汕头世标企管项目营销系统实施应用方案v1.0.doc

汕头世标企管项目营销系统实施应用方案v1.0

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佰富项目营销系统
应用解决方案

项目编号:JY091130——02
文控编号：UF_NC_ JY091130—-02
建立日期：2009-12—04
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一、实施目标与实施策略
1。1实施计划
详细实施计划参照项目实施主计划以及本月实施计划，营销模块初步定于12月中旬上线使用。
1.2里程碑节点
根据建设需求,遵循多年来所积累的实施经验和CMM软件工程管理规范,整个项目实施分：实施准备、需求调研与应用模型设计开发、系统培训、系统初始化与辅助上线、系统运行验收、运行维护等步骤。具体说明如下：

序号
实施阶段
实施内容
节点标志
用户配合项
1
实施准备
实施环境的确认、实施材料准备、项目启动会议
《项目启动会纪要及实施计划》
提供硬件及网络环境、服务器OS、数据库软件。
2
安装调试
安装系统、开通项目许可、调试运行
《系统安装调试验收表》

3
需求调研、方案
系统介绍、流程分析、需求讨论、需求分析定稿；方案定稿
《系统需求分析说明书》《实施方案》确认.
安排相关人员参与需求讨论。
4
系统培训
操作培训、培训考核
《用户培训反馈表》
安排相关人员参与系统操作培训。
7
初始化运行
系统的初步设置及调整、完成运行状态，协助客户完成初始化工作。
《系统运行确认表》
确认使用人员的岗位权限、提供系统初始化材料。
8
辅助上线
系统修订、现场与远程指导.
《用户需求实施确认单》

9
正式上线验收

10
运行维护
日常维护工作

二、组织保障和资源投入
双方项目组构成
用友软件项目实施采用项目经理负责制.项目组由项目经理、实施顾问组成，与佰富方共同组成项目实施小组。
岗位角色
工作职责
项目总监（）
对项目实施过程中的例外事宜，与用户项目总负责进行对口沟通和确认。
专家组（）
为项目提供专业方案,并在实施过程中提供专业意见与咨询性服务.
商务经理（）
负责商务沟通，协助项目负责人协调双方的工作安排与进度，与用户商讨对例外情况的处理。
项目实施组经理（)
对整个营销管理系统的设计、实施、开发、修改负责；安排项目实施工程师与工作进度。
项目实施工程师（）
执行具体项目的实施工作，包括对人员培训，协助初始化工作，进行现场的指导辅助工作等.随时向项目实施经理汇报实施进展情况。
项目运行技术维护组（）
执行具体项目实施和运行过程中流程调整、功能模块修订、系统运行数据测试、及日常维护.

三、营销系统建设方案
3.1项目初始信息
3.1。1房源信息初始化
1) 产品类型设定：设定住宅、商业、酒店、公建、民建等产品类型，产品类型将作为房源的一种属性，可供日后统计与查询。
2) 楼型、户型设定：设定低层、多层、小高层、高层、单身公寓、独立别墅、联排别墅、空中别墅、花园洋房、车位、储藏室、车库、自行车库、附房、商铺、办公等；设定各种户型以及相应的建筑面积、使用面积,并展现房型图(用户自由上传多种格式如JPG、BMP的图片文件就能自动生成）。
产品类型信息总部统一管理，其他项目可直接引用。
3) 设定项目房源信息：用户在系统中设定项目概况、用地面积、房源套数、推出套数、可售套数、开盘日期、预定交房日期等基本的项目信息，并通过引导式操作，批量的建立房源.
4) 楼栋信息初始化工作主要包括:
l 建立项目鸟瞰图：用户可以在系统中添加项目的鸟瞰图（用户自由上传多种格式如JPG、BMP的图片文件就能自动生成)，并能在总图中任意划分区域和组团。
l 建立楼栋信息：
别墅：可选择建立单体或者联排的单位。
住宅：通过设定实际楼层、销售楼层、单元、每梯的户数、户型、门牌、室号等信息，快速、自动地生成房源信息与销控图.
l 楼栋信息的修改：为了使系统生成的销控图可以在最大程度上与实际的楼栋形状一致，可以在销控图上直接对房源进行合并、拆分、删除等操作。
l 房源推盘：
推盘：系统支持在房地产集团企业实行两级销控。集团在推盘给项目销售案场时可以保留一部分房源;案场销售经理可以根据销售计划进一步分批推盘。对于保留的房源，会有查看权限的限制。
3。1。2销售管理基本参数管理
系统支持多项目管理的要求，可以适应不同项目的个性化的操作需求。
系统针对各项目提供了付款方式、其他代收代付费用、调查问卷、售后服务、装修、户型、价格补差公式（可以支持按不同面积为单位计算的多种方式；补差金额历史业务是精细到元,系统中默认精确到分）等多个业务功能的流程、参数在项目中的自定义。
管理者可以以系统为工具制定业务规范与管理流程，一旦制定后,系统会根据这些管理参数自动进行工作的提醒，例如催签、催款、服务办理等等。
3。2客户管理
在接待客户的过程中，客户的基本信息,例如姓名、联系方式、性别、年龄、区域、职业、外貌特征等都将通过信息系统的应用, 统一保留客户信息，避免了客户资源的流失。
系统同时支持对客户的持续跟进,记录每次来访、来电、去电、看房的信息与客户意向.通过自动的重名判断，系统能在第一时间告知接待人员，客户是初访还是再访。若是再访,则会将过去的联系信息提供给接待者，简化接待人员的操作。
3.2。1客户信息管理
系统涵盖了个人客户与企业客户的不同信息收集要求。
系统提供了丰富的客户信息与简便的检索方式，协助用户方便的查询到相关客户或客户群体的详细信息。同时通过一条客户记录，可以掌握相关房源、定单、合同、款项、服务等内容，形成了一个以客户为中心的信息集群,满足了用户希望由点到面掌握信息的需要.
3。2.2客户转移与复制
客户作为企业的宝贵资源，不能随着项目的结束、业务员的调动而流失.在系统中,客户信息可以转移给接手工作的业务员，并通过历史记录，协助业务员迅速掌握客户情况.企业授权的管理人员也可以将项目的客户资源共享给其他项目作为启动的客户资源，大大提高了客户资源的利用效率.
3.2.3问卷调查
问卷调查模版已确定，在系统初始化中设置后,客户管理中直接引用.
3.2。4客户投诉
客户投诉设置相对应的权限；销售人员只有新增权限并没有删除或修改权,同时增加投诉类型分为:对事、对人；投诉来源：来电、现场。
3。3销售管理 （销售过程流程图)

系统支持认购转签约与客户直接签约两种合同生成模式,在认购转签约的情况下，相关的客户、房源、价格、付款方式、已收定金款等信息会自动继承。合同信息将在销售、财务等相关部门间共享，从而指导收款与售后服务办理的工作。管理层需要对合同信息进行最后的审核与确认工作，从而保障合同的准确与最终生效.
每种付款方式对应的付款计划最多支持三项。
可以根据房源、客户、合同相关信息等多个维度,对合同进行检索查询，并随时了解合同的执行状况,例如款项收取与欠费情况、贷款办理或产证的办理情况等.
3.3。1更名、换房与退房

为了保证数据与业务流程的严谨,系统中对于不同客户之间的更名（直系亲属间可直接更名）、换房均采用先退再重签合同的方式，退房必须经过审核才能生效，退房生效才可以进行重新销售与退房款的工作。系统会对退房原因进行统计与分析。
3.3.2 价格管理、优惠方案设置
3.3。2。1价格管理
价格管理中可对房源价格进行管理，可在不同时段内有选择性的对房源调价;对于电子表格确定后的价格，支持导入、导出，简化员工操作（二次开发实现）。
3。3.2。2优惠方案
价格优惠方案调整(见需求开发列表第三条）：
l 增加一个显示“仅显示当前有效优惠方案”的复选框，默认选中，默认只出当前有效的优惠方案。
l 优惠方案增加“有效次数”功能。
l 认购和合同页面中引入优惠方案后,业务员能修改折扣,但不低于原有折扣。
3。3.2合同管理
3.3。2.1各业态（房产、车位、储藏室）在软件中分别签订合同，打印时，在一张表单上体现，便于财务收款统计及各报表汇总。
3.3。2.2跃层的问题，统一口径跃层作为1套房子计算，跃层单独销售时，标准层和跃层的面积、单价和总价是分开的，合同审批单等打印模板中会使用。需求为房源中可单独记录标准层和跃层的面积、单价和总价,报表中分开统计。（二次开发实现，见二次开发需求列表第22条）。
3.3.3合同管理中双方确认事项
3。3。3。1在销售管理中要求客户转移权限只能分配给主管及销售经理以上人员；认购没有通过审核情况下要求打印,对一级销控(总部)、二级销控（房产公司领导）进行相对应的权限指定；部分物业用房为销控状态,可添加销控原因.
3.3。3.2排号查询功能要求启用。
3。3。3.3要求业绩分配权限分配给经理级以上人员（其中业绩分配由销售人员自已协商)，在签约中的实际交房日期自动默认就为系统的计划交房日期。
解决方案：在楼栋信息维护中,填报计划交房日期，在签约中直接引用。
3.4财务管理
3。4.1房款管理
定金与房款的收退工作是系统支持财务工作的一项基本功能.在系统中定单或合同信息实现了共享,财务只需要按照既定的收、退款计划，按部就班的执行既可。对于一些关键的款项，例如首付款、退房款等，系统都提供了关键点的操作，保证了财务的管理流程和财务统计与账务的准确。
3。4。2财务软件数据共享
客户、房源、房款等信息，系统实现了业务模块与用友财务软件的信息共享，节省财务的输入工作，并保证业务财务的一体化管理，在业务系统中处理的费用，可直接通过凭证传入U8财务系统.
3。5售后服务管理
3.5.1自定义流程，办理售后服务
事先管理层定义好办理售后服务（如合同备案、贷款办理、产证办理、交房办理）的步骤、流程与进度，以及需要收取的相关材料与款项，并且可以自由设定提醒，所以服务的工作会自动的“推”到服务人员的面前去完成。
3。5。2合同备案
包含合同盖章、合同送审、合同备案；
3.5.3贷款办理
包含:贷款业务联系、贷款资料审核、代办他项权证、贷款合同归档；
3.5.4交房办理
l 面积补差：事先可以自定义补差的公式，输入实测面积后系统就能自动批量或单套的计算补差金额，在经过人工调整后进行审核，在财务的收付款计划中就自动增加补差款的数据、应收应付时间，信息非常通畅，协同工作毫无阻碍。
l 入伙办理：暂不实施。
3.5.5产证办理
包含：收取业主资料、签署补充协议结算单、缴纳公共维修基金、缴纳契税、小产权证办理、领取小产证；记录产证办理过程，包含递交的材料,材料的递交时间,收到时间等信息。
3。6权限控制
系统的权限分为:功能按钮权限和数据权限，功能权限设置了登录人员具有的可以操作的功能节点，如报表权限、审批权限等.可以通过功能权限将录入，删除,修改和审批进行权限的控制,在报表处也能体现权限的控制。如下图显示:

3。7企划管理
设定企划预算类型、属性等基本信息；新增企划预算后，建立每次的企划实施日志
四、统计分析报表
1. 系统针对从集团总部、区域分公司到项目不同权限的管理者,提供分层次、分类型的统计分析报表,发挥系统辅助决策的作用,推进房地产企业决策分析的数字化、科学化。系统所提供的报表采用图表结合的直观形式。系统提供的报表比较丰富,同时结合客户的实际业务情况,定向开发了客户日常工作经常使用的报表：参见开发需求第20条:
l 提供的集团报表：6张
1、 周销售接待、成交情况表
2、 月度已售额分析情况表
3、 月度可售额业态分析情况表
4、 成交分析表
5、 客户更名、退房、换房情况统计分析汇总表
6、 销售进度一览表
l 提供的项目报表：12张
1、 周销售接待、成交情况表
2、 月度已售额分析情况表
3、 月度可售额业态分析情况表
4、 销售排行榜
5、 成交分析表
6、 催交欠款分类
7、 结算表
8、 客户更名、退房、换房情况统计分析明细表
9、 客户更名、退房、换房情况统计分析汇总表
10、 销售进度一览表
11、 年销售计划汇总上报表（待定）
12、 年销售计划明细上报表

五、查询功能
系统为了更好的满足客户的实际需要，提供了很多的查询功能，如合同查询、退房、退定查询、面积补差查询等，每个查询都支持多种查询方式的排列组合。
六、前期遗留待定问题
1、业务审批流程（退房及价格管理)在OA中处理,还是在营销系统中处理由佰富方本周确定；
2、在预售房号中，对于预定金的财务处理，由佰富方决定财务上的处理，在计入其他应付款的同时，是否需要带入房号及客户信息 ;
3、佰富方需在下周三前确认定金不付（或不做认购），能否签约；
4、在成交分析统计表中，成交率的确定；
5、对于销控的房间,存在自留房和不销售房间,这些房间在统计报表上的口径怎么处理?
七：二次开发需求列表
1．在楼栋信息中，增加【预售证号】信息字段；
2. 统一口径跃层作为1套房子计算，跃层单独销售时，标准层和跃层的面积、单价和总价是分开的,合同审批单等打印模板中会使用.需求为房源中可单独记录标准层和跃层的面积、单价和总价.
3. 价格优惠方案调整：
l 增加一个显示“仅显示当前有效优惠方案"的复选框，默认选中，默认只出当前有效的优惠方案。
l 优惠方案增加“有效次数”功能。
l 认购和合同页面中引入优惠方案后，能修改折扣，但不低于原有折扣率。
4. 销控房间信息中，新增字段，用来录入销控的原因,以备日后查询；
5. 销售总表在显示时,目前销控表的销控房源一律显示为“不可售”，改为如有权限，则显示真实状态.
6. 在考核报表中,加入业务员销售排行表报表，以便对业务员的销售记录进行排序.
7. 对于到期应回笼资金而未回款的房号及客户，建立欠费提醒，并新增未回款类别与原因和审批功能（记录审批人信息,未收房款明细表需要用到），以便统计未回款报表；
8. 在客户收款处理中，增加按房号查询功能，以便财务进行处理;
9. 在营销系统中的收款处理后，凭证需批量生成到财务帐套中；可将多张收款单据生成一张凭证。
10. 在合同台帐中，增加【实测面积】字段，以便录入相关数据信息;
11. 佰富方需要在楼栋的基本信息中加入该楼栋的房间总套数，在打开楼栋时可显示;
12. 客户登记的客户信息中新增【录入日期】字段，系统取当前日期自动生成,一旦录入不能修改,新增【客户特征】,以便记录该客户的特征信息等；
13. 付款计划中，按揭款自动计算到千位，可提供参数配置保留到万位、千位和百位。
14. 数值取整：房源面积保留2位小数，单价保留到整数、总价保留到整数；可提供参数配置房源面积、单价和总价的小数位和四舍五入。
15. 在登记客户信息的时候,“国籍"默认中国，“证件”默认身份证,在字典项中可设定一个默认值。还有“称谓”显示默认为空，还是必填项.
16. 销售计划按照佰富销售人员提供的Excel表格实现对应功能或提供导入导出;
17. 客户变更要求变更号自动跳出，类似合同号可编辑规则。
18. 认购时选择客户信息后,跳出客户信息的新窗口可进行补充客户资料,类似合同中选择客户的页面信息。
19. 打印模板:共计X个模板，所有模板打印跟单据是否审批无关系。
20. 销售报表:
l 内勤提供的集团报表：6张
l 内勤提供的项目报表:12张
21. 财务报表：房产公司财务经理提供6张报表
22. 历史数据迁移：口径，导入客户信息、认购信息、合同信息、收款信息；合同信息分为2类，单独合同和捆绑合同，单独合同导入完整的收款信息;捆绑合同：拆分为主房和附属合同，收款信息建议导入一笔（比如都叫一次性款)。（数据混乱：合同收款有收齐和未收齐2类，收款的款项名称和付款计划的款项名称不一致，这部分数据不能匹配，建议收款信息按照付款计划自动拆分导入，但是未收齐的合同且无法匹配的，这类合同很难处理）
跃层的问题，历史数据是通过建立2个房间处理的，现在统一口径为1套，因此新系统中只会搭建1套房源，所有跃层的合同信息就需要手工补录。
23. 客户跟进的意向星级，调整为A、B、C三级，A优先级最高.
24. 认购单和合同签署时都需要关联附属认购单，因为模板打印和数据统计都需要.
25. 合同中付款方式的修改保留历史记录，可供查看.
26. 付款计划中,付款金额一旦修改，其他付款项自动计算（评估待开发）
27. 户型构成总部确定，属于集团级参数；户型名称（集团提供5种产品品牌，并统一设定编码）各项目直接引用，在现有软件中需增加户型名称的定义功能，在选择户型名称后，再增加户型编号,由项目自定义。

备注：1、红色字体标注的是开发优先级较高的部分。
2、蓝色是字体标注的为后续汇总的需求,开发时间需要评估.
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