经营型物业贷款调查研究报告.doc

公司经营状况
一、 重要业务状况
1、遂平锦都国际酒店成立于10月27日，注册地址：遂平县瞿阳大道南段，法人代表：毛杰，注册资金6000万，股本构造:赵勤生投资5580万元，占93%、毛杰投资420万元，占7%。酒店占地面积约1.1万平方米，建筑面积约3万平方米。经营范畴：住宿、餐饮、会议服务、零售及酒店管理等。该酒店是按照国家四星级原则投资建造于正式开业，是集豪华客房、特色餐饮、会议服务、商务旅游、休闲娱乐为一体综合性高品位商务酒店，也是遂平县规模最大、档次最高星级酒店。

2、酒店设施状况
酒店主体建筑高70米，共18层（含地下一楼），7—17F拥有各类商务豪华客房232间，舒服简洁原则客房132间，宁静私密商务客房35间，典雅温馨豪华客房57间，高贵气派豪华套房及行政套房8间。6F健身俱乐部集尖端国际健身器材品牌为一体，优化组合，场地宽畅、环境舒服，并有专业健身教练指引，适应不同宾客各项健身规定 。2—6F拥有各类会议、宴会多功能厅五个，可同步接待1100人同步用餐和30—600人会议服务，餐饮另设有20个风格迥异豪华包间。1F为酒店大堂设有总台、锦韵吧、商务中心、消防控制中心等，先后停车场可容纳150辆。负一层设有工程值班室、中央空调机房、消防泵房、配电室、洗衣房、员工更衣室、员工淋浴间、员工餐厅等。酒店紧邻107国道，距嵖岈山风景区（西游文化）20分钟，距驻马店高铁20分钟，距新郑机场2小时，地理位置优越，交通极为便利，设施豪华，服务周到，无论是宴请、商务办公、休闲娱乐、旅游度假都将成为顾客首选。酒店开业一年多来，商务接洽、旅游度假及婚宴庆典等活动源源不断，接待各地旅游团队共30万人次，政务会议80余场，商务会议200余场，于、持续两次成功接待了省、市人民政府举办“农洽会”各省市领导及国内外嘉宾；得到了省外事办及主办方高度评价，成为驻马店重点接待单位。

3、酒店财产归属状况
该酒店涉及土地及房产权属归鼎恒置业所有。
依照酒店提供资料分析：该公司向我行提供至3月之间电、水、税、对公存款、个人存款对账单，记录凭证显示电费125万元、水费8万元（酒店有自备水井），营业税应纳税338万元。该公司重要收入分三某些，一是餐饮，拥有20个包间及西餐厅、中餐厅，可同步容纳1200人就餐，此外有设施先进、功能齐全大小会议室4个，可以同步容纳30—800人会务服务，年均收入1900万元，占收入42.13%；二是客房，拥有各类客房232间，床位332个，日均出租率75%，年均收入2300万元，占收入51%；三是其他，物业及其他收入310万元，占收入6.87%。 酒店设经营、职能及保障部门七个，经营部门重要有前厅部、客房部、餐饮部、、市场营销部；职能保障部门重要有安工部、财供部和综合部；拥有员工192名，具备各类技能职称、经验丰富人员45名，平均年龄29岁；开业一年多以来，酒店始终 “把锦都国际酒店办成最具中华人民共和国特色，与国际性酒店接轨国内一流饭店”为目的，执行国内、国际先进运营管理模式，采用科学、务实管理办法，不断提高服务质量，使酒店在日益竞争环境中茁壮成长，同步，也得到了政府及社会各届广泛承认和支持，具备较好市场前景和发展空间。

法人代表人：毛杰 ，男，1978年生，大专文化，现任董事长兼总经理，具备先进酒店行业管理理念和创新酒店管理方式，同步具备较为丰富实践经验。

二 经营收益状况
本年三月销售额
上年同期销售额
上年度销售额
授信前12个月销售额
年均销售增长率

5%　
重点调查钞票流：

物业与否作为贷款抵押物。经营收益符合我行可接受作为质押应收账款条件，与否在我行办理应收账款抵押
是

物业市场价值、经营收益状况分析：
驻马店市获得了“中华人民共和国十大最具最具投资潜力旅游目地”荣誉称号。驻马店历史悠久、文化灿烂，自然风光气愤瑰丽，自由“九州腹地，天下最中”，是中华人民共和国“四大传奇”梁祝爱情故事发源地之一，也是“盘古开天地”美丽神话传说发祥地。拥有国家4A级旅游区3个（嵖岈山风景区、竹沟红色旅游区和南海禅寺）,国家地质公园1个（嵖岈山风景区）。随着驻马店市委市政府把旅游业拟定第三产业龙头和新经济增长点，酒店需求将明显增长，入住率明显提高。
遂平县地处驻马店市北面，相距10公里，107国道穿城而过，公路纵横交错，四通八达，其区位优势跟更加突出。近几年，随着都市当代化进程，旅游业也迎来了迅速发展，遂平县嵖岈山是《西游记》拍摄地，吸引了数以万计照相兴趣者和游客来寻幽探奇，品味西游文化。该酒店紧邻107国道，南邻玉带公园，与新城隔水相望，形成了新高品位商区，周边政府机关、医院、学校、宾馆、超市、饭店等，商业网点较多，生活设施齐全，人流量和车流量较大。随着基本性建设逐渐进一步，估价对象地理位置优势会越来越明显。近年来，遂平县居民收入稳步加快，持续保持增长。消费市场持续活跃，居民消费能力逐渐提高。通过 地产估价有限公司对估价对象价值评估，总价为 万元，结合估价对象所处地理位置 、经济环境和人文环境，咱们以为评估价值基本符合本地市场行情，综合分析估价对象将来数年市场价值具备较好升值空间，且具备较好处置变现能力。
按照国家宏观经济政策，大力发展旅游服务业是拉动内需、提高国内生产总值有效途径之一，遂平县风景名胜众多，因而发展旅游服务业得到拉本地大力支持，自酒店开业以来，平均入住率75%以上，在旅游旺季更是接待不暇。（10月-12月）酒店营业收入1590万元，利润581万元，经营活动产生净钞票流436万元，酒店营业收入4000万元左右，利润1400万元，经营活动产生净钞票流1400万元。近两年公司经营收入和净利润保持稳定。公司经营收入平均值为4900万元，利润平均值为1600万元，经营规模及营业利润稳步上升，酒店正常经营产生钞票流可以覆盖分期偿还我行贷款本息，具备较好经营收益和发展前景。

押品价值测算：
依照公司提供资料显示，抵押物位于遂平县107国道东侧、玉带路北侧，房产所有权鼎恒置业有限公司，可以提供财产合法根据、产权证明，抵押物产权明晰，无纠纷，权属凭证资料（房屋所有权）齐备，房权证号为：遂房权证遂字第00025040号，计用途为商业用房，使用权类型为出让，钢混构造，地面上五层，地下一层，共六层，建筑面积为6294.20㎡，押品产权清晰，详细面积与产权证面积一致，当前押品有遂平锦都国际酒店使用，状态良好。
详细状况如下：全楼钢混构造，钢筋混凝土基本，钢筋混凝土柱、梁联合承重，现浇楼地面，砖墙或加气混凝土砌块围护；投资建设大型住宿、餐饮、KTV、洗浴等综合性商圈，本次评估总面积为6294.20平方米，钢混构造；经勘探，估价对象立面、背面为花岗岩和釉砖墙面，门前有大型停车区，地下一层为机房和员工活动区域，一至二楼为豪华店面，地理位置极佳，三至五楼为酒店KTV和酒店餐饮区域，现正常投入经营使用中。楼内设施：水电、天然气、中央空调、升降电梯、通讯（有线电视、电话、网络等）、消防（消防栓、烟感探测器、喷淋、干粉灭火器、消防应急灯等设施）、监控系统等配套设施齐全。
该公司由于支付装修尾款申请以上述房地产为抵押向我行融资3000万元，我行组织关于人员为拟定我行对公司提供房地产抵押贷款额度提供参照根据而对房地产抵押价值进行了内部评估。
评估状况：
办理保险状况：我行对遂平锦都国际酒店本次贷款提供房产作为设定抵押物，在贷款发放前规定借款人办理我行为第一受益人保险，保险期限不不大于贷款期限。

授信及贷款额度测算
本次酒店向我行申请小公司经营型物业贷款3000万元，我行仍旧公司近两年经营收入，净利润等状况和我县酒店行业发展趋势，在充分考虑慎行原则基本上，对公司在贷款期内授信及贷款额度进行测算：
预测公司收入重要有三某些：
一是餐饮，拥有20个包间及西餐厅、中餐厅、会议中心（中华厅），可容纳1200人用餐，年均收入1900万元；
二是客房，拥有各类豪华客房232间，床位332个，日均出租率75%，年均收入2300万元；
三是其他，物业及其他年均收入310万元。
预测酒店全年收入达4510万元。
授信及贷款额度进行测算：
1、 依照12月实现收入平均值测算全年收入为4500万元。考虑商务活动及旅游活动越来越平凡，公司经营效益会明显增长，至按每年较上年增长5%计算。

2、 依照谨慎原则，重要业务成本测算时，不考虑经营收入下降因素；至按每年较上年增长5%计算。

3、 每年管理费用按实际发生数占营业收入比重计算（其中管理费按营业收入8%）

4、 财务费用按当年在我贷款量应计利息计算，本笔贷款五年，贷款期限初步定为至，贷款偿还按18个月宽限期，然后逐季等本金归还，每季偿还本金170万元，利率为5年期准利率上浮20%执行。

5、 每年主营业务税金及附加按营业收入5.5%计算，所得税按当年营业收入2%计算。

酒店经营性物业贷偿债能力测算表
项目 年

共计
营业收入总计
4510
4736
4972
5221
5482
24921
其中：房费收入
2300
2415
2536
2663
2796
12710
餐饮收入
1900
1995
2095
2200
2310
10499
其他收入
310
325
342
359
377
1712
主营业务税金及附加
248
260
273
287
302
1371
主营业务成本
1443
1515
1591
1671
1754
7975
营业费用
677
710
746
783
822
3738
财务费用
228
224
172
120
69
813
管理费（8%）
361
379
398
418
439
1994
利润总额
1553
1647
1792
1942
2097
9031
所得税
90
95
99
104
110
498
净利润
1463
1552
1693
1837
1987
8532
项目借款（本年新增贷款额）

年初贷款额
3000
2944
2264
1584
904

本年还贷资金净流量
1463
1552
1693
1837
1937
8532
当年还贷资金共计
1653
3205
4842
5999
7306

当年还本额

56
680
680
1584
3000
年初还贷资金节余
190
1653
3149
4162
5319

年末负债余额
3000
2888
1584
904

年末还贷资金余额
1653
3149
4162
5319
5722

依照以上测算成果显示，至贷款期内，营业收入为24921万元，扣除5.5%主营业务税金及附加1371万元、主营业务成本7975万元、贷款利息（基准利率6.4%上浮20%，即为7.68%）813万元、管理费用1994万元。贷款期内可实现利润9031万元，扣除2%所得税498万元，贷款期内可用于还款净钞票流约为8532万元。

融资申请状况
融资需求产生因素
□原址扩建该项目
□原址改建该项目
□装修该物业
□该物业寻常维护
■置换借款人因购建、改扩建、装修该物业形成她行融资
对融资需求合理性判断

遂平锦都国际大酒店符合我行公司经营型物业贷款条件，酒店开业以来营业额、营业利润逐年扩大。由于酒店位置优越，经营收益可观且具备良好发展前景。
该酒店9月正式对外营业，酒店为了顺应市场迅速发展需要，提高本地区接待服务水平，满足不同客户消费需求，酒店在建造设计、功能设施不惜重金聘请酒店专家和知名装潢设计公司合力打造，使酒店完全符合国家四星级酒店原则；设计突出了“满足当代人消费需求，坚持遵循服务至上”理念，以“特色经营、精细管理、超值服务”服务宗旨，肩负着打造地区最具档次，最有规模，最个性化民族品牌饭店使命，并且成功地与中华人民共和国老式及当代文化融合，形成独具饭店特色建筑文化主体和装饰风格，布满了浓厚当代气息。
由于酒店装饰、装修及安装较为复杂，交叉作业面多，设计中接点难度大，加之对层面施工保护，防尘、隔音技术难度等问题；装修工程造价极高，装修初期流动资金局限性导致当前某些装修尾款未付（约3500万）；与江苏金鹰建设有限公司订立建筑安装合同书，内部装修预测费用为7500万元，详细为：
一、 装修某些
1、大堂
一楼门厅、大堂吧、商务中心、豪华灯饰等，为客人提供住宿登记、旅游征询、商务办公等服务。
2、餐饮
二楼装修建成两个独立会议室，满足不同客人商务办公和商务洽谈需要；此外一种中餐厅可觉得客人商务宴请及派对约会提供多媒体、舒服豪华环境。
三、五楼装修20个风格迥异豪华包间，使客人感受豪华、气派同事，可以体验到创意中华人民共和国菜，港式粤菜、典型老式豫菜。
五、六楼两个多功能厅装修后，可承办大型会议、婚喜宴等配套多媒体、同步翻译等功能。
3、客房
七至十七楼客房高档地毯、豪华实木家具、高档卫生间设施，完全按照国家四星级原则设计。
4、其他
负一楼锅炉房两台两吨方快燃气锅炉、中央空调机房、配电室、消防泵房、五部豪华电梯等设施完全按照安全、环保等因素设计施工。
5、洗浴
四楼设计有大型休息区/演艺厅、水果吧、豪华按摩保健、大型浴区等配套服务设施。

二 项目建设
装修筹划分为六个标段进行，详细实行状况如下：
1、一标段大堂门厅石材、灯饰、自动旋转门、大堂吧、商务中心等设计装潢，预测完毕投资390万元。
2、二标段工程宴会包间、多功能厅、会议室、中西餐厅等配套设施，预测完毕投资额1690万元。
3、三标段为洗浴中心整体装修预测投资额880万元。
4、四标段工程客房装饰，预测投资额2160万元。
5、五标段工程为给排水、电气、消防、通风等安装工程，预测投资额740万元。
6、六标段为中央空调、机房、厨房等设备设施设计安装，预测投资额1030万元。
7、七标段涉及前广场、停车场、安保系统、电梯等设施设计安装，预测投资额610万元。

该酒店7月25日与江苏金鹰建设有限公司订立了装饰合同，合同总价7500万元，贷款用途真实合理。

调查意见
信用评级
机评信用级别：
申请核定信用级别：
押品价值
押品价值测算额度：
押品价值申请核定额度：
授信方案
最高授信额度测算值：
申请最高授信额度：
融资业务
金额：
利率：7.68%
期限：5年
担保方式：抵押
还款筹划：宽限期18个月后按季偿还本金
结息方式：按月结息