交房法律问题.ppt

可编辑交房相关法律问题 吴方荣律师1可编辑交房纠纷频发的政策背景国家宏观调控政策的影响；交房形势极其严峻。2可编辑商 品 房 交 付 条 件符合法定交付条件（竣工验收备案表的合法性）。符合合同约定及楼书的承诺；符合相关规范及标准：国家强制性规范；履行通知义务（通知的方式）两书（住宅质量保证书、住宅使用说明书）测绘成果表3可编辑现阶段交房纠纷中的常见情形逾期交房：对逾期时间的界定，看证据；配套设施不到位或移位;与楼书承诺不符;规划设计变更未通知（普遍情况），不是任何情形都可以构成退房。装饰设备不符合合同约定（电梯、面砖、窗户等）；玻璃问题；（中空玻璃、安全玻璃）4可编辑交房纠纷情形设计不够人性化问题（管道、门窗、中央空调案例）；地下车位、会所权属问题；面积测绘资料及面积差异问题（尤其是超出140方的）；交房程序问题（先看房还是先收费）；交房时收取的相关费用问题（预收物管费、能耗费问题）普通质量问题；5可编辑规划、设计变更而引起的法律问题规划变更所涉的行政审批：征求利害关系人意见，申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。规划、设计变更而引起的民事责任：（1）退房的构成条件；（2）索赔的依据。6可编辑商品房的质量问题设计缺陷引起的质量争议；违反国家强制性规范的设计缺陷；符合规范但欠合理的设计缺陷。施工质量引起的质量争议；装修、设施标准变动引起的争议7可编辑业主可以退房的情形逾期交房超过期限；规划、设计变更影响到买受人的商品房的质量或使用功能未通知的；面积误差比的绝对值超过3%；逾期办证超出期限的；将未竣工验收的房屋交付使用的；8可编辑业主可以退房的情形商品房的建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；（省消法）；小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺不相符的；（消法）房屋主体结构质量不合格。”（司法解释）严重质量问题影响正常居住的。（司法解释）退房后果：可能产生按新房价问题9可编辑产权登记所涉法律问题1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日（取得）；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日（取得）。10可编辑交付中的整改及证据整改进度直接影响交付进度；整改期限的逾期交付责任；整改联系单的证据效力；11可编辑业主可能提起的行政诉讼（1）竣工验收备案表；（2）各单项验收合格证；（3）前期审批手续。12可编辑 谢 谢 大 家13