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房地产开发项目增值税专用发票真的越多越好吗？
营改增”后,对于新开发的房地产项目,很多房地产公司的财务部门向公司建议:为降低企业增值税负担,增值税专用发票应取尽取,多多益善.为此,很多大型房地产开发企业选择集中采购钢筋等主材,这让很多施工企业叫苦不迭,虽然国家税务总局给出”甲供工程可以选择简易计税”的尚方宝剑,大多施工企业也不敢轻易祭出.那么,对具体的房地产开发项目而言,增值税专用发票真的越多越好吗?
我们首先看如下案例:
某房地产开发有限公司开发”西园风景”项目,属于房地产新项目.该项目支付土地出让金453,200,000元,有土地出让合同及行政事业收据,另向政府部门支付土地拆迁及补偿费的确认金额为39,700,000元,取得相应凭据.共支付前期工程费115,070,700元、建筑安装工程费290,000,000元、基础设施费1,586,000元、开发间接费19,300,600元.项目实测总建筑面积证明为200,000平方米.
2017年出售住宅120,000平方米,取得销售收入945,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入275,000,000元.
以上数据均包含增值税.房地产开发费不能提供金融机构贷款证明,利息支出无法确定.该项目城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加税费率合计为12%.该城市规定,增值率不超过20%的普通住宅免征土地增值税.
下面我们通过假设增值税专用发票取得情况,来剖析一下增值税进项税抵扣对该项目税金支出的影响.
1.增值税专用发票进项税取得情形假设:
情形一:增值税专用发票价税合计如下表

表1:增值税专用发票价税合计表
《税屋》提示——被遮挡部分数据为1930060.00
情形二:未取得一张增值税专用发票
2.可抵扣进行税额为:
(1)情形一:
可抵扣进项税额=(3,000,000.00+87,000,000.00+634,400.00+5,790,180.00)/1.17*17%
+(2,000,000.00+203,000,000.00+793,000.00)/1.11*11%
+(34,521,210.00+158,600.00+1,930,060.00)/1.03*3%
+1,000,000.00/1.13*13%+28,767,675.00/1.06*6%
=37,214,020.06元
(2)情形二:
可抵扣进项税额为0.00元.
3.该项目2017年的销项税为:
(945,000,000+255,000,000+275,000,000-394,320,000)/(1+11%)×11%
=107,094,414.41元
4.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:
(120,000+15,000+25,000)/20,000=80%
5.普通住宅销售占比为
120,000/(120,000+15,000+25,000)=75%
6.该项目允许扣除的土地价款为:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款=80%×(453,200,000+39,700,000)=394,320,000元
【注释】根据财税[2016]140号文,”向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等
7.可扣除的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费
(1)情形一:
[(115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600)-37,214,020.06]*80%
=310,994,623.95元
(2)情形二:
[115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600]*80%=340,765,840.00元
9.其他计算结果如下表:

表2:增值税与土地增值税分析与比较表

表3:对企业所得税影响表
综合增值税及其附加税、土地增值税、企业所得税来看,就该房地产开发项目而言,情形一比情形二共多支出税金8,905,386.92元[(69,880,394.35+8,385,647.32+135,592,463.99)-(107,094,414.41+12,851,329.73+82,038,912.30+2,968,462.3)].即因该项目大量取得增值税专用发票,降低了成本费用,从而减少了土地增值税的扣除项目金额,增值率超出了20%,不能享受本地区的土地增值税优惠政策而加大了土地增值税支出.
当然,如果在上述案例中,我们把普通住宅的收入变动一下,变为1,080,000,000元,则情形一就会比情形二少支出税金2600多万元.(有兴趣的读者可以自行计算)
写在最后的话
通过上述案例,我们发现,增值税专用发票的收取有一个临界点,过了这个临界点,就越多越好,低于这个临界点,反而越少越好.这个临界点是什么呢?通过上述计算过程我们也发现,”可抵扣的进项税金额*(1+附加税率)”与”受进项税影响的成本扣除项带来的土地增值税变动金额”相等时,”增值税及其附加、土地增值税、企业所得税”对企业的税收支出是一样的,当”可抵扣的进项税金额*(1+附加税率)”超过”受进项税影响的成本扣除项带来的土地增值税变动金额”,增值税专用发票越多越好,反之,则越少越好.
因此,对具体房地产开发项目而言,有关财税人员还需要进一步把工作做实做细,做好临界点估算,做好增值税专用发票取得的指导与管理工作.