宾馆改造装修综合项目可行性研究应用报告.doc

***县雅静宾馆改造装修项目

可行性研究报告

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二O一四年六月

附表：
1、总投资估算表
2、固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算表
3、产品生产成本表
4、总成本费用估算表
5、销售收入、税金及附加估算表
6、损益表
7、钞票流量表
8、投资筹划与资金筹措表
附件：
《成交确认书》
附图：
各层平面布置图

第一章 总 论
一、项目基本状况
（一）项目名称：***县雅静宾馆改造装修项目
（二）建设性质：改建。
（三）建设地点
***县雅静宾馆为改造装修原***县*******公司大楼，位于托克托大街北。
（四）建设规模及内容
***县雅静宾馆为改造装修原***县*******公司大楼，大楼为1栋单体建筑物，建设面积4391.3㎡。本项目为内部装修改造，不增长建筑面积。
雅静宾馆面积4391.3㎡，其中接待大厅112.3㎡；餐厅232.2㎡，同步可容纳474人就餐；娱乐室232.2㎡；客房面积1933.6㎡，76间，其中家庭间24间，标间52间，可满足176人同步入住；其她公共面积1881㎡。购买空调、热水器、电视、衣柜等客房基本用品，进行客房卫生间改造建设；购买餐桌、厨具等餐厅基本设备；购买台球桌等休闲娱乐设备。进行灯具装饰、地毯铺设和粘贴墙壁纸等室内装修。
（五）总投资及资金来源
项目总投资2521.3万元，其中固定资产投资2292.1万元，流动资金229.2万元。资金来源为自筹。
（六）建设年限：。
二、建设单位概况
***县儒雅商贸有限公司成立于，注册资本5万元，成立于5月6日，公司位于***县双河镇中滩乡旧城。***县儒雅商贸有限公司将秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”核心理念，凭借一贯创新精神，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造精品宾馆，使公司成长为***县先进酒店运营商之一。
三、可行性研究报告编制根据
u 发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》
u 发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）
u 《***县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
u 《***县旅游业发展总体规划》
u 《托县*******公司办公楼建设项目可行性研究报告》
u 国家和地方关于规程、规范、政策及条列等
u 建设单位提供其她关于资料及数据
u 建设单位可行性研究报告编制委托书
四、项目提出理由、过程和必要性
（一）项目提出理由
1、***县城乡化水平不断提高下，到双河镇人口办事流动人口增多，为本项目建设提供了充分市场。
城乡化水平高低是衡量地区经济社会发展重要指标，当前***县经济社会迅速发展，城乡建设不断加强。按照城乡发展定位，打造呼市次中心城乡目的，城乡规模达到呼包鄂都市群内新兴中档规模都市，形成“两轴、四区、一带”都市格局，最后成为区域公路交通枢纽，新兴工业都市，特色旅游都市和生态宜居都市。
双河镇是***县重点发展中心城乡，是城乡化建设核心区域。在都市建设、城乡化发展下，双河镇人口不断增长，对宾馆住宿、餐饮需求不断增长，为本项目建设提供了充分市场。人口汇集重要由两某些构成。第一某些是托县行政区划范畴内、周边乡镇人口向双河镇汇集。托县城乡建设规划进一步实行，双河镇核心凝聚力得到极大提高，周边乡镇如五申镇、中滩乡、伍什故乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡、燕山营乡等地方人口不断向双河镇汇集。当前托县基本人口为20万人，其中双河镇为7.7万人，人口将不断流向双河镇，在此过程中，来双河镇办事流动人口不断增长，为本项目提供了巨大市场。第二某些是依托托克托工业园人口吸引力，外来投资商、外来务工人员迅速增长。托克托工业园区是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地，是内蒙古自治区20个重点工业园区之一。园区发展需要大量人口，园区内重大项目具备很大劳务吸引力，外来人口不断增长。
2、***县旅游资源丰富，旅游业发展带来流动人口众多，对住宿、餐饮提出了更高服务规定。
***县地理位置优越，是自治区首府呼和浩特市一种近郊县，距呼和浩特市为65公里，距草原钢城包头市130公里，距准格尔旗40公里。
***县历史悠久，文化遗存遍地，当代工业发达，古城、黄河、沙漠汇集，旅游资源十分丰富。早在五、六千年前新石器时代，就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明沃土上，有新石器时期“海生不浪文化”遗迹，战国筑就云中古城，唐代边陲要塞受降城，辽、金、明时期云内、东胜城，互市贸易水旱码头河口古镇；有神奇莫测、变化无穷海眼神泉，千亩湖泊、苇丛点缀南湖水上公园，水面宽阔、气势恢弘黄河上中游分界处，绵延十余里，处处飘香葡萄一溜湾；有品质优良、远近闻名红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品；有亚洲最大火力发电基地和国内最大生物发酵基地。在历史进程中，这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱；也见证了赵武侯始筑云中城，常遇春大破胜洲城，康熙帝西驻托克托，刘统勋查办保德将军等帝王将相风采；还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井，仙花潭与蛤蟆石等奇幻民间神话传说。在这片历史文化积淀深厚，自然风光独特古老热土上，有许多值得开发建设旅游项目。
按照《***县旅游业发展总体规划》规定，充分发挥资源优势，适度超前发展旅游产业，使其成为将来经济发展重要支柱产业发展目的，***县将大力实行旅游精品工程，精心打造旅游整体形象。***县合计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元，全县对外影响力和知名度明显提高，被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”。在旅游业迅速发展下，与其直接有关宾馆酒店等服务业必将迅速发展，对服务机构数量和服务质量都提出了更高规定。
3、***县*******公司大楼挂牌出让为本项目建设提供了基本条件，节约了建设资金。
***县*******公司由于工作量不断增长，任务繁重，在增长办公人员后，办公大楼不能满足使用需求，***县*******公司拟将大楼卖掉，重新选址建设办公用房。通过国土资源局，连同建筑进行国有土地使用权挂牌出让。
***县*******公司大楼地理位置优越，构造布局适合改造建设宾馆。***县儒雅商贸有限公司通过考察研究，决定参加竞拍活动，并以1888万元价格竞得国有土地已经地上附属建筑物，节约了建设资金，可以获得了良好收益。建筑物占地面积3692.97㎡，建筑面积4391.3㎡。
综上所诉，在***县城乡化建设迅速推动、旅游业迅速发展下，常住和流动人口不断增长，需要建设宾馆酒店以满足市场需求。此时，正值***县*******公司大楼竞拍出让，此大楼地理位置良好，大楼内部构造布局合理，适合改造建设宾馆。为节约建设资本，***县儒雅商贸有限公司竞得***县*******公司大楼地块土地使用权和地上建筑物，用以改造建设雅静宾馆。
（二）项目建设过程
在本项目提出后，***县儒雅商贸有限公司积极着手开展前期准备工作，建设必要性和建设条件已经具备，特委托我单位进行可行性研究报告编制工作，以期尽快获得审批立项。受建设单位委托，我公司组织了关于专业技术人员做了大量资料收集和调查研究工作，对本地政治、经济、文化和教诲等发展状况进行了调研，并与建设单位互换了意见，在充分调研论证基本上编制了《***县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告》。
（三）项目建设必要性
1、本项目建设是***县加快旅游业发展需要
旅游业在国民经济和社会发展中发挥着重要作用，酒店是旅游产业发展重要支持，据记录，酒店住宿业对旅游业发展贡献率超过90%。近几年，随着***县旅游产业全面发展，旅游资源开发与整合，对开发区酒店业发展也提出了更高规定。当前***县景区重要有神泉生态旅游景区、广宁寺、瑞沃葡萄酒庄园以及农家乐休闲旅游点等，旅游业获得了全面发展，全年合计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元。被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”，对外影响力和知名度明显提高。当前***县都市基本建设，重要是环绕民生展开，专门针对于旅游产业发展建设较少，不但限制旅游业发展，并且阻碍了***县经济迅速增长。***县当前约有宾馆20家，旅游接待宾馆重要由双河镇10家快捷酒店完毕，年宾馆接待能力为27万人，某种限度上阻碍了***县旅游业发展。
***县雅静宾馆建成后共有100个房间，年承载旅游客源2.5万人（按照年旅游天数150天计算）。不但可觉得旅游业发展中解决一定房源，并且雅静宾馆客房配套设施齐全，中高档房间、不同床数配备能满足不同人群需求。配有娱乐休闲功能、商品购物功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具备特别吸引力，提高旅游回头率。
2、本项目建设可以增进***县经济发展
宾客普通说来就是为人们提供住宿和饮食场合。详细地说饭店是以它建筑物为凭证，通过宾客入住、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益组织。
***县雅静宾馆建设可以从宏观方面和微观方面增进地区经济发展。宏观方面，可以改进***县旅游发展环境，提高良好旅游形象，增强***县旅游吸引力和地区投资吸引力。一某些人士通过入住宾馆和停留，可考察地区资源状况、经济和社会发展水平，为进一步投资托克托打好基本。微观方面体当前，第一，宾客通过入住、就餐及其她娱乐服务设施等消费，为宾馆创造经济收益、为***县创造经济税收；第二，流动人口通过入住，增长在***县停留时间，为地区商业发展创造良好条件。停留流动人口在***县可以消费本地特色产品、品尝特色美食、阅览本地风土人情，通过消费直接增长地区税收，壮大县域经济。
3、本项目建设是可以缓减***县某些就业压力
***县当前人口总数为20.8万人，农业人口众多，剩余劳动力众多，劳动力供不不大于求与就业构造性矛盾突出。一方面，劳动力供不不大于求矛盾长期存在。虽然每年就业岗位均有所增长，但远不能满足下岗失业人员、大中专院校毕业生、复转退役军人、失地农民、进城务工人员及城乡新成长劳动力就业需求。另一方面就业构造性矛盾日趋突出，受职业技能和择业观念等因素影响，招工难与就业难同步并存，特别是大龄就业困难人员由于年龄偏大，技能单一，就业较为困难。此外，某些公司季节性用工明显，用工岗位不稳定。托电工业园区新增就业岗位录取***县本地人员机率少、积极性不高，本地人员自身技能水平、知识水平低，就业工作任务十分艰巨。
本项目***县雅静宾馆建设，对用工人员技能、年龄规定不高，不但适合农村剩余劳动力，还适合城乡失业劳动力，并且用工固定，符合***县就业现状。因而本项目建设，可为***县解决某些就业岗位，对缓减就业压力具备积极作用。
五、重要技术经济指标表
技术经济指标见表1-1。
表1-1 项目重要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
阐明
一
技术指标

1
客房数
间
76
家庭间24间，标间52间

可容纳人数
人
176
2
餐厅
㎡
232.2

可容纳人数
人
474

3
休闲区
㎡
232.2

其中：台球厅
㎡
92.9
4部台球桌

服装区
㎡
139.3

二
经济指标

1
总投资
万元
2521.3

1.1
建设投资
万元
2292.1

1.2
流动资金
万元
229.2

2
经营年限
年
15

3
年均销售收入
万元
1100.4

4
年均总成本费用
万元
594.3

5
年均营业税金及附加
万元
126.5

6
年均利润总额
万元
379.6

7
年均所得税
万元
94.9

8
年均税后利润（净利润）
万元
284.7

9
年均盈余公积金
万元
28.5

10
利润
万元
242

11
财务内部收益率（税后）

22.4

12
财务净现值（税后）
万元
1784.6

13
所有投资回收期（税后）
年
7.4

14
投资利润率
%
15.1

15
投资利税率
%
20.1

16
盈亏平衡BEP
%
53.1

六、问题与建议
1、***县雅静宾馆作为新宾馆，品牌知名度不高，要加大宣传力度，并在试营业期间加大回馈力度，提高承认度，尽量在全县范畴内宣传，给人们留下良好印象。
2、本项目为改造装修原***县*******公司大楼，大楼原功能为办公用房，各房间面积、布局设立都按照办公设计，改造建设宾馆后，酒店住宿布局受到一定限制。建设在项目后期设计要尽量优化，提高入住舒服度，提高竞争力。
3、对所有配套管线和效率低、耗能高、不利于环保设备，进行全面更新造及周边环境绿化、美化、亮化。并依照整体布局，对隐蔽管线走向作相应调节，为宾馆整体经营经济性、安全性、环保性和舒服性打下良好基本。
4、加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。

第二章 建设背景及市场分析
第一节 建设背景
一、区域背景
（一）行政区划和人口
***县地处大青山南麓，黄河北岸土默川平原。位于东经111°2′30″—111°32′21″，北纬40°5′35″—40°35′15″，全县平均海拔高度为1132米，东西宽37.9公里，南北长52.35公里，面积1416．8平方公里。辖3个镇、6个乡：双河镇、新营子镇、五申镇、中滩乡、燕山营乡、伍什故乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡，双河镇是县政府所在地。总人口19.5万人，境内居住着蒙、汉、回、满等24个民族。
（二）气候特性
气候属中温带大陆季风型气候，四季气候变化明显，差别较大，其特点是：冬季漫长寒冷，夏季炎热，春秋两季气候变化激烈。四季分明，日照充分，年平均气温7.3℃，年平均降雨量362mm，属半干旱大陆季风气候。
（三）旅游资源
***县位于大青山南麓，黄河上中游分界处北岸土默川平原上。***县历史悠久，文化遗存遍地，古城、黄河、沙漠汇集，旅游资源十分丰富。早在五、六千年前新石器时代，就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明沃土上，有新石器时期“海生不浪文化”遗迹，战国筑就云中古城，唐代边陲要塞受降城，辽、金、明时期云内、东胜城，互市贸易水旱码头河口古镇；有神奇莫测、变化无穷海眼神泉，千亩湖泊、苇丛点缀南湖水上公园，水面宽阔、气势恢弘黄河上中游分界处，绵延十余里，处处飘香葡萄一溜湾；有品质优良、远近闻名红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品；有亚洲最大火力发电基地和国内最大生物发酵基地。在历史进程中，这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱；也见证了赵武侯始筑云中城，常遇春大破胜洲城，康熙帝西驻托克托，刘统勋查办保德将军等帝王将相风采；还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井，仙花潭与蛤蟆石等奇幻民间神话传说。
1、黄河晋陕大峡谷，北起内蒙古托克托，南至河津禹门口，全长725公里，沿线共有27个县市，面积达11.16万平方公里。黄河晋蒙大峡谷，西依辽阔雄浑鄂尔多斯高原，东邻边疆起伏晋北山区，北邻阴山山脉，南接晋陕峡谷。沿黄河大峡谷两岸其旅游资源十分丰富，文物古迹众多，自然，人文景观皆美，历史文化底蕴深厚。大自然鬼斧神工，匠心独具，使大峡谷两岸悬崖峭壁，峰耸秀，烟迷玉黛，如诗如画，风光独特，甚为壮观。被誉为北国"小三峡"。大峡谷地处中温带，属温带大陆性季风气候，四季分明。冬季气候寒冷，夏季气候温和凉快，环境宜人。
2、大皇城，位于呼和浩特市***县新旧城之间，系明代修建古城遗迹。废弃后，城墙遗存较好，人们把这座废城墙名为“城kulue”。这座古城是在唐代“东受降城”基本上扩建。辽代；为“东胜州”治所，俗称“大皇城”。金代在“大皇城”东边兴建“子城”，即为“小皇城”。明朝洪武二十五年(公元1392年)赐名“东胜左卫”，次年扩建东胜左卫城(今城kulue)。城周长12.5公里，城墙高8米左右，是呼和浩特地区规模最大一座古城。建有东、南、西、北四门，并筑有瓮城，是一座屯军大城。明正统十四年(公元1449年)内迁山西，城遂空废。明嘉靖年间(公元1522午后)，俺达汗义子卡台吉，名脱脱(也有写成妥妥)，率众长期驻牧于此，这座址城即称为“脱脱城”(今城kulue)。城kulue一名流传至今。
（四）道路交通条件
形成了公路、铁路和航空相结合立体交通网络。公路——既有4条重要公路干线。其中呼和浩特市——准格尔煤田二级公路路过县内三乡一镇；呼和浩特市——喇嘛湾柏油公路经县城中心向东接呼准公路；包头市——凉城柏油公路经县城东连乌盟凉城县与晋陕两省相通；托县——察素齐公路与京包铁路相交。别的10多条县乡柏油路东西南北贯通县内各乡镇，呼市——东胜高速公路将在建成通车，极大地拉近了我县与周边地区距离。
铁路——与丰准铁路接轨大唐托电专用线横穿托电工业园区，大型物资可通过铁路直接运抵托县 建成通车呼准铁路通过托县，将为托县发展创造更为便捷条件。
航空——呼和浩特市白塔机场距托县一小时多路程，有通往国际国内多条航线，四通八达。
二、***县城乡建设规划背景
“十二五”期间***县紧扣坚持“两核、五镇”发展思路，突出特色、科学规划、加快建设、强化管理，实现工业化与城乡化互动发展，逐渐将都市服务功能向镇村延伸，打造高品位、有特色、功能完备、适当人居、服务配套工业园区呼、包、鄂区域性中心都市。
（一）科学规划，突出特色
按照“拓展城乡空间、完善配套设施、改进服务水平、提高城乡品位”规定，编制完善各项专业规划，着力构建大城乡、大产业、大发展格局，逐渐形成五大功能区，将双河镇新镇区建成行政中心区，将现城区打导致文化生活区，将旧城及沿黄河一带打导致休闲旅游区，将托克托工业园区建成经济中心区，将新营子镇建成商贸物流区。按照“东扩、西改、南联、北控”发展思路对双河镇进行空间布局，把县城东部和工业园区北部作为优先发展区进行开发，把县城西部旧城区作为更新发展区进行改造，把工业园区生活服务区作为引导发展区进行整体开发，把县城外围生态区、沿黄河一带绿化区及高速公路和铁路之间隔离生态绿地作为控制发展区进行保护，逐渐形成有序发展总体态势。环绕“天蓝、地绿、水秀、气爽、路畅、城洁、人和”城乡建设目的，突出历史文化名城特色，坚持建设城乡和打造品牌城乡并举，创立融历史文化与当代文明为一体首府一流城乡。
（二）加快城乡开发、改造、配套步伐
十二五期间，要把双河镇新镇区建设和旧城区改造作为重点，全面提高城乡总体水平。新镇区要通过四大班子办公楼建设，带动行政办公东迁，同步推动商贸金融和文化产业开发建设，推动都市中心区加速成型。现城区要进一步完善城乡基本设施建设，强化商贸服务功能，积极推动燃气、供热、物业体制改革，实现公共服务优质化。旧城及沿黄河一带重点实行旧城改造和黄河旅游文化资源开发项目，加强旅游文化基本设施建设。加快托克托工业园区及生活服务区建设，园区生活服务区要配套完善教诲、卫生、文化、体育等公共基本设施，打造多功能、高品位生活服务中心。商贸物流区要环绕公司生产经营和园区居民生产生活，规划建设专业物流市场和当代化商贸中心。
（三）加快房地产业发展
抓住新型工业化、城乡化加速发展机遇，以大盛魁德盛园、坤和家园等既有项目为依托，加快发展房地产业。在双河镇城区及各镇中心区重点发展面向城乡居民经济合用、环境优美城区居住社区和各镇商品住宅。运用新镇区建设和工业园区进一步开发契机，积极发展商住社区和商务写字楼。运用我县生态和区位优势，在黄河沿岸生态休闲旅游风景区等环境较好区域，适度发展面向“呼、包、鄂经济圈”高收入阶层休闲地产。加强房地产业及物业规范化管理，提高管理水平，培养具备品牌效应房地产开发与物业管理公司。
（四）加快交通体系建设
以畅通城乡道路脉络、提高公路级别为重点，形成路运并举、构造合理交通体系。建立健全以县为主县、镇、村公路管理体制，实现建、养、管并重；构建以县城为中心村镇公共交通运送体系，建设和完善乡镇汽车站及其配套设施和有关服务，实现农村客运站全覆盖。“十二五”期间，重点推动呼东城际铁路、呼准铁路复线工程和北绕城公路建设，进一步完善我县骨干交通网络；全面实行村村通公路工程，新建通村三、四级油路(水泥)287.6公里，新建砂石路18.7公里，使我县120个行政村通村道路所有硬化；大力实行县镇道路升级改造工程，“十二五”期间完毕三、四级公路改造升级187.5公里。
（五）强化管理，经营城乡
加大城乡管理力度，建立健全城乡管理长效机制，提高城乡管理和公共服务水平。配套完善环卫设施，加强市容环境和交通秩序整治，提高全民环保意识，创造舒服优美人居环境。要把构成城乡自然资源和人力作用资源以及其他公共设施推向市场进行重组经营，从主线上变化投资主体单一化，建立起多元化投资体系，共建美好和谐新城乡。
（六）加快工业园区基本设施建设步伐
“十二五”期间，要进一步完善园区基本设施建设。在道路建设方面，加速对外交通建设，继续建设完善园区内交通网络建设，增长区域中心辐射力，重点规划建设东区能源道路、生活服务区连接工业区干道及园区外环路等多条次干道，到“十二五”期末，园区内将建成以“十横十二纵”22条主次干道为主以便快捷道路交通网络。在其她配套设施建设上，规划建设总规模12万立方米／日园区供水工程，完善园区各雨污末端出口整治，加快污水解决厂二期改扩建工程和中水回用工程，加快完善园区供水系统，扩展集中供热网络，新建大中型垃圾解决设施工程，实行天然气入园，全面提高园区配套服务水平。在园区经营管理方面，坚持开发建设与经营管理并重原则，使园区成为都市拓展重要区域；严格规划控制，充分发挥规划在经营都市、提高效益方面基本性作用，合理划分园区功能区域，引导有关公司集团集中布局，大力推动组团式开发；切实加强园区市政管理，积极理顺园区市政管理体制、完善园区市政管理职能，切实提高园区管理效率。
（七）全面推动城乡一体化进程
在加快县城区和工业园区建设同步，还要不断加快“五镇”建设，环绕产业特点比较突出、城乡功能比较完善总目的，全面推动城乡一体化进程。双河镇作为我县政治、经济、文化中心，要大力发展特色经济和第三产业，加快农业产业化进程，吸纳农村人口，加快城乡建设步伐，着力打造区域中心镇。要注重土地集约运用和对环境影响，大力实行文化旅游战略，营造旅游服务中心。新营子镇要依托区位优势，建设集机动车维修、建筑材料、餐饮、交通运送、当代物流为一体经济增长带和高效农业为重点新农村建设示范重点镇。五申镇要以交通集散为主承办县城经济辐射作用，吸纳农村人口，带动本区域经济社会发展，打造县城西北部交通枢纽和特色农业重点镇。古城乡要依托本地畜牧业发展优势，大力发展以牧为主，农林牧相结合“三农”服务型城乡，逐渐实现人口向镇区集中。伍什家镇要依托土地资源和特色种植业优势，积极规划建设优势农产品产业带，逐渐形成全县重要农产品基本供应保障重点镇。要建立城乡统一建设用地市场，严格控制非农建设用地。合理划分用途分区，实行土地用途管制，增进各镇土地资源集约运用和优化配备。要结合各镇实际状况，全面加强中小学、幼儿园、敬老院、医院、文体设施建设，提高镇村社会服务水平。
三、***县旅游发展规划背景
“十二五”期间，***县按照《***县旅游业发展总体规划》规定，充分发挥资源优势，适度超前发展旅游产业，使其成为将来经济发展重要支柱产业。
（一）大力加强旅游基本设施建设。按照旅游发展规划规定，重点加强旅游道路、景区（点）停车场、水运码头、游客服务中心、公厕、垃圾及污水解决、通信、消防、安全防护、给排水、供电、供气等基本设施及配套设施建设。对旅游路网、通信、客运、水、电、气等基本设施及配套设施建设项目，交通、城建资金要予以配套扶持。抓好城区文化休闲广场、商业步行街、美食娱乐街、旅游宾馆饭店等服务场合和服务设施建设，增长公交线路和公交车辆，改进城区交通环境，继续实行绿化、亮化、美化工程，加快“城区旅游”建设步伐。
（二）着力打造精品景区和精品线路。以旅游发展规划为指引，立足既有资源优势，结合市场需求，建立重点旅游项目储备库。要积极向上级争取旅游项目和建设资金，通过支持神泉景区二期工程、南湖湿地公园、古城遗迹恢复、沿黄河生态农业旅游观光带等项目建设，带动我县旅游业健康迅速发展。大力实行精品战略，在5年内着力打造一种国家级旅游景区、一种沿黄观光设施农业景观带和三条旅游精品线路。一种国家级旅游景区，即神泉生态旅游景区；一种沿黄观光设施农业景观带，即沿黄路扩建景观大道和果树、蔬菜大棚、葡萄种植园种植示范带；三条旅游精品线路，即以神泉景区、君子津旅游区、南湖湿地公园为代表自然风光游线路，以海生不浪文化遗迹、恢复重建广宁寺、河口古镇、东胜卫古城、托克托博物馆为代表历史文化游线路，以托克托工业园区、大唐托电、云中酒业为代体当代工业游线路。
（三）加快发展多样化旅游产品。紧紧抓住国家扶持旅游业和首府开展服务业综合改革试点工作有利时机，加快发展观光游、生态游、文化游、民俗游、工业游、红色游、城区游、节庆游、冬季游、度假游、休闲垂钓游、商务会展游等专项产品，形成多元化、系列化适应不同层次游客需要旅游产品体系。积极开发融旅游产品、特色美食与绝活展示、艺术表演于一体服务项目，进一步丰富旅游市场。加强与周边地区区域旅游合伙，推出一批跨区域旅游产品，增强旅游产品吸引力，实现资源共享、优势互补、共同发展。
（四）拓展“农家乐”旅游发展空间。“农家乐”是以农村休闲为重要内容旅游形式，丰富和完善“农家乐”旅游产品构造，拓展“农家乐”旅游发展空间，有助于增进农村产业构造调节，消化农村富余劳动力，提高农民生活质量。要通过三种途径发展“农家乐”旅游：一是以生态环境为依托，保持“农家乐”“土”、“特”、“纯”魅力，重点开发风味土菜、风土民俗、农事活动，作出特色，打出品牌；二是转变观念，想方设法，开发农家休闲度假游和养老型“农家乐”，重点发展观光、垂钓、避暑等农家游项目；三是按照“政府引导、社会参加、市场运作、统一管理”工作方针，完善“农家乐”发展规划和各“农家乐”村、点基本设施建设，积极整合资源，加强规范管理，打造“农家乐”示范村和“农家乐”特色产品。
（五）努力实现旅游与文化相融合。进一步挖掘黄河文化、历史文化、云中文化等各种文化内涵，努力实现旅游与文化互相融合，提高旅游业文化品位。要合理开发和运用自然文化遗产、文物古迹、博物馆、文化馆等文化旅游资源，开展形式多样节庆旅游活动，展示托克托文化魅力，增长旅游审美价值。加强文化保护，普及科学知识，建立健全开发、运用与保护良性机制。发挥报刊、电视、网络等媒体优势，调动文化专业队伍、民间艺人、社会中介机构等方面积极性，坚持“政府主导、市场运作”原则，创作和生产符合市场需求文化旅游产品。集中力量塑造我县旅游业整体形象，提高文化软实力。
（六）提高旅游行业管理和服务水平。以顾客满意度为基准，以人性化服务为方向，以品牌化为导向，以原则化为手段，勉励旅游公司加强管理，创新服务方式，切实提高行业管理和服务水平。健全旅游原则体系，抓紧制定并实行旅游卫生、安全、环保等原则，重点保障餐饮、住宿、公厕卫生质量。以信息化为重要途径，积极开展旅游在线服务、网络营销、网络预定和网上支付，提高旅游服务效率。
四、***县第三产业发呈现状
（一）服务业发展迅速
***县编制了《托克托主城区商业发展规划》。凯旋门大酒店、盛泰大型农贸市场和全市5个农业旗县中最大单体商业中心莹昱商贸城所有投入运营，全县规模最大商业综合体大盛魁德盛园商场全面建成，全县新增商业面积10万平方米，市场体系逐渐完善，拉动增长、辐射周边、服务全县能力明显增强。大力实行放心粮油工程，新增放心粮油店15家。嘉和煤炭物流综合园区一期完毕投资4亿元，道路、防尘网等基本设施不断完善；整顿拆除S103线两侧违法违规煤场332家，清理平整违规占地7933亩，煤炭物流业发展基本步入正轨。
（二）旅游业日益兴起
成立了黄河湿地管委会，编制了《黄河湿地文化旅游区发展规划》，大力开展了沿黄沿线环境整治工作，拆除沿线房屋3100平方米、小砖厂6家，改造鱼塘作业示范用房30套。积极推动旅游重点项目建设，神泉生态旅游景区沿黄景观大堤已经建成；广宁寺六大建筑主体基本竣工；瑞沃葡萄酒庄园完毕1000亩土地平整和管网铺设；农家乐休闲旅游迅速发展。成功举办了“第三届黄河文化旅游节”，全年合计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元，全县对外影响力和知名度明显提高。，***县被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”。
第二节 市场分析
一、项当前景分析
***县地理位置优越，是自治区首府呼和浩特市一种近郊县，距呼和浩特市为65公里，距草原钢城包头市130公里，距准格尔旗40公里。在***县工业园区发展带动下，***县经济迅速发展、综合实力不断增强，与呼包鄂及其她都市各项经济活动不断展开推动，有力推动了都市间各项产业发展，特别是办公、旅游、探亲、投资考察人员越来越多。各种不同人群选取住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商务酒店成立人们首要选取。
***县高档酒店不多，四星级、三星级酒店各一家，多数为快捷酒店，其他重要是车站附近旅社。当前人们收入水平不断提高，出差旅行又可报销，因而人们选取旅店时候偏向于安全卫生、入住环境良好、价格适中、交通便利快捷酒店。快捷酒店具备洗浴、网络、商务会议等功能，可以满足大某些人住房规定。
***县雅静宾馆建设，不但客房配套设施齐全，中高档房间、不同床数配备能满足不同人群需求。配有娱乐休闲功能、商品购物功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具备特别吸引力。***县雅静宾馆位于***县新区，场址紧邻托克托大街，交通便利，周边有托县公安局、托县人力资源和社会保障局等政府部门，有职业高中，有万兴广场等大型商场，是人们往来人事抱负入住地，因而，项目经营前景辽阔。
二、市场供需分析
（一）市场供应分析
***县当前约有宾馆20家，涉及中心城乡区约15家，其中凯旋门假日酒店是一家四星级酒店；***县工业园区5家，其中呼和浩特郁丰假日酒店是一家三星级酒店。共约有房间2400间，重要有单间、标间和大床房等。
各宾馆分布在托克托沿主干道、车站、托县工业园区等地方。详细状况如表2-1。
表2-1 ***县既有宾馆基本状况表
序号
宾馆名称
类型
位置
一
***县中心城乡区

1
***县凯旋门假日酒店
四星级酒店
托克托大街
2
***县政府宾馆
快捷酒店
新坪中路
3
托克托龙发宾馆
快捷酒店
新建中路
4
古云中大酒店
快捷酒店
东胜大街
5
***县电力宾馆
快捷酒店
云中集贸市场
6
***县黄河宾馆
快捷酒店
利民路
7
***县鑫馨商务宾馆
快捷酒店
新建西路
8
托县大维商务宾馆
快捷酒店
新建西路
9
***县平安快捷酒店
快捷酒店
光明路
10
***县友缘宾馆
快捷酒店
华林超市对面
11
***县凤成宾馆
快捷酒店
光明路
12
***县万信商务宾馆
快捷酒店
工业园区农业银行附近
13
其她
旅店
车站附近
二
***县工业园区

1
呼和浩特郁丰假日酒店
三星级酒店
工业园区大唐发电厂附近
2
***县鸿益商务宾馆
快捷酒店
托县电厂中门
3
***县海成源商务宾馆
快捷酒店
托县电厂中门
4
同发宾馆
快捷酒店
托县电厂中门
5
托县新皓宾馆
快捷酒店
工业园区乡政府
（二）市场需求分析
在大街上对流动人群采用随机抽查、问卷回答方式进行调查。需求问卷内容有受访者性别、来自哪里、职业、年龄、到达目、到次数、普通外出住什么酒店、选取酒店因素、关于酒店提供宽带功能、入住酒店目、出差住宿问题、入住酒店位置、酒店应当具备功能、酒店应当具备配套设施。
本次问卷调查共计调查了共份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。
通过问卷调查成果，得出：
1、住宿构造
选取住宿四星级酒店人数占总调查人数14%、三星级酒店占31%、快捷酒店占46%，星级如下占9%。因而，人们住宿需求最多是快捷酒店，另一方面是三星级酒店，之后是四星级酒店，最后是星级如下招待所。

图2-1 住宿构造
2、选取住宿因素
人们选取入住酒店是综合考虑，本次调核对1677人第一选项进行了记录。成果表白，有816人以为住宿环境好坏是首要选取入住条件；另一方面考虑是价格因素，有546人；第三是交通状况，有270人；45人对规定住宿必要有餐饮部门。

图2-2 影响住宿因素
3、酒店应具备功能
人们对酒店功能需求涉及通信网络功能、娱乐设施水平、商务会议功能和特色购物场合。通过问卷调查，第一功能需求为通信网络有782人，占有效问卷1677人46.6%；第二功能需求为娱乐设施，有473人，占28.2%；第三功能需求为商务会议，有326人，占19.4%；其她功能需求为96人，占5.8%。

图2-3 功能需求
三、项目SWOT分析
（一）优势
1、***县雅静宾馆位于***县新区，场址紧邻托克托大街，交通便利，周边有托县公安局、托县人力资源和社会保障局等政府部门，有职业高中，有万兴广场等大型商场，是人们往来人事抱负入住地，项目地理位置优势明显。
2、通过市场调研，快捷酒店发展趋势相对稳定。***县雅静宾馆具备入住环境良好、价格适中、交通便利、安全卫生，洗浴、网络、商务会议、娱乐购物、餐饮等功能一应俱全，可以满足大某些人住房规定，是人们最抱负选取入住场合。
（二）劣势
***县雅静宾馆作为新宾馆，品牌知名度不高，试营业期间人们承认度不高。此外，本项目为改造装修原***县*******公司大楼，大楼原功能为办公用房，各房间面积、布局设立都按照办公设计，改造建设宾馆后，酒店住宿布局受到一定限制，舒服度相对于其她专门建设宾馆项目竞争能力相对较弱。
（三）机会
***县加强旅游业及有关产业发展规划，快捷酒店已成为旅游型都市重要接待入住场合。同步，星级酒店价格昂贵、小旅店安全性、舒服度差，为本项目带来一定机会。
（四）威胁
***县双河镇、工业园区内已浮现众多同类竞争者，竞争压力不断加大。其她快捷酒店在竞争压力不断增大下，价格不断下压，为本宾馆经营形成了重大威胁。
四、营销战略
广告推广和宾馆酒店先期营业同步执行，公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出宾馆酒店独特某些，互相补充，互为联动。第一步：新闻稿件形式炒作，通过新宾馆开业及活动为项目经营优势造势。第二步：举办各类公关活动，推广项目，以各类承办活动营销作配合，全面展开宾馆酒店经营工作。第三步：广泛运用各类有效媒体与机构各种形式共同推广，增进宾馆酒店获得成功。
***县雅静宾馆在推出市场宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为四个阶段。第一阶段为认知阶段，推广主题：重要是政策、交通、旅游、规划、设计、经营。第二阶段为公开宣传阶段，在建立酒店项目即将开业形象后，逐渐加强宣传客房、餐饮，娱乐休闲经营优势与优势服务项目推广。第三阶段广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对宾馆酒店将开业项目已进一步结识，通过媒体及户外广告宣传大量招聘管理层和员工，是宾馆酒店品牌形象推广重要构成某些。第四阶段为试营业开业阶段，试营业达到50%以上入住率，让客人体验宾馆品牌服务，为正式营业打造良好基本。正式开业运营，举办开业庆典活动，提高知名度。
第三节 建设规模
***县当前约有宾馆20家，构造上涉及四星级、三星级酒店各一家，多数为快捷酒店，其他重要是车站附近旅社。数量上双河镇约有15家，涉及快捷酒店10家和车站附近小旅社5家；***县工业园区5家。旅游接待宾馆重要由双河镇中心城乡完毕，游客普通住宿快捷酒