龙湖商业街方案提报-.ppt

1部门 文件名无锡龙湖房地产开发有限公司2011年12月2024/5/21 周二12部门 文件名二、目二、目 录录2.1 商业定位商业定位 2.2.1 城市概况 2.2.2 区域概况 2.2.3 项目定位2.2 总图总图 2.2.1 规划设计条件 2.2.2 总图及指标 2.2.3 功能布局 2.2.4 建筑间距 2.2.5 机动车出入口 2.2.6 场地标高2.3 商业平面商业平面 2.3.1 业态填空和商业得房率 2.3.2 柱网 2.3.3 层高 2.3.4 商业流线 2.3.5 商业货运流线 2.3.6 公区尺度 2.3.7 店铺模块 2.3.8 商业疏散 2.3.9 设备用房及辅助设施 2.4 办公模块研究办公模块研究 2.4.1 办公模块研究（板式）2.4.2 办公模块研究（点式）2.5 地库地库 2.5.1 地库设计条件 2.5.2 功能分区 2.5.3 地库垂直动线 2.5.4 人防设计2.6 立面立面 2.6.1 外立面风格意向 2.6.2 外立面展开及材料比例 2.6.3 外立面效果图2.7 供配电设计供配电设计 2.7.1 供配电系统 2.7.2 变配电机房布置方案 2.7.3 供配电总图 2.7.4 弱电系统 2.7.5 弱电机房布置方案2.8 暖通系统设计暖通系统设计 2.8.1 地下室给排风系统 2.8.2 空调系统 2.8.3 燃气系统 2.8.4 排油烟系统 2.8.5 层高2.9 给排水系统设计给排水系统设计 2.9.1 消防水泵房 2.9.2 生活水泵房 2.9.3 给水、消防及排水系统 2.9.4 餐饮部分排污方案 2.9.5 总体给水方案 2.9.6 总体污水方案 2.9.7 总体雨水方案 2.9.8 设备管道2024/5/21 周二23无锡龙湖2.1 商业定位商业定位 2.1.1 城市概况 2.1.2 区域概况 2.1.3 项目定位 2024/5/21 周二34龙湖太二项目C地块城市未来规划：1中心城市：“一主两群”一主：主城区两群：锡东城镇、锡西城镇主城区：“一心四区”一心：中心城区（中心老城区、太湖新城区）四区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡西新城区中心城区：“一体双核”一体：中心老城区、太湖新城区 双核：老城中央活力核，新城行政商务核 无锡基本情况介绍：1.人口：常住639.77万 户籍466.56万2.面积：188万平方公里 3.全市GDP：5758亿元4.人均GDP:超90000元5,人均可支配收入：27750元近靠长三角经济圈核心上海，区位优势明显；未来将发展成为独具竞争力的国际化区域性中心城市，和最具影响力的国际化创新型湖湾都市。2.1.1 城市概况城市概况/城市概述城市概述2024/5/21 周二45龙湖太二项目C地块项目目前周边尚未成形，未来将成为新区的CBD商圈，随着龙湖、协信、朗诗等企业的入驻，房地产市场已经进入发展快车道.紧邻太湖新城 太湖新城规划图23平方公里，东连无锡高新区、西邻太湖新城政务中心，处于城市发展带和产业发展带的交汇处。以创意研发、服务外包为主导，以高科技产业为支撑，商务金融、科技孵化、文化居住、生态休闲为配套的滨水生态城市，将建成将建成“感知中国”中心的核心示范区。目前区域内商业条件尚不成熟，但具备较大发展潜力将成为十二五规划中又一市级核心商圈太湖新城的卫星商圈新区规划图依托新区2.1.1 区域概况区域概况/区域概述区域概述2024/5/21 周二56龙湖太二项目C地块项目周边以在建住宅小区为主，集中商业尚无已建成项目，在建小区除龙湖自身项目外均在2013年底陆续交付。3 3范围线范围线国联地块朗诗绿色街区积水项目协信阿卡迪亚 龙湖滟澜山国信观湖湾项目名称项目名称建筑面积建筑面积户数户数国联地块3172462400太科园项目57311900积水项目1392561000国信观湖湾4150004000协信阿卡迪亚1900001087龙湖滟澜山2700001735朗诗绿色街区2140002000合计合计160281316028131312213122协信中心项目所在地范围线范围线2.1.1 区域概况区域概况/项目分布项目分布2024/5/21 周二67龙湖太二项目C地块未来人口（含新安及华庄）将达20万人，工作岗位高达26万个，园区企业高管投资性需求较强人口规划购房人群特征新安区域华庄区域华庄区域现有人群特征技术人才管理、白领阶层原著居民本区域客户投资客户区域工作者未来人口规划20万人p新安街道未来规划常住人口10万人（太科园）；p华庄街道占地面积38平方公里，有人口10万人，其中本地人口5万人，外来人口5万人，下辖15个社区。p目前太科园招拍挂出让的住宅用地可引居民约4.6万人（按照130平米每户，3人每户来计算），与10万人的常住人口尚有差距p 26万个工作岗位；p第一类为刚毕业或毕业不久的大学生，主要从事技术性工作；占比在60%-70%左右p 第二类为中高层的管理者，以海归人群为主，目前外籍人士数量相对较少；p 第一类人群技术性人群年收入在10万元左右，而管理人员的年收入一般在2530万元左右，中高收入人群的年龄集中在35岁40岁之间技术工种人群数量占优购房客户呈三足鼎立格局p 原居住的住房需求相对广泛，有刚需、首改、再改等，这也是之前龙湖项目的主力购房客群；p 园区内人群，技术性人才主要是以首置为主，而中高层管理者则主要是以投资兼改善型需求为主；p 投资客户主要是以长期投资客户为主，看重未来太科园的发展，来源相对较广2.1.1 区域概况区域概况/人口规划人口规划2024/5/21 周二78龙湖太二项目C地块交通可达性较强，特别是与太湖新城的联系以及与新区的联系通过东西走向的快速道路能够迅速到达两个区域的核心位置。交通可达性分析n地块太湖新城：通达性强，距离适中n震泽路、观山路、高浪路、具区路、吴都路，未来地铁4号线n地块新区：通达性强，距离适中n地块市区：通达性强，距离较远n地块其它：通达性一般，距离较远n未来地铁4号线（2015年建设）、环太湖高速、具区路等、紧邻沪宁城铁新区站（4公里）苏南国际机场（6公里）具区路震泽路环太湖高速新华路机场路菱湖大道高浪路运河西路华清大道吴都路新锡路观山路华谊路南湖大道14南长区南长区新区太湖新城太湖新城蠡湖新城蠡湖新城新梅路清源路华新路快速内环太科园太科园沪宁城际沪宁城际新区站新区站2.1.2 区域概况区域概况/外部交通外部交通2024/5/21 周二89龙湖太二项目C地块协信中心龙湖商业嘉业国际城水乡睦邻中心深圳海岸城2.1.3 项目定位项目定位/竞争项目分布竞争项目分布2024/5/21 周二910龙湖太二项目C地块项目名称项目名称供应供应量量（万（万平米）平米）商业定位商业定位与本项目与本项目距离（公距离（公里）里）商业描述商业描述主要时间节点规划图无锡海岸城16综合体项目.购物中心（10万）酒店或酒店公寓（6万）商业部分目前尚未招商嘉业国际城21.5综合体项目.酒店式公寓（8万）办公物业约(3.5万)星级酒店约(4万)配套商业设施约(6万)酒店式公寓已经开盘，商业部分目前尚未招商协信项目26综合体项目.一期：商铺（1.7万）+SOHO（5万）+办公（2万）现状：一期开始打桩，二期规划方案调整中目前尚未开盘水乡睦邻中心25综合体项目.办公+商业预计2012年投入使用项目周边大型综合体林立，加之太二已经有综合体项目，建议项目商业走社区类路线，避开竞争。2.1.3 项目定位项目定位/竞争项目概况竞争项目概况2024/5/21 周二1011龙湖太二项目C地块S W O TOpportunities项目周边会聚集庞大的消费群周边项目规划中缺乏如此规模的社区商业Strengths目前项目周边无商业项目周边居民消费均依靠档次较低的乡镇商业街Weaknesses太科园规划的推进“速度”具有不确定性，对本项目“成熟期”和收益影响较大Threats周边项目仅滟澜山一期交付目前尚未有商业氛围项目周边消费群体庞大，且周边无大型的社区商业中心，项目有望成为住宅群内的集中消费区。项目周边消费群体庞大，且周边无大型的社区商业中心，项目有望成为住宅群内的集中消费区。2.1.3 项目定位项目定位/SWOT分析分析2024/5/21 周二1112龙湖太二项目C地块社区型商业+投资类的LOFT启示区域城市项目自身商业性质公寓片区内未来有协信及企业本身有SOHO类产品面世，但入市时间均较晚限购下，低总价的投资类产品受青睐；太湖新城嘉业国际城投资类产品一周就去化210套商业案例及竞争市场区域大型综合体较多，未来综合体物业竞争激烈项目周边大型居住社区林立，但缺乏一定的商业配套借助小型超市等主力店的带动，推动中小商家，业态设置以日常生活类为主。借助小型超市等主力店的带动，推动中小商家，业态设置以日常生活类为主。餐饮：超市：配套=48%：3%：49%2.1.3 项目定位项目定位/市场定位市场定位2024/5/21 周二1213无锡龙湖2.2 2.2 总图总图 2.2.1 规划条件 2.2.2 总图及指标 2.2.3 功能布局 2.2.4 建筑间距 2.2.5 机动车入口 2.2.6 场地标高 2024/5/21 周二1314无锡龙湖具具 区区 路路净净 慧慧 西西 道道规规 划划 道道 路路2.2.1 规划设计条件规划设计条件项目四至：东至规划路；西至净慧西道；南至规划路；北至具区路。用地面积:23121.252M35M30M绿化控制用地绿化控制用地高层建筑控制线高层建筑控制线多层建筑及地下室控制线多层建筑及地下室控制线用地红线用地红线20M10M20M5M10M16M8M5M序号项目计量单位数值备注1 用地面积23121.22 建筑密度%50%3 绿化率%20%4 公共绿地/人0.55 容积率60个/万平方米建筑面积。2.非机动车停车位按商业750个/万平方米建筑面积。1#办公10F面积8229平方米地上商业1-3F 面积21139平方米2#办公10F面积8229平方米3#办公11F面积8028平方米2.2.2总图及指标总图及指标项目数量单位备注总用地面积23121总建筑面积61127地上总建筑面积46079 其中商业销售店铺面积（地上）21139其中一层建筑面积 9188其中配套占53%；餐饮占47%；二层建筑面积 8341其中配套占47%；餐饮占53%；三层建筑面积 3610其中配套占40%；餐饮占60%商业配套机房面积(地上)454办公面积（地上）24486其中 1#板式办公面积 82292#板式办公面积 82293#点式办公面积 8028地下总建筑面积15048其中 超外商业 810全部为配套超市506商业公摊面积484机动车库8884非机动车库 1637 设备及其他辅助空间2229办公门厅及落客498容积率2.0建筑占地面积9818建筑密度42.5%绿地率20%机动车位299辆其中：地上12辆地下287辆非机动车位3450辆建筑高度46.16m人民防空地下室建筑面积40002024/5/21 周二1617无锡龙湖2.2.3 功能布局功能布局溢价分析1#2#3#用地红线中央绿带景景观观渗渗透透地标建筑办公商业考虑到商业与办公的舒适度，将销售店铺集中布置于地块南侧，办公集中布置于地块北侧。1 总图规划，由于销售店铺的货值高于办公，尽可能最大量地布置销售店铺面积，办公建面为24484M，销售店铺建面为21139M(不含地下商业)，布置原则如下：1）在商业价值最高的净慧西道和规划道路的区域布置三层双面店铺，沿外街布置大面积店铺（面积为110平方米左右的一带二两层店铺）。沿内街布置小面积店铺，控制总价。2）在商铺价值比较低的区域沿具区路只设置二层单面小面积商铺，控制总价。2 最大化提高商铺得房率，借助大量的室外连廊或露台进行疏散可以节省一半的建筑面积，目前得房率为78.4%。布局原则2024/5/21 周二1718无锡龙湖2.2.4 建筑间距建筑间距13.8m13.8m17.68m10.4m12.25m9.6m13.4m13.4m8.3m13.66m14.4m14m13.3m12.32m用地红线2024/5/21 周二1819无锡龙湖2.2.5 机动车出入口机动车出入口机动车入口地库入口地库入口机动车入口机动车入口具区路（城市主干道）基地车流动线基地周边道路基地禁止开口范围消防等高场地消防车道关键点在商业价值较低的内街引入车行道及地面停车位，导入人流，提高内街商铺价值。机动车地面停车位2024/5/21 周二1920无锡龙湖2.2.6 场地标高场地标高3.8003.8003.8003.7003.8003.800-2.050(-6.000)3.4503.3503.8003.4503.4663.8004.3594.5004.100(0.000)3.9923.2203.1913.6003.950(0.000)2024/5/21 周二2021无锡龙湖2.3 2.3 商业平面商业平面 2.3.1 业态填空及得房率 2.3.2 柱网 2.3.3 层高 2.3.4 商业流线 2.3.5 商业货运流线 2.3.6 公区尺度 2.3.7 店铺模块 2.3.8 商场疏散及消防设计 2.3.9 设备用房及辅助设施2024/5/21 周二2122无锡龙湖2.3.1 业态填空和商业得房率业态填空和商业得房率餐饮次主力店1 尽可能多布置餐饮点位；主要布置于沿净慧西道与南侧规划道路及商业内街（见附图），比例为46.8%。2 在端部设置次主力店，尽可能预留餐饮条件。3 办公30米范围内没有餐饮配套布局原则楼层楼层商业总建面商业总建面商铺总面商铺总面积积其中其中商业公摊面积商业公摊面积商业得房率商业得房率超市超市餐饮餐饮配套配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）1F1F91887327342946.8389853.2186179.7一层平面图2024/5/21 周二2223无锡龙湖2.3.1 业态填空和商业得房率业态填空和商业得房率二层平面图1 增大预留餐饮点位比例；主要布置于沿净慧西道与南侧规划道路及商业内街（见附图），比例为52.9%;2 在端部设置次主力店，尽可能预留餐饮条件，可布置目的性消费业态如早教、足浴、棋牌;3 办公30米范围内没有餐饮.布局原则餐饮次主力店配套楼层楼层商业总建面商业总建面商铺总面商铺总面积积其中其中商业公摊面积商业公摊面积商业得房率商业得房率超市超市餐饮餐饮配套配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）2F2F83416126324152.9288547.1221573.42024/5/21 周二2324无锡龙湖2.3.1 业态填空和商业得房率业态填空和商业得房率三层平面图餐饮次主力店配套1 增大预留餐饮点位比例；主要布置于沿净慧西道与南侧规划道路及商业内街（见附图），比例为60.1%;2 在端部设置次主力店，全部预留餐饮条件，也可布置目的性消费业态如早教、足浴、棋牌;3 办公30米范围内没有餐饮.布局原则楼层楼层商业总建面商业总建面商铺总面商铺总面积积其中其中商业公摊面积商业公摊面积商业得房率商业得房率超市超市餐饮餐饮配套配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）3F3F36103221193760.1128439.938989.22024/5/21 周二2425无锡龙湖1 设置506平方米小超市;2 超外小店铺不预留燃气，主要为配套商业，如美甲或花店等业态。布局原则2.3.1 业态填空和商业得房率业态填空和商业得房率超市配套商业地下一层平面图楼层楼层商业总建面商业总建面商铺总面商铺总面积积其中其中商业公摊面积商业公摊面积商业得房率商业得房率超市超市餐饮餐饮配套配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（套内）(百分比）（建面）(百分比）B1B11800131650638.5-81061.548473.12024/5/21 周二2526无锡龙湖2.3.1 业态填空和商业得房率业态填空和商业得房率楼层楼层 商业总建商业总建面面商铺总面商铺总面积积其中其中商业公商业公摊面积摊面积商业得商业得房率房率（仅算（仅算商业部商业部分）分）办公办公安保中安保中心心WCWC物管物管垃圾房垃圾房 工程保工程保洁洁机电设机电设备备及其他及其他机动车机动车停车停车非机动非机动车停车车停车（不算（不算夹层）夹层）总建面总建面超市超市餐饮餐饮配套配套（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（%）（M M2 2）（%）（M M2 2）（%）（M M2 2）（%）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（M M2 2）（套内）（套内）（套内）（套内）（套内）（套内）(百分比）百分比）（套内）（套内）(百分比）百分比）（套内）（套内）(百分比）百分比）（建面）（建面）(百分比）百分比）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）1F91887327342946.846.8389853.2186179.779.75418998182F83416126324152.952.9288547.1221573.473.437212188343F36103221193760.160.1128439.938989.289.2108924449434F-11F-22484-22484地上部分2113916674-860751.651.6806748.4446578.478.42448689121244-46079B11800131650638.5-81061.548473.173.1498-102-12610318998884163715048总计22939179905062.8860747.847.8887749.4494978.478.42498489223244126103189988841637611271.商业部分面积包括商业营业面积(套内),商业交通面积,地上部分商业后勤卸货面积,地上部分商业门厅及落客面积;2.1F的非机动车出入口及地下车库出入口也暂时将其归属商业部分,计入商业总建面;3.办公部分面积主要包含:办公门厅面积,办公核心筒面积以及直接服务于办公的部分走道面积.2024/5/21 周二2627无锡龙湖2.3.2 柱网柱网关键点：除塔楼柱网为关键点：除塔楼柱网为7.87.8米，米，7.27.2米之外，其余均为米之外，其余均为10.810.8米，米，8.48.4米米。1#2#塔楼柱网尺寸为7.8 6m商业转角部位柱网尺寸为8.48.4m商业基本柱网尺寸为10.88.4m3#塔楼柱网尺寸为7.26m10.810.8米米x8.4x8.4米米10.8米柱跨有利于店铺划分，横向停4辆车10.8m8.4m10.8m8.4m8.48.4米米x8.4x8.4米米局部西南转角店铺开间为8.4米，横向停3辆车8.4m8.4m8.4m8.4m7.87.8米米x6x6米米1#2#办公塔楼基本户型面宽为3.9米,因此柱网尺寸为7.8米，横向停3辆车B11F7.8m6m7.8m6m7.27.2米米x6x6米米3#办公塔楼基本户型面宽为3.6米,因此柱网尺寸为7.2米，纵向停2辆车7.2m6m7.2m6m2024/5/21 周二2728无锡龙湖2.3.3 层高层高楼层楼层建筑层高建筑层高建筑净高建筑净高梁高梁高设备高度设备高度备注F1F15.76m10.8m/8.4m柱跨:4.96m7.8/m7.2m柱跨:5.16m10.8m/8.4m柱跨:0.8m7.8m/7.2m柱跨:0.6m-F2F24.8m10.8m/8.4m柱跨:4.0m7.8/m7.2m柱跨:4.2m10.8m/8.4m柱跨:0.8m7.8m/7.2m柱跨:0.6m-F3F33.9m10.8m/8.4m柱跨:3.1m7.8/m7.2m柱跨:3.3m10.8m/8.4m柱跨:0.8m7.8m/7.2m柱跨:0.6m-B1B15.8m=2.2净高+0.7设备+1.2梁高+1.5覆土+0.15室内外高差局部5.95m最低处(覆土+消防车道):2.2m10.8m/8.4m柱跨:0.8m7.8m/7.2m柱跨:0.6m消防车道:1.2m0.7m覆土深度1.5m关键点：净高控制2024/5/21 周二2829无锡龙湖步行街主动线车行次动线商业人流相互渗透商业人流相互渗透商业人流相互渗透2.3.4 商业流线商业流线商业动线的主要特点设置基地内车行道,拉动内街人流。2024/5/21 周二2930无锡龙湖2.3.4 商业流线商业流线一层平面图关键出入口设置广场空间南侧小区街角广场喷泉广场规划公交站点下沉广场庆典广场商业落客商业落客空间节点空间节点绿荫广场35m35m30m20m30m25m40m15m2024/5/21 周二3031无锡龙湖2.3.4 商业流线商业流线二层平面图1.重要节点均匀布置竖向交通.2.商业内部通过连廊环通.3.连廊与办公核心筒直接相连,导入人流。商业客梯办公核心筒扶梯室外连廊开敞楼梯2024/5/21 周二3132无锡龙湖2.3.4 商业流线商业流线三层平面图商业客梯办公核心筒扶梯室外连廊开敞楼梯1.重要节点均匀布置竖向交通.2.商业内部通过连廊环通.3.连廊与办公核心筒直接相连,导入人流。2024/5/21 周二3233无锡龙湖2.3.4 商业流线商业流线地下一层平面图1.通过在下沉广场设置客梯/扶梯，联系一层和地下一层商业，导入人流。2.地下车库可通过门厅直接到达地下商业，导入人流。商业客梯超市扶梯商业动线往地下车库2024/5/21 周二3334无锡龙湖2.3.4 商业流线商业流线垂直交通统计情况列表：说明：说明：1.表中电梯尺寸为井道尺寸，平面图中的电梯尺寸与表中有所出入，将会在深化设计中进一步调整。类别商业客梯商业货梯自动扶梯数量5511尺寸2.6mX2.6m2.6mX2.6m宽度1.0m速度2.0m/s2.0m/s0.5m/s坡 度/载重1000KG1000KG30-35度人数21人21人2024/5/21 周二3435无锡龙湖垃圾房（126平方米）2.3.5 商业货运流线商业货运流线1.商业货梯对应建筑布局,兼顾服务半径,均匀布置;2.地下车库最低处净高达2.8m,达到货运净高要求;3.垃圾房尽量靠近地库入口.货梯布局原则B1商业卸货区域及后勤通道货车运行路线未来酒店预留卸货货梯分布示意图各层平面货运分析2024/5/21 周二3536无锡龙湖2.3.6 公区尺度公区尺度喷泉广场步行入口喷泉广场步行入口12M16M20M40M2024/5/21 周二3637无锡龙湖入口广场入口广场15M16M10M2.3.6 公区尺度公区尺度2024/5/21 周二3738无锡龙湖下沉广场下沉广场15M6.6M10M2.3.6 公区尺度公区尺度2024/5/21 周二3839无锡龙湖2.3.8 店铺模块店铺模块面积统计表面积统计表面积段（平方米）店铺数量比例-30126.2%30-504925.4%50-905930.6%90-1202714.0%120-1502714.0%150-200115.7%200-30052.6%300-40021.0%400-10.5%尽量划分小店铺；120平米以下小店铺占75%。布局原则：2024/5/21 周二3940无锡龙湖2.3.7 店铺模块店铺模块沿街典型沿街典型店铺平面平面户型进深(M)开间(M)面积(M)备注A11.15.4110B12.65.468C95.448D13.55.472.5每户赠送露台面积35.6平米3层标准单元店铺赠送露台面积35.6M。1.首层尽量划分小店铺；沿外街店铺价值高，设置一带二店铺，提高二层店铺溢价率；2.二三层靠近核心筒布置大店铺，远离核心筒布置小店铺，三层局部可赠送露台面积，为30平米左右。局部设置二带三店铺，提高三层店铺溢价率；ABCD5.76m4.8m3.9m9.3m12.6m布局原则：3F13.5m5.4m6.6mD10.8m9.3m2FA9mC10.8m5.4m1F5.4m11.1m12.6mAB5.4m2024/5/21 周二4041无锡龙湖1F中区不规则店铺平面5.4m跃层店铺平层店铺3F6m10.8m10.8mAB2F5.4m10m10.8m6m10.8mAB5.76m4.8m3.9m2.3.7 店铺模块店铺模块9.5m14.4m8.1m5.4m10.8mAB机动车道1.首层尽量划分小店铺；沿外街店铺价值高，设置一带二店铺，提高二层店铺溢价率；2.二三层靠近核心筒布置大店铺，远离核心筒布置小店铺，三层局部可赠送露台面积，为30平米左右。局部设置二带三店铺，提高三层店铺溢价率；布局原则：2024/5/21 周二4142无锡龙湖1#1#，2#2#办公底商办公底商典型店铺尺寸分析店铺尺寸分析配套4.8m5.76m2.3.7 店铺模块店铺模块户型进深(M)开间(M)面积(M)备注A16.53.964B133.951一层平面二层平面1.塔楼及商业附属空间布置于北侧，减小店铺进深，控制总价。2.端头布置大店铺及次主力店。布局原则：AB16.5m13m次主力店（大店铺）2024/5/21 周二4243无锡龙湖B1平面疏散距离分析车库60米的疏散半径商业37.5米的疏散半径2.3.8 商业疏散商业疏散B1疏散半径=37.5米2024/5/21 周二4344无锡龙湖2F平面疏散距离分析商业37.5米的疏散半径2F疏散半径=37.5米2.3.8 商业疏散商业疏散2024/5/21 周二4445无锡龙湖地下一层防火分区示意2.3.8 防火分区防火分区3895m616m1978m714m361m399m3015m632m3427m1.机动车库防火分区4000m2.非机动车库防火分区 1000m3.商业防火分区2000m2024/5/21 周二4546无锡龙湖安保中心、电信机房和有线机房设于1层商业价值最低的北向辅助区域1F2.3.9 设备用房及辅助设施设备用房及辅助设施有线机房 16m安保中心 38m电信机房 16m2024/5/21 周二4647无锡龙湖2F2.3.9 设备用房及辅助设施设备用房及辅助设施物业管理布置原则:卫生间布置原则:3F1FB11.公共卫生间设置在B1(面积102m)和2F（面积121m）,兼顾1F和3F2.超过110m的店铺和沿街1复2店铺预留上下水。3.端部店铺面积大于200平米设置套内卫生间。公共卫生间店铺(带套内卫生间）物业管理物业管理240m店铺(预留上下水）独立设置在板式3F架空层,与商业联系方便。2024/5/21 周二4748无锡龙湖2.4 办公模块研究办公模块研究 2.4.1 办公模块研究（板式）2.4.2 办公模块研究（点式）2024/5/21 周二4850无锡龙湖 2.4.1 办公模块研究（板式）办公模块研究（板式）标准层平面套内净开间为套内净开间为3.93.9m m，进深为，进深为7.27.2m m，标准户型面积为，标准户型面积为2727平方米平方米;柱尺寸位柱尺寸位600X600600X6007.8m8.7m4.1m8.3m7.8m6.1m6.1m1.4m7.3m2.7m1.4m(走道)4.04m2.8m7.8m4.8m7.8m3.9m3.9m7.8m7.3m7.8m7.8m7.8m户型套内面积（平方米）建筑面积（平方米）赠送面积（平方米）赠送面积百分比（%）套数A2736.814.739.928B34.243.319.946.01C33.343.419.444.71D35.448.219.340.01合计31建筑面积（平方米）公共面积（平方米）得房率（%）套数1120.5259.47531户型A户型B户型C户型D客梯货梯消防楼梯2024/5/21 周二5051无锡龙湖板式塔楼剖面板式塔楼剖面图9F 4.60m1F 5.76mB1F 5.80m2F 4.80m设备层 3.40m3F 4.60m4F 4.60m5F 4.60m6F 4.60m7F 4.60m8F 4.60m首层商业区层高5.76m=5.16m净高+0.6m梁高地下一层层高：5.8m=4.5m净高+0.7m设备层+0.6m梁高；5.65m=2.85m净高+0.7m设备+0.6m梁高+1.5m覆土层二层商业区层高4.8m=4.2m净高+0.6m梁高设备层层高3.4m=2.8m净高+0.6m梁高标准层层高4.6m=夹层2.15m+标准层2.45m2.4.1 办公模块研究（板式）办公模块研究（板式）2024/5/21 周二5152无锡龙湖公共区域尺度研究公共区域尺度研究2.4.1 办公模块研究（板式）办公模块研究（板式）可通往南面商业物业管理（物业管理（240平方米）平方米）可通往南面商业7.4m1.8m2.7m8.9m1F办公公共区域2F办公公共区域3F办公公共区域2024/5/21 周二5253无锡龙湖8.0m2.4.5 模块研究模块研究溢价分析户型户型A平面平面户型户型A夹层平面夹层平面1.根据无锡规划，办公层高最高为4.6米，可通过后期精装,套内局部设夹层，赠送14.7M面积，赠送比例为40%，2.赠送走廊上方为衣橱空间，提高赠送比例，并保持卧室及客厅完整。3.9m7.2m水管井 排气井排烟井排水立管空调机位3.9m户型室内示意户型室内示意消防用水赠送部分（14.7M）客厅客厅上空简易厨房卫生间卧室（10.2M）衣橱（4.5M）衣橱户型亮点1.生活功能完整。2.4.6米高起居室，可灵活布置。3.独立卧室，与公共区域分隔，享有其独自私密空间。4.附赠大面积衣橱及储物空间，弥补小房型储物空间不足的劣势。2024/5/21 周二5354无锡龙湖3.10m1.35m2.20m2.15m4.6m4.00m0.60m8.0m7.2m2.45m1.70m（局部）（局部）2.4.5 模块研究模块研究关键点标准层高控制在2.45，夹层高度2.15，可保证夹层大部分净高2米，局部卫生间降版部分为1.7米。户型户型A纵剖面纵剖面单元立面模块1.2m2.3m1.2m0.4m0.8m3.8m4.6m7.8m3.9m米黄色真石漆灰色涂料玻璃成本控制窗地比墙地比27%31%单元剖面空调百叶客厅卧室衣橱2024/5/21 周二5455无锡龙湖套内净开间约为3.6-4.2m，进深约为7.0-8.7m，套内面积约在24-35平方米;柱尺寸位800*800；7.2m7.2m7.2m7.2m6.1m6.0m9.6m6.1m11.0m2.7m4.2m3.6m3.6m3.6m8.7m7.0m4.0m3.4m4.0m办公公标准房型模准房型模块分析分析2.4.2 办公模块研究（点式）办公模块研究（点式）户型套内面积（平方米）建筑面积（平方米）套数备注A24.63314B33.745.24C29.639.74合计22建筑面积（平方米）公共面积（平方米）得房率（%）套数847215.674.52211.8m1.6m1.5m减少交通面积，提高得房率。户型A户型B户型C客梯货梯消防楼梯布局原则：2024/5/21 周二5556无锡龙湖首层商业区层高5.76m=5.16m净高+0.6m梁高地下一层层高：5.95m=4.65m净高+0.7m设备层高+0.6m梁高；5.8m=2.8m净高+0.8m梁高+0.7m设备层高+1.5m覆土层二层商业区层高4.8m=4.2m净高+0.6m梁高设备层层高2.2m=1.6m净高+0.6m梁高标准层层3.3m=2.7m净高+0.6m梁高1F 5.76mB1 5.95m2F 4.80m设备层 2.20m9F 3.30m10F 3.30m11F 3.30m点式塔楼剖面点式塔楼剖面图8F 3.30m7F 3.30m6F 3.30m5F 3.30m4F 3.30m3F 3.30m2.4.2 办公模块研究（点式）办公模块研究（点式）2024/5/21 周二5657无锡龙湖2.5.5 房型尺度房型尺度户型户型A平面（标准房型）平面（标准房型）办公公标准房型模准房型模块分析分析3.6m7.0m水管井排气井排烟井排水立管3.3m2.7m0.6m1.3m2.0m1.3m空调机位户型户型C平面平面3.6m8.6m4.2m8.7m户型户型B平面平面2024/5/21 周二5758无锡龙湖2.5 2.5 地库 2.5.1 地库设计条件 2.5.2 功能分区 2.5.3 地库垂直动线 2.5.4 人防出口示意图2024/5/21 周二5859无锡龙湖2.7.1 车库设计条件车库设计条件地库指标说明：地库指标说明：本项目地址是无锡无锡中央商务区地块中央商务区地块C C地块地块，根据无锡关于机动车/非机动车停车位配建标准实施细则规定列出配比要求：一：机动车停车位机动车停车位：商业停车位指标：商业按不少于60个/万M建筑面积设置。地上商业建筑面积46000M 商业面积46000MX 停车位60个/万M=276276个机动车停车位个机动车停车位二：非机动车停车位（自行车停车面积：室内非机动车停车位（自行车停车面积：室内1.5m1.5m/辆）：辆）：商业按不少于750个/万M。地上商业建筑面积46000M 商业面积46000MX 停车位750个/万M=34503450个非机动车停车位个非机动车停车位 34503450个非机动车停车位个非机动车停车位X1.5M/辆=5175M5175M非机动车车库非机动车车库三：地下商业1800M成本控制：1.减少地库面积：减少地下非机动车库面积，其余设置于地面；2.降低层高：通过对地下室人防10.8米柱距的区域加小柱加小柱，使地下室人防区域的梁高降低梁高降低到1.2米，在此基础上争取将梁上翻0.4米，降低地下室层高；3.最大可能性增加地下销售店铺的面积，增加地下销售店铺的面积，增加获值。2024/5/21 周二5960无锡龙湖2.7.2 功能布局功能布局机动车停车非机动车停车地下商业及超市1.结构较为完整位置高效布局停车，总车位287辆，机动车位（含人防）：31M/辆，机动车位（含人防、设备，不含SOHO门厅）：37.9M。2.商业及超市集中于下沉广场四周。3.西北角及东北角布置非机动车。4.北面塔楼底下不规整空间布置设备、机房。地下室总面积15048M主要分为四个主要功能区块布局原则：2024/5/21 周二6061无锡龙湖2.7.3 车库垂直动线车库垂直动线 客梯手扶梯货梯2024/5/21 周二6162无锡龙湖6.1人防平面示意图人防平面示意图人防：面积人防：面积4000m2战时常战时常6级乙类人防物资库，级乙类人防物资库，平时地下车库平时地下车库分为两个防爆单元，各分为两个防爆单元，各2000m22024/5/21 周二6263无锡龙湖6.1人防出口示意图人防出口示意图物资运输物资运输 出入口出入口人员出入口人员出入口2024/5/21 周二6364无锡龙湖2.62.6立面立面 2.6.1 立面风格示意 2.6.2 立面特征 2.6.3 立面展开及材料比例 2.6.4 立面效果图2024/5/21 周二6465无锡龙湖2.6.1 立面风格示意立面风格示意商业立面风格打造采用了“风情小镇”与“简约典雅”的混合概念成本控制：由于真石漆及红砖也可呈现此种风格，降低成本。2024/5/21 周二6566无锡龙湖2.6.3 外立面展开及材料比例外立面展开及材料比例南向立面西向立面立面基础材料为真石漆及红砖，门框颜色以棕色为主，整体强调暖色系与愉悦的消费氛围。2024/5/21 周二6667