城市开发模式.doc

政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作，从社
会筹集资金。
    TOD（Transit-Oriented Development）作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡建设成本（赵燕菁， 5667 ）。TOD模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行TOD的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。基于TOD模式的城市规划与建设是一种全新的概念，最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设时序。
　　SOD（Service-Oriented Development）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。所谓SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。此外还需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。
　　AOD（Anticipation-Oriented Development）即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。如果说， TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。AOD则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。例如，在“杭州城市发展概念规划中”，针对未来远期要形成的CBD地区，就提出导入 AOD的概念：在钱江新城南岸（未来CBD核心区）以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开发商在周边地区进行相应的开发，促使CBD所需的配套环境和氛围尽快形成。届时待建设时机与项目储备成熟，政府再进行CBD核心区的开发就是水到渠成了，一定也可获得高额的土地资金回报。
　　上叙三种模式中，土地都是城市经营的关键。由此可见，土地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建立政府垄断的城市建设用地供应体制，严格控制土地供应总量，实行非饱和适度供应，合理调控土地和房地产价格。通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。全面推行城市国有土地有偿使用制度，除法律规定可以继续实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道，实行以地生财，增加城市财源。大力推行城市国有土地储备制度和土地使用权招标、拍卖制度，增加政府的土地收益，为城市建设聚集资金。城市土地资产经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。