华泰药材交易市场改扩建项目可行性研究报告.doc

华泰药材交易市场改扩建项目

可行性研究报告

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目 录
第一章 项目单位简介 4
第二章 项目背景及必要性 5
2.1 项目建设地基本情况 5
2.2 地块原来项目概况介绍 7
2.2.1地块原有市场项目的运作状况 7
2.2.2 原有项目存在的问题 7
2.3 项目周边商业价值分析 7
2.4 项目市场改造的社会经济背景 9
第三章 项目市场前景分析 11
3.1 经济发展及新医改进一步扩大中药材市场需求 11
3.2 瘟情爆发增加需求 12
3.3 中药出口的递增趋势 13
3.4 频繁的自然灾害导致药材减产，价格和需求上升 13
第四章 市场项目建设及经营方案 13
4.1 项目总体目标 13
4.2 交易市场项目建设方案 13
4.2.1项目建设总体方案主要有两种： 13
4.2.2 建设地点及规模 14
4.3交易市场经营方案 15
4.3.1 项目具体步骤及进度安排 15
4.3.2 项目设施的组织与运营 16
4.3.3 招商策略和经营方式（组织经营者做股东） 18
第五章 投资估算及筹措方案和项目经济效益 20
5.1 项目投入预算： 20
5.2 项目产出预测： 21
5.3 资金筹措方案 21
第六章 项目带动经济社会效益分析 22
6.1经济效益 22
6.2社会效益 22
第七章 项目态势分析 23
7.1 优势分析 23
7.2 劣势分析 24
7.3 机遇分析 24
7.4 风险分析 24
第八章 与项目相关的政策建设依据 26
第九章 项目前期准备工作的进展情况 26
第十章 结论 27

第一章 项目单位简介
XX市华泰实业投资有限公司前身为XX市华阳实业有限公司，成立于2003年9月，公司位于XX市樟木头镇，是一家集实业投资、房地产开发经营、市场开发经营、物业管理等综合性企业。
XX市华泰实业投资有限公司自创办以来，本着“服务社会，创造精彩生活”的服务宗旨，勇于开拓，与时俱进，公司与2004年和广铁集团深圳铁路实业公司、樟木头人民政府合作开发建设了樟木头南方物流园区，物流园区占地面积230亩，主要从事农副产品、药材、冷库、加工大米一条龙的批发业务，其铺位达930个，客户713个，大米加工厂3家，仓储达10800平方，日吞吐量约50火车皮的大米，年销售额超过2亿元。2010年公司和香港蔚欣事业有限公司联合开发了樟木头塑博中心，中心占地面积90亩，铺位308个，客户293个，年交易额达8亿元以上。XX市华泰实业投资有限公司高水平的管理和优质的服务获得了广大业主的信任和好评，拥有良好的社会声誉。
XX市华泰实业投资有限公司历来注重人才管理、储备机制，提倡团队合作，发扬团队精神，培养人，信任人，充分发挥个人价值，任人唯贤。XX市华泰实业投资有限公司的良好品牌和至真至诚、至善至美的服务提高商业物业的附加值，确保投资者的未来收益。
企业宗旨：诚心、创新、高效、服务
长期的市场开发和经营为公司积累的丰富管理的经验，未来华泰实业投资有限公司将继续凭借创新精神和资金、管理、服务、技术、人才等优势，不断引入国外先进的管理理念，继续做市场管理行业的领跑者。
第二章 项目背景及必要性
2.1 项目建设地基本情况
（1）地理位置
项目建设所在地位于XX市道滘镇辖区内，道滘镇位于XX市的西部，是广深经济走廊连接XX的重要交通要塞，地处广州至深圳的黄金地带，莞佛城际轨道、莞惠城际轨道和广深高速公路横跨镇区，并设有车站和高速立交出入口，东江南支流贯穿镇区，可行驶300吨轮船。近几年，XX市委、市政府更是投入了数亿元先后建成港口大道、西部干道、五环路连接线等几条快速干线，结合道滘升级改造的道厚路、南阁中路等，初步架构起贯通道滘镇的三横三纵“大交通”网络，因此道滘地区水陆交通异常便利。
道滘镇土地总面积54平方公里，下辖13个村，1个社区，户籍人口5.55万人，外来暂住人口8.54万人。全镇生产总值（GDP）66.7亿元。地处于东江南支流下游水网地带，水道纵横，河涌成网，年平均气温23℃，全年无霜期360天，年平均雨量1819毫米，年平均日照1834小时，是物产富饶的鱼米之乡、美食之乡、文化之乡、中国曲艺之乡,道滘镇目前在市委领政府的领导下正致力于打造极具水乡特色的经济重镇。
（2）经济发展
今年来，道滘镇形成了外资企业、集体企业、民营企业和第三产业齐头并进共同发展的格局，架构起了一个以首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工、纸类、米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产、商务酒店、物流、传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技、高效益方向发展的转变。2013年完成国内生产总值（GDP）约66.7亿元，同比增长10.2%；工业总产值173.6亿元，增长13.8%；各项税收总额12.3亿元，增长10.1%；镇本级可支配收入6.25亿元，增长5% 。
（3）发展规划
根据市委建设现代化中心城市的整体部署，道滘把高速公路出入口、一江两岸旧城区水乡特色的改造、“南阁”的建设作为中心城市的配套和延伸，围绕建设机具水乡特色的现代化新城的“一个目标”，抓住城镇规划建设和工业发展的“两个重点”，道滘确立了“三大板块”带动的建设发展思路。
2012年以来，XX加快了建设水乡特色发展经济区，探索主体功能区制度改革，以经济区域概念加强资源要素整合，道滘镇作为著名的水乡，自然是重点发展的区域之一，围绕莞惠城际轨道及广深高速公路道滘的出入口，作为带动，配合重点项目、房地产等第三产业，并结合现有新城区沿江的一江两岸，共同规划为道滘新中心区。区内集行政、文化、金融、高级商住、休闲购物于一体，带动并辐射全镇科技、教育、信息和商务服务的发展。
2.2 地块原来项目概况介绍
2.2.1原有市场项目的运作状况
本项目建设地所在位置为XX尚佳华南餐饮酒店用品市场的现有场所，由XX市尚佳实业投资有限公司进行营运，项目占地面积70449平方米，其中建筑面积约54577平方米，配有超大型停车接驳中心、银行、餐饮等服务设施，项目定位是XX乃至华南地区最具规模的酒店用品专业市场，以成为华南最具现代化、品牌化、规模化的专业批发市场为目标，定位集交易、仓储、物流、展览、交流、体验为一体的大型一站式餐饮酒店用品市场，以餐厨具为特色，各类品种规格、档次齐全，立足华南，放眼世界，打造华南最有价值的酒店用品市场。 
餐饮酒店用品市场，当时计划落成后将是华南地区规模至大、至现代化、功能至完善、至具品牌价值的餐饮酒店用品采购交易中心。 
2.2.2 原有项目存在的问题
XX尚佳华南餐饮酒店用品市场一期项目建成后，陆续招商，从2008年开始入驻XX尚佳华南餐饮酒店用品市场起，由于其它各种复杂的原因，尚佳市场一直未能正式开业，直至后来投资方全面撤场，到目前为止，市场里面已然是杂草丛生的萧条，属于烂尾项目。
2.3 项目周边商业价值分析
（1）交通位置：项目地块位于XX市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州、深圳等地进入XX最主要的门户之一，地理位置非常便利，
轨道：建设中的莞佛城际轨道、莞惠城际轨道都在道滘设有站点,穗莞深城际轨道最近的站点也在十分钟的车程范围。
公路：广深高速公路经过并设有大型出入口、紧邻107国道广深公路，区域内部快速干线四通八达。
航空：距离广州白云机场65公里、深圳宝安机场50公里。
水运：境内东江航运可直达广州、深圳、香港、珠海、澳门等地。
（2）周边商业环境：本项目周边有XX市汽车总站旁边的茶叶批发市场、万江义乌小商品批发市场及华南电子交易中心，项目所在地对面有计划发展医疗器械用品产业区，道滘镇农业用品批发市场及XX市人民医院，以上项目均处于10分钟车程之内，石美茶叶交易市场亦在15分钟的车程之内。
周边酒店：一线范围(车程15分钟以内)的四星级以上酒店包括道滘明轩大酒店，万江尼罗河酒店、圣伯利国际酒店及XX华南国际大酒店、红梅镇的汇景大酒店等。二线范围内（车程15分钟以上）的三星级以上酒店以及快捷连锁酒店不下数十家，为本项目中药材交易市场提供了良好的配套，同时也可以看出酒店数量众多，竞争非常激烈。
（3）本项目改造定位为药材交易市场为XX首例，避免了与周边批发市场功能重叠的同业竞争，虽然也面临了品牌认知度等问题，但是同时也是一个巨大的机遇。
2.4 项目市场改造的社会经济背景
1. 我国作为传统中药资源大国，数以万计的中药物种（据统计中药种类达11087种），分布于960万平方公里的高山、丘陵、沟河、海洋中，药材资源非常丰富。1995年由国家一部三局批准的全国17家中药材专业市场，分布于国家十几个省市，曾经为我国的中医药经济发挥了巨大的作用。但在经济全球化的今天，单单依靠17家原始的中药材交易市场，难以满足日趋膨胀的国内国际市场需求。特别是在中药材需求量较大的华南地区，其中就有广州市清平中药材专业市场和广东省普宁中药材专业市场两家，但是广州清平市场由于自身历史原因以及城市交通不便等影响，严重制约了该市场的发展；而普宁市场位于揭阳，距离太远，无法满足珠三角地区的需求。
为解决供需矛盾，满足市场需求，解决中药材买、卖、吃难的问题，XX市华泰事业投资有限公司提出在交通便捷、物流高度发达的XX市道滘镇建设XX市华泰药材交易市场项目，拟打造成珠三角乃至港澳台地区的药材交易中心市场。
2．《中医药创新发展规划纲要（2006——2020年）》经国务院同意于2007年1月发布。把中医药传承与创新发展，提升到“满足国家经济社会发展和人民健康的需求，建设小康社会，实现中华民族的伟大复兴”、“建设创新型国家”的高度。作为落实纲要的具体步骤，国家发改委有意向开设国家级中药材期货市场。以进一步引导合理生产；深化、延长加工流程，增加附加值；刺激消费，平衡供求关系。
3．加入WTO后，我国的加工业出口量迅速增长。但中药材出口步子不快，渠道不畅。国内多种中草药与，与港口交付的离岸价，有着30%—50%的差价，国际交易前景可观，市场项目立足国内华南地区市场的同时，也会大力开发国际业务市场。
4．医改后的新医疗体制，为中药材进入基本药物目录，创造了有利的社会大环境，国内特别是华南地区对中药材需求量增大，将极大地促进中药材的生产和流通，是中药材行业空前的发展机遇。
5.近年来，省、委、市政府把发展药业经济纳入十二五发展规划，中药材产业集群的培育和技术创新工作，在资金、技术、人才、项目、管理等方面持续加大投入和扶持力度，优化发展环境，使本地的中药材及其流通产业呈现出强大的创新潜力和广阔的市场前景，将会成为本地区国民经济中发展又一增长点。目前，我国的中药材规范化种植蓬勃发展，中药材加工业呈现集群发展态势，现代中药科技创新蔚然成风，中药材现代物流业将成长迅速。
6. 根据《广东XX水乡特色发展经济区发展总体规划（2013-2030年）》，XX市政府目前正致力推进XX水乡片区的经济发展以及探索生态文明建设的新模式，本项目正是水乡片区道滘镇的重要交通位置，道滘镇政府也在本项目所在地对面规划健康用品产业园，因此本项目的实施，与XX市水乡特色发展经济区开发步伐一致。
第三章 项目市场前景分析
3.1 经济发展及新医改进一步扩大中药材市场需求
“十一五”时期，我国经济社会发展取得新的巨大成就，产业结构升级加快，人民生活不断改善，中国已成为仅次于美国的世界第二大经济体。从总体上说，“十二五”时期中国经济保持平稳较快发展的基本条件和长期向好的基本趋势不会发生根本改变。
　　随着我国医药卫生体制改革的全面推进和不断深化，中药制造业受益于良好的政策环境，行业规模继续扩大，产品销售收入、资产、企业数和从业人数均出现不同程度的增长，对外贸易稳步回升，行业总体呈现持续向好态势。《中医药事业发展“十二五”规划》对2015年中医药医疗资源和服务等方面提出了具体的目标，如“力争100%的地市建有地市级中医医院，70%的县中医医院达到二级甲等中医医院水平，95%以上的社区卫生服务中心和90%乡镇卫生院设立中医科、中药房”，“中医医院总诊疗人次争取超过5.5亿人次”。规划指出到2015年，我国中医药工业总产值将达到5590亿元人民币，预期年均增长率为12%。这些具体目标将推动各级政府扩大中医药的服务渠道，为中药产业发展提供基础支持。
　　“十二五”期间，中药产业在主管部门、企业主体和金融资本的共同投入下，将形成多角度全方位布局，具体包括，国家中医临床研究基地的建设、创新药物研究开发技术平台建设、企业创新药物孵化基地建设以及中药产业区域发展。
　　受益于良好的外部环境，中药产业将迎来历史性发展机遇，有望带动产业链上、下游等相关产业的蓬勃发展。在资源、技术、企业、配套设施等方面具备优势的地区应抢抓机遇，积极培育市场，出台优惠政策招商引资，成为中药市场的主力军，使中药产业成为拉动地方经济发展、促进产业结构调整的又一重要力量。
在国家不断调整和规范化的引导下，医药行业呈现快速增长的态势。在医药行业整体增长促进下，中药行业也表现出稳中有升的势头。伴随着中国经济社会的快速发展，城乡居民收入不断提高，其消费结构得到改善，消费质量也得到提升；居民对自身健康的关注程度和医疗保健意识也正在不断提高；再加上社会保障制度、公共卫生体系、疾病预防控制体系的不断完善，以及农村“两网”建设，医疗卫生基础建设的加强，特别是城区社区卫生服务的延伸以及农村新型合作医疗制度的建立，为医药经济的快速发展提供了良好的机遇和市场。另外，随着我们国家人口数量持续增长以及中老年人口所占的比例增加，老年人的数量正在逐渐增加，而他们恰恰是医药消费的最大群体之一。上述的各种因素都将增加对中药产品的需求，从而拉动医药经济的适度增长，进一步刺激中药行业的发展。
3.2 瘟情爆发增加需求
自2003年爆发“非典”疫情以来，“禽流感”、“手足口病”以及2009年全球甲型流感大流行接踵而至。由于中药在防治疫情中发挥了特有的功效，其市场需求激增，尤其清热解毒类药材需求猛增。因流感消耗掉了大量的中药制剂，其原材料自然需求增加；特别是华南地区由于气候及饮食文化影响，本地区居民对中药材有需求旺盛。
3.3 中药出口的递增趋势
随着中药在防治各种疫情中发挥的特有功效，中药材出口也随着中医药被国外逐渐认可，中药材的出口量也日益增加。
3.4 频繁的自然灾害导致药材减产，价格和需求上升
近年来我国自然灾害频繁发生，特别是2010年春西南几省区遭遇百年罕见的干旱，4月中旬东部出现倒春寒霜冻雨雪天气，反常的天气不但影响到人们的正常生活，而且生长在其产地的相关药材也因灾减产，导致药材价格上升的同时，在一定程度上也凝集了需求效应。
综上所述，随着我国经济发展，以及国家对中药优惠政策的扶持，中药将面临新的发展机遇，其市场需求也将与日俱增，中药材交易市场前景光明。
第四章 市场项目建设及经营方案
4.1 项目总体目标
通过项目的实施，将建设成的药材交易市场打造成一个珠三角乃至港澳台地区的现代化中心市场。
4.2 交易市场项目建设方案
4.2.1项目建设总体方案主要有两种：
（1）在市场现状区进行转型升级改造
充分利用XX市道滘镇区位优势和经济优势，发挥项目投资方在资源、资金、项目运作管理、专业技术、物流等方面优势的同时，通过多方资源的规划配置整合，利用XX尚佳华南餐饮酒店用品市场现有的项目市场，通过市场转型升级改造，经过2年左右的建设和运作，建设成为一个集市场实体交易及网络电子商务平台为一体的现代化药材交易市场。
（2）条件许可情况下投资方可一次性购买并进行改造，实际拥有产权并全盘操作运营。
4.2.2 建设地点及规模
XX市华泰药材交易市场拟选址于广深高速XX市道滘镇高速公路出口（明轩大酒店旁），为原来的XX尚佳华南餐饮酒店用品市场，项目总占地面积70449平方米，其中建筑面积约54577平方米，经过项目升级改造，药材交易市场建设完成后预计实现各类药材年交易金额达20亿元以上，主要建设内容如下：
（1）改造中药材经营门面563间，门面为2层，一层4.2米，二层3.8米，一层商铺，二层仓储；
（2）新建办公大楼1000㎡×5，内含2000㎡为电子商务平台专用；
（3）安装现代化的药品电子传输系统及信息处理系统；
（4）公司运行和经营管理所需的设备设施购置及安装调试。
4.3交易市场经营方案
XX市华泰药材交易市场建设运营遵循以下四大宗旨：
政府满意：
提升土地经营价值；办好一个市场，兴一方实业，活一片经济，富一方居民。通过市场的凝聚效应，加大道滘人流、物流、资金流、信息流等全面发展，综合提升道滘区域商业业态水平和功能。
股东满意：
降低投资风险；
良好的投资价值和利润空间。
入场经销商满意：
让经销商能够采购到各自放心、安全、优质、可靠的中药材；
让经销商在中药材交易的同时享受到交易中心提供的多种人性化的便利服务。
采购商满意：
项目周边所配套的宾馆、酒楼、娱乐中心和电子商务服务等为采购商们提供了优良的采购环境。
4.3.1 项目具体步骤及进度安排
1、整体接手“XX尚佳华南餐饮酒店用品市场”现有场地设施，进行转型升级改造，购置经营管理所需的设备设施，从项目启动开始，此项内容大概12个月内完成；
2、同时在交易市场内部新建办公大楼1000㎡×5层，其中内含2000㎡电子商务平台专用，主体建筑工程1年内完工；
3、电子商务部从办公场所的建设到项目团队组建及项目推广营销，以达预期的目标，此项工作内容预计花1.5-2年完成。
4、新市场改建周期与市相关管理部门监管流程、制度的研讨与项目招商推广确立保持同步进行。
项目预计2年后达到预期总体目标（包含建设期）。
4.3.2 项目设施的组织与运营
4.3.2.1 组织机构
XX市华泰药材交易市场由投资方指定财务总监，组建独立的法人机构，成立董事会，是公司最高权力机构。公司下各职能部门，具体有财务部、业务拓展部、人力资源部、物流事业部、市场监管部、办公室、物业管理部、电子商务部。

各部门职能如下：
1．财务部：
负责公司的财务管理、费用收支及成本核算等会计业务工作。
2．业务拓展部：
负责收集行业动态和市场信息；制定和实施公司销售战略和营销策略；负责场地租赁业务；负责与跨国采购中心的外联合作；负责与会展组织者的对接。
3．人力资源部:
组织拟定并执行公司人力资源中短期计划；改革、完善公司人事管理制度，负责员工聘任、考评、培训、奖惩的实施工作；负责公司总部员工考勤、工资、福利等费用的发放和“四金”管理；受理公司范围内的劳动纠纷；负责管理公司总部员工和下属公司部分员工的人事档案。
4．物流事业部:
负责储存业务、运输业务、中转配载业务，以及配合质管部对实物质量的检验与监管。
5．市场监管部:
掌握市场智能化设备；负责监管入场交易者身份；出入库商品质量；畅通交易责任追溯通路，作为市场的“保姆”和“质量卫士”。
6．办公室：
负责公司的文件起草、人事管理、劳资管理、档案管理、接待联络和上传下达等事务性工作。
7．物业管理部：
负责市场设备设施的维护与运转；负责消防；负责场地治安和停车场秩序维护；负责场地保洁服务与管理。
8．电子商务部
主要负责网上平台搭建与运营；包括药材产品网上交易信息的发布，国内市场开发及海外贸易市场开拓等。
4.3.2.2 项目的组织与运营
1．建立统一的销售管理制度，包括身份验证、质量公示、铺面形象管理等；
2．销售过程中，监督管理药材、药品按照实际情况介绍药材、药品的性能、用途、禁忌及注意事项等；
3．销售手续管理：应开具合法票据、建立销售记录，做到票、账、货相符，票据、记录统一管理；
4．销售物流管理：建立完善的中药材出入库登记制度；
5．加强库存管理，与销售、采购部门协调，确立库存管理计划，建立入货、出货质量检测与验收制度，建立仓库养护制度，定期对库存商品进行检测与质量维护；
6．对新进入行业的从业人员统一进行社会价值观及服务意识教育，按业务的需要进行专业知识和专业技能的培训；
7．定期对从业人员进行专业知识的学习和考核；
8．根据不同季度推出市场促销活动。
4.3.3 招商策略和经营方式（组织经营者做股东）

1、全方位配置服务于市场招商活动的社会资源：
（1）项目投资商拟提取30%的股份作为激励，吸引一些大的药材商会携队进驻本药材交易市场，让经营者成为股东一同分享交易市场的发展成果，同心协力推动交易市场的经营发展，具体方案还在进一步完善中。
（2）．所有进驻项目的公司或个人，在前期给予一定的铺租优惠政策。
（3）．与XX市医药流通协会达成初步意向。将目前在将XX内的所有中草药生产机构、流通单位都将由其负责推荐安排进驻本项目。本项目是个交易平台，而所有中草药产品或是半成品的生产厂商本身就需要一定的交易平台。因此，这些生产厂家，都将是交易中心的优质客源，招商合作，水到渠成。
（4）．目前投资上已经与某拥有成熟招商服务平台的投资服务公司达成初步合作意向，一旦项目启动，该企业将为本项目面向全国招商。
（5）．项目为集市场实体交易及网络电子商务平台为一体的现代化中药材交易市场，率先在电脑网络及无线网络上以兴昇中药材交易市场的名义开设中药材供货平台，为即将启动的项目提供供货以及提升知名度，电子商务营销部分主要以打造独立网上交易商城加进驻国内外大型的成熟电子商务平台相结合的方式运营。
（6）．投资方与广东省创新科技传媒服务中心展开深入合作，一旦新的中药材交易中心建成，将各大渠道展开推广宣传，同时定期进行中药材交易采购会。
2、制定合适的招商政策与各业务分支的经营方式：
（1）．商流园区主要采用场地租赁方式，对进场自产直销的药企和主力大厂家给予优惠政策扶持。
（2）．物流园区中的储存仓库部分，采用按使用面积计租金的招商政策，配载中心采用与入驻专业物流企业联营分成的办法。
（3）．服务区面向全社会招商，以场地租赁为主，以保底联营方式为辅，原则上不自营。
（4）．分阶段推进公司加中药材深加工企业的合作模式，加大对中药材生产流通过程的介入深度，为中药材期货市场的问世，创造充分的前置条件。
第五章 投资估算及筹措方案和项目经济效益
5.1 项目投入预算：
根据初步规划方案，估算整个项目总个项目投资人民币1亿元，其中新增建设投资8000万元，铺地流动资金2000万元。
初步估算新增建设投资8000万元，其中包括
（1）老项目市场改造、公共设施建设及整体绿化3000万元。
（2）项目拟新建5000平方米的办公管理大厦，内含2000平方米的电子商务平台交易中心的建设投资，装修及办公所需物品添置，预计建设投资3500万元。
（3）生产经营管理所需的设施设备和检测设备购置费用1500万元；
5.2 项目产出预测：
（1）租金收入：
a.市场交易区：
市场平均租价：563铺，平均月租金0.25万元/铺，平均每个店铺租金3万元/年；
563铺×90%（预测出租率）=507铺，
507铺×3万元/年=1521万元/年。
项目建成后，市场出租年收入1521万元。
b. 物业管理费用及其它费用预测每年150万元。
c.电子商务平台建成达到目标后，预测销售实现5亿元/年的交易额，依据行业常规20%的毛利率测算，实现10000万元的销售收益。
在交易中心场地长期持有的情况下，每年的总收益为：
1521万+150万+10000万=11671万元。
可以看出本项目是投入多，回报率也高的“双高项目”。
5.3 资金筹措方案
本项目所需资金拟通过直接融资和间接融资两种方式筹措，其中新增建设投资主要通过项目投资方自有资金及其它方式筹集资金投入，流动资金拟通过从当地银行介入贷款方式解决。
第六章 项目带动经济社会效益分析
6.1经济效益
整个药材交易市场全部建成达到建设目标后，初步预测正常年均中药材交易额约为20亿元以上：其中实体门面按年经营额300万每铺预测，市场实体铺面年交易额超过15亿元；电子商务实现网络营业交易5亿元/年。整体实现年上缴税收合计约2.6亿元；税后利润约2亿元，项目净利润率为10%，项目具有较好的盈利能力。
6.2社会效益
（1）创造大量就业机会，推动道滘周边区域消费需求
项目建成并正常运转后，可直接提供超过3000个就业岗位，其中按平均每个商铺按5个工作人员计算，商铺直接工作人员约2550人；药材交易市场物业管理人员、电子商务平台运作人员及餐饮配套服务人员约达500人。
交易市场运作为本地区带来大量工作岗位的同时，也会带动了当地第三产业发展，诸如周边区域的房子租售、酒店、餐饮、交通运输等其它一系列的消费，推动道滘区域经济快速发展，带动区域市场繁荣。
（2）项目市场将促进我国国内药材交易发展，规范药材交易市场的同时对打击假冒伪劣药品具有显著效果，改善拉动国内的消费水平。
总之，项目的实施，对道滘本地乃至XX地区的经济、社会、文化都会起到推动促进作用，项目经济社会效益良好。
第七章 项目态势分析
7.1 优势分析
1．项目投资商资金实力雄厚、社会责任感强，拥有丰富的市场项目运营经验，投资商人才集聚优势明显、经营理念前卫，可调用各种资源将市场延伸国内外。目前已经与某拥有成熟招商服务平台的投资服务公司达成初步合作意向，一旦项目启动，该企业将为本项目面向全国招商。
2．项目依托XX高度发达的物流基础，专门在市场规划处设大型仓储物流配送中心，为经营商户提供充足的仓储空间以及物流配送服务，增加商家对生产企业的吸引力，同时引进和整合众多大型物流企业，无缝对接XX物流系统，快速辐射华南乃至港澳台地区并面向全球。
3．中药材交易中心搭载当地政府与行业协会的合作平台，可获取一定的行政资源，有利于项目的开展与运行。
4．投资商谋划的项目运作模式与中药材市场需要在中长期发展阶段中获利的行业特点吻合，有利于项目的长期可持续发展。
5．投资商具有与国家发改委对接国家级中药材期货市场的远景目标与雄心。
7.2 劣势分析
1．新市场培育周期长，品牌认知度及认可度还有待提升。
2．外地企业投资，融入本地经济社会需要一段时间。
7.3 机遇分析
1．《广东省卫生事业发展“十二五”规划》对中药材相关的产业是一个极大的促进作用。
2．作为XX市首个药材交易市场，也是珠三角乃至港澳台地区的药材交易中心市场，项目既存在挑战也是发展机遇。
3．与XX市水乡特色发展经济区开发步伐一致。
4．与中央政府保增长、扩内需、保民生目标一致，是医疗改革大业中的一部分。
5．项目顺应国家振兴中药材业计划。
7.4 风险分析
综合分析识别本项目在实施和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出控制风险对策，以降低风险损失。
7.4.1项目主要风险因素
对于投资项目，其风险因素主要存在于政策、经营、技术、市场等方面。而作为本项目来说其风险主要在市场、经济和管理等方面。
7.4.2风险程度
由于本项目为XX第一个中药材交易市场，市场的接受程度有待于进一步的验证，因此本项目存在市场风险为一般风险。
本项目具有较大的区位经济优势及物流优势，但行业规范管理的力度，直接影响项目成败，对发展商而言，本项目存在一定的管理风险。
7.4.3防范和降低风险对策
（1）市场风险
中药材市场潜力巨大已是不争的事实，本项目类型为中药材交易市场在XX为首例，面临交易市场在客户心目中存在观念认可压力，中药材交易市场培育期长，招商有一定难度。
应对策略：投资方已与已经与某拥有成熟招商服务平台的投资服务公司达成合作意向，一旦项目启动，该企业将为本项目面向全国招商，同时在广深高速、东部快速作T型广告牌宣告实力、展示形象，提高品牌认知度及认可度。
（2）管理风险
药材交易有别于一般的商品品交易。对中药材的质量、真伪度有较高的要求，要求从业人员具备一定的专业知识和较高的素质要求，因此，本项目存在一定的管理风险。
应对策略：首先，对申请入中药材交易市场经营中药材的企业和个体工商户，建立上岗前的中药材药性等专业知识的培训制度；其次，建立健全的质量检测制度，杜绝假冒伪劣中药进入市场。
第八章 与项目相关的政策建设依据
1．《广东省卫生事业发展“十二五”规划》；
2．《XX市城市总体规划》（2016—2030）；
3．《XX市城市化发展“十二五”规划》；
4．《广东XX水乡特色发展经济区发展总体规划（2013-2030年）》；
5．《中医药创新发展规划纲要（2006—2020年）》，国科发社字〔2007〕77号；
6.《中医药事业发展“十二五”规划》。
第九章 项目前期准备工作的进展情况
1．项目单位已与国内一些大的药材商会通过沟通接触，拟通过加盟配股的方式，吸引商会携队进驻本交易市场。
2.项目单位于XX市医药流通协会达成了初步意向。将目前在将XX内的所有中草药生产机构、流通单位都将由其负责推荐安排进驻本项目，本项目是个交易平台，而所有中草药产品或是半成品的生产厂商本身就需要一定的交易平台。因此，这些生产厂家，都将是交易中心的优质客源，招商合作，水到渠成。
3．目前已经与拥有经验丰富招商服务平台的某投资服务公司达成合作意向，一旦项目启动，该企业将为本项目面向全国招商。
第十章 结论
综上所述，本项目的提出充分利用区位市场及物流优势，同时符合省市区的战略发展定位，项目市场定位合理，本项目具有市场潜力巨大、政府支持、投资商资金实力强、运营团队规范化、市场发展方向明确等诸多优势，可形成核心竞争力，具有突出的竞争优势。项目的实施具有较好的市场前景，较好的经济效益和良好的社会效益, 因此，项目在经济效益及技术上均可行。