通俗简单：自然人出租房屋开票及涉税.doc

通俗简单：自然人出租房屋开票及涉税
可以去地税代开，向不动产所在地的主管地方税务机关申请代开增值税发票。
可以代开专票。
可以享受3万元免征增值税政策。
采取一次性收取租金的形式出租不动产，租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的可享受小微企业免征增值税优惠政策。
总结一下
月租金收入不超过3万元，去地税代开发票，由于免征增值税，只能代开普票；
月租金收入超过3万元，去地税代开发票，全额缴纳增值税，可以代开专票，取得该专票的一般纳税人可以按规定抵扣进项税额。
个人出租房屋增值税计算
（1）个人出租住房，应按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额，具体计算公式：
应缴增值税=房租全额÷（1+5%）×1.5%
【例】某自然人出租个人住房，月房租6万元。
不含税销售额=6÷(1+5%)=5.71万元
应纳税额=5.71×1.5%=0.08万元
月租金超过3万元，可以代开专票。
（2）出租不动产(不含住房)，征收率为5%，具体计算公式：
应缴增值税=房租全额÷（1+5%）×5%
【例】某自然人出租个人商铺，月房租6万元。
不含税销售额=6÷(1+5%)=5.71万元
应纳税额=5.71×5%=2.86万元
月租金超过3万元，可以代开专票。
6.个人租房涉及到个人所得税（如当地无规定采用综合税率）
（1）国税发〔1994〕89规定：纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。
纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。“
转租计算个税
国税函〔2009〕639号规定：个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按”财产租赁所得“项目计算缴纳个人所得税；取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。”
营改增后计算个税的口径
财税〔2016〕43号）规定：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。”
政策依据
（1）《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（2016年第19号）
（2）《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）
（3）财税（2016）36号文件