋势。世界旅游组织发表的一份题为“2020年旅游展望”的报告预测，中国旅游业将在下一世纪高速发展，并有望在2020年成为世界最大的游客接纳国。旅游业作为现代服务业的重要组成部分，是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力鼓励和支持发展的领域。
桐庐目前已拥有山、水、林、洞各具特色旅游景点19个，其中国家4A级景区2个，国家级森林公园1个；旅游星级饭店11家，其中：三星级1家，二星级8家，一星级2家；国际旅行社1家，国内旅行社17家。“十五”期间，桐庐县接待国内旅游人数年增长率超过10%，高于全国3.4%的年增长率，基本与浙江省平均11.68%的年增长率持平。根据桐庐县近几年客源市场现状分析，参考《杭州市旅游总体规划（2004-2025年）》，预计桐庐“十一五”期间旅游接待人数将保持在年增长率7.5%左右。
表2-2 2006-2010年桐庐县旅游业发展主要经济指标预测
项目
年份
2006
2007
2008
2009
2010
入境旅游人数
入境旅游人数（万人次）
2.5
2.8
3.5
4.1
4.8
年增长速度（%）
6.6
11.2
25
17
17
旅游总人次
旅游总人次（万人次）
350
372
398
424
450
年增长速度（%）
6.6
6.5
7.0
6.5
6.5
旅游总收入
旅游总收入（亿元）
15.75
17.6
20.0
22.5
25
年增长速度（%）
12.5
12
13.0
12.8
12.0
据县行业协会近期调查，目前酒店、饭店客房利用率达到57%，周末至周日黄金时间段，酒店床位利用率甚至高达80%以上。桐庐饭店、招待所、旅馆规模小，基础差，设备陈旧，功能简单，管理水平低，服务质量差，无论在硬件方面还是软件方面都不能适应桐庐县经济发展的需要。
从整体上看，目前桐庐县接待能力十分有限，特别是规模型的酒店不多。目前桐庐拥有50张床位以上的酒店、宾馆、度假村和招待所的床位超过16000张，而拥有100张床位以上的宾馆、酒店只有5家：浙江红楼国际宾馆(床位数268床)、金鑫宾馆(床位数231床)、桐庐巴比松度假庄园(床位数180床)、上海福龙度假村（床位数114床）、桐庐宾馆(床位数104床)。床位数量少，档次低已经不能满足桐庐本地居民的会客、宴会、商务洽谈及会议团体对酒店业消费的需求。特别是随着上海、杭州居民周末到桐庐酒店度假已成消费时尚，有许多外地客人来桐庐时因找不到适合的酒店而不得不食宿在档次较低的饭店，一些高档会议和活动只得取消或转移到周边县市。所以，桐庐规模酒店业还有较大的发展空间。
根据桐庐县现代服务业规划和 “十一五”旅游专项规划的要求，到2011年前，桐庐计划建设规模以上酒店5家，形成适应旅游国际化形势发展需要的接待设施格局。同时积极引进一批国际知名品牌饭店管理公司参与酒店经营，提升配套接待的总体水平和品位。因此桐庐励骏酒店项目建设方的管理水平以及所需建设的酒店规模都符合项目地完善旅游产业布局，提升桐庐旅游的国际国内竞争力的产业要求。项目符合杭州市人民政府办公厅（杭政办函[2008]68号）实施《杭州市2008年产业发展导向目录》的鼓励类项目要求：鼓励发展类第5项服务业第2条旅游第8点休闲度假设施建设。
2.3项目的行业准入
桐庐励骏酒店作为外商投资的休闲旅游度假基础设施项目，符合中华人民共和国发展和改革委员会、中华人民共和国商务部第57号令所施行的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》的允许类项目要求。

3 项目选址与土地利用
3.1项目选址
3.1.1地理位置
桐庐县位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，介于北纬29o35ˊ~30o05ˊ和东经119o10ˊ~119o58ˊ之间；东接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。全境东西长约77公里，南北宽约55公里。总面积1825平方公里。
全县地势，西北和东南向富春江沿岸降低，以丘陵山区为主，平原稀少，龙门山主峰牛背脊之观音尖，海拔1246.5米，为境内最高峰。
本项目工程拟选地址桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块（原桐庐富春江度假村地块），即迎春南路以西，时代广场（家得利百货超市）以南，滨江“城中村”改造区块以东、以北(详见附图)。
该地块处于迎春南路西侧，为桐庐县县城新区最繁华地段，区位、交通优势明显，配套基础设施较为齐全，具有良好的发展前景。
3.1.2地块现状
该地块内为桐庐县政府储备用地（原桐庐富春江度假村已经搬迁），无需拆迁。本项目建设后，地块功能为商业服务业，用地目前已经被项目建设方通过公开挂牌成交，并按成交确认书向政府交纳了土地出让金和城市建设配套费。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
（1）气象
属亚热带季风气候，四季分明，光照充足，温暖湿润，雨量充足，适宜于农作物栽培与生长。年平均气温17摄氏度，极端最高气温40.2摄氏度，极端最低气温-5.3摄氏度，年平均降水量1500毫米。平均日照度数为1936小时，平均降雨日数为132天左右，无霜日年约248天，主导风向东北风，夏季主导风向东南风。
（2）地形地貌
为丘陵地区，三面环山，不存在发生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地质灾害。根据总体规划及最高洪水位，该地现定标高不受洪水等自然灾害威胁。
（3）地震
根据全国地震带划分，本区属东南沿海地震带东北段，系少震、弱震区，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一。核定本区地震烈度为6度区域。按国标GB20011-2001规范要求，按6度构造抗震设防。
（4）工程地质
该工程尚未进行地质勘探，详细情况不明，在施工图设计前应及时进行详细勘察。
3.2.2自然社会环境
桐庐始建于三国吴黄武四年（公元225年），至今已有1780年历史。桐庐县位于浙江省西北部，钱塘江上游，西接黄山、千岛湖，东连钱塘江、西湖，距杭州市区80公里，是经国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。全县辖7个镇、4个乡、2个街道，总人口39.36万，县域总面积1825平方公里，呈“八山半水分半田”的地貌结构，境内山、水、林、洞各具特色，俗称“山水江南，诗画桐庐”。
3.2.3基础设施
(1)道路交通
地块东侧为迎春南路，根据规划条件，本项目需安排地下机动车停车位、室外机动车停车位及自行车车位。
(2)给水
水源采用城市自来水，引入管从桐庐自来水厂市政配套给水管网接入。
(3)排水
污水(经化粪池处理)与废水合并排入桐庐县市政污水管，向东排入到污水处理厂。雨水经雨水管收集后排入市政雨水管网。
(4)供电
供电由本地供电局10KV电源供电，需增容2500KVA，设一个变电所(由供电部门决定)。变电所均为两路电源供电，为保证消防负荷的安全供电，设置一套快速自起动发电机组作为第三电源和消防负荷的备用电源。
(5)通讯
通讯总线由桐庐县电信局负责接至地块的总分线房。
3.3土地利用
本项目用地红线内面积13816m2(约20.72亩)。土地出让用途为商服业（宾馆）用地，出让年限为40年；规划指标：容积率小于6.58，建筑密度小于58%，绿化率大于12%。项目用地符合桐庐县城城市总体规划（2006-2020），土地利用率高。
3.4拆迁及安置
本项目为地方政府储备用地，不涉及拆迁，不涉及文物保护项目，无拆迁安置人员。
4节能方案分析
4.1节能
本工程应认真执行国家产业政策和节能设计规范，做到合理利用能源和节约能源。主要节能措施如下：
（1）根据JGJ26—95《民用建筑节能设计要求》，在项目建筑外形及外围结构设计时考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料及门窗。外窗气密性等级不低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7107规定的Ⅲ级。
（2）总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。
（3）采用新型节能墙体材料及门窗型材，提高建筑的保温功能，建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建筑面积能耗。
（4）选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。
（5）管材采用国家和地方有关部门推荐的节能、新型管材。
（6）空调水系统采用二级泵系统，减少水泵扬程和电能，水系统采用变流量运行，水泵采用台数调节和变速调节，节约电能。
（7）空调系统设置自动控制装置。对于低速送风全空气系统，在空调箱上设自控装置控制送风状态，做法是在回水管道上设置电动温控阀。
4.2节水
1、选用节水型卫生器具及配水件。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便冲洗阀。
2、建筑物给水进户管设水表计量，以节约用水，对水资源尽量循环使用，尽量少排放。
3、水池和水箱溢流水位均设报警装置，防止进水阀门故障时，水池和水箱长时间溢流排水。
4、给水泵、消防泵、喷淋泵均采用先进节能设备，耗电量比一般产品相对节能。地下室给水箱、屋顶水箱均采用先进水位监控装置，高水位时均向消防控制室报警，避免水量不必要的浪费。
5、绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。

5 建设规模与工程方案
5.1建设规模
总用地面积 13816m2(约20.72亩)
总建筑面积 56145m2（不含地下部分）
其中：客房面积 16569m2
餐饮面积 4594m2
大堂面积 932m2
后勤面积 4310m2
会议中心面积 1900m2
水疗中心面积 1300m2
地下部分面积： 32000m2
其中：地下购物中心面积 6102m2
地下停车场面积 10238m2
建筑占地面积 6170m2
建筑总高度 152米（38层）
绿化率 32%
容积率 4.06
建筑密度 44.60%
酒店客房 331间
机动车停车位 288辆
投资总额 61017万元（计8716万美元）
5.2建设工程方案
5.2.1建筑设计
（1）总平面设计
项目位于迎春南路和滨江路交叉口西北侧，其中临迎春南路一侧，作为商业街广场、酒店广场入口，为人流的主要来向，并作为酒店的主要商业面。滨江路作为酒店车流主入口，即：地下车库入口/货运入口、酒店车行入口，并设置商场街入口。
酒店车行出入口和步行街相隔，互不干扰。其主入口分别设于酒店的东侧和南边两个方向，酒店机动车入口设在酒店的南侧。酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。各出入口设置合理，同时减少了车流对主要商业面的影响。
酒店四周布置绿化，特别是东侧临迎春街的入口广场，采用乔灌木结合绿化，通过实施景观建筑、小品、休憩、健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成一幅亮丽城市景观，同时提供人们散步、休憩。
在交通组织方面，为了避免与城市交通相互干扰，对酒店的交通进行了有效、合理的设计：酒店以绿化相隔，互不干扰，酒店设有消防环形通道，内部交通畅通无阻；酒店人流出入口设在朝向迎春南路的酒店入口广场，酒店的入口广场面积达到3000 m2，有效地减少了对迎春南路交通的影响，酒店车辆出入口设置在酒店南侧的滨江路，酒店车行入口和地下车库入口分别设置，减少了相互的干扰，使酒店内部交通流畅、方便。
（2）建筑造型设计
在建筑造型及立面设计上，充分考虑到道路关系及周边建筑关系，高层建筑采用板式高层。裙房采用弧线型造型及透明玻璃幕墙，以减轻对城市道路的空间的压迫感。因本项目酒店高度达120米，因此距离东侧面迎春南路道路红线60米，距离南侧面时代广场50米，故立面设计力求简洁明快、色彩淡雅、造型挺拔、强调向上的直线条，减轻板式高层的厚重感，不过分追求复杂的细节设计和厚重的体量感。外墙材料采用火烧板花岗岩，两种材料在色彩和质感上相呼应，外窗采用横明竖隐透明玻璃幕墙，局部采用金属线条装饰。整体设计创造了一个优美、高雅的现代饭店形象，成为该地段的标志性建筑。
（3） 建筑设计
本项目高层建筑主体38层，裙房6层，主体总高度约为152m,标准层层高3.5m，功能主要为五星级酒店。
① 酒店内部功能设计
酒店建设按五星级饭店GB/T14308-2002标准，对酒店内部功能进行细化设计。
设地下室二层，功能主要为机动车库（兼人防地下室）、设备用房以及购物/娱乐综合中心；酒店综合商业用房为一至六层裙房：一层布置大堂、西餐厅、SPA中心/游泳池等，二层为会议中心、宴会厅，三层为中餐厅、包厢和中餐厨房、结婚礼堂以及屋顶绿化，四-六层为餐厅及其他设施；37-38层为总统套房层，为尊贵的客人提供专门的休息场所；客房部分为7至36层，合计总套数为331间。
酒店客梯共有6台，其中一台为工作人员内部梯兼消防电梯，结合员工通道单独设立，客房层设三台专用电梯，其中二台电梯在七层以下不开门。裙房设二台专用电梯，只提供一至六层使用。另外餐厅厨房部分专设一台厨房专用梯。
因地块面积及总建筑面积限制，酒店功能存在两个缺憾：健身及娱乐功能不足；酒店的绿地率不高。
5.2.2结构设计
（1）地基基础
参照周边项目的基本地质情况，拟推荐采用机械钻孔灌注桩,桩下独立承台基础，地下室为整体浇筑。
（2）上部结构
高层酒店38层，总高度为152m，采用现浇钢筋砼框架剪力墙结构。
（3）建筑抗震
本工程抗震烈度按6度设防，结构抗震等级：高层酒店为三级。
5.3公用配套工程
5.3.1给排水设计
（1）水源
水源以城市自来水为水源，在迎春南路市政管网上引两路DN200的进水管，在地块内成环网布置，为生活、消防合用的低压制管网。
（2）用水量
①用水量：商业用房用水量标准按公建设施15L/m2.d，酒店客房用水量标准按500升/床.d。绿化用水量标准按2.0L/m2.次，每日二次，其他损耗及不可预见用水按上述用水量的10%计，总日用水量约为1381m3/d，详见下表。
表5-1 用水量计算表
序号
项目名称
单位
数量
用 水 量
用水标准
合计（吨/日）
1
商业用房
M2
37380
15L/M2.日
561
2
客房用水
床
662
500L/床.日
331
3
洗衣、厨房等用水

90
4
冷却塔用水及热水

250
5
绿化用水
M2
2114
2L/m2.次
5
6
损耗及其他10%

75
7
合 计

1381
②消防用水量：室外消火栓30L/s，灭火时间为3小时；室内消火栓40L/s，灭火时间为3小时；自动喷淋25L/s，灭火时间为1小时。
（3）生活给水系统
酒店主体建筑竖向分3区：1F-3F用水，市政直供；4F-12F，变频泵供水；13F-31F，水泵—水箱联合供水。
给水管道采用PP-R管
（4）热水系统
①饭店、厨房、娱乐等处设有集中热水供应。
②热源为城市供热提供的蒸汽，通过间接热交换后供给。
③热水系统分区同冷水系统。
④设全日机械循环，热水管采用紫铜管。
（5）排水系统
污水排水量按用水量的80%计算，即1105m3/d。
酒店大楼卫生间采用污废分流系统，并设专用通气管，卫生间管道井内设三根排水管，酒店卫生间排水采用污废合流伸顶通气方式。排水管在六层吊顶内汇总至管道井，落至地下室顶排出室外。公共卫生间排水管直接落至地下室顶排出室外。底层单独排放。雨水自成系统，雨水管道配合建筑专业布置。地下室排水由排水沟收集至集水坑，再由潜水泵提升排至室外。
排水管采用管箍式柔性抗震排水铸铁管，公共卫生间管道均采用UPVC塑料管(有合格证书产品)，胶水粘接连接。
室内污水经化粪池处理后排入市政污水管道。
（6） 水池、水箱
水池二座设于地下室：酒店大楼生活水池一座，容积包括生活用水调节量V=150m3；消防水池一座，容积包括室内消火栓用水、喷淋用水。水池容积取500m3；水泵房—座面积S=l50m2。
酒店大楼屋顶水箱容积50m3。其中生活调节容积32m3，消防容积18m3。
（7） 室外给排水
室外给水从地块东面及南面的市政给水管上接二根DN200给水管，供应大楼用水，在场内形成环网，并按规范布置室外消火栓。
室内污水经化粪池处理后排入地块南面及东面的市政污水管道。食堂废水排至室外经隔油池处理后排入地块东面市政污水管道，废水直接排入该地块南面及东面市政污水管道。
室外雨水经雨水口收集后排入地块东、南两侧的市政雨水管。
室外给水管采用给水铸铁管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂浆接口。

5.3.2通风设计
（1） 设计内容
酒店主楼-1至38层夏季、冬季空调设计
酒店主楼地下室通风排烟设计
酒店主楼高层防排烟设计
酒店主楼卫生间排风设计
（2）酒店主楼-1至38层夏季、冬季空调设计
①空调室内设计参数
冬季空调设计
温度：夏季24～260C，冬季18～200C
风量标准：商场、大堂、餐厅、会议室等20m3／h.人，客房、办公等20m3/h.人
②空调冷热负荷
-1～31层空调冷负荷合计为345×lO4kcal／h
-1～31层空调热负荷合计为188×l04kcal／h
③空调方式
商场、大堂、餐厅、大会议室等大空间场所采用空调机组低速风管系统，卧室空调机组暗装于吊顶内，立式空调机组设于空调送风机房内。气流组织方式为上送上回或上送下回，采用散流器送风，带滤网单层百叶回风。新风引入管接至空调机组回风箱。
办公室、小会议室、客房等采用风机盘管加新风系统空调，新风机组分层设置。
空调风管采用镀锌钢板制作，采用离心棉板保温。
④空调水管系统
空调水管系统采用同程闭式循环系统，冷热水合用。为便于运行和管理，把空调水系统分为四个环路。一～六层、七～十三层、十四～二十一层、二十二层～三十八层各为一个环路。四个环路供、回水管均由地下室制冷机房内供、回水调节站接出。
空调水管DN>100者采用无缝钢管，焊接法兰连接，无缝钢管采用一次镀锌二次安装。DN≤100者采用镀锌钢管，丝扣连接。
空调水管采用一级福乐斯发泡橡塑隔热材料保温。
（3）酒店主楼地下室通风排烟设计
①立体车库
设机械排烟系统，平时用于机械排风，失火时机械排烟，坡道自然进风通风换气次数和失火排烟量均按6次／时计，风机采用排烟风机箱。
②设备用房
水泵房、制冷机房、自备电机房、洗衣房等设机械送、排风。
③人防地下室
地下室按六级人防工事设置，地下室设有2个人防防护单元，人数均按800人计。
人防地下室通风系统设置清洁通风、滤毒通风、隔绝通风三种形式。
每个人防单元选用清洁通风时送风机（SWF-Ⅲ型4#）和排风机（SWF-Ⅰ型5#）各一台。选用滤毒通风时送风机电动脚踏两用风机DJF-Ⅰ型1台，滤毒通风时排风为超压自动排风。
（4）酒店主楼高层防排烟设计
不符合自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室均采用正压送风防烟。
不符合自然排烟条件的大厅、房间、内走道、中庭等均采用机械排烟。
（5）酒店主楼卫生间排风设计
卫生间均设机械排风，一～六层卫生间由排气扇排风室外，七～三十八层卫生间由排气扇排风至竖井再排至主楼屋顶。
5.3.3供热设计
本项目供热通过城市供热管线供热，具体设计指标如下：
蒸汽参数
生产热负荷（t/h）
压力(Mpa)
温度(℃)
最大
平均
最小
0.7
150
1.8
1.5
1.1
5.3.4电气设计
本工程事故照明、疏散指示、消防用电、电梯及重要机房设备用电采用一类负荷，其余为二、三类负荷。
（1）负荷估算
照明 1211KW
空调 720KW
通风 130KW
锅炉 35KW
水泵 70KW
电梯 60KW
总计 2260KW
（2）电源：电源来自城市电网络10KV二路进线。
（3）高压配电系统：
高压采用“双进双出”环网接线，单母线分段,双电源互为备用高压柜采用RM6、SM6型环网柜。
（4）变电所：
环网室、变配电所设在地下室二层。变配电所供给饭店用电。
变电所变压器选用SCR-1250／10／0.4缠绕型干式变压器二台，低压采用GCK组合式配电柜16只。无功功率补偿采用低压集中补偿，自动切换。
（5） 应急电源：
地下室设一座柴油发电机房，内设发电机组一台，其型号为P800
800KVA/640KW。作为消防用电设备和应急照明电源。
地下室设应急疏散指示照明。饭店主楼顶部设置航空障碍灯。
一至六层大堂、餐饮、商场、厨房、会议、包厢及高层客房设应急照明，通道设应急疏散指示照明。
灯具采用平时、应急两用型，应急时间为40分钟。
（6）低压配电干线：
照明部分配电干线采用封闭式母线在电气竖井内敷设，动力部分采用电力电缆在电气竖井内敷设或电缆桥架内敷设，放射式供电。
（7）主要用房照度标准，光源类型照明器型式：
地下室照明设计照度为20LX，地下室采用节能灯。
配电间、消防中心、防排烟室、发电机房、水泵房照明设计照度为100LX，灯具采用平时应急两灯。
会议室、商店、设备用房照明设计照度为150LX，商店采用高效铝格栅灯和高效节能日光灯，室外节日用霓红灯、射灯照度按标准设计。
大堂、多功能厅照明设计照度为200LX，饭店餐饮照明设计照度为150LX包厢和客房的照明设计照度分别为100LX和75LX，灯具由室内装修设计确定。
（8）防雷、接地
整个工程按二类防雷建筑设计，屋面设避雷针和避雷网，利用结构基础作接地体。各弱电机房设单独接地线至接地体。30m以上部分每隔三层外墙设防侧击雷装置。
接地采用TN-S系统，设专用PE线。建筑物采用总等电位联结，局部进行辅助等电位联结，接地电阻要小于1欧姆。
（9）弱电系统
工程范围：综合布线系统、有线电视系统、卫星接收系统、对讲系统、监控系统、火灾自动报警及联运控制系统。
① 综合布线系统
PDS由五个子系统组成：工作区内的信息口系统、水平配线系统、垂直干线子系统、管理间（层配线架）子系统和大楼外线缆子系统。
设备选用：信息口选用8芯单孔插座；信息口插座每户两只，电话插座每户2只（共线）；水平配线选用4对铜芯五类非屏蔽双绞线；垂直干线每层2对铜线双绞线；层配线架选用A T & T110A。
② 有线电视
电视信号源引自市区有线电视网，外加自办节目和VOD互动点播系统；楼内信号采用分配—分支方式传输网络；每户设二只终端插，电平达73±5db。
③ 监控系统
饭店出入口、各楼层出入口、地下室等均设置监视点，由一套监视系统控制，由于比较分散、线路长，故不纳入PDS而单独设置