债务重组中“以房抵债”别让习惯性思维带来纳税风险.doc

债务重组中“以房抵债”别让习惯性思维带来纳税风险
导读：在当前经济环境低迷的情况下，企业资金周转困难，举债是再所难免的，以房抵债也是时下经常发生的经济业务。
在当前经济环境低迷的情况下，企业资金周转困难，举债是再所难免的，以房抵债也是时下经常发生的经济业务。无论是房地产开发企业还是非房地产开发企业，当债务无法按期支付时。有时候，不得不选择以企业资产“房产”抵偿债务，但是，对于以房抵债的涉税问题目前企业管理人员对此的认识并不全面，经常以习惯性的想当然的思维进行处理，不免会为经济业务的处理带来一定的纳税风险。
所以，今天昌尧讲税和大家一同来探讨这以房抵债的相关纳税问题，希望对你能有所帮助。
对于债务方而言，发生“以房抵债”，可能会涉及那些税收呢？下面我将以一个案例来进行诠释。
案例：
明达公司2012年向当地一家银行借款5000万元，期限为3年，用公司外购的一栋商业楼作抵押，所借款项用于生产经营。由于市场环境恶化，2015年借款到期时，无法归还。
2015年12月，该银行将明达公司告上了法院，2016年6月，由法院出面协调，双方达成债务重组协议，以明达公司外购的该栋商业楼原价3500万元，市场评估作价5000万元抵顶银行贷款本息5800万元。
在处理该以房抵债的业务过程种，明达公司管理人员是如何考虑相关税收的呢？
一、增值税
（一）习惯性思维
时常会让管理人员习惯性的思维，2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，企业按取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
即：（5000-3500）÷（1+5%）×5%=71.43万元
（二）政策细节
然而根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》国税函[1998]第771号文相关规定。
单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
即：5000÷（1+5%）×5%=238.10万元
通过以上增值税相关税收政策规定，同样的业务在不同的方式下，税收的缴纳是不一样的，如果是正常的转让是按差额缴纳增值税，然而以房屋抵顶债务却是全额缴纳增值税（营改增前为营业税），所以如果按习惯性思维就有可能给企业带来纳税风险。
当然营改增后国税函[1998]第771号文是否会调整，还需要进一步等待相关政策的出台。
二、土地增值税
（一）习惯性思维
时常会让非房地产企业的管理人员习惯性的以为，只有房地产企业才需要缴纳土地增值税，一来是因为非房地产企业的财务人员对土地增值税了解较少；二来也是因为在非房地产企业出现缴纳土地增值税的情况也很少出现，因此，在非房地产企业出现不动产转让时，一般不会想到土地增值税。
（二）政策细节
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条规定关于转让旧房准予扣除项目的加计问题，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
即：假设不考虑其他相关税费
增值率=[5000-3500×（1+5%*5）]÷[3500×（1+5%*5）]=14.29%
土地增值率=[5000-3500×（1+5%*5）]*30%=187.5万元
通过以上土地增值税相关政策的规定，企业在发生转让房地产，并取得收入时，无论是否属于房地产企业，都是需要根据增值额缴纳土地增值税的。