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房地产企业重大利好:土地价款扣除限制放宽
房房地产开发企业的支出中，很大一块是土地成本。营改增后，土地成本可以自销售额中扣减，但是土地成本是否包括拆迁支出，能否由实际开发的项目公司扣除，一直是房地产企业关心的问题。《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号，以下简称140号文）解决了上述问题。本文结合《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文）的规定，分析如下问题：
一、扣税法与扣额法---增值税计税依据的选择
二、房地产企业土地支出的扣额法
三、土地价款可以包括拆迁等支出
四、项目公司也可以扣除土地支出
一、扣税法与扣额法---增值税计税依据的选择
增值税的计税依据是增值额，但是在计算应纳税额时，并不是如同企业所得税那样，先计算出计税依据---所得额，然后再用计税依据与税率的乘积，得出应纳税额，而是通过销项税减去进项税的方法，直接得出应纳税额。
在具体操作中，分为扣税法和扣额法。
扣税法，就是发生支出时，能取得专用发票等扣税凭证，发生的进项税，直接抵扣销项税，这是常用的一种方法。
扣额法，就是在支出无法取得专用发票等抵扣凭证，无法抵扣进项税的情况下，就通过将有关支出，自应税销售额中扣减的方式，解决重复征税的问题。
也就是说，扣税法，是指抵扣进项税。扣额法，是指扣减销售额。
二、房地产企业土地支出的扣额法
根据目前的土地管理办法，政府垄断土地一级市场的的供应，房地产企业取得土地时，一般通过招拍挂方式，在一级市场拿地，将地价款支付给有关政府部门，政府部门开具的收款凭证，不是增值税法定的扣税凭证，只能通过扣额法解决重复征税的问题。
（一）土地支出自销售额中扣减
36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》在关于“销售额”的条款中规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目。”
（二）土地支出只能逐步扣减
尽管土地支出可以自销售额中扣减，但不能一次扣减，而是采用与收入匹配的方式，逐步扣减。《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）明确了具体的扣除办法：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
（三）土地支出的定义和扣除凭证
根据18号公告，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
土地价款，是否包括拆迁等支出？没说，拆迁支出的扣除，没有依据。但是从道理上讲，土地支出，应该包括房地产项目可以实际开发之前的所有支出，也就是取得熟地的支出。
三、土地价款可以包括拆迁等支出
140号文件，扩大了土地价款的内涵，拆迁等支出，无论是支付给政府，还是支付给其他单位，都可以扣除。
（一）支付给政府的土地价款范围扩大
根据140号文，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
上述支出的扣除凭证，还是政府部门出具的财政票据。
（二）支付给其他单位的拆迁费用可以扣除
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人扣除上述拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
四、项目公司也可以扣除土地价款
房地产企业的开发，一般采用项目公司制。拿地的公司，和实际开发的公司，往往不是一家公司，实际开发的公司，如何扣除土地价款？
140号文规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）变更土地受让人
房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）用途、规划和价款不变
政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）股权全部持有
项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
140号文，自2016年5月1日执行，凡是没有享受上述规定的企业，可以及时补办有关凭证，争取享受上述更加宽松的政策。