营改增后物业公司税率多少？几个热门业务如何正确纳税？.doc

营改增后物业公司税率多少？几个热门业务如何正确纳税？
物业公司营改增后税率是6%。
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》（财税[2016]36号）：附件1.《营业税改征增值税试点实施办法》：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
关于物业公司营改增，还有很多税务方面的问题，接下来整理一下几个热门问题。
问题1：物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税。若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗?
答：
(一)根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务、车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。
(二)如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定，征收率5%。
(三)根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
问题2：物业管理行业“营改增”过程中，代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，在营业税项下，上述代收费用不计入营业额，不缴纳营业税，“营改增”后，增值税如何处理?
答：
根据财税[2016]36号文《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
若上述代收款项，属于上述两个条件中之一，则代收费用不应计入销售额中计算缴纳增值税。
如果不能符合以上两个条件的，则价外费用并入销售额，一并征收增值税。
问题3：物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税?
答：
根据《营业税改征增值税试点实施办法》
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;
未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
若物业管理服务费收取时，一次性收费且开具了发票，则应当在开具发票当月申报缴纳增值税。若未开发票，则应当按在服务提供时申报缴纳增值税。
问题4：试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当如何申请退还?
答：
根据税务法规《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
物业管理行业所涉及的收入对应的增值税税率
计税方法
“营改增”后，物业公司如何正确纳税?“营改增”后，物业公司如何正确纳税?